论文部分内容阅读
摘 要：本文试着从法院公布的裁判文书入手，对我国居间合同的违约类型、争议焦点、案件事实认定、法律适用等方面对居间合同纠纷进行分析。重点研究居间合同的争议焦点，通过对案件事实的分析，对比理论与实践中的处理，总结居间合同纠纷的争议焦点类型，在此基础上对居间合同纠纷这类案件处理方法提出合理的建议。
关键词：居间合同；争议焦点；法律适用
一、居间合同概述
《合同法》第424条规定，居间合同是指“居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。居间合同是一种有偿、诺成合同，居间合同的当事人包括委托人和居间人，在居间合同中居间人的行为主要包括居间报告和媒介服务。居间报告是指居间人报告订立合同的机会；媒介服务是指居间人为委托人提供交易服务。根据我国《民法通则》和《合同法》的规定，居间合同是由委托人与居间人达成合意成立，由居间行为而引发的民事法律关系。
二、居间合同纠纷
居间合同纠纷的类型总体上可划分为三个大类，即居间人违约、委托人违约和双方都违约。
1.居间人违约
居间人违约是指居间人没有履行好自己的义务或者履行有瑕疵而导致居间合同违约。居间人违约在实践中主要表现为居间人为了获得居间报酬而隐瞒一些事实真相而促使居间合同的成立，有的是没有尽到居间人的义务，而没能促进交易合同的成立。
2.委托人违约
委托人违约是指委托人不支付费用、报酬或者绕开中介而与另一方当事人进行交易。委托人的违约又可分为委托方对居间人的违约和委托人与委托人之间的违约。跳中介是一种明显的绕开中介的行为，也有的人把它叫做“跳单”，这一行为在房屋买卖居间合同中尤为明显。指导案例1号——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案就是典型的一个跳中介的案例。案情简介：陶德华通过中介上海中原物业顾问有限公司的介绍获悉了某处房屋信息，而后陶德华通过其他中介签订了该房的买卖合同，于是上海中原物业顾问有限公司认为陶德华故意跳开中介构成违约，从而引发纠纷。跳中介是否违约在学术界存在着不同的看法，最高法院以案例指导的方式确定具体的处理方式。
3.双方违约
委托人为了自己的利益最大化而绕开中介与其他中介公司签约，同时居间人为了自己的利益最大化，和委托人签订禁止跳单的条款，这两者之间的利益冲突就导致了他们都有可能存在违约的情形。
三、居间合同的法律适用
居间合同的法律适用是指居间合同案件纠纷中如何适用法律的问题，法律适用即是一个法律推理的过程。法律是僵硬的，它需要经过论证和推理才能够运用到现实的事实中去，在解决居间合同纠纷这类案件中我们也要遵循这样的原则。
1.法律的直接适用
对于法律有规定的，我们直接就可以适用相关规定，在相关法律规定中寻找最佳的法律规定就可以援引。通过对该类判决书的对比，可以发现大多数居间合同纠纷案件判决都应用了下面的一些法条：《合同法》第424、464、425、426条，《民事诉讼法》第144、253、170条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条等。这是法律的明确规定，我们可以直接援引，但法律的直接适用也并非法律套用，还需要讲究一定的技巧和法学智慧。
2.法律的类推适用
法律具有滞后性，这就导致了纷繁复杂的民事纠纷找不到具体的法律与之对应，需要运用法解释学和法学方法进行法律类比适用。
首先，发挥诉讼前的调解作用。由于调解具有效率高、成本低等独特的特点，所以我们应该充分发挥其在居间合同纠纷的作用，尤其是对于法律没有明确规定的纠纷。如果在诉讼前能够按照一些民间通常的做法对纠纷进行解决，那就可以减少寻找法律适用这一过程。
其次，寻找类似案件的判决或者指导案例。我国有案例指导制度，可以指导下级法院对此类案件的判决。从最高人民法院发布的案例指导来看，我国目前发布的指导案例并不多，这还不能完全弥补法律对一些问题的疏漏，因此当现实中遇到了法律没有明文规定的纠纷时，可以通过寻找类似的案例或者相近的判决，在此基础上运用法律适用方法、法学方法等一些法律工具从而对纠纷做过一个合理的判断。
最后，处理好情理与法理的关系。民事案件更多的是私利之间的冲突，这就让很多纠纷解决时忽视社会的一般价值取向。情理与法理当然是法理学一门高深的学问，至今也没有人能够真正解决这两者之间的关系，因为社会在不断变化，很难说有一种万能的规则去衡量这两者之间的关系，只能寻找一种比较合理的处理方式。应该运用处理法理与情理的思维去处理这类纠纷，寻找最大的公正。
三、结论
居间合同是我国《合同法》中规定的重要的一种合同。随着我国经济的不断发展和经济交易的频繁，居间合同更加显现出它的优势。如何规范居间合同、规避或者减少居间合同中的风险等一系列问题都摆在了我们面前。居间合同的研究能够促进中介行业的发展和民事交易的便捷化。
参考文献：
温健康.二手房买卖中跳单问题的研究[J].法治与社会，2013（10）.
