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随着社会不断的发展，经济的不断进步，我国城镇居民的收入差距以及消费结构发生了变化。在城镇经济发展的过程中，居民从过去的温饱问题上升到生活品质问题，孩子成长问题。在目前的社会发展中，住房的消费较高，住房也是生存的必备消费。住宅消费作为再生产的基础，代表了住宅生产的起点以及归宿点。居民的居住条件代表了社会经济的发展，居民的收入差距反应了当前城市的发展水平，住房空置率可以反映出房地产行业的发展，也可以代表城市内的经济发展。目前房地产行业中存在住房不平均的问题，住房空置率较高的现象导致了城市内经济得发展。在房地产行业的发展中，具有良好经济条件的人热于房地产投资，在抬高房地产的价格后住房空置，并不能把住房的作用发挥出来。由于工薪阶层的人们住房消费困难，导致居民收入差距增大，市场内的经济发展也受到了严重影响。面对房产行业的发展不均衡，想要保证社会经济的发展以及对居民的收入进行调整，需要对房地产行业进行改革，解决住房空置率的问题。在保障人民生活条件的同时需要解决人民基本问题，本文通过对住房空置率的讲解，以及赣州市居民的收入差距进行分析，探讨出如何降低住房空置率，稳定房地产行业的发展，对收入与消费之间的关系进行优化。
一、住房空置率的定义和标准
住房空置率主要是代表无人居住的房屋与住房存量的比例。住房空置率可以有效的反应房地产行业的发展。住房空置率另一方面表现为，房屋交易后，一年内居住时间少于一定的比率。例如房屋购买一年后，居住时间只有一个月或者三个月内，房屋为空置房屋。有的地区定义为一年未售出的商品房平方数占房屋总量的百分比。各个地区所规定的房屋空置率有所不一，但是大致上住房空置率都表现为房地产行业的发展，代表当前城市的居民收入差距。
按照国际通用标准，住房空置率在5%～10%之间为合理区，空置率在10%～20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。这个标准，既适合对全国总体房屋空置情况的分析和预测，也适合对各个大中城市、地区的房屋拥有和使用情况的统计和分析，还可以作为局部城区或小区建设和规划的参考数据。
二、赣州市居民收入
今年前三季度，我市城镇居民人均可支配收入23653元，同比增长8.7%;农村居民人均可支配收入6242元，增长11.1%。农村居民人均可支配收入增速高于城镇居民2.4个百分点，这是自2013年以来，我市连续第六年居民增收步伐农村快于城镇。
前三季度全市城镇居民人均工资性收入14783元，同比增长9.3%;农村居民人均工资性收入3308元，同比增长9.5%。主要是经济继续保持稳中向好态势，前三季度全市GDP增长9.4%。居民就业面良好，城镇新增就业人数增加，农村外出务工和本地务工工资保持增长。全市城镇居民人均经营净收入2901元，增长11.8%;农村居民人均经营净收入1639元，增长12.8%。主要是营商环境优化，减税降费力度加大，市场主体持续壮大。全市各类市场主体52万户，增长10%。其中，工商注册企业数10.6万户，增长19.2%。全市城镇居民人均财产净收入2087元，增长9.6%;农村居民人均财产净收入93.4元，增长7.6%。主要是房屋出租市场升温，出租房屋净收入增长较快。全市城镇居民人均转移净收入3883元，增长3.9%;农村居民人均转移净收入1202元，增长13.7%。主要是各项惠民政策助推，精准扶贫持续发力拓宽了增收渠道。农村居民人均政策性生活补贴收入增长98.9%，社会救济和补助收入增长21.7%，报销医疗费增长61.4%。
三、居民收入差距
对住房空置率的影响
赣州市城镇居民的收入差距会导致住房空置率增加，由于居民手中可支配收入不足，经济压力较大，使得很多业主的毛坯房交房后无法立即拿出资金投入装修，是导致房屋空置的重要原因之一。另外购房者急需资金周转时，也会通过以出售不动产变现的方式度过危机，导致在等待出售的这段时间内，房屋处于空置状态。通过对购房者进行访问，将交房后未入住使用的购房者住宅空置原因进行归纳统计后发现，有受访者表示区域配套、提前购房、经济压力等原因，住宅目前处于未装修状态;值得一提的是，有个别受访者表示是因为房屋存在质量问题，未对房屋进行验收而空置。
四、减少居民收入
对住房空置率影响的措施
1.加强房地产行业调控
商品房有私人产权的就是市场行为，应该遵循市场经济规律。小产权房、保障性住房、经济适用房等模糊产权不是市场经济发展的重点，在改革过程中，需要对其进行摒弃。一个房屋价值是固定的，价格的高低受到多方面因素的影响，在进行房产宏观调控时，主要对商品住房房价进行调控，调节需求从而调节价格才是调控根本。市场经济条件下只有两个选择，买房或租房。产权很明确，要么是私人的要么是国家的。在产权问题上动摇，就是动摇市场经济，甚至倒退到计划经济。
