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“地王”的资本代价虽然沉重,但能证明我“行”。
5月21日,在媒体长枪短炮的包围下,北京富力总经理张辉一脸平静地步上工作席,在报价确认书上签上名字。这块花费10.22亿元,成交价是起拍价3.4倍的“地王”终于花落富力。事后张辉接受采访第一句话就是,我们也不愿拿“地王”。
但在与对手长达89轮的竞拍中,富力志在必得,甚至出现张辉连续两次举牌的场面。
买地=有实力
除北京广渠门地块外,几乎同一时间,富力集团在广州从化市,也通过协议购得价值7.5亿元的80万平方米土地。富力地产集团董事长助理陈志濠表示,也是因为今年市场回暖、有复苏迹象,因此时隔一年后富力再重新介入土地市场。
“富力这样做也是迫不得已。”凯基证券一位不愿具名的分析师表示,市场回暖也许是一方面因素,但更重要是“富力必须有所回应,向资本市场展示公司实力。”富力之所以如此迫切地摆出“我的实力”,源于外资股东的大规模减持潮。从2009年3月份开始,外资投行对富力的减持已经开始。4月突然恶化,摩根士丹利当月16次减持,共抛售了富力地产2570.89万股股票,摩根大通、瑞银集团、德意志银行等国际投行纷纷跟进。
一时间,香港各媒体的股票分析版面都列出了“小心富力”的标题,众口一词都认为“遭投行集中减持的股票,基本难有好表现”,富力的股价出现节节向下的局面。令中小投资者不安的是,减持似乎就发生在富力身上,同样被众多外资持有的雅居乐、碧桂园等内房股并无太大的股权波动。
“因为即使经过去年一年的修养生息,富力依然没有太大的起色,这让股东信心不足。”上述分析师表示。数据显示,2008年富力没有买地,也没有交纳大量土地出让金的情况下,资产负债率依然高达近124%,各种负债总数高达204亿元,而年终仅余14亿元现金。据知情人士透露,在2009年初与投行的内部交流会上,富力的负债率受到众多质疑,甚至有股东开始怀疑管理层的决策力。因此在3月份举行的2008年业绩说明会上,富力地产董事长李思廉公开表示今年首要是降低负债比。
资金链紧绷的富力,其做法不是加强内控、“减肥去脂”,而是以毒攻毒、再度出击。5月下旬公布购入两块价值17.7亿元的地皮后,富力股价重拾升势。5月27日股价一度突破17元。你不能不说富力选对了舞台—拍卖会;不得不说这是对资本游戏相当熟悉的企业。富力再度延续了2007年的策略:拿地—刺激股价提升—股市融资—再拿地。
该卖的卖 该赖的赖
当然,拿地只是一剂兴奋针,更重要的是回笼资金调整财务结构。
“我们希望今年能成功回归A股。”李思廉表示,调整财务结构最便捷的方法是重回A股这是地球人都知道的事,特别是近期政策层面表示准备放开IPO。
但富力对此似乎可望不可及。“富力已经被监管部门打上标签了,2009年回归的可能性近乎零。”有深谙资本市场的研究人员表示,原因是富力回A的意图不“纯洁”,“监管部门肯定会注意富力在香港的资本结构。”一个负债率高达123%的企业希望通过资本平台降低负债。如果国内证监会批准申请,“那只能说明富力的公关能力达到超乎想象的强。”该人士表示,所谓近期通过买地争取回A的假设,只是臆想。
所以,富力现在的战略是该卖的卖,该赖的赖。尽快完善财务结构后,才能有资本市场重新集结的可能。
广州白云区云祥路,这里有着富力2007年以1.87万元/平方米的楼面地价买下的天价地王。虽然该地块早已出让,然而现在仍未进行土地平整。据称,地块出让之后,并未见富力地产有人去过现场,土地出让这么久,一点动静都没有。“听说是缺钱吧。”广州国土部门相关人士道,由于该土地存在争议,富力的土地出让金也一直未缴。
同样是在5月,通过多番争取,富力在金沙洲近10万平方米的限价房项目转为保障房用地。虽然项目依然由富力运作,但出资方就变成当地政府,富力只不过是个“包工头”。而且该地块近5亿元的土地出让金,富力也名正言顺地撇清。富力内部员工透露,其实从去年开始,富力就一直在全国各个城市公关,目标只有一个:“2007年买下的土地尽量拖长付款时间。”
除了“节流”,李思廉也表示,全力卖楼是另一个途径。5月14日,富力地产将广州CBD珠江新城富力盈泰广场的半栋写字楼,出售给国家开发银行广东省分行,面积超过2.2万平方米,交易金额高达5亿元。
