论文部分内容阅读
从2016年5月至今，长沙房地产市场连续多个月出现价格回调，已经进入“新常态”：即由高速增长期转为理性回调期，营销策略的调整成为房地产企业未来发展的主线。国民经济能够健康可持续发展，房地产开发产业作为其重要的组成部分，应积极主动在产业发展中应融入环保、绿色和可持续发展理念。本文结合时代背景，主要针对长沙房地产企业绿色营销策略进行优化研究，客观地分析长沙房地产企业绿色营销策略所带来的影响，对其存在的主要问题和困难，提出合理可行的改善措施，以求更好地推动长沙房地产企业健康可持续发展。
一、绿色营销的内涵
绿色营销是一种现代化市场营销观念，也是实现经济持续发展的重要战略措施，它将人类环境保护意识和市场营销观念相结合。其本质是实现经济社会和资源环境协调发展而进行的产品开发、定价、分销、促销和售后服务等一系列经营活动。
因此，房地产企业绿色营销是一种营销模式的创新，是房地产企业基于经济、生态、社会协调发展需要的创新发展模式。同时，它也是可持续发展理论的拓展，是实现国民经济持续健康快速发展的有效途径，重新诠释生产者、消费者和政府之间的关系。
二、长沙房地产绿色营销发展现状
进入二十一世纪以来，长沙房地产企业绿色营销才刚刚起步开始，还在摸索和学习中逐渐积累绿色营销理论和知识。虽然长沙房地产企业发展迅速，但目前还只停留在有限的理论研究和探讨中，在实际应用以及绿色环保意识方面较那些经济发达的沿海城市差别还很大。消费者中将绿色营销中的绿色理解为绿化的人不在少数，对房地产绿色营销的概念认识仍存在一定的误区。虽然消费者的绿色环保意识在不断提高，但对绿色营销的认识仍有很大的提升空间。
目前，长沙市与绿色营销相关的法律措施并不完善，房地产行业绿色消费市场尚未完全开发，消费者绿色消费观念淡薄。长沙房地产企业在开展绿色营销的活动时，由于制度环境、市场环境还需进一步改善，与此同时绿色营销有一定的正外部性和普遍存在的“搭便车”行为，因此很多长沙房地产企业对绿色营销持观望的态度。
三、长沙房地产绿色营销存在的主要问题
随着长沙房地产企业绿色营销渠道的兴起，更多的房地产企业和消费者把住房产品定位在了低碳、绿色、环保上。但绿色营销渠道仍存在许多理论上和实践上的问题，很多都是简单的复制，绿色营销手段千篇一律，几乎没有创新。下面重点分析一下长沙房地产企业绿色营销渠道存在的三个主要问题。
（一）缺乏长远规划
长沙作为中部特大城市，常住人口数为764.52万（2016年），可用住宅面积紧张。在当前的房地产企业发展过程中，许多企业受利益驱使，在房地产前期规划和设计中缺乏高瞻远瞩的视角，为了迎合绿色营销主题，盲目的进行房地产项目开发，只注重眼前的小利，造成土地资源极大浪费和人力、物力、财力极大消耗的直接后果。不仅影响到住宅坏境的可持续发展，而且同时也会阻碍房地产企业自身的发展。
（二）绿色底牌失真
随着生活节奏的加快和生活水平的提高，人们逐渐将住房条件转移至绿色和低碳享受。为了迎合消费者的这种心理和需求，很多长沙房地产营销主打绿色环保牌，在前期规划和设计时出现了绿色元素，但是在后续施工环节因为成本问题丢弃了绿色设计。对于这种口头倡导绿色文化品位，长沙市还没有专门的绿色环保监管机构去监督规范这些房地产开发商的混乱行为，而绿色营销概念的模糊以及绿色概念泛滥的现象仍普遍存在。
（三）营销组合策略不相适应
从实践看，长沙房地产企业在绿色营销上，不仅是营销理念还是营销措施，尚未形成科学合理的营销组合策略，营销效果不明显。一方面，长沙部分房地产企业对绿色营销存在理解性偏差，使得这些企业缺乏对绿色产品开发的紧迫感。没有从生产方式和功能用途上进行全方位的绿色研发，认为只要获得绿色标志就可以成为绿色产品。
