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瑞典向来以高福利高工资和高物价闻名于世，现在其工资水平仍然高于中国七八倍，但其住房和出租价格竟然与中国相近。瑞典为什么能够实现高工资低房价呢？笔者最近就此做了些调查并发现了其中的某些奥妙。
20世纪初随着工业化的迅速发展，大批瑞典农民涌进城市寻找工作。资产阶级对工人的残酷压迫和众多的失业人群迫使大批民众移居海外。劳动人民用脚做出的选择引起了社会不安，于是，瑞典议会于1904 年决定对农民建造自用房提供长期贷款，以缓解破产农民对城市的压力，特别是减少人口的外移①。这是瑞典政府首次干预住房问题，但收效甚微。第一次大战后，住房困难继续恶化。斯德哥尔摩成为房租最高的欧洲城市之一。1917 年，自由党与社民党联合政府决定对新建住房提供经济资助，同时通过立法对房租上涨进行控制。政府要求地方当局建造住房或者通过合作性建筑企业和慈善项目来支持住房建设。瑞典1920 年成立了国家建房贷款基金。但随后不久这些临时性措施被取消，以致房租飞涨、付不起房租的住户被赶出家门的事件屡有发生。因此，城市市民纷纷组建诸如房客协会和房客储蓄与建房协会等群众性“非营利组织”，以维护自身的权益。
提出住房政策1929 年，世界性的经济萧条沉重打击了瑞典。城市失业率高达30% 。此时，自由党政府不但不去设法减轻群众痛苦，反而借口供求关系，采取了紧缩政府开支、降低职工工资的政策，使得瑞典经济雪上加霜。1932 年，社民党提出了依靠国家借贷、开办公共工程以减少失业并刺激经济回升的“反危机纲领”。同年，社民党在大选中获胜并在农民协会支持下上台执政，开始了瑞典现代史上最大规模的经济变革。
1933 年，新政府决定通过发行公债筹款来支持住房建设，以缓解失业并刺激经
注① 1870 年至1930 年的瑞典工业化期间，有120 万人（占当时人口的四分之一）移居北美，一度引起社会恐慌。但当时政府并没有加以强行制止。
济发展。1934 年，政府决定为农民改善住房提供贷款，以缩小城乡间的巨大差距。1935 年，政府又决定为多子女家庭和其他困难家庭建造低价住房提供贷款。1938 年， 政府开始为多子女家庭提供房租补贴，同时要求其住房最小须为两室并拥有“足够的设备”。1939 年，国家开始为农业工人建房提供贷款。同年，国家通过了房租法，明确规定了户主与房客的义务与权利。
社民党政府提出的这些政策措施标志着瑞典住房政策的突破性发展。其宗旨是通过国家贷款和政府住房补贴来缓解民众特别是社会弱者的住房困难，以缓和尖锐的失业危机和农业危机，促进经济的复苏与发展。政府强调这类国家贷款项目须有地方政府的参与，由“不以利润为目标”的公益性公司承担。政府还要求地方当局加强城市规划，必要时须为上述住房建设免费提供用地。这些国家住房贷款在开始阶段主要用于建造出租用楼房，到20 世纪30 年代末又扩大至包括农民在内的民众自建住房。
二战爆发后，政府面对房屋短缺、物价飞涨的局面开始控制房租，同时政府加大了对新建住房的支持力度（开始提供第三级贷款）， 并对不提升房租的房地产公司提供10 年无息的补充贷款。同时政府还设立了房租管理局，负责处理房租纠纷并保障租房者的权利。1942 年，政府把国家贷款扩大到所有建筑公司，但地方政府影响下的公益性住房公司可得到建房费用之70% 至95% 的国家贷款，而其他建筑公司最多只能达到85% 。同时政府对信贷基金和建筑队伍实行战时统一管制，使瑞典民用建筑在二战期间得到继续发展。国家贷款在住房建设中的作用迅速扩大。1939 年仅有5% 的新建住房得到了国家贷款，而1942 年100% 的新建房屋在不同程度上得到了国家长期优惠贷款的帮助。
良好住房成为每个人的权利 大战结束时，瑞典的住房状况比战前有所改善，但绝大多数人的居住条件依然很差。据调查，1945 年38% 的人住的是单间房， 64% 的住房没有卫生间，67% 的房屋没有煤气或者电炉，79% 的住房缺乏洗浴条件。因此，为“人人提供良好的住房”成为战后社民党经济与福利政策的主要环节。1946 年，社民党政府提出的目标是“消除紧迫的住房短缺，提高包括住房面积和房屋设施在内的公共住房水平，特别是要把农村住房提高到城市新建住房水平上。”住房标准是：除厨房之外，平均每间住房不超过2人；住房费用不得超过工人平均工资之20% 。政府决定在未来15 年内每年在城市新建5万套住房，在农村新建或改善2.5 万套住房。
