上世纪70年代，为了养家糊口，寻找更好的出路，深圳大冲村有人选择逃离村子，押注生命也要冒险到50公里外的香港，试图赢回新的希望。
　　没命向南的村民当时不会想到，被抛在身后的穷乡僻壤，在后来短短40年间，完成了从农村到城中村再到商业城的蜕变。
　　这也是整个深圳市的变迁轨迹。1979年，深圳特区建立，一座新城一夜诞生;1992年，第一次统征开展。原特区范围内实现了土地和农民身份上的城市化;2004年，城中村改造探索全面开启，深圳开始了城市肌理的更新升级。
　　深圳在城市发展上没有给自己预留太多时间，如同早高峰斑马线上步履不停的行人，这个城市刚迈过开土拓荒的城市化初始阶段，就马不停蹄开始了城市更新。根据欧美发达国家的城市发展经验，城市更新一般在城市化发展到后期成熟阶段才会发生，而深圳则从婴孩，直接跨步青壮年。大步向前中，一条独特的城市更新路径，在深圳脚下成型。

四年重生

　　从深圳开始探索旧改以来，有三分之一的旧改项目都开展于城中村。其中，大冲村项目是迄今为止最大的一个。
　　看守大冲郑氏祠堂的大爷，在没有村民前来上香时，会坐在门口的石墩上，远眺对面的科技园。问起他原来大冲村覆盖的范围，他指向了目光尽头的科技园边缘。
　　仅仅是华润城建起的这片区，已经足够让大冲村旧改成全广东省最大的旧改项目：按照规划，大冲村整体改造面积为68.5万平方米，项目总建设开发量280万平方米，总投资额超过200亿元。最先完成改造的1000平方米土地上。于2014年底建成了大冲村民回迁房。每逢下午时分，村民王林总会坐在回迁房小区的长椅上，与相熟的村民闲话家常。
　　王林觉得，大冲村在拆除重建前，跟现在的白石洲别无二致。“你看到白石洲现在是什么样，大冲村在改造前就是什么样。”
　　白石洲是深圳1427个城中村的典型。这片0.6平方公里的土地上，密密麻麻地安插了2527栋民房;其中50473套出租房，是14万异乡人在深圳的家。
　　来自潮汕的李燕，和朋友在白石洲合伙开了一家快餐店。因为租下的铺位电路有问题，她的档口时常会停电。这天傍晚，店铺再次停电，她站在店铺门口给房东打电话，等待处理。但这并不妨碍店里的顾客继续用餐。就着街道对面店铺投过来的昏暗灯光，一位顾客依然在狼吞虎咽地吃着一碗面。
　　打完电话，正好遇上朋友骑着电动车经过，李燕便和朋友聊了起来，其间，不停有汽车从狭窄的路口会车通过，李燕的朋友只能挪着电动车，不断朝里压缩空间，直到道牙子把轮胎给抵住，才给车辆腾出一点通过的空间。
　　密集、昏暗、狭窄、基础设施不完善，这些都印证了人们对于城中村的刻板印象。
　　但如今的大冲村，已经找不到半点与白石洲相似的地方。人们依然可以在这里找到出租房，只是农民房已变成花园小区房;人们依然可以在这里下馆子，只是苍蝇小馆已经被主题餐厅取代;车辆依然川流不息，只是路人不用再窘迫地给车让道。
　　王林更在乎的是大冲治安的改善。“起码不用再担心有偷小孩的事发生了。”他现在居住的回迁小区，设置了两重门禁，入口处还有保安值守。
　　2002年。大冲曾被列入当年的“十差村”候选，但现在它是旧村改造的成功样本，每年都有内地城市想要过来参观学习。居委会正考虑把传统宣传栏换成电子屏，好让想了解的访客可以直观看到大村蜕变的全过程。
　　当年选择移居香港的村民，重新回到了大冲村。每到周末，他们会从香港回到郑氏祠堂，焚香拜祭。此时，看守宗祠的大爷总会拉下遮阳的帘子，沏好茶，打开电视，与上过香的村民坐下聊天。
　　据他介绍，祠堂的历史已经超过了400年，是村民珍视的宗族根基。当年大冲村被整体拆除时，村里原来的建筑全部被夷为平地，只有祠堂和几棵榕树被原址保留。王林说，大冲改造完成后，绝大多数村民都选择回到大冲。“99%的村民都选择了回迁，有村民甚至说过，就算死也要死在大冲。”

