缩水富豪之朱孟依 陷入迷局

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  朱孟依热衷于做大型或者超大型项目,这让他的资金捉襟见肘,再加上涉嫌卷入黄光裕案的传闻,更加快了其财富缩水的速度
  
  -58%财富缩水
  
  
  朱孟依是中国地产界一位沉默的大佬,虽然在地产界呼风唤雨,他却因为天性谨慎,很少在公开场合露面,对于在媒体上高谈阔论更是毫无兴趣。中国地产界的另一位大佬王石,从来不掩饰自己对朱孟依及朱孟依旗下合生创展等公司的尊敬,王石曾经说过,“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”
  朱孟依最早从做包工头起家,上世纪90年代初期来到香港,顺利获得香港的永久居住证,然后和别人一起创办合生创展,1998年5月,合生创展(0754)在香港上市。合生创展虽然是一家港资公司,但其经营活动却集中在内地。
  在朱孟依旗下,除了有合生创展,还有另外一家非常重要的公司,即广东珠江投资有限公司。珠江投资成立于1993年2月,朱孟依开发的房地产项目,基本上由合生创展和珠江投资两家公司合作完成。
  两家公司以组合投资方式做项目,由珠江投资负责拿地,拿到地之后,再由两家按某种比例关系组成合资的项目公司,进行开发。合资公司开发的房地产项目,在北京打珠江品牌,在广州则大多打合生创展品牌。
  朱孟依做事的一个特点是喜欢大开大阖,他热衷于做大型或者超大型项目。合生创展在广州开发完成的项目中,一些项目的面积超过了200万平方米,其在天津开发的“宝邸温泉度假村”项目,据说面积达12平方公里。
  朱孟依还擅于抓住一切机会赚钱,2000年前后,朱孟依利用九运会在广州召开,为九运会铺设数据传输网络工程的机会,“顺带”为自己铺设了几条管道,然后,通过将这些管道出售给那些急于铺设光缆的电信运营商,在不到两年的时间内,就净赚了10亿多元。
  朱孟依的另一个特点是他的神秘和低调简直令人窒息,进入房地产行业多年,他没有接受过媒体采访,大众媒体仅捕捉到了一张他个人的照片,而且他还严禁下属向外界透露有关他的消息。
  自2008年以来,不愿抛头露面的朱孟依一直是媒体追逐的热点。尤其是今年2月20日,有国外媒体报道,朱孟依涉嫌卷入黄光裕案,已经被广东公安机关限制离境并协助调查。消息传出后,合生创展的股价当日就暴跌了50%。
  朱孟依是全国政协的特邀委员,传出其涉嫌卷入黄光裕案的消息之后,大家都盯着他是否会在今年的“两会”上公开露面。但是今年“两会”期间,他向全国政协递交了病假条,便再也没有公开露面。又有消息称,朱孟依涉及的仅是黄光裕案的边缘事件,朱孟依只是协助警方调查,人身自由没有受到限制。然而以上传闻,并没有得到朱孟依本人或他旗下相关公司工作人员的证实。
  2008年上半年合生创展(00754,HK)的股价在每股14港元左右徘徊,受经济危机及朱孟依涉及黄光裕案传闻等因素的影响,今年3月下旬其股价已经缩水至每股5港元左右。
  
  甲方 融资平台尚需努力
  
  受中国政府对于房地产市场进行宏观调控等因素影响,再加上很多储备地块的积压,近一两年来朱孟依旗下的公司也陷入资金紧张的状况。有房地产咨询机构做过计算,2008年珠江投资旗下很多子公司的资产负债率已超过了90%。所以近年来,将合生创展作为境外融资平台,再整合珠江投资的地产业务在国内A股上市,最大限度打造两个融资平台,一直是朱孟依的理想。
  珠江投资2008年初曾经向中国证监会递交了上市资料,计划在当年的六、七月份在A股上市,上市资产包括括住宅、酒店及部分商业地产,预备融资60到70亿元。但由于赶上行业调整期,加上资本市场持续低迷,去年珠江投资的地产业务没有能够如期在A股上市,朱孟依打造A股加H股资本架构的梦想被迫搁置,资金问题更加严峻,让其陷入了地产业务困局当中。
  今年年初,珠江投资开始大规模裁员,裁员比例约为30%到50%,留守的员工全体降薪30%,珠江地产和合生创展的很多新项目也已停工。为了尽快回笼资金,农历牛年新年过后,合生创展在北京及上海的一些项目大幅降价,个别项目的降价幅度高达40%。
  
  乙方 应该延缓扩张
  
  2008年3月,在合生创展上市十周年庆典上,朱孟依宣布将在华北区推出20个新盘,其中包括建筑面积达188万平方米的10个高级商业地产项目。但外界认为,朱孟依应该暂缓其商业房地产战略,否则会拖垮他的公司,因为商业房地产项目投入的资金量过大。
  朱孟依热衷于开发大型或者超大型项目,喜欢大举拿地,大举扩张。目前珠江投资运作的项目分布在北京、上海、广州等地,在建项目超过50个。
  朱孟依原来计划在珠江投资A股上市后,进一步实现其建设项目的多元化,珠江投资目前已经开工或原计划投入建设的项目还包括100亿元投资规模的阳江、惠东等4个电厂;山西大同、内蒙等地的4个煤矿;广东省境内的广惠高速,以及正在建设的广深沿江高速;运煤的铁路专线项目;在天津地区的大学城建设5所民办大学等等。
  在房地产行业的上升周期,大举扩张,同时建设多个项目有利于现成规模效应,同时确立珠江投资的行业地位。但在房地产行业的调整时期,这样大规模的扩张,特别是在土地储备上的扩张,难免会遇到资金捉襟见肘的情况,朱孟依现在要做的是让珠江投资扩张的速度慢下来。
  朱孟依应该重拾创业阶段的发展模式。上世纪90年代,合生创展起家凭借的的方式是在郊区建设廉价的“大盘”,快速销售回笼资金。物美价廉的郊区楼盘依然是目前自住市场的主流,这种项目拿地的成本比较低,回笼资金更快。值得幸运的是,2008年合生创展在广州囤积的土地,基本都是城郊的“卫星城”。
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