为实现这些目标，国家决定继续为建造新楼或者改建旧房的地方政府和企业提供长期低息贷款，同时规定木质结构住房①的归还期为30 年，砖瓦结构住房为40 年。政府对自建住房提供固定利息3% 的长期贷款，并对其部分贷款提供免息待遇。同时为多层楼房提供（开始为3%）利息担保，从而使建房公司只需支付实际利息超过担保利率之部分。为了推动住房建设，政府扩大了建房贷款的范围与力度。对新建楼房贷款由第一抵押贷款（First Mortgage loan） 扩大到三级（last mortgage loan）抵押贷款。对地方政府和其影响下的“不以赚钱”为目标的公益性公司，国家贷款扩大到建房费用之100%，对集体性建筑公司的贷款扩大到建房费用之95%，而私人建筑公司也可贷到建房费用之85% 。
为了保证这些公益性公司真正“不以盈利为目的”，政府通过法律规定这些公司业务须由地方政府指导，由政府承认的部门进行审计，其对自有资本的回报标准须由政府部门审定，其职工的奖金和工资水平也必须保持在政府认定的“合理水平”上。地方当局负责为新建房提供建筑用地，政府通过立法给予地方当局购买土地时的优先购买权，以及通过法律程序征收城建所需土地的权力。由于这个法律的存在，地方当局即使不正式启动征收程序，仍然可以较低价格购得建筑用地，之后再按规定把地皮以“购进价格”让给建筑公司长期使用，从而大大压低了建房成本和土地开支。 注① 战后政府对建房贷款提供利息担保，开始时担保利息为3%，之后逐步提高。贷款者支付的利率为市场利率与国家担保利率的差。1968 年至1974 年政府一度放弃这一政策。之后又被恢复。
政府强调统一建房标准和基本要求，要求住房适合各种家庭的长期需要，价格能为民众所接受。战后，政府不再为经济困难户建造特别住房，却扩大了对困难家庭的住房补贴，以便使他们也能够住上符合国家标准的住房。政府还为残疾人提供特别补助，以便他们可以根据自身特点对住房进行装修。1959 年，政府把装修补助定为7000 克朗，之后又几次提高标准，并把补贴扩大到“对生活条件要求不同”的盲人和退休老人等。政府对需要护理的低收入者还提供家政服务补贴。为了加快住房周转并减少民众开支，1967 年法律规定住房中介业务完全免费并由地方政府负责。
政府在实行房租控制的同时，要求私人出租房的房租不能超过“使用价值”相同的附近其他住房，后来又规定公益性公司的房租对确定房租有指导性作用。对无故提高房租、或者拒租的房产主则通过法律进行制裁，从而在压低房租水平的同时保障了租房者的权利。在政府的大力支持下，1945 年至1960 年间，瑞典新建住房82 万套， 使居住拥挤家庭（按1945 年的规定标准）由30% 下降到13% 。这期间，瑞典家庭数由200 万户，增加到250 万户。
由住房不足到住房过剩为了彻底解决住房不足问题，1965 年社民党政府又提出了10 年内再建100 万套新住房的计划，并把住房标准提高到不包括厨房和起居间在内每间住房不超过2人。
为了提高地方当局在经济发展与城市规划中的能力，瑞典还几次进行行政区划改革，把1948 年的2505 个乡镇区合并成1974 年的272 个市政区。为了确保建房用地， 政府通过立法给予地方政府城建用地征收权和购买土地时的优先权，并为其购买土地设立了购地基金，以确保城市建房土地可供10 年之需。并且规定，地方当局把购得土地以住宅地的形式按“购进价格”提供给房地产公司长期使用。政府在扩大地方当局在购买土地和调配建筑用地权力的同时，强调建筑用地如果不是来自地方当局调配将得不到国家贷款。政府对建房资金进行长期规划，并根据房屋需求与施工能力以建筑配额和贷款额度的形式分配到各地区，然后经地方政府再分配到各建筑公司实施。同时政府修改法律，规定所有公益性公司必须由地方当局所有，其所有董事须由市政委员会任命，这些公司的服务面向全体公民，它们的房租对其他房地产公司（包括私人公司）具有指导性作用。
由于政府对公益性公司的大力扶植，使它们在瑞典的社会变革大潮中迅速发展， 承担了2/3 的瑞典新房建设任务。而新房之70% 至80% 的建筑用地来自于地方当局购来的低价土地，也就是很自然的了。