2.采取替代责任方式
面对商品房转按揭过程中的风险，企业采用责任替代的方式来降低风险。企业可以通过赋予商品房预售抵押的效率，在按揭中完善合同条款，同时与银行形成良好的合作，签订按揭合作协议，保证双方利益。签订按揭合作协议，为整个金融服务过程提供法律支持。在于购房人签订购房合同时，需要明确双方利益，企业需要与购房人，银行，开放商等相互协调，对相关问题进行解决，向相关人员进行责任明确。企业在工作过程中，聘请专业的法律顾问，预防与控制不同阶段的风险，保障购房人利益的同时，提高转按揭的效益。在服务开始前，对购房人进行信用了解，详细了解购房人的条件，个人信用。企业可以通过建立个人资信的评价系统来了解购房人的情况。
3.加强就业政策的指导
坚持实施更加积极的就业政策，创造更多的就业机會。这是获取收入的源泉，能够为城乡居民的增收打好基础。关于积极的就业政策必定需要积极的财政政策做支撑，积极的财政政策必然推动市场积极地连锁反应，其很大程度上有可能引起通货膨胀，从而引发市场对固定资产投资额的增加，为此，未来的房地产行业前景十分美好。
4.建立工资增长管理机制
建立健全职工工资的正常增长和支付保障机制，使劳动报酬的增长能够同劳动生产率的提高同步。这条对房地产行业来说是健康的利好消息，我国百姓的储蓄习惯就是由于不稳定的工资制度造成的，很多老百姓对未来确保保障信心，为此，花销较为谨慎，假如国家对此条加以切实落实，并以强力执行的话，老百姓的消费信心将会大增，那时候的房地产行业同样会得以健康发展的。
5.对房产税进行管理
房产税的设置是根据地区的不同，用途不同，房屋面积，个人所拥有的房屋件数而决定的。在房产税的缴纳中，需要对其进行严格管理，保证房地产行业的合法性。在面对房屋拥有件数多的情况，房产税的税率会设置较高，原理是人员拥有的房屋面积较多，由此来讲增加居民有房产的成本，抑制房地产投资，在一定的基础上也可以减少房屋的空置率。房产税的有效管理也可以帮助改进居民的收入差距，收入较高的人员，房屋拥有套数多的会缴纳的更高税务，保证了住房空置率的降低。
五、结语
在经济环境方面，从全球来看，当前，在全球经济增长前景持续改善的带动下，国际市场需求逐步回暖，发达经济体、新兴经济体等世界主要地区和国家经济逐渐开始复苏回升，将为房地产保持较快增长提供有利的经济环境。从国内来看，全国经济进入新常态以后，经济增速从高速增长转向中高速增长。其中服务业发展稳步加快，对全市经济增长的支撑带动作用持续加强，居民收入保持较快增长态势，这就为房地产行业的发展提供了较为稳定且良好的经济发展环境。
[本文系江西省赣州市社会科学界联合会项目：城镇居民收入差距对住房空置率的影响研究—以赣州市为例 （20200254）项目成果。]
（江西环境工程职业学院）
一、住房空置率的定义和标准
住房空置率主要是代表无人居住的房屋与住房存量的比例。住房空置率可以有效的反应房地产行业的发展。住房空置率另一方面表现为，房屋交易后，一年内居住时间少于一定的比率。例如房屋购买一年后，居住时间只有一个月或者三个月内，房屋为空置房屋。有的地区定义为一年未售出的商品房平方数占房屋总量的百分比。各个地区所规定的房屋空置率有所不一，但是大致上住房空置率都表现为房地产行业的发展，代表当前城市的居民收入差距。
按照国际通用标准，住房空置率在5%～10%之间为合理区，空置率在10%～20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。这个标准，既适合对全国总体房屋空置情况的分析和预测，也适合对各个大中城市、地区的房屋拥有和使用情况的统计和分析，还可以作为局部城区或小区建设和规划的参考数据。
二、赣州市居民收入
今年前三季度，我市城镇居民人均可支配收入23653元，同比增长8.7%;农村居民人均可支配收入6242元，增长11.1%。农村居民人均可支配收入增速高于城镇居民2.4个百分点，这是自2013年以来，我市连续第六年居民增收步伐农村快于城镇。
