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近段时间,楼市可谓风起云涌。8月份以来,楼市回暖的消息不断见诸报端;9月29日,房地产调控的强化执行政策如期而至;10月19日晚,央行宣布自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一时间,望叹喜愁弥漫楼市。房价是高还是低?是升还是降?下一步房价的走势究竟如何?一切都那么堪忧费解,但一切似乎又都是那么合理、必然而充满预期。
现实 高房价吹胀楼市泡沫
目前,房价居高不下,仍是各方关注的焦点。实际上,从2007年起房价已高高在上。但进入2009年下半年以来,房价更如脱缰野马,愈演愈烈,一线城市高的达到10多万/平米,成都主城区均价也超过了7000元/平米。在今年4月开始的新政调控下,一度曾出现过量跌价滞,但进入8月又开始反弹,京沪穗深四地房价自调控以来集体飙升,北京均价创调控以来最高涨幅(环比上涨10.6%),上海成交均价又重回2万元/平米以上。房价如此之高,虽有城市化等因素带来的合理上涨成分,但这显然已不是房产品作为消费品的所是了。从经济学来看,房价整体长时间越来越偏离价值,房价收入比大大脱离实际,这就是显著泡沫了。所谓高房价“供求决定”、“资源稀缺决定”论,否定房价和楼市泡沫,那其实都是睁着眼睛说瞎话,只不过是开发商、投资投机客和“砖家”们为了他们利益的一种说辞而已。
不可否认,高房价已是楼市泡沫最集中的表现,也是最大的泡沫。受它的影响,房屋资产自然也存在相当泡沫。除此之外,楼市泡沫也还有其它一些方面的表现。如总量泡沫,现在全国房地产的销售额占了全国GDP的13%以上,已与全社会再生产比例关系不适应。房地产投资也有泡沫,其投资目前占了全国固定资产投资的22%以上,明显超重。
但对高房价泡沫和楼市泡沫,一些开发商和“砖家”除了否定,还高唱“利多”,认为是“提高了全社会的投资需求而创造着就业机会,进而推动了经济的增长”。实际上,高房价泡沫危害极大:一是它威胁民生,让广大中低收入居民买不起房,严重影响了民生和社会稳定;二是不利于地方经济发展,因居住成本畸高既阻碍城市化、工业化进程,限制了其它消费及其增长,也不利于经济平衡协调发展;三是造成了金融风险,一旦泡沫破裂就可能形成美国次贷那样的金融灾难;四是加剧了资本投机,挤压和破坏了实体经济发展;五是不利于资源合理利用,造成城市土地资源无限制疯狂扩张、大量闲置、大量囤积;六是造成房地产业畸形发展,严重阻碍了全社会经济结构调整和增长方式的转变;七是造成了全社会经济又好又快持续稳定发展的隐患,一旦泡沫破裂则将后患无穷,如日本、美国房产泡沫破灭的危害即是先例。
目前,高房价非但没有合理回落,反而呈现随时报复性反弹的可能,泡沫化问题未能得到有效解决。但既是泡沫,就终将会破灭,现差的可能就是某个“热点”引爆,因此,我们应当十分重视和认真研究、解决这个问题。
原因 高房价是怎样炼成的
房价太高,老百姓把矛头对准了开发商,也抱怨政府。而开发商、投资(机)者和地方政府比较一致的集中的理由和解释,是因为城市化下,住房的刚性需求太旺盛,土地资源稀缺而供应有限,市场供求矛盾太大故有了高房价。
那这个高房价“供求决定论”是否成立呢?