“尽可能地把商业项目卖出。”富力一内部人士表示,现在也许是最好的减负时机。从2004年开始,富力已经将公司战略定位持有商用物业。可是富力对商业地产的投入过于庞大,这直接导致了富力债台高筑。所以即使2008年富力收紧扩张步伐,一块地都没有买,但由于商用物业占据的资金众多,负债依然高企。2008年富力有价值近150亿元的商用项目落成,但由于金融危机的冲击以及全国商用物业存量过多的冲击下,租金难以快速上涨。
世邦魏理仕的数据显示,今年一季度北京、沈阳、西安、南京及宁波的写字楼空置率都高达20%以上。到2010年底,预计天津、沈阳、杭州、成都及重庆等城市的存量将比现时增加80%以上。所以尽快从商用物业中脱身成为富力的销售重点,据说现在富力几乎所有高层管理人员都在千方百计地联系各类买家。(摘自:《中国经营报》2009年5月31日 编辑:王露)
●万科动向
龙飞
“全面超越万科”,除了当年的顺驰,没有哪家房企会喊出这样的口号。
但不说不等于没做,特别是这个充满变数的年代。每次政策层面的调整,都可能让原本行之有效的战略变得不合时宜,这给了追赶者更多的憧憬与机会。万科不得不调整迎接挑战。
2009年前4个月,万科销售了174亿元的产品,销售面积及金额同比上涨了三成。虽然从绝对数字上来讲,万科依然是国内最大的,但竞争者的追赶速度却是飞快。保利、中海最为强劲,销售面积增长都超一倍,其中保利销售额增长更是达到两倍。金地销售同比也有六七成的增长。
首先是加快开工比率,这一点万科在一季报已经有所暗示。万科执行副总裁肖莉承认“近一段时期以来,各地市场的成交量普遍有所回升,公司的开工情况也会随时根据市场销售情况进行动态的调整。”
整个五月,万科都在拿地、并购。
5月8日,万科与长春市政府签署了战略合作协议。除房地产开发外,还将涉及万科此前极少介入的城市综合体开发,并且一如既往地在长春践行其住宅产业化。“希望今年在长春至少再落实3个项目。”王石公开表示。
5月15日,无锡市国土资源局公布了2009年第三批土地使用权挂牌出让结果。向来不爱商业地产的万科江苏苏南分公司成为本次出让地块中面积最大的商办、居住用地—无锡新区叙丰里地块的主人。代价是5.57亿元。
除此之外,有消息称万科正在商谈的并购项目就有十多个。绿地集团5月前后花了9亿元、13亿元买下了上海两块“地王”;金地集团高出底价82%拿下上海青浦的地块。所有人都在期待万科的出手,毕竟他是拿着将近270亿元资金的史前巨兽。(摘自:《中国经营报》 2009年5月22日 编辑:王露)
5月21日,在媒体长枪短炮的包围下,北京富力总经理张辉一脸平静地步上工作席,在报价确认书上签上名字。这块花费10.22亿元,成交价是起拍价3.4倍的“地王”终于花落富力。事后张辉接受采访第一句话就是,我们也不愿拿“地王”。
但在与对手长达89轮的竞拍中,富力志在必得,甚至出现张辉连续两次举牌的场面。
买地=有实力
除北京广渠门地块外,几乎同一时间,富力集团在广州从化市,也通过协议购得价值7.5亿元的80万平方米土地。富力地产集团董事长助理陈志濠表示,也是因为今年市场回暖、有复苏迹象,因此时隔一年后富力再重新介入土地市场。
“富力这样做也是迫不得已。”凯基证券一位不愿具名的分析师表示,市场回暖也许是一方面因素,但更重要是“富力必须有所回应,向资本市场展示公司实力。”富力之所以如此迫切地摆出“我的实力”,源于外资股东的大规模减持潮。从2009年3月份开始,外资投行对富力的减持已经开始。4月突然恶化,摩根士丹利当月16次减持,共抛售了富力地产2570.89万股股票,摩根大通、瑞银集团、德意志银行等国际投行纷纷跟进。
一时间,香港各媒体的股票分析版面都列出了“小心富力”的标题,众口一词都认为“遭投行集中减持的股票,基本难有好表现”,富力的股价出现节节向下的局面。令中小投资者不安的是,减持似乎就发生在富力身上,同样被众多外资持有的雅居乐、碧桂园等内房股并无太大的股权波动。
“因为即使经过去年一年的修养生息,富力依然没有太大的起色,这让股东信心不足。”上述分析师表示。数据显示,2008年富力没有买地,也没有交纳大量土地出让金的情况下,资产负债率依然高达近124%,各种负债总数高达204亿元,而年终仅余14亿元现金。据知情人士透露,在2009年初与投行的内部交流会上,富力的负债率受到众多质疑,甚至有股东开始怀疑管理层的决策力。因此在3月份举行的2008年业绩说明会上,富力地产董事长李思廉公开表示今年首要是降低负债比。
资金链紧绷的富力,其做法不是加强内控、“减肥去脂”,而是以毒攻毒、再度出击。5月下旬公布购入两块价值17.7亿元的地皮后,富力股价重拾升势。5月27日股价一度突破17元。你不能不说富力选对了舞台—拍卖会;不得不说这是对资本游戏相当熟悉的企业。富力再度延续了2007年的策略:拿地—刺激股价提升—股市融资—再拿地。
