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摘要：开发好一个房地产项目，在保证质量的前提下，节约成本投人，创造出满意的经济利润，并使其最大化，这是开发好每个房地产项目的关键，也是房地产开发企业生存的根本，同时也为赢得更广阔的市场提供有利的条件和前提。换一角度看，房地产项目的成本管理就处于重要的位置，成本管理已成为房地产开发项目的核心内容。本文探讨了房地产开发企业项目成本的控制与管理的措施。
关键词：房地产开发企业；成本；控制；管理；措施
中图分类号：F293.33文献标识码： A
随着我国的经济和全球一体化步伐的加快，我国的房地产市场也在飞速的发展，现在已经渐渐的进入了成熟期，现如今房地产行业的在国家的宏观调控下竞争变得更加的规范。在市场化竞争越来越残酷的今天，成本无疑起着非常重要的作用，房地产也一样，对于开发商来说，房地产成本的控制有着重要的意义。
一、房地产开发成本的构成
1、开发成本直接费用。房地产业开发过程中的直接
费用主要有:
（1）土地费用。土地费用包括了程镇的土地出让金、征用费、拆迁安置费等，一般房地产企业通过招标或者拍卖的形式取得土地使用权。其中拍卖方式是众多开发商经常使用的。土地费用占总成本的20%左右。
（2）前期工程费用。前期工程费用主要存在开发前期的具体规划中的费用，主要有设计费、土地勘测费和研究费。前期工程费在开发成本中占有7%左右的比例。
（3）房屋开发费用。房屋开发费用占总成本比例最多，一般为30%左右，该费用主要包括了市政公共设施费用和建筑工程费用以及安装费用。
2、开发成本间接费用
（1） 管理费用。管理费用是指房地产企业的行政部门在对房产进行组织和管理过程中产生的费用支出总和，主要包括了公司经费、培训费、保险费、咨询费、审计费、坏账损失费和其他相关的管理费用。管理费用种类虽然很多，但是所占总成本的比例较小，一般在3%以内。
（2）销售费用。销售费用是指开发建设项目在销售行为中产生的支出费用或者将销售行为委托给其他机构的费用之和。主要包括销售员工的工资、福利、奖金、提成、出差费、广告费以及销售许可证申领费用等。
（3）财务费用。财务费用主要是指房地产企业在筹集资金过程中产生的费用，主要是借款和利息。另外手续费也属于财务费用的范畴。
（4）其他费用。其他费用主要有施工图纸预算和编制费用、招标管理费、合同证明费、施工执照费用等。
（5）税金。一般所占成本比例约为25%。成本费用的发生是个消费的过程，是房地产企业开发项目的过程。对于该过程的成本控制就要在项目开发过程中对构成成本的这些内容进行控制，实现企业利益最大化。
二、房地产开发企业项目成本的控制与管理的措施
1、项目决策阶段成本控制
项目决策阶段三个环节至关重要，一是确定项目最小化的深度投资方案；二是编制相当深度的可行性研究报告；三是强化可行性研究报告在项目财务评价方面的审查。本阶段项目主要对于编制投资的项目进行控制。开发项目决策离不开投资估算的依据，房地产开发项目的过程中，投资估算对于项目的开发与否有着决定性的作用。投资主要采用朗格系数法，指标估算法，生产能力指数法和资金周转率法等方法来进行估算。然而在房地产开发项目中，投资估算的编制通常采用的是指标估算法：(1)采用类似工程概预算编制，即对于已建的和本项目工程的建筑标准和建筑规模类似的工程，并按照不同标准的用料和其他做法进行换算；(2)市场询价加系数法编制，这种方法主要对于专业分包工程和设备安装工程较为适用；(3)单项工程造价指标编制，这种方式适用于规划不严格的估算编制或者用于建设项目的附属配套项目之中。
2、规划设计阶段的控制
設计对于整个成本的管理至关重要，设计的程度及精细度直接影响施工阶段的成本和效果。房地产企业应该对楼的布局、容积率、面积、楼间距等性能指标进行精细的设计，用具体的指标控制设计质量，并进行内部审核，除此之外，可以通过多方的竞标选择最优的设计方案，总之，任何一方面的改进都可以提高整个项目的经济效益；在建筑设计方面，企业应该使用的材质和配套设施进行衡量和评价，例如使用的门窗材料，以及电梯的选择等，只有进行合理的配置，才能形成最优的方案和效果；另外，“三通一平”费用对于很多企业是需要考虑的重要方面，因此，在拆迁过程中要与利益相关者进行良好的沟通和协调，以尽快取得场地，如果出现矛盾，尽量利用当地的土方队，以便加快交付的进度；建立完善的项目预算控制，房地产企业的工程时间较长、项目较多，因此，企业应该对项目的筹资、投资、采购等进行预算，从而进行执行过程中差异的分析，并及时找出修改意见和措施；利用目标成本法，以及价值工程技术对项目成本进行分解，并将之传递给设计部门，以便降低设计部门的设计成本，提高成本预测的准确性，强化设计部门降低成本的意识。