先看刚需,经济学上的刚需本义应是对购房有实际支付能力的有效需求,它包括自住的、投资的、投机的、洗钱的等等。其中,自住需求又分为首次购房需求和改善型购房需求,而据人民银行四川分行7月发布的全省金融运行数据表明,银行执行7折利率的房贷占全部房贷的占比仅为2.88%,即首次购房的刚需比重并不大,大概全国情况也莫过如此。至于无实际支付能力的需求,那仅只是一种居住愿望而已,还根本谈不上什么刚需。既如此,要说刚需推高了房价,显然也是轮不到作为多数的这两部分人的,要说,也只能说到其它的有效需求因素。
再看土地资源供应。不同城市、不同区域、不同地段因土地稀缺度不等,可能会存在地价级差,从而较高地价会推高房价。但就总体市场而言,只要土地供求量基本平衡,就不会推高地价从而拉高房价。从实际来看,这些年市场的土地供应不只是基本平衡甚至是供过于求,如8月份国土资源部公布的今年上半年全国住房用地供应量5.6万公倾,仅仅完成了全年供地18万公顷的三分之一,国土部还担心完不成全年计划。既如此,那土地稀缺而供应有限就不是高房价的理由了,高房价是与土地有关,但不是什么土地供应量的问题,而应当是土地的其它问题了。
实际上高房价是怎样炼成的呢?这个问题的确牵涉因素较多,但梳理起来,主要的还是在于以下一些原因:
——市场价格失灵。市场的自发作用,必然会带来房价追涨甚至疯涨而失控,这是因为开发商垄断了对土地的开发使用权,同时对商品房的经营拥有了垄断权,而市场又缺乏正常秩序和有效监管。
——“土地财政”和土地出让制度缺陷。地方政府因财税体制未理顺而依赖于“土地财政”,主动追逐高地价从而拉高了房价。土地“招拍挂”制度的缺陷既抬高了地价,也为闲置、囤地、炒地皮从而推高房价创造了制度平台和制度保障。
——金融市场缺陷。货币政策过去较长时期一直宽松而无差别化,既为开发商囤地、炒地、抬价提供了机会和手段,也刺激了大量不合理的住房消费尤其是投资投机客对房价的追涨。流动性过剩、对热钱入市的监管不力、投资渠道缺乏、负利率、通胀预期,都明显让房价失去理性而充满金融功能和投机性。土地的资本化、证券化,房产品被过度赋予的金融属性,房贷衍生化而缺乏有效管理,这些都无不使得房价更加妖魔化而变得高企起来。
——税收杠杆缺失。目前房产品是开发环节有税、交易环节税不高且无差别化政策、持有环节无税。囤房、炒房的投资投机客们和多套置业者为什么置高房价于不顾,一个重要的根源其实就在于房产品是个免税商品,付出和占有的成本太低,加上负利率和通胀预期,因此乐于追涨,于是调控投资投机和多套占有总难根本奏效。
——市场供给结构不合理。这主要是住房保障建设严重滞后,市场份额太小,供给缺口较大,造成许多中低收入者都去挤商品房,自然也就抬高了房价。
出路 房价合理回落是大势所趋
当下,很多人都在问,房价在年底左右这段时间还会不会出现“普降”呢?
应该说,现在的楼市就是个政策市,政策调节得当且逗硬了,楼价整体水平应该会有合理回落,保守估计是应回落20~30%左右,较合理的水平应该是回落到2009年初的水平。这样的估计是基于,现在城市化进程加快对商品房价虽有影响,但这并不是主要的,大量进城农民和刚参加工作年青人即相当多数的所谓“刚需”的居住需求,实际还要靠保障性住房来解决,因此,只要房产品能真正回归消费品本性,供求关系调节得当,那房价就应该主要是由房价收入比和价值来决定。而目前市场的房价收入比高达15~30:1,已远远高出国外4~6:1的水平,回落一截完全是合情合理的。当然,这个估计是一回事,政策又是一回事,政策落实得如何又是另外一回事,房价回落涉及开发商和许多相关既得利益者,真正回落和回落多少最终还得取决于市场内外各方博弈的结果。