由于住房建设资金绝大部分来自政府或其控制的公共基金的长期贷款，政府就能通过控制信贷总额和利率的方式，对住房建设投资（经常达GDP 之5%）施加较大的影响。同时，较大的建筑工程（1000 套以上）在开工前，按照法律规定还要经过劳动市场管理局的批准，政府可以通过严格批准手续，控制或推迟这些工程的开工时间， 从而使住房建设不仅成为提高人民生活水平的手段，而且也成为政府平衡经济周期发展和缩小地区差别的工具。政府的低息贷款和利息补贴，与地方当局的廉价土地和不以利润为目标的公益性建筑公司相结合，加上瑞典人民的辛勤劳动，使大批高楼大厦平地而起，别墅式住房到处可见，陈旧住房得到彻底改造，使得瑞典迅速成为世界住房水平最高的国家之一。
由于国家对贷款、土地、建筑公司和建筑标准有严格的法律规定，以及管理透明，加上严格的舆论监督，从而基本上杜绝了政府官员与建筑商勾结利用住房建设大发横财的可能。到20 世纪70 年代末，随着百万套住房项目的完成，瑞典大体上实现了人人有良好住房的目标。建筑行业不仅为广大民众提供了低价高质住房，而且为推动经济发展和缩小城乡差别作出了重要贡献。
住房政策的调整 随着百万住房建设项目的实施，瑞典住房状况到70 年代发生了重大变化。一些习惯性缺房的大城市变得很容易能找到住房。20 世纪70 年代中期， 在一些地区开始出现空房剩房。大批空房的出现对建房公司，特别是那些自有资金很少的公益性公司造成了困难。大量空置住房使它们没法从房租中获得周转资金，以支付贷款利息。为此，1972 年政府设立了“房租损失贷款”，以缓解1971 年至1974 年间因房屋空置造成的公益性公司的财政困难。这期间所盖住房大同小异，住房环境和配套设施受到某些忽视，百万住房项目因此也受到了公众批评。
1975 年政府开始调整住房政策，恢复了20 世纪50 年代对国家住房贷款实行利息
注① 指一户或者两户单独居住的住宅。上述统计中不包括休闲抓用房屋。
担保的政策。政府规定对高层出租房屋建设的基础贷款担保利息为3.9%，对超过担保利息的实际利息部分由国家进行补贴。国家贷款归还期由40 年缩短为30 年。对于建造私人住房的民众，政府继续提供长期贷款（包括部分无息贷款）， 同意房产主在申报收入时可将其贷款利息从其总收入中扣除。在房地产价格迅速上升和个人所得税边际税率居高不下的情况下，这个政策使别墅所有者得到了双重收益。为了平衡不同社会阶层的利益，政府把对自用小型住房建房贷款的担保利息提高为6% 。同时要求其使用国家贷款建房时须通过公开招标。在20 世纪七八十年代，在高层楼房增长缓慢的情况下，别墅式的小型住房建设继续高速增长，适应了日益上升的中产阶级的住房要求。新建住房中的小型住房在20 世纪80 年代常常达到70% 以上。
在解决住房供应问题后，政府把政策重点转到对现有住房的管理与维护上。1983 年社民党政府提出了“更新与维护计划”，计划10 年内对27.5 万套高层楼房和15 万套小型住房进行更新，“要使所有居民都住上维护良好的住房”。政府为此提供利息补贴，对由于房建失误造成的修建则提供5年内免还的优惠贷款。政府还下大力气引导公益性建房公司向房屋管理公司过渡，强调改善居住环境和提高服务质量的重要性。同时，政府继续采取措施来解决住房政策中的苦乐不均问题。1983 年，政府决定征收房地产税。房地产税的征收对象是房地产主。对出租高层楼房来说，受到补贴最多的公益性企业和集体性住房业主成为征税对象，而对个人住房的税负则落在房地产价格上扬时受益最大的业主身上。这些政策也是为了增加政府收入，缓解住房补贴对政府财政的压力。1990 年社民党政府进行所得税改革，在降低所得税边际税率的同时，进一步减少房地产主对利息进行税前扣除的可能性。 尽管政府采取了上述措施，但政府对住房利息的补贴仍然迅速增长，由1987 年的130 亿克朗上升到1992 年的330 亿克朗，变成了政府的一大财政负担。1991 年保守党在经济危机中上台后实行新自由主义经济政策，决定停止国家对建房的贷款，同时还大幅度减少了对房地产公司的利息补贴。地方政府开始对建筑用地开始实行市场价格。引人注目的是1994 年社民党再次上台后并没有废除这些政策。而是继续其1990 年开始的以整顿政府财政、紧缩社会福利和改革国有企业为重要内容的紧缩性经济政策，企图通过压低通货膨胀来减少民众住建房利息负担。在国有企业变革中，绝大多数公益性房地产公司经过股份化改革，组成了房地产集团。政府提出了“商业性的公益公司”的管理理念，以加强管理民主、改善住房环境、提高业主参与、降低服务开支等为其主要任务。