该卖的卖 该赖的赖
当然,拿地只是一剂兴奋针,更重要的是回笼资金调整财务结构。
“我们希望今年能成功回归A股。”李思廉表示,调整财务结构最便捷的方法是重回A股这是地球人都知道的事,特别是近期政策层面表示准备放开IPO。
但富力对此似乎可望不可及。“富力已经被监管部门打上标签了,2009年回归的可能性近乎零。”有深谙资本市场的研究人员表示,原因是富力回A的意图不“纯洁”,“监管部门肯定会注意富力在香港的资本结构。”一个负债率高达123%的企业希望通过资本平台降低负债。如果国内证监会批准申请,“那只能说明富力的公关能力达到超乎想象的强。”该人士表示,所谓近期通过买地争取回A的假设,只是臆想。
所以,富力现在的战略是该卖的卖,该赖的赖。尽快完善财务结构后,才能有资本市场重新集结的可能。
广州白云区云祥路,这里有着富力2007年以1.87万元/平方米的楼面地价买下的天价地王。虽然该地块早已出让,然而现在仍未进行土地平整。据称,地块出让之后,并未见富力地产有人去过现场,土地出让这么久,一点动静都没有。“听说是缺钱吧。”广州国土部门相关人士道,由于该土地存在争议,富力的土地出让金也一直未缴。
同样是在5月,通过多番争取,富力在金沙洲近10万平方米的限价房项目转为保障房用地。虽然项目依然由富力运作,但出资方就变成当地政府,富力只不过是个“包工头”。而且该地块近5亿元的土地出让金,富力也名正言顺地撇清。富力内部员工透露,其实从去年开始,富力就一直在全国各个城市公关,目标只有一个:“2007年买下的土地尽量拖长付款时间。”
除了“节流”,李思廉也表示,全力卖楼是另一个途径。5月14日,富力地产将广州CBD珠江新城富力盈泰广场的半栋写字楼,出售给国家开发银行广东省分行,面积超过2.2万平方米,交易金额高达5亿元。
“尽可能地把商业项目卖出。”富力一内部人士表示,现在也许是最好的减负时机。从2004年开始,富力已经将公司战略定位持有商用物业。可是富力对商业地产的投入过于庞大,这直接导致了富力债台高筑。所以即使2008年富力收紧扩张步伐,一块地都没有买,但由于商用物业占据的资金众多,负债依然高企。2008年富力有价值近150亿元的商用项目落成,但由于金融危机的冲击以及全国商用物业存量过多的冲击下,租金难以快速上涨。
世邦魏理仕的数据显示,今年一季度北京、沈阳、西安、南京及宁波的写字楼空置率都高达20%以上。到2010年底,预计天津、沈阳、杭州、成都及重庆等城市的存量将比现时增加80%以上。所以尽快从商用物业中脱身成为富力的销售重点,据说现在富力几乎所有高层管理人员都在千方百计地联系各类买家。(摘自:《中国经营报》2009年5月31日 编辑:王露)
●万科动向
龙飞
“全面超越万科”,除了当年的顺驰,没有哪家房企会喊出这样的口号。
但不说不等于没做,特别是这个充满变数的年代。每次政策层面的调整,都可能让原本行之有效的战略变得不合时宜,这给了追赶者更多的憧憬与机会。万科不得不调整迎接挑战。
2009年前4个月,万科销售了174亿元的产品,销售面积及金额同比上涨了三成。虽然从绝对数字上来讲,万科依然是国内最大的,但竞争者的追赶速度却是飞快。保利、中海最为强劲,销售面积增长都超一倍,其中保利销售额增长更是达到两倍。金地销售同比也有六七成的增长。
首先是加快开工比率,这一点万科在一季报已经有所暗示。万科执行副总裁肖莉承认“近一段时期以来,各地市场的成交量普遍有所回升,公司的开工情况也会随时根据市场销售情况进行动态的调整。”
整个五月,万科都在拿地、并购。
5月8日,万科与长春市政府签署了战略合作协议。除房地产开发外,还将涉及万科此前极少介入的城市综合体开发,并且一如既往地在长春践行其住宅产业化。“希望今年在长春至少再落实3个项目。”王石公开表示。
5月15日,无锡市国土资源局公布了2009年第三批土地使用权挂牌出让结果。向来不爱商业地产的万科江苏苏南分公司成为本次出让地块中面积最大的商办、居住用地—无锡新区叙丰里地块的主人。代价是5.57亿元。
除此之外,有消息称万科正在商谈的并购项目就有十多个。绿地集团5月前后花了9亿元、13亿元买下了上海两块“地王”;金地集团高出底价82%拿下上海青浦的地块。所有人都在期待万科的出手,毕竟他是拿着将近270亿元资金的史前巨兽。(摘自:《中国经营报》 2009年5月22日 编辑:王露)