前三季度全市城镇居民人均工资性收入14783元，同比增长9.3%;农村居民人均工资性收入3308元，同比增长9.5%。主要是经济继续保持稳中向好态势，前三季度全市GDP增长9.4%。居民就业面良好，城镇新增就业人数增加，农村外出务工和本地务工工资保持增长。全市城镇居民人均经营净收入2901元，增长11.8%;农村居民人均经营净收入1639元，增长12.8%。主要是营商环境优化，减税降费力度加大，市场主体持续壮大。全市各类市场主体52万户，增长10%。其中，工商注册企业数10.6万户，增长19.2%。全市城镇居民人均财产净收入2087元，增长9.6%;农村居民人均财产净收入93.4元，增长7.6%。主要是房屋出租市场升温，出租房屋净收入增长较快。全市城镇居民人均转移净收入3883元，增长3.9%;农村居民人均转移净收入1202元，增长13.7%。主要是各项惠民政策助推，精准扶贫持续发力拓宽了增收渠道。农村居民人均政策性生活补贴收入增长98.9%，社会救济和补助收入增长21.7%，报销医疗费增长61.4%。
三、居民收入差距
对住房空置率的影响
赣州市城镇居民的收入差距会导致住房空置率增加，由于居民手中可支配收入不足，经济压力较大，使得很多业主的毛坯房交房后无法立即拿出资金投入装修，是导致房屋空置的重要原因之一。另外购房者急需资金周转时，也会通过以出售不动产变现的方式度过危机，导致在等待出售的这段时间内，房屋处于空置状态。通过对购房者进行访问，将交房后未入住使用的购房者住宅空置原因进行归纳统计后发现，有受访者表示区域配套、提前购房、经济压力等原因，住宅目前处于未装修状态;值得一提的是，有个别受访者表示是因为房屋存在质量问题，未对房屋进行验收而空置。
四、减少居民收入
对住房空置率影响的措施
1.加强房地产行业调控
商品房有私人产权的就是市场行为，应该遵循市场经济规律。小产权房、保障性住房、经济适用房等模糊产权不是市场经济发展的重点，在改革过程中，需要对其进行摒弃。一个房屋价值是固定的，价格的高低受到多方面因素的影响，在进行房产宏观调控时，主要对商品住房房价进行调控，调节需求从而调节价格才是调控根本。市场经济条件下只有两个选择，买房或租房。产权很明确，要么是私人的要么是国家的。在产权问题上动摇，就是动摇市场经济，甚至倒退到计划经济。
2.采取替代责任方式
面对商品房转按揭过程中的风险，企业采用责任替代的方式来降低风险。企业可以通过赋予商品房预售抵押的效率，在按揭中完善合同条款，同时与银行形成良好的合作，签订按揭合作协议，保证双方利益。签订按揭合作协议，为整个金融服务过程提供法律支持。在于购房人签订购房合同时，需要明确双方利益，企业需要与购房人，银行，开放商等相互协调，对相关问题进行解决，向相关人员进行责任明确。企业在工作过程中，聘请专业的法律顾问，预防与控制不同阶段的风险，保障购房人利益的同时，提高转按揭的效益。在服务开始前，对购房人进行信用了解，详细了解购房人的条件，个人信用。企业可以通过建立个人资信的评价系统来了解购房人的情况。
3.加强就业政策的指导
坚持实施更加积极的就业政策，创造更多的就业机會。这是获取收入的源泉，能够为城乡居民的增收打好基础。关于积极的就业政策必定需要积极的财政政策做支撑，积极的财政政策必然推动市场积极地连锁反应，其很大程度上有可能引起通货膨胀，从而引发市场对固定资产投资额的增加，为此，未来的房地产行业前景十分美好。
4.建立工资增长管理机制
建立健全职工工资的正常增长和支付保障机制，使劳动报酬的增长能够同劳动生产率的提高同步。这条对房地产行业来说是健康的利好消息，我国百姓的储蓄习惯就是由于不稳定的工资制度造成的，很多老百姓对未来确保保障信心，为此，花销较为谨慎，假如国家对此条加以切实落实，并以强力执行的话，老百姓的消费信心将会大增，那时候的房地产行业同样会得以健康发展的。
5.对房产税进行管理
房产税的设置是根据地区的不同，用途不同，房屋面积，个人所拥有的房屋件数而决定的。在房产税的缴纳中，需要对其进行严格管理，保证房地产行业的合法性。在面对房屋拥有件数多的情况，房产税的税率会设置较高，原理是人员拥有的房屋面积较多，由此来讲增加居民有房产的成本，抑制房地产投资，在一定的基础上也可以减少房屋的空置率。房产税的有效管理也可以帮助改进居民的收入差距，收入较高的人员，房屋拥有套数多的会缴纳的更高税务，保证了住房空置率的降低。
五、结语
在经济环境方面，从全球来看，当前，在全球经济增长前景持续改善的带动下，国际市场需求逐步回暖，发达经济体、新兴经济体等世界主要地区和国家经济逐渐开始复苏回升，将为房地产保持较快增长提供有利的经济环境。从国内来看，全国经济进入新常态以后，经济增速从高速增长转向中高速增长。其中服务业发展稳步加快，对全市经济增长的支撑带动作用持续加强，居民收入保持较快增长态势，这就为房地产行业的发展提供了较为稳定且良好的经济发展环境。
[本文系江西省赣州市社会科学界联合会项目：城镇居民收入差距对住房空置率的影响研究—以赣州市为例 （20200254）项目成果。]
（江西环境工程职业学院）