在经济全球化浪潮下，一些公益性公司开始售出其管下的公寓房产，有些地方政府也想利用改制的机会将这些公司财产转作他用。为了制止这些由国家贷款和政府补贴建成的公共财产变成少数人发财致富的工具，1999 年社民党政府通过立法规定，对出售公益性住房的公司将不仅追回其售出房屋之利息补贴，而且要追回该公司得到的所有国家补贴。对挪用公益性公司资产的地方当局，将停止国家对其所有贷款。2002 年， 政府通过立法对公益性企业进行了新的定义。新的公益性公司的标准是：不以赢取利润为目的（即其对自有股份分红不超过国家规定的合理度）； 其主要业务为管理出租房地产。满足上述规定的公司不管其所有制如何，都可称为公益性住房公司。这个法律还强调公益性公司的房屋产权变动必须经过省政府批准，因为“住房市场需要有足够的公益性住房以作的确定房租时的参照物”。后面这一规定被称为“停止条款”， 即停止对公益性公司财产进行私有化的趋势。政府虽然不再对这些公司提供特别贷款， 但仍按照规定对这些公司继续提供过渡性补贴，政府要求它们继续在住房市场上继续发挥积极的稳定性作用。
2006 年社民党政府下台后，这个“停止条款”被取消。瑞典对公益性公司在国家贷款和利息补贴上的优惠措施受到了欧盟国家的质疑，也使政府不得不对建房政策和公益性房地产公司政策进行新的研究与调整。但政府在其对有关调查工作的指示中指出，应该研究瑞典住房政策与欧盟保护竞争政策之间的协调问题。同时，强调保证租房者的权利，拒绝无理由地提高房租，不管居住人的社会背景、经济状况和其他背景如何，人人都可以得到住房，等等这些具有瑞典传统的政策与特点不应发生变化。这说明瑞典社民党下台之后，虽然瑞典住房政策在形式上会有所变化，但其长期形成的住房政策根本理念已经为多数群众所接受，可能不会有太大的变更。
瑞典住房政策的效果 据统计，1990 年瑞典共有859 万人，分为383 万户，其中85% 居住在城镇， 15% 住在农村。全国共有404 万套住房，其中187.4 万套属于一家或者两家居住的小型住房，其余216.9 万套为多层楼房式套间。前者平均实用面积为123.9 平方米，后者平均约67 平方米。按人口平均，瑞典1990 年的人均居住面积约为43.9 平方米。
2010 年是瑞典放弃对建房提供国家贷款后的20 年，经过市场化走向的近20 年的长期改革，瑞典经济已经恢复了国际竞争力。瑞典人口增加到941.6 万，住房增加到450 万套，与1990 年相比，分别增长了9.6% 和11.3%，人均居住面积也有所增加。平均每2.1 人拥有一套住房。② 全国住房总量中有250 万套属于多层建筑，200 万套属于一户或者两户用小型住房。在其250 万套楼房中，仅99 万套属于完全私人产权， 而159 万套属于租用房（占63% ）。另外92 万套属于住房权协会的集体产权③住房（占36.8%）， 但其小型住宅绝大多数属于私有。目前，瑞典有36.7% 的家庭租房住，22.1% 的家庭购买了房屋使用权，而仅41.1% 的家庭拥有自己住房。瑞典租房者绝大多数加入了租房者协会，可以与出租者集体谈判房租问题，其权益又得到法律的保障，因此许多人选择了租房住的方式。但在私有化浪潮和经济全球化影响下，通过住房权协会购买使用权（亦可说间接所有权）的家庭在1990 年至2010 年间增长了49%，这也说明瑞典住房产权的私有化趋势正在发展。目前公益性公司拥有76.1 万套多层楼房，占出租房的48%，在瑞典住房市场中仍然有着举足轻重的作用。
据调查，其首都斯德哥尔摩2010 年的月租平均每平方米为88 克朗，租用实用面积100 平方米的住房每月租金约为8800 克朗，新房出售价格每平方米约为3万克朗， 都与北京相似，但同年瑞典工人的平均月工资为22400 克朗，收入比中国人高得多。
注① 这一统计中不包括休闲专用房，2008 年瑞典有休闲专用房55.8 万座。
② 据统计，2003 年瑞典平均每套住房实用面积为91.2 平方米。2008 年新建住房平均每套面积为99 平方米。
③ 住房权协会一般拥有一座或者几座住房，其成员通过交纳会费和股金拥有协会的一定份额，从而拥有某套的使用权和间接的所有权。这种住房权可能转手。会员通过会费共同维修该会之房地产，偿还协会债务。会员在协会中有选举权和被选举权。
政府从1933 年到1991 年（其中社民党执政52 年）， 长期为建房提供低息贷款； 地方政府长期用“购进价格”为建房者提供廉价地皮；建造绝大多数新房的建筑公司能不以公司利润为目的。在舆论监督下，瑞典政府能执政透明、公正执法，即使在开放市场之后，仍然致力于使民众人人有房住，从而较好地解决了公民住房问题。中国恰恰在这些环节上出了严重问题，并带来了目前的人所共知的严重后果。瑞典经验值得我们在兴建中国特色社会主义的过程中加以认真地研究并借鉴。