但从根本上来讲,高房价回归理性并一直要维持在市场正常合理的价格水平范围,还必须有待通过房地产市场的制度改革才能真正实现。实践已证明,短期政策治标不治本,楼市多次调控多次失灵,已严重影响到经济宏调、房地产市场的健康持续发展和政府的公信力。要解决房地产市场周期性发作的震荡,尤其是高房价和暴涨难题,惟有从根本上进行房地产体制机制的改革才行。作为改革,自然是件难事,也是一个较痛苦的过程,但只有改革楼市才会有更好出路,我们必须从现在起就要逐步推进并努力去实现才行。从制度层面来讲,现阶段房地产市场的改革应当主要着眼于以下这样几个方面:一是要调整房地产业和房地产市场的定位,要弱化房地产支柱产业定位,把这个产业和市场定位在主要满足大多数人需要的住房保障性市场上来;二是土地管理及其出让制度必须要有一个根本性调整,要重新调整中央和地方的管理权限,变向开发商出让土地使用权为转让土地开发权;三是要进行财税体制改革,加快和逐步推进房产税的改革实施,进一步理顺中央与地方的利益分配关系;四是要建立起与房地产业和房地产市场定位相一致的、相配套的金融保障体系;五是要加快制定出台住房保障立法,进一步制定、完善市场管理和市场秩序的相关法律法规。(作者系四川省社科院房地产研究中心主任研究员)
现实 高房价吹胀楼市泡沫
目前,房价居高不下,仍是各方关注的焦点。实际上,从2007年起房价已高高在上。但进入2009年下半年以来,房价更如脱缰野马,愈演愈烈,一线城市高的达到10多万/平米,成都主城区均价也超过了7000元/平米。在今年4月开始的新政调控下,一度曾出现过量跌价滞,但进入8月又开始反弹,京沪穗深四地房价自调控以来集体飙升,北京均价创调控以来最高涨幅(环比上涨10.6%),上海成交均价又重回2万元/平米以上。房价如此之高,虽有城市化等因素带来的合理上涨成分,但这显然已不是房产品作为消费品的所是了。从经济学来看,房价整体长时间越来越偏离价值,房价收入比大大脱离实际,这就是显著泡沫了。所谓高房价“供求决定”、“资源稀缺决定”论,否定房价和楼市泡沫,那其实都是睁着眼睛说瞎话,只不过是开发商、投资投机客和“砖家”们为了他们利益的一种说辞而已。
不可否认,高房价已是楼市泡沫最集中的表现,也是最大的泡沫。受它的影响,房屋资产自然也存在相当泡沫。除此之外,楼市泡沫也还有其它一些方面的表现。如总量泡沫,现在全国房地产的销售额占了全国GDP的13%以上,已与全社会再生产比例关系不适应。房地产投资也有泡沫,其投资目前占了全国固定资产投资的22%以上,明显超重。
但对高房价泡沫和楼市泡沫,一些开发商和“砖家”除了否定,还高唱“利多”,认为是“提高了全社会的投资需求而创造着就业机会,进而推动了经济的增长”。实际上,高房价泡沫危害极大:一是它威胁民生,让广大中低收入居民买不起房,严重影响了民生和社会稳定;二是不利于地方经济发展,因居住成本畸高既阻碍城市化、工业化进程,限制了其它消费及其增长,也不利于经济平衡协调发展;三是造成了金融风险,一旦泡沫破裂就可能形成美国次贷那样的金融灾难;四是加剧了资本投机,挤压和破坏了实体经济发展;五是不利于资源合理利用,造成城市土地资源无限制疯狂扩张、大量闲置、大量囤积;六是造成房地产业畸形发展,严重阻碍了全社会经济结构调整和增长方式的转变;七是造成了全社会经济又好又快持续稳定发展的隐患,一旦泡沫破裂则将后患无穷,如日本、美国房产泡沫破灭的危害即是先例。
目前,高房价非但没有合理回落,反而呈现随时报复性反弹的可能,泡沫化问题未能得到有效解决。但既是泡沫,就终将会破灭,现差的可能就是某个“热点”引爆,因此,我们应当十分重视和认真研究、解决这个问题。
原因 高房价是怎样炼成的
房价太高,老百姓把矛头对准了开发商,也抱怨政府。而开发商、投资(机)者和地方政府比较一致的集中的理由和解释,是因为城市化下,住房的刚性需求太旺盛,土地资源稀缺而供应有限,市场供求矛盾太大故有了高房价。
那这个高房价“供求决定论”是否成立呢?