关键词：居间合同；争议焦点；法律适用
一、居间合同概述
《合同法》第424条规定，居间合同是指“居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。居间合同是一种有偿、诺成合同，居间合同的当事人包括委托人和居间人，在居间合同中居间人的行为主要包括居间报告和媒介服务。居间报告是指居间人报告订立合同的机会；媒介服务是指居间人为委托人提供交易服务。根据我国《民法通则》和《合同法》的规定，居间合同是由委托人与居间人达成合意成立，由居间行为而引发的民事法律关系。
二、居间合同纠纷
居间合同纠纷的类型总体上可划分为三个大类，即居间人违约、委托人违约和双方都违约。
1.居间人违约
居间人违约是指居间人没有履行好自己的义务或者履行有瑕疵而导致居间合同违约。居间人违约在实践中主要表现为居间人为了获得居间报酬而隐瞒一些事实真相而促使居间合同的成立，有的是没有尽到居间人的义务，而没能促进交易合同的成立。
2.委托人违约
委托人违约是指委托人不支付费用、报酬或者绕开中介而与另一方当事人进行交易。委托人的违约又可分为委托方对居间人的违约和委托人与委托人之间的违约。跳中介是一种明显的绕开中介的行为，也有的人把它叫做“跳单”，这一行为在房屋买卖居间合同中尤为明显。指导案例1号——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案就是典型的一个跳中介的案例。案情简介：陶德华通过中介上海中原物业顾问有限公司的介绍获悉了某处房屋信息，而后陶德华通过其他中介签订了该房的买卖合同，于是上海中原物业顾问有限公司认为陶德华故意跳开中介构成违约，从而引发纠纷。跳中介是否违约在学术界存在着不同的看法，最高法院以案例指导的方式确定具体的处理方式。
3.双方违约
委托人为了自己的利益最大化而绕开中介与其他中介公司签约，同时居间人为了自己的利益最大化，和委托人签订禁止跳单的条款，这两者之间的利益冲突就导致了他们都有可能存在违约的情形。
三、居间合同的法律适用
居间合同的法律适用是指居间合同案件纠纷中如何适用法律的问题，法律适用即是一个法律推理的过程。法律是僵硬的，它需要经过论证和推理才能够运用到现实的事实中去，在解决居间合同纠纷这类案件中我们也要遵循这样的原则。
1.法律的直接适用
对于法律有规定的，我们直接就可以适用相关规定，在相关法律规定中寻找最佳的法律规定就可以援引。通过对该类判决书的对比，可以发现大多数居间合同纠纷案件判决都应用了下面的一些法条：《合同法》第424、464、425、426条，《民事诉讼法》第144、253、170条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条等。这是法律的明确规定，我们可以直接援引，但法律的直接适用也并非法律套用，还需要讲究一定的技巧和法学智慧。
2.法律的类推适用
法律具有滞后性，这就导致了纷繁复杂的民事纠纷找不到具体的法律与之对应，需要运用法解释学和法学方法进行法律类比适用。
首先，发挥诉讼前的调解作用。由于调解具有效率高、成本低等独特的特点，所以我们应该充分发挥其在居间合同纠纷的作用，尤其是对于法律没有明确规定的纠纷。如果在诉讼前能够按照一些民间通常的做法对纠纷进行解决，那就可以减少寻找法律适用这一过程。
其次，寻找类似案件的判决或者指导案例。我国有案例指导制度，可以指导下级法院对此类案件的判决。从最高人民法院发布的案例指导来看，我国目前发布的指导案例并不多，这还不能完全弥补法律对一些问题的疏漏，因此当现实中遇到了法律没有明文规定的纠纷时，可以通过寻找类似的案例或者相近的判决，在此基础上运用法律适用方法、法学方法等一些法律工具从而对纠纷做过一个合理的判断。
最后，处理好情理与法理的关系。民事案件更多的是私利之间的冲突，这就让很多纠纷解决时忽视社会的一般价值取向。情理与法理当然是法理学一门高深的学问，至今也没有人能够真正解决这两者之间的关系，因为社会在不断变化，很难说有一种万能的规则去衡量这两者之间的关系，只能寻找一种比较合理的处理方式。应该运用处理法理与情理的思维去处理这类纠纷，寻找最大的公正。
三、结论
居间合同是我国《合同法》中规定的重要的一种合同。随着我国经济的不断发展和经济交易的频繁，居间合同更加显现出它的优势。如何规范居间合同、规避或者减少居间合同中的风险等一系列问题都摆在了我们面前。居间合同的研究能够促进中介行业的发展和民事交易的便捷化。
参考文献：
温健康.二手房买卖中跳单问题的研究[J].法治与社会，2013（10）.