（高锋 原中国驻瑞典使馆参赞、中国驻哥德堡总参事）
20世纪初随着工业化的迅速发展，大批瑞典农民涌进城市寻找工作。资产阶级对工人的残酷压迫和众多的失业人群迫使大批民众移居海外。劳动人民用脚做出的选择引起了社会不安，于是，瑞典议会于1904 年决定对农民建造自用房提供长期贷款，以缓解破产农民对城市的压力，特别是减少人口的外移①。这是瑞典政府首次干预住房问题，但收效甚微。第一次大战后，住房困难继续恶化。斯德哥尔摩成为房租最高的欧洲城市之一。1917 年，自由党与社民党联合政府决定对新建住房提供经济资助，同时通过立法对房租上涨进行控制。政府要求地方当局建造住房或者通过合作性建筑企业和慈善项目来支持住房建设。瑞典1920 年成立了国家建房贷款基金。但随后不久这些临时性措施被取消，以致房租飞涨、付不起房租的住户被赶出家门的事件屡有发生。因此，城市市民纷纷组建诸如房客协会和房客储蓄与建房协会等群众性“非营利组织”，以维护自身的权益。
提出住房政策1929 年，世界性的经济萧条沉重打击了瑞典。城市失业率高达30% 。此时，自由党政府不但不去设法减轻群众痛苦，反而借口供求关系，采取了紧缩政府开支、降低职工工资的政策，使得瑞典经济雪上加霜。1932 年，社民党提出了依靠国家借贷、开办公共工程以减少失业并刺激经济回升的“反危机纲领”。同年，社民党在大选中获胜并在农民协会支持下上台执政，开始了瑞典现代史上最大规模的经济变革。
1933 年，新政府决定通过发行公债筹款来支持住房建设，以缓解失业并刺激经
注① 1870 年至1930 年的瑞典工业化期间，有120 万人（占当时人口的四分之一）移居北美，一度引起社会恐慌。但当时政府并没有加以强行制止。
济发展。1934 年，政府决定为农民改善住房提供贷款，以缩小城乡间的巨大差距。1935 年，政府又决定为多子女家庭和其他困难家庭建造低价住房提供贷款。1938 年， 政府开始为多子女家庭提供房租补贴，同时要求其住房最小须为两室并拥有“足够的设备”。1939 年，国家开始为农业工人建房提供贷款。同年，国家通过了房租法，明确规定了户主与房客的义务与权利。
社民党政府提出的这些政策措施标志着瑞典住房政策的突破性发展。其宗旨是通过国家贷款和政府住房补贴来缓解民众特别是社会弱者的住房困难，以缓和尖锐的失业危机和农业危机，促进经济的复苏与发展。政府强调这类国家贷款项目须有地方政府的参与，由“不以利润为目标”的公益性公司承担。政府还要求地方当局加强城市规划，必要时须为上述住房建设免费提供用地。这些国家住房贷款在开始阶段主要用于建造出租用楼房，到20 世纪30 年代末又扩大至包括农民在内的民众自建住房。
二战爆发后，政府面对房屋短缺、物价飞涨的局面开始控制房租，同时政府加大了对新建住房的支持力度（开始提供第三级贷款）， 并对不提升房租的房地产公司提供10 年无息的补充贷款。同时政府还设立了房租管理局，负责处理房租纠纷并保障租房者的权利。1942 年，政府把国家贷款扩大到所有建筑公司，但地方政府影响下的公益性住房公司可得到建房费用之70% 至95% 的国家贷款，而其他建筑公司最多只能达到85% 。同时政府对信贷基金和建筑队伍实行战时统一管制，使瑞典民用建筑在二战期间得到继续发展。国家贷款在住房建设中的作用迅速扩大。1939 年仅有5% 的新建住房得到了国家贷款，而1942 年100% 的新建房屋在不同程度上得到了国家长期优惠贷款的帮助。
良好住房成为每个人的权利 大战结束时，瑞典的住房状况比战前有所改善，但绝大多数人的居住条件依然很差。据调查，1945 年38% 的人住的是单间房， 64% 的住房没有卫生间，67% 的房屋没有煤气或者电炉，79% 的住房缺乏洗浴条件。因此，为“人人提供良好的住房”成为战后社民党经济与福利政策的主要环节。1946 年，社民党政府提出的目标是“消除紧迫的住房短缺，提高包括住房面积和房屋设施在内的公共住房水平，特别是要把农村住房提高到城市新建住房水平上。”住房标准是：除厨房之外，平均每间住房不超过2人；住房费用不得超过工人平均工资之20% 。政府决定在未来15 年内每年在城市新建5万套住房，在农村新建或改善2.5 万套住房。