3、在实施项目阶段进行成本控制与管理
在整个项目建设过程中，资金投入最大的是施工阶段，这一阶段既延伸了投招标工作，同时也将合同进行具体化。重视管理过程，避免发生工程索赔; 设立建设监理制度，全面控制工程造价、质量和进度; 从经济、技术两方面出发，对工程造价进行控制; 在建设工程中控制其价款的结算工程。
在变更工程时，首先要分析工程造价，做到心中有数，尤其是在提出变更施工方案时，要分析是否存在变更的必要，避免施工单位在投标时方案作假，防止出现工程造价过高。工程签证一般都是在工程现场进行，建设方的工程师受到专业的限制，对工程预结算等内容缺乏了解，如果签证出现问题也会引发工程结算纠纷。因此这就要求建设方的现场管理人员在工程现场时尽量做到签量不签消耗也不签价，必须配有相关图形或者详细计算公式; 与合同一致不抵触; 工程现场签单价不签总价; 弄清签证各个事项的来源。
当乙方供给材料时，要对材料进行控制，主要查看材料是否是招标过程中所规定的品牌，采购回来材料的品牌、规格、型号是否符合招标要求，并做好详细记录，如果和招标不一致，则拒绝其进场，如果在进场时没有注意到这个问题，那么在结算过程中予以调整。支付进度款时，一般都是由施工方先将进度工程量提供出来，然后现场监理会对相关工程量进行核实并审核，确认是否符合合同内的相关规定，如果符合就将其向建设方提交，经审核确认后就可以将进度款支付给施工方。在支付进度款时，应严格遵守合同要求，按照实际施工进度计算，尤其要注意扣除保修金、分包项目和甲方供给材料，此外，招标时的清单工程量中，单价普遍较高，因此要注意在计算进度款时不能完全以招标清单来计算，而是按照实际数据计算。
三、结束语
总之，房地产开发企业的成本管控工作应从立项一直筹划到工程竣工结算，只有这样才能更有效、更精准的控制好项目成本，采用合理的物力、人力和财力，确保企业获得最优的社会效益和经济效益。与此同时，应全面提高员工素质，强化员工的工作能力和管理能力，降低闲散人员的占有比例，优化人力费用的开销，从而使成本费用降至最低。
参考文献：
[1] 顾鹏.房地产建设项目的成本管理与控制[J]. 建材技术与应用. 2009(05)
[2] 李耀峰.浅谈房地产开发项目的成本[J]. 四川建材. 2010(01)
[3] 黄中智.对工程造价的成本管理与控制的探讨[J]. 中国高新技术企业. 2009(14)
[4] 徐芳,何岚.浅谈房地产投资商的成本控制[J]. 经营管理者. 2009(10)
[5] 黄蓉.房地产开发成本管理探究[J]. 会计师. 2009(12)
关键词：房地产开发企业；成本；控制；管理；措施
中图分类号：F293.33文献标识码： A
随着我国的经济和全球一体化步伐的加快，我国的房地产市场也在飞速的发展，现在已经渐渐的进入了成熟期，现如今房地产行业的在国家的宏观调控下竞争变得更加的规范。在市场化竞争越来越残酷的今天，成本无疑起着非常重要的作用，房地产也一样，对于开发商来说，房地产成本的控制有着重要的意义。
一、房地产开发成本的构成
1、开发成本直接费用。房地产业开发过程中的直接
费用主要有:
（1）土地费用。土地费用包括了程镇的土地出让金、征用费、拆迁安置费等，一般房地产企业通过招标或者拍卖的形式取得土地使用权。其中拍卖方式是众多开发商经常使用的。土地费用占总成本的20%左右。
（2）前期工程费用。前期工程费用主要存在开发前期的具体规划中的费用，主要有设计费、土地勘测费和研究费。前期工程费在开发成本中占有7%左右的比例。
（3）房屋开发费用。房屋开发费用占总成本比例最多，一般为30%左右，该费用主要包括了市政公共设施费用和建筑工程费用以及安装费用。
2、开发成本间接费用
（1） 管理费用。管理费用是指房地产企业的行政部门在对房产进行组织和管理过程中产生的费用支出总和，主要包括了公司经费、培训费、保险费、咨询费、审计费、坏账损失费和其他相关的管理费用。管理费用种类虽然很多，但是所占总成本的比例较小，一般在3%以内。
（2）销售费用。销售费用是指开发建设项目在销售行为中产生的支出费用或者将销售行为委托给其他机构的费用之和。主要包括销售员工的工资、福利、奖金、提成、出差费、广告费以及销售许可证申领费用等。
（3）财务费用。财务费用主要是指房地产企业在筹集资金过程中产生的费用，主要是借款和利息。另外手续费也属于财务费用的范畴。
（4）其他费用。其他费用主要有施工图纸预算和编制费用、招标管理费、合同证明费、施工执照费用等。
（5）税金。一般所占成本比例约为25%。成本费用的发生是个消费的过程，是房地产企业开发项目的过程。对于该过程的成本控制就要在项目开发过程中对构成成本的这些内容进行控制，实现企业利益最大化。