另一方面，一些长沙房地产企业虽然积极主动开展绿色营销活动，但完全照搬传统的营销渠道，使产品历经几个层次才能从企业到消费者手中，在分销过程中容易出现二次污染。另一些长沙房地产企业没有营销方式上的创新，在所做的品牌建设和产品推广中，缺乏引导消费者的绿色消费理念。
四、長沙房地产绿色营销的策略优化
当前长沙房地产企业营销策略所面对的不仅仅是房地产本身，还要考虑社会环境和生态环境，长沙房地产企业需要以市场需求为导向，以绿色认证为目标。在绿色营销策略的实施过程中，增强绿色意识，肩负环保责任，反对资源浪费，抵制污染开发，着眼于长远规划，确立绿色营销理念和目标。在基于4Ps营销理论的基础上，长沙房地产企业要因地制宜，采取以下绿色营销优化策略：
（一）绿色规划策略
长沙常住人口数为764.52万，住房面积有限，居住环境的好坏直接决定了居民身体健康与否和生活水准的高低。随着生活水平的提高和物质生活不断丰富，长沙房地产企业发展迅猛，现代消费者买房的标准，不再以单纯居住为目标，更多的倾向于宜居和生态城市。
长沙房地产企业实施绿色规划，要有整体规划理念，是房地产绿色营销的第一步。在绿色生态城市的规划布局中，应尽可能地体现城市的地理气候及地形地貌，将自然优势充分的利用起来，注重建筑和自然和谐搭配，重点衬托良好的宜居环境。与此同时，要不断拓展思维，优化投资环境，引进知名房地产开发商，与本地开发商进行竞争，在竞争中推动地产绿色营销不断发展。
（二）绿色开发策略
绿色开发是房地产企业打造品牌文化的主要内容之一，可以同时兼顾环境、经济和社会三种效益。宜居理念已经深入人心，更多人性化居住条件的开发，绿色环保社区的建立，低碳生活住宅的出现，都是绿色开发追求最优宜居理念的结果。
自然环境保护已经成为各房地产开发商不容逃避的现实，为了实现企业生存，他们不惜重金打造绿色技术，纷纷争夺绿色生态家园的市场份额。在绿色规划的基础上，广泛使用绿色先进技术，将绿色建筑打造成为了一件件艺术品，这正是绿色开发所最求的目标。在房地产开发的同时，多功能绿色社区的规划与建造，将生活垃圾变废为宝，废水的循环再利用，沼气等新能源的出现等等。
（三）绿色定价策略
房地产产品属于商品范畴，是一种不可移动的特殊商品。对于整个社会而言，房地产企业绿色营销活动的技术创新会迫使整个房地产行业由自然资源密集型转向可持续发展节约型，消费者所购买的绿色定价中就包含了绿色成本。
绿色成本有两个方面的意思，第一，资源和环境保护费用，是房地产开发商在绿色营销环节为了减少对自然资源或环境的破坏而采取措施来保护环境所支出的那部分费用；第二，绿色产品支出费用，是绿色元素引入房地产中所形成的绿色成本费用。绿色成本的核算过程应由专门机构对绿色元素成本进行公平、有效、合理的评价，将长沙房地产从规划到开发再到装修等全部营销活动中与绿色元素相关的费用进行核算。
为了保证绿色定价的公开透明，长沙市价格管理机构可以召集政协委员、购房者、房地产开发商、人大代表、专家学者等进行绿色定价听证，现场可以使购房者与房地产开发商的问答互动，可以是各方人员发表讨论意见，最终确定住房产品的价格。
（四）绿色促销策略
绿色促销作为绿色营销的一个环节，它是相关企业策划部门在诸多媒体上向广大消费者传递绿色住房产品及其相关信息的活动，购房者可以有针对的接收胡观看自己感兴趣的绿色住宅信息，为自己的绿色消费行为进行指导，对于长沙房地产企业来说，可以用这种促销方法使绿色住房产品深入潜在购买者内心。
绿色广告首先是环保的，它以生态环境为前提，是一种可回收再利用的低碳广告模式，充分考虑后代人的生存利益，为他们的生存预留发展空间，主要在于可以增强人们的环保意识，让广大消费者在享受自身消费的同时，兼顾自然和生态环境的承受能力，将消费者逐渐引导到自觉加强