先看刚需,经济学上的刚需本义应是对购房有实际支付能力的有效需求,它包括自住的、投资的、投机的、洗钱的等等。其中,自住需求又分为首次购房需求和改善型购房需求,而据人民银行四川分行7月发布的全省金融运行数据表明,银行执行7折利率的房贷占全部房贷的占比仅为2.88%,即首次购房的刚需比重并不大,大概全国情况也莫过如此。至于无实际支付能力的需求,那仅只是一种居住愿望而已,还根本谈不上什么刚需。既如此,要说刚需推高了房价,显然也是轮不到作为多数的这两部分人的,要说,也只能说到其它的有效需求因素。
再看土地资源供应。不同城市、不同区域、不同地段因土地稀缺度不等,可能会存在地价级差,从而较高地价会推高房价。但就总体市场而言,只要土地供求量基本平衡,就不会推高地价从而拉高房价。从实际来看,这些年市场的土地供应不只是基本平衡甚至是供过于求,如8月份国土资源部公布的今年上半年全国住房用地供应量5.6万公倾,仅仅完成了全年供地18万公顷的三分之一,国土部还担心完不成全年计划。既如此,那土地稀缺而供应有限就不是高房价的理由了,高房价是与土地有关,但不是什么土地供应量的问题,而应当是土地的其它问题了。
实际上高房价是怎样炼成的呢?这个问题的确牵涉因素较多,但梳理起来,主要的还是在于以下一些原因:
——市场价格失灵。市场的自发作用,必然会带来房价追涨甚至疯涨而失控,这是因为开发商垄断了对土地的开发使用权,同时对商品房的经营拥有了垄断权,而市场又缺乏正常秩序和有效监管。
——“土地财政”和土地出让制度缺陷。地方政府因财税体制未理顺而依赖于“土地财政”,主动追逐高地价从而拉高了房价。土地“招拍挂”制度的缺陷既抬高了地价,也为闲置、囤地、炒地皮从而推高房价创造了制度平台和制度保障。
——金融市场缺陷。货币政策过去较长时期一直宽松而无差别化,既为开发商囤地、炒地、抬价提供了机会和手段,也刺激了大量不合理的住房消费尤其是投资投机客对房价的追涨。流动性过剩、对热钱入市的监管不力、投资渠道缺乏、负利率、通胀预期,都明显让房价失去理性而充满金融功能和投机性。土地的资本化、证券化,房产品被过度赋予的金融属性,房贷衍生化而缺乏有效管理,这些都无不使得房价更加妖魔化而变得高企起来。
——税收杠杆缺失。目前房产品是开发环节有税、交易环节税不高且无差别化政策、持有环节无税。囤房、炒房的投资投机客们和多套置业者为什么置高房价于不顾,一个重要的根源其实就在于房产品是个免税商品,付出和占有的成本太低,加上负利率和通胀预期,因此乐于追涨,于是调控投资投机和多套占有总难根本奏效。
——市场供给结构不合理。这主要是住房保障建设严重滞后,市场份额太小,供给缺口较大,造成许多中低收入者都去挤商品房,自然也就抬高了房价。
出路 房价合理回落是大势所趋
当下,很多人都在问,房价在年底左右这段时间还会不会出现“普降”呢?
应该说,现在的楼市就是个政策市,政策调节得当且逗硬了,楼价整体水平应该会有合理回落,保守估计是应回落20~30%左右,较合理的水平应该是回落到2009年初的水平。这样的估计是基于,现在城市化进程加快对商品房价虽有影响,但这并不是主要的,大量进城农民和刚参加工作年青人即相当多数的所谓“刚需”的居住需求,实际还要靠保障性住房来解决,因此,只要房产品能真正回归消费品本性,供求关系调节得当,那房价就应该主要是由房价收入比和价值来决定。而目前市场的房价收入比高达15~30:1,已远远高出国外4~6:1的水平,回落一截完全是合情合理的。当然,这个估计是一回事,政策又是一回事,政策落实得如何又是另外一回事,房价回落涉及开发商和许多相关既得利益者,真正回落和回落多少最终还得取决于市场内外各方博弈的结果。
但从根本上来讲,高房价回归理性并一直要维持在市场正常合理的价格水平范围,还必须有待通过房地产市场的制度改革才能真正实现。实践已证明,短期政策治标不治本,楼市多次调控多次失灵,已严重影响到经济宏调、房地产市场的健康持续发展和政府的公信力。要解决房地产市场周期性发作的震荡,尤其是高房价和暴涨难题,惟有从根本上进行房地产体制机制的改革才行。作为改革,自然是件难事,也是一个较痛苦的过程,但只有改革楼市才会有更好出路,我们必须从现在起就要逐步推进并努力去实现才行。从制度层面来讲,现阶段房地产市场的改革应当主要着眼于以下这样几个方面:一是要调整房地产业和房地产市场的定位,要弱化房地产支柱产业定位,把这个产业和市场定位在主要满足大多数人需要的住房保障性市场上来;二是土地管理及其出让制度必须要有一个根本性调整,要重新调整中央和地方的管理权限,变向开发商出让土地使用权为转让土地开发权;三是要进行财税体制改革,加快和逐步推进房产税的改革实施,进一步理顺中央与地方的利益分配关系;四是要建立起与房地产业和房地产市场定位相一致的、相配套的金融保障体系;五是要加快制定出台住房保障立法,进一步制定、完善市场管理和市场秩序的相关法律法规。(作者系四川省社科院房地产研究中心主任研究员)