为实现这些目标，国家决定继续为建造新楼或者改建旧房的地方政府和企业提供长期低息贷款，同时规定木质结构住房①的归还期为30 年，砖瓦结构住房为40 年。政府对自建住房提供固定利息3% 的长期贷款，并对其部分贷款提供免息待遇。同时为多层楼房提供（开始为3%）利息担保，从而使建房公司只需支付实际利息超过担保利率之部分。为了推动住房建设，政府扩大了建房贷款的范围与力度。对新建楼房贷款由第一抵押贷款（First Mortgage loan） 扩大到三级（last mortgage loan）抵押贷款。对地方政府和其影响下的“不以赚钱”为目标的公益性公司，国家贷款扩大到建房费用之100%，对集体性建筑公司的贷款扩大到建房费用之95%，而私人建筑公司也可贷到建房费用之85% 。
为了保证这些公益性公司真正“不以盈利为目的”，政府通过法律规定这些公司业务须由地方政府指导，由政府承认的部门进行审计，其对自有资本的回报标准须由政府部门审定，其职工的奖金和工资水平也必须保持在政府认定的“合理水平”上。地方当局负责为新建房提供建筑用地，政府通过立法给予地方当局购买土地时的优先购买权，以及通过法律程序征收城建所需土地的权力。由于这个法律的存在，地方当局即使不正式启动征收程序，仍然可以较低价格购得建筑用地，之后再按规定把地皮以“购进价格”让给建筑公司长期使用，从而大大压低了建房成本和土地开支。 注① 战后政府对建房贷款提供利息担保，开始时担保利息为3%，之后逐步提高。贷款者支付的利率为市场利率与国家担保利率的差。1968 年至1974 年政府一度放弃这一政策。之后又被恢复。
政府强调统一建房标准和基本要求，要求住房适合各种家庭的长期需要，价格能为民众所接受。战后，政府不再为经济困难户建造特别住房，却扩大了对困难家庭的住房补贴，以便使他们也能够住上符合国家标准的住房。政府还为残疾人提供特别补助，以便他们可以根据自身特点对住房进行装修。1959 年，政府把装修补助定为7000 克朗，之后又几次提高标准，并把补贴扩大到“对生活条件要求不同”的盲人和退休老人等。政府对需要护理的低收入者还提供家政服务补贴。为了加快住房周转并减少民众开支，1967 年法律规定住房中介业务完全免费并由地方政府负责。
政府在实行房租控制的同时，要求私人出租房的房租不能超过“使用价值”相同的附近其他住房，后来又规定公益性公司的房租对确定房租有指导性作用。对无故提高房租、或者拒租的房产主则通过法律进行制裁，从而在压低房租水平的同时保障了租房者的权利。在政府的大力支持下，1945 年至1960 年间，瑞典新建住房82 万套， 使居住拥挤家庭（按1945 年的规定标准）由30% 下降到13% 。这期间，瑞典家庭数由200 万户，增加到250 万户。
由住房不足到住房过剩为了彻底解决住房不足问题，1965 年社民党政府又提出了10 年内再建100 万套新住房的计划，并把住房标准提高到不包括厨房和起居间在内每间住房不超过2人。
为了提高地方当局在经济发展与城市规划中的能力，瑞典还几次进行行政区划改革，把1948 年的2505 个乡镇区合并成1974 年的272 个市政区。为了确保建房用地， 政府通过立法给予地方政府城建用地征收权和购买土地时的优先权，并为其购买土地设立了购地基金，以确保城市建房土地可供10 年之需。并且规定，地方当局把购得土地以住宅地的形式按“购进价格”提供给房地产公司长期使用。政府在扩大地方当局在购买土地和调配建筑用地权力的同时，强调建筑用地如果不是来自地方当局调配将得不到国家贷款。政府对建房资金进行长期规划，并根据房屋需求与施工能力以建筑配额和贷款额度的形式分配到各地区，然后经地方政府再分配到各建筑公司实施。同时政府修改法律，规定所有公益性公司必须由地方当局所有，其所有董事须由市政委员会任命，这些公司的服务面向全体公民，它们的房租对其他房地产公司（包括私人公司）具有指导性作用。
由于政府对公益性公司的大力扶植，使它们在瑞典的社会变革大潮中迅速发展， 承担了2/3 的瑞典新房建设任务。而新房之70% 至80% 的建筑用地来自于地方当局购来的低价土地，也就是很自然的了。
由于住房建设资金绝大部分来自政府或其控制的公共基金的长期贷款，政府就能通过控制信贷总额和利率的方式，对住房建设投资（经常达GDP 之5%）施加较大的影响。同时，较大的建筑工程（1000 套以上）在开工前，按照法律规定还要经过劳动市场管理局的批准，政府可以通过严格批准手续，控制或推迟这些工程的开工时间， 从而使住房建设不仅成为提高人民生活水平的手段，而且也成为政府平衡经济周期发展和缩小地区差别的工具。政府的低息贷款和利息补贴，与地方当局的廉价土地和不以利润为目标的公益性建筑公司相结合，加上瑞典人民的辛勤劳动，使大批高楼大厦平地而起，别墅式住房到处可见，陈旧住房得到彻底改造，使得瑞典迅速成为世界住房水平最高的国家之一。
