摘要: 以下作者结合实际工程管理经验,提出一些建议以供参考。
　　关键词: 房产项目; 管理工作;工程; 质量控制
　　Abstract: the author combined with engineering management experience, and puts forward some Suggestions for reference.
　　Keywords: real estate projects; Management work; Engineering; Quality control
　　
　　
　　中图分类号：O213.1文献标识码：A 文章编号：
　　
　　一、工程实施前期
　　1.1市场调研阶段
　　市场调研是选择投资意向、进行项目可行性研究、确定项目开发方向重要的基础性工作。房地产开发企业必须组织具有专业知识的人员或委托具有专业资质和实力的单位从国家、省、市有关经营的政治法律环境、经济环境、社区环境、房地产市场需求和消费行为、消费者对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度、新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有关房地产产品上应用的情况等方面进行认真细致、有效的市场调查,并将调查收集到的资料进行汇总整理、统计和分析,去粗取精,去伪存真,以保证资料的系统性、完整性和可靠性,在作出结论以后,写出书面报告,提供给决策者,以引找住房开发的最佳市场切入点进而组织生产经营,从而不断开拓市场,提高企业在市场上的占有率,也就可能达到企业预先制定的效益目标,使企业立于不败之地。
　　1.2勘察、设计阶段
　　要选择具有专业资质和实力的勘察、设计单位进行勘察设计。为了提高工程建设投资效果,房地产开发企业从选择建设场地和工程总平面图布置开始,直至建筑的具体设计都应进行多方案比选,从中选取技术先进、经济合理的最佳设计方案。在设计阶段房地产开发企业应组织造价、财务等方面的技术人员共同参与全过程设计,使设计从一开始就建立在健全的经济基础之上,设计上在做出重要决定时能够充分认识其经济后果,从而确保设计方案能较好的体现技术与经济的结合。
　　1.3招标阶段
　　在招标过程中,要认真编制招标文件,熟悉设计图纸,仔细审核中标单位报价书中的工程量、单价,限制投标单位采用投标策略对工程造价控制的影响。编制工程招标文件中要注意:1)提高招标文件的质量,特别是工程量清单应项目齐全,数量准确,避免造成漏项、错项。2)编制好招标控制价或标底,把它们控制在合理的造价下限。3)在合同条款中应明确工期、质量、造价、材料设备供应、工程款支付、竣工验收、质量保证期、违约责任等内容。4)采取预防措施防止施工单位串标、围标。在满足各项要求的前提下,选择投标报价最低或经由专业人士组成的评标小组评审的合理最低投标报价的投标人作为中标单位。
　　二、工程施工阶段
　　要提高工程建设质量,控制工程造价,发挥投资效益,就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能,用系统工程的观念、理论和方法进行管理,从进度控制、质量控制、费用控制等方面组织协调。
　　2.1进度控制
　　应结合工程项目的性质和规模、工期的长短、工人的数量、机械装备、材料供应情况、运输、地质、气候条件等各项具体的技术经济条件,对承建单位指定的施工组织设计、施工方案、施工进度计划进行优化,最后选定最合理利用人力、物力、财力、资源的方案。在施工阶段要安排专业人员或工程监理人员对施工现场进度进行监督,定期撰写施工进度报告。定期组织召开由工程各方参与的会议听取监理工程师报告工程进度情况,及时了解工程的实际进度。
　　2.2质量控制
　　要坚持深入现场,掌握工程动态,在工程施工阶段及时发现施工工艺流程是否满足设计要求和合同规定,对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估,将取得的质量数据和承包商履行职责的程序,与国家有关规范、技术标准、规定进行比较,并作出评判,以便及时发现和解决问题,以减少由于质量问题造成的经济损失。具体做好以下几点：
　　(1)工程质量品牌效应,良好的工程质量,不仅仅是销售价格的提高,而是品牌价值的提升,直接影响开发商良性发展及企业的信誉,让企业从价格战略走向价值战略。