没有“农村”和“农民”的城市

　　从2011年正式动工拆除，到2015年初回迁房建成交付，大冲村完成蝶变，耗时不过四年。但从最初提议改造到动工，项目的前期准备时间却长达十余年。这也是深圳对旧村改造探索的十余年。
　　进入2000年。深圳的城中村问题变得越来越突出。2003年，时任深圳市委书记黄丽满直言，“现在‘城中村’成了深圳的顽疾和毒瘤。为什么？就是当年抢建的结果，一直到现在也没有得到很好的解决。”
　　黄丽满所说的城中村抢建风潮，溯源于1992年。当年，通过对土地的统一征收国有化，深圳完成了原特区内的城市化，173个自然村的4万村民，实现了身份的转变，成为了“城里人”。
　　然而，这种征转，名义大于实际，政府与原村民实际上并没有对土地产权的征转达成共识，政府名义上拥有土地所有权，但实际使用、收益的权利，仍然拽在原村民手中。
　　与此同时，“洗脚上田”的村民开始寻找新的谋生手段。他们发现，随着深圳的发展，越来越多移民和外来务工人员涌入深圳，村民们马上抓住商机，开始从种田人变成了“种房子的人”，原村子土地上违规加建、抢建蔚然成风，建得越多，租得越多，赚得也就越多。
　　到2004年，深圳的293个村庄共建起了村民住宅35.16万栋，总建筑面积8077万平方米，占全市居住建筑总面积的比例高達43%，其中很大一部分属于违法超标私房。
　　意识到问题严重的深圳开始自启大手术，解决城中村对深圳城市肌理的慢性侵害。2004年10月，《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》出台，同年11月，人民网华南新闻频道登载的《深圳“城中村”成城市毒瘤特区背水一战搞改造》一文写道：“10月28日，深圳正式吹响了全面进军“城中村”的号角……此次改造“城中村”的行动政府是破釜沉舟，背水一战，不达目的，决不收兵。” 　　这一年，原深圳特区外的宝安和龙岗，通过第二次统转实现了城市化，原集体土地收归国有，原村委会改为社区居委会，深圳户籍人口均为城市居民。至此，深圳成为全国第一个“没有农村的城市”。
　　这也意味着，深圳大规模的旧城改造，与原始的城市化进程，几乎同步进行。这与欧美发达国家的经验不同，这些国家的城市，一般是在城市化发展到后期成熟阶段时，才会出现大规模的城市更新工作。

　　一座新城市提出要更新，在短短的五年中就成為一座城市最热的话题，聚集了大量的人、财、物，本身就是一个有趣的话题。

　　2004年后，不断有针对旧村改造的规定出台，与此同时，多个城中村相继完成了项目确立、改造规划、拆除和重建。2005年5月22日下午1点，城市拆除爆破的“中国第一爆”在深圳渔农村响起。时任福田区重建局副局长郭鹏生，把渔农村改造称作“深圳市城中村改造的分水岭”。2008年5月，渔农村改造完成，76户、250位村民回迁到新落成的现代化住宅楼。
　　2006年，蔡屋围老村正式开始拆除重建。2011年，在老村被推倒的废墟上，京基100大厦拔地而起，它是现在罗湖区核心商圈的地标性建筑、目前深圳的第二高楼。
　　从2009年开始，《深圳市城市更新办法》出台。城市更新进入了2.0阶段。在改造范围上，它囊括了旧工业区、旧商业区、旧住宅、城中村和旧屋村等;在改造方式上，它涵盖了综合整治、功能改变、拆除重建三大类。在《深圳城市更新政策研究》一书中，建纬（深圳）律师事务所高级合伙人、深圳市华勤城市更新研究院院长贺倩明这样写道，“一座新城市提出要更新，而且在短短的五年中就成为一座城市最热的话题，聚集了大量的人、财、物，本身就是一个有趣的话题。”