由于国家对贷款、土地、建筑公司和建筑标准有严格的法律规定，以及管理透明，加上严格的舆论监督，从而基本上杜绝了政府官员与建筑商勾结利用住房建设大发横财的可能。到20 世纪70 年代末，随着百万套住房项目的完成，瑞典大体上实现了人人有良好住房的目标。建筑行业不仅为广大民众提供了低价高质住房，而且为推动经济发展和缩小城乡差别作出了重要贡献。
住房政策的调整 随着百万住房建设项目的实施，瑞典住房状况到70 年代发生了重大变化。一些习惯性缺房的大城市变得很容易能找到住房。20 世纪70 年代中期， 在一些地区开始出现空房剩房。大批空房的出现对建房公司，特别是那些自有资金很少的公益性公司造成了困难。大量空置住房使它们没法从房租中获得周转资金，以支付贷款利息。为此，1972 年政府设立了“房租损失贷款”，以缓解1971 年至1974 年间因房屋空置造成的公益性公司的财政困难。这期间所盖住房大同小异，住房环境和配套设施受到某些忽视，百万住房项目因此也受到了公众批评。
1975 年政府开始调整住房政策，恢复了20 世纪50 年代对国家住房贷款实行利息
注① 指一户或者两户单独居住的住宅。上述统计中不包括休闲抓用房屋。
担保的政策。政府规定对高层出租房屋建设的基础贷款担保利息为3.9%，对超过担保利息的实际利息部分由国家进行补贴。国家贷款归还期由40 年缩短为30 年。对于建造私人住房的民众，政府继续提供长期贷款（包括部分无息贷款）， 同意房产主在申报收入时可将其贷款利息从其总收入中扣除。在房地产价格迅速上升和个人所得税边际税率居高不下的情况下，这个政策使别墅所有者得到了双重收益。为了平衡不同社会阶层的利益，政府把对自用小型住房建房贷款的担保利息提高为6% 。同时要求其使用国家贷款建房时须通过公开招标。在20 世纪七八十年代，在高层楼房增长缓慢的情况下，别墅式的小型住房建设继续高速增长，适应了日益上升的中产阶级的住房要求。新建住房中的小型住房在20 世纪80 年代常常达到70% 以上。
在解决住房供应问题后，政府把政策重点转到对现有住房的管理与维护上。1983 年社民党政府提出了“更新与维护计划”，计划10 年内对27.5 万套高层楼房和15 万套小型住房进行更新，“要使所有居民都住上维护良好的住房”。政府为此提供利息补贴，对由于房建失误造成的修建则提供5年内免还的优惠贷款。政府还下大力气引导公益性建房公司向房屋管理公司过渡，强调改善居住环境和提高服务质量的重要性。同时，政府继续采取措施来解决住房政策中的苦乐不均问题。1983 年，政府决定征收房地产税。房地产税的征收对象是房地产主。对出租高层楼房来说，受到补贴最多的公益性企业和集体性住房业主成为征税对象，而对个人住房的税负则落在房地产价格上扬时受益最大的业主身上。这些政策也是为了增加政府收入，缓解住房补贴对政府财政的压力。1990 年社民党政府进行所得税改革，在降低所得税边际税率的同时，进一步减少房地产主对利息进行税前扣除的可能性。 尽管政府采取了上述措施，但政府对住房利息的补贴仍然迅速增长，由1987 年的130 亿克朗上升到1992 年的330 亿克朗，变成了政府的一大财政负担。1991 年保守党在经济危机中上台后实行新自由主义经济政策，决定停止国家对建房的贷款，同时还大幅度减少了对房地产公司的利息补贴。地方政府开始对建筑用地开始实行市场价格。引人注目的是1994 年社民党再次上台后并没有废除这些政策。而是继续其1990 年开始的以整顿政府财政、紧缩社会福利和改革国有企业为重要内容的紧缩性经济政策，企图通过压低通货膨胀来减少民众住建房利息负担。在国有企业变革中，绝大多数公益性房地产公司经过股份化改革，组成了房地产集团。政府提出了“商业性的公益公司”的管理理念，以加强管理民主、改善住房环境、提高业主参与、降低服务开支等为其主要任务。