二、房地产开发企业项目成本的控制与管理的措施
1、项目决策阶段成本控制
项目决策阶段三个环节至关重要，一是确定项目最小化的深度投资方案；二是编制相当深度的可行性研究报告；三是强化可行性研究报告在项目财务评价方面的审查。本阶段项目主要对于编制投资的项目进行控制。开发项目决策离不开投资估算的依据，房地产开发项目的过程中，投资估算对于项目的开发与否有着决定性的作用。投资主要采用朗格系数法，指标估算法，生产能力指数法和资金周转率法等方法来进行估算。然而在房地产开发项目中，投资估算的编制通常采用的是指标估算法：(1)采用类似工程概预算编制，即对于已建的和本项目工程的建筑标准和建筑规模类似的工程，并按照不同标准的用料和其他做法进行换算；(2)市场询价加系数法编制，这种方法主要对于专业分包工程和设备安装工程较为适用；(3)单项工程造价指标编制，这种方式适用于规划不严格的估算编制或者用于建设项目的附属配套项目之中。
2、规划设计阶段的控制
設计对于整个成本的管理至关重要，设计的程度及精细度直接影响施工阶段的成本和效果。房地产企业应该对楼的布局、容积率、面积、楼间距等性能指标进行精细的设计，用具体的指标控制设计质量，并进行内部审核，除此之外，可以通过多方的竞标选择最优的设计方案，总之，任何一方面的改进都可以提高整个项目的经济效益；在建筑设计方面，企业应该使用的材质和配套设施进行衡量和评价，例如使用的门窗材料，以及电梯的选择等，只有进行合理的配置，才能形成最优的方案和效果；另外，“三通一平”费用对于很多企业是需要考虑的重要方面，因此，在拆迁过程中要与利益相关者进行良好的沟通和协调，以尽快取得场地，如果出现矛盾，尽量利用当地的土方队，以便加快交付的进度；建立完善的项目预算控制，房地产企业的工程时间较长、项目较多，因此，企业应该对项目的筹资、投资、采购等进行预算，从而进行执行过程中差异的分析，并及时找出修改意见和措施；利用目标成本法，以及价值工程技术对项目成本进行分解，并将之传递给设计部门，以便降低设计部门的设计成本，提高成本预测的准确性，强化设计部门降低成本的意识。
3、在实施项目阶段进行成本控制与管理
在整个项目建设过程中，资金投入最大的是施工阶段，这一阶段既延伸了投招标工作，同时也将合同进行具体化。重视管理过程，避免发生工程索赔; 设立建设监理制度，全面控制工程造价、质量和进度; 从经济、技术两方面出发，对工程造价进行控制; 在建设工程中控制其价款的结算工程。
在变更工程时，首先要分析工程造价，做到心中有数，尤其是在提出变更施工方案时，要分析是否存在变更的必要，避免施工单位在投标时方案作假，防止出现工程造价过高。工程签证一般都是在工程现场进行，建设方的工程师受到专业的限制，对工程预结算等内容缺乏了解，如果签证出现问题也会引发工程结算纠纷。因此这就要求建设方的现场管理人员在工程现场时尽量做到签量不签消耗也不签价，必须配有相关图形或者详细计算公式; 与合同一致不抵触; 工程现场签单价不签总价; 弄清签证各个事项的来源。
当乙方供给材料时，要对材料进行控制，主要查看材料是否是招标过程中所规定的品牌，采购回来材料的品牌、规格、型号是否符合招标要求，并做好详细记录，如果和招标不一致，则拒绝其进场，如果在进场时没有注意到这个问题，那么在结算过程中予以调整。支付进度款时，一般都是由施工方先将进度工程量提供出来，然后现场监理会对相关工程量进行核实并审核，确认是否符合合同内的相关规定，如果符合就将其向建设方提交，经审核确认后就可以将进度款支付给施工方。在支付进度款时，应严格遵守合同要求，按照实际施工进度计算，尤其要注意扣除保修金、分包项目和甲方供给材料，此外，招标时的清单工程量中，单价普遍较高，因此要注意在计算进度款时不能完全以招标清单来计算，而是按照实际数据计算。
三、结束语
总之，房地产开发企业的成本管控工作应从立项一直筹划到工程竣工结算，只有这样才能更有效、更精准的控制好项目成本，采用合理的物力、人力和财力，确保企业获得最优的社会效益和经济效益。与此同时，应全面提高员工素质，强化员工的工作能力和管理能力，降低闲散人员的占有比例，优化人力费用的开销，从而使成本费用降至最低。
参考文献：
[1] 顾鹏.房地产建设项目的成本管理与控制[J]. 建材技术与应用. 2009(05)
[2] 李耀峰.浅谈房地产开发项目的成本[J]. 四川建材. 2010(01)
[3] 黄中智.对工程造价的成本管理与控制的探讨[J]. 中国高新技术企业. 2009(14)
[4] 徐芳,何岚.浅谈房地产投资商的成本控制[J]. 经营管理者. 2009(10)
[5] 黄蓉.房地产开发成本管理探究[J]. 会计师. 2009(12)