　　(2)明确质量目标,房地产开发项目的质量目标确定与开发商的开发项目战略和产品策划定位有关,同时项目的质量目标必须适合项目本身的特点,目标过低,会对项目带来伤害,失去市场竞争力,目标过高会造成投入成本的追加,明确质量目标后应在合同中体现。
　　(3)制定出实现质量目标的质量计划,了解了项目的特点,明确了质量目标和质量标准,按质量目标和实施步骤层层落实,每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量措施都予于明确。明确对质量负责的组织架构及相关责任人,只有责任落实到人,才有可能实现;项目总经理对项目质量管理负总责,工程副总(工程总监)以及各专业工程师对工程质量负直接责任,监理单位对工程质量负监督任,施工单位承担对项目的结果负总责;
　　(4)建立完善质量管理制度,它是保证和提高开发项目实现质量目标的重要保证。同时要提高执行力,没有执行力就没有竞争力;内部奖惩严明,对质量管理好的专业工程师给于奖励,对质量管理差的专业工程师给于处罚,
　　(5)质量目标的外部措施保证,可以采用奖罚措施,给于施工单位和监理单位激励或处罚,由于作为开发商没有执法权,不能执行罚款,因此对于质量目标可以采用协议形成或施工单位承诺形式确定,而在招标说明会是对各投标单位进行说明,并附奖罚条款在招标文件及合同中。
　　(6)充分发挥监理作用,对质量管理可以说是事半功倍,适当提高监理取费标准,建立公平有序的监理投标,选择有实力的监理单位;监督好监理工作,对项目监理部的人员组织机构进行检查,要求各专业监理人员到位,监理人员执业资格满足相应要求,对不合格的监理人员要求监理公司更换;投标时对监理规划和监理细则进行审核,对不适合的内容要求进行调整,中标后,业主管理人员严格按监理规划和监理细则的内容進行检查,发现未能按监理规划和监理细则执行,视同违约处理。不定期抽查监理工作是否到位,特别是针对关键工序,定期对监理资料及成果进行抽查;
　　2.3工程费用控制
　　工程费用的控制是降低工程造价的重要手段,降低工程费用就能增加房地产开发企业的利润。
　　（1）有效控制工程变更和现场经济签证，在工程建设项目中,工程变更和现场签证是不可避免的,但要进行有效的控制。严格审核工程施工图预算。根据施工图设计的进度计划和现场施工的实际进度,及时核定施工图预算。对于预算超出相应概算施工图设计部分,要加以详细分析,找出原因,并及时与项目负责人通气,调整或修正控制目标,对工程发生的各项费用实行动态控制。
　　（2）加强材料、设备的采购和管理，项目管理者可在施工工程中参与主要材料的选型定价,为做好选型定价工作,要认真调查和分析材料市场的价格及其走势,对商品混凝土、钢材、门窗、水电及墙地面装饰等大宗材料的采购应协助承包商进行多家比选,对大型的工程项目还可以组织供应商进行招标,在质量、服务、价格方面反复比较,从中选优。
　　三、工程竣工验收阶段
　　房地产企业除对主体工程检查验收外,对附属工程及庭院工程的检查验收也不容忽视,对施工过程中给周围道路和其他设施造成的损坏,也应要求承包商给予修复。工程竣工验收交付使用后,应尽快安排业主入住,以便在承包商缺陷责任期内尽可能及时发现建筑物的缺陷;对未售出或出租部分也应安排相关专业人员对工程的使用功能和物理状况进行细致的检查。
　　房地产开发企业的工程管理是一项技术性、专业性、政策性很强的工作,贯穿于投资决策、项目设计、招标投标和建设施工各个阶段,运用科学技术原理和经济及法律的合理手段,解决工程管理中的技术与经济、经营与管理等实际问题,有效控制工程成本,节约工程资金,保证项目建设以最小的投资耗费取得最佳的经济效果,最大限度的提高房地产开发企业建设资金的投资效益。
　　四、结束语
　　房地产项目管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,只有做到各环节紧密衔接,科学管理,才能完成项目并取得较高的经济效益,并取得良性的可持续发展。
　　
　　
　　参考文献:
　　[1]谭术魁.房地产经营与管理[M].北京:首都经济贸易大学出版社,2009.
　　注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。