在经济全球化浪潮下，一些公益性公司开始售出其管下的公寓房产，有些地方政府也想利用改制的机会将这些公司财产转作他用。为了制止这些由国家贷款和政府补贴建成的公共财产变成少数人发财致富的工具，1999 年社民党政府通过立法规定，对出售公益性住房的公司将不仅追回其售出房屋之利息补贴，而且要追回该公司得到的所有国家补贴。对挪用公益性公司资产的地方当局，将停止国家对其所有贷款。2002 年， 政府通过立法对公益性企业进行了新的定义。新的公益性公司的标准是：不以赢取利润为目的（即其对自有股份分红不超过国家规定的合理度）； 其主要业务为管理出租房地产。满足上述规定的公司不管其所有制如何，都可称为公益性住房公司。这个法律还强调公益性公司的房屋产权变动必须经过省政府批准，因为“住房市场需要有足够的公益性住房以作的确定房租时的参照物”。后面这一规定被称为“停止条款”， 即停止对公益性公司财产进行私有化的趋势。政府虽然不再对这些公司提供特别贷款， 但仍按照规定对这些公司继续提供过渡性补贴，政府要求它们继续在住房市场上继续发挥积极的稳定性作用。
2006 年社民党政府下台后，这个“停止条款”被取消。瑞典对公益性公司在国家贷款和利息补贴上的优惠措施受到了欧盟国家的质疑，也使政府不得不对建房政策和公益性房地产公司政策进行新的研究与调整。但政府在其对有关调查工作的指示中指出，应该研究瑞典住房政策与欧盟保护竞争政策之间的协调问题。同时，强调保证租房者的权利，拒绝无理由地提高房租，不管居住人的社会背景、经济状况和其他背景如何，人人都可以得到住房，等等这些具有瑞典传统的政策与特点不应发生变化。这说明瑞典社民党下台之后，虽然瑞典住房政策在形式上会有所变化，但其长期形成的住房政策根本理念已经为多数群众所接受，可能不会有太大的变更。
瑞典住房政策的效果 据统计，1990 年瑞典共有859 万人，分为383 万户，其中85% 居住在城镇， 15% 住在农村。全国共有404 万套住房，其中187.4 万套属于一家或者两家居住的小型住房，其余216.9 万套为多层楼房式套间。前者平均实用面积为123.9 平方米，后者平均约67 平方米。按人口平均，瑞典1990 年的人均居住面积约为43.9 平方米。
2010 年是瑞典放弃对建房提供国家贷款后的20 年，经过市场化走向的近20 年的长期改革，瑞典经济已经恢复了国际竞争力。瑞典人口增加到941.6 万，住房增加到450 万套，与1990 年相比，分别增长了9.6% 和11.3%，人均居住面积也有所增加。平均每2.1 人拥有一套住房。② 全国住房总量中有250 万套属于多层建筑，200 万套属于一户或者两户用小型住房。在其250 万套楼房中，仅99 万套属于完全私人产权， 而159 万套属于租用房（占63% ）。另外92 万套属于住房权协会的集体产权③住房（占36.8%）， 但其小型住宅绝大多数属于私有。目前，瑞典有36.7% 的家庭租房住，22.1% 的家庭购买了房屋使用权，而仅41.1% 的家庭拥有自己住房。瑞典租房者绝大多数加入了租房者协会，可以与出租者集体谈判房租问题，其权益又得到法律的保障，因此许多人选择了租房住的方式。但在私有化浪潮和经济全球化影响下，通过住房权协会购买使用权（亦可说间接所有权）的家庭在1990 年至2010 年间增长了49%，这也说明瑞典住房产权的私有化趋势正在发展。目前公益性公司拥有76.1 万套多层楼房，占出租房的48%，在瑞典住房市场中仍然有着举足轻重的作用。
据调查，其首都斯德哥尔摩2010 年的月租平均每平方米为88 克朗，租用实用面积100 平方米的住房每月租金约为8800 克朗，新房出售价格每平方米约为3万克朗， 都与北京相似，但同年瑞典工人的平均月工资为22400 克朗，收入比中国人高得多。
注① 这一统计中不包括休闲专用房，2008 年瑞典有休闲专用房55.8 万座。
② 据统计，2003 年瑞典平均每套住房实用面积为91.2 平方米。2008 年新建住房平均每套面积为99 平方米。
③ 住房权协会一般拥有一座或者几座住房，其成员通过交纳会费和股金拥有协会的一定份额，从而拥有某套的使用权和间接的所有权。这种住房权可能转手。会员通过会费共同维修该会之房地产，偿还协会债务。会员在协会中有选举权和被选举权。
政府从1933 年到1991 年（其中社民党执政52 年）， 长期为建房提供低息贷款； 地方政府长期用“购进价格”为建房者提供廉价地皮；建造绝大多数新房的建筑公司能不以公司利润为目的。在舆论监督下，瑞典政府能执政透明、公正执法，即使在开放市场之后，仍然致力于使民众人人有房住，从而较好地解决了公民住房问题。中国恰恰在这些环节上出了严重问题，并带来了目前的人所共知的严重后果。瑞典经验值得我们在兴建中国特色社会主义的过程中加以认真地研究并借鉴。
（高锋 原中国驻瑞典使馆参赞、中国驻哥德堡总参事）