高度市场化

　　在深圳市城市规划设计研究院副院长杜雁看来，大冲村改造项目的一大特点，就是“创造性采取了政府主导、市场化运作、股份公司参与的模式”。
　　2005年底，深圳市政府选定华润集团作为大冲旧改项目的改造单位。华润开始就改造规划、拆迁赔偿等问题，与村股份公司、村民展开协商。一直到所有房屋产权确认完，全部村民同意项目改造、认可赔偿标准。大冲旧改项目才正式动工。
　　“政府引导，市场运作”这个模式，早在2002年已经初现雏形。当时，注意到深圳旧改这一原则的香港媒体特意撰文，提醒香港地产商加入城市更新的掘金队伍。在深圳市城市规划协会会长邹兵看来，这是深圳城市更新模式最大的亮点。合一城市更新集团董事罗宇也认为，“总的来说，深圳大部分土地都在村民、业主等市场主体手上，因此，运用市场的力量对这些土地进行改造，效率会更高，而不需要靠政府财政支出完成深圳的二次城市化。”
　　贺倩明也表达了相似的观点，“政府可以配置的资源有限，特别是需要花在拆迁谈判上的资源，单靠政府难以覆盖。”他同时认为，由专业的开发商开展城市更新改造工作，改造成效可能会更好，更能满足业主、市民对居住和城市美观需求。
　　深圳城市更新对开发商敞开大门，开发商对此也反应积极。一位在开发企业负责深圳城市更新项目的业内人士说，虽然城市更新项目开发周期长，但是成本较低，所以开发企业对城市更新项目青睐有加。
　　他介绍，城市更新项目前期的孵化成本涵盖了地价成本，这样算下来，综合楼面单价成本仅1.8-2.8万/平米，而现在通过招拍挂在深圳拿地，楼面单价已经接近5万了，相比之下，旧改项目利润更高。另外，开发商参与旧改市场，融资目前不会受限制，而参与增量土地市场，通过招拍挂拿地，在融资上则会受到限制。
　　因此，开发企业对城市更新项目普遍表现得热情高涨，纷纷入局旧改项目，开展城市更新研究，旧改土储丰厚，甚至成为刺激上市房企在资本市场表现的利好因素。
　　但另一面，有业主从提高信任度的角度，表示了不同的看法，他们更希望，政府可以深入介入到城市更新项目的推进和操作中。
　　金茗是金钻豪园1栋一套三居室房子的业主。2010年，金钻豪园成为首批旧住宅小区改造项目之一，但因为部分业主一直不愿意与开发商签订搬迁赔偿协议，没有达到相关规定要求的100%签约率，所以项目改造到现在依然无法推进。
　　作为剩下20多户未签约业主的其中之一，金茗解释，之所以一直不签约，是因为对开发商不信任。她担心，签约后开发商如果跑路，自己的房子就没了。她曾和其他业主一起前往罗湖区更新办，向相关工作人员了解情况，对方向李燕普及了城市更新的市场化原则，但李燕和业主们仍然没法安下心。
　　她认为，接下来签约与否，还是会看政府是否会介入。“希望政府可以出面做兜底的信用保证，开发商再采取一些抵押的方式，以增加信用。”
　　另一位住在木头龙小区的业主孙书，亲历了木头龙旧改的漫长12年。他见证了一些老业主在漫长等待中陆续离世，也曾参与到开发商与不愿签约业主谈判沟通的斡旋中。
　　面对城市更新项目该如何加速推进的问题，他长叹一声，说：“像现在这样搞，是不行的。”他觉得，城市更新要推进，倒不如全都改成由政府主导的棚改，这样就没有那么多签不签约导致的利益纠葛，拖慢进度。
　　尽管总体认可“政府引导，市场运作”的原则，但合一城市更新集团董事罗宇也发现，市场目前出现了失灵的情况。“现在深圳城市更新步入深水区，市场或多或少出现了一点失灵的情况，具体表现就是城市更新项目实施率低下，是时候引入‘裁判员’的角色了。”
　　罗宇所说的“裁判员”，是指最近受到热议的“行政裁决”制度。今年9月4日，广东省政府发布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，意见明确，如果三分之二的原业主签订了拆迁补偿协议，原业主可以申请行政裁决，请求通过行政手段推动项目。
　　而在2016年印发的“深圳市十三五更新规划”中，明确了市场主导与政府调控平衡发展的思路，从“积极不干预”转向“积极调控”，创造性地运用更新统筹、分区管控、更新预警与配套升级等规划手段。以期应对城市更新市场化运作的缺陷。

城市更新持续“进行时”

　　以深圳罗湖区的红宝路为界，路的一边是高达400多米的摩天大楼，另一边则是低矮破败的旧村屋。深入蔡屋围老围区域错综复杂的农民房，会看到大多数民居的大门都贴上了封条，出租屋大都已经人去楼空。
　　老围此刻的静寂，酝釀的是未来参照对街的繁华与喧闹。
　　像老围一样等待更新的角落，在深圳还有很多，城市更新仍然会是深圳未来很长一段时间内的重要话题。根据《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》，到2020年，深圳要完成城市更新用地规模30平方公里。其中拆除重建规模为12.5平方公里。
　　对深圳来说，城市更新是城市规划发展的选择，也是必要。早在2005年，深圳市政府就已经发现，深圳的发展存在四个“难以为继”，其中之一是土地、空间难以为继。根据李江披露的数据，2015年，深圳城市更新的土地供应量正式超过新增的供应量，深圳成为全国第一个进入存量时代的城市。
　　贺倩明指出，存量土地开发，不仅是深圳的问题，国内所有一线城市，都面临着存量土地再开发的问题。这是因为，大多数城市过去土地利用率低下，土地产值效益非常低，另外，随着城市的发展，原来的产业结构也面临调整。“未来几年的粤港澳大湾区，城市更新肯定是土地供应的主要方向。尤其是深圳和东莞，从基本面讲，这是一件不得不去做的事情。”
　　对于接下来深圳城市更新的方向，专家学者们也都从不同的角度提出了自己的观点。贺倩明指出，目前深圳有很多规划限制，如产业空间的保障、工业区划线的保护、限制公改商住等。但这些限制是不是符合资源配置的最佳状况、是不是符合市场规律，其实是存疑的，很多项目难以推进，就是因为规划利益无法平衡。“说白了就是，政府想这样干，市场不买账，项目就死在那里了。”
　　同时，他认为，深圳可以利用自己的特区立法权，在处理历史遗留违法建筑、原来权利关系的理顺上，做得更大胆、更彻底，这样将有利于拆迁重建工作的推进。“我们国家实行集体土地和国有土地的二元制结构，实行城乡规划的二元制结构，这种国家层面的二元制结构，导致了大量违法建筑、违法用地、历史遗留用地的产生。现在城市更新要把这些问题解决，其实受到了国家层面顶层法律制度的制约。各个地方政府在突破这个问题的时候，是力不从心的，不知道怎么办，所以我觉得这是大问题，是对政府的考验。”
　　但是对深圳来说它有特区立法权。所以在历史遗留、违法建筑处理、原来权利关系的理顺，深圳还有更大的空间去做，这样才能解决原来权利人利益平衡问题。原来权利人利益不妥善处理，是没办法做拆迁、做城市更新的。
　　罗宇从参与者的角度提出，深圳10个区应当设置一个统一的城市更新实施细则，统一可以让操作更加简易快捷。另外他认为，政策法规对城市更新过程中遇到的实操问题。应该及时反映。
　　“比如烂尾楼如何处理、更新单元产权归属认定等各类复杂的细节问题，原来的政策法规都没有涵盖到，但开发商在项目实操过程中碰上了，政策法规就应该及时更新补充，以让市场主体有法可依，迅速解决问题。”
　　李江则指出，在过去城市更新的规划中，存在公共配套设施无法完全满足片区发展需求的问题，未来，深圳需要在城市更新中加大公配建设。
　　较早前，他曾在公开演讲中表示，城市更新虽然增加了医院和学校的数量，但医院仍然很紧张，好医院仅有屈指可数的几座;学校方面，深圳高中严重不足，往后缺口会越来越大。“有人说深圳未来5-10年的地什么都别干，全部盖高中可能都不够。”
　　今年6、7月份开始，白石洲的租客陆续收到来自房东的限期搬迁通知。以城市更新办法出台的2009年作为节点，在城市更新探索的第十个年头，深圳又迎来了“旧改航母”的拆迁重建启动。
　　深圳城中村样本很快会成为“过去式”，而深圳的城市更新，则永远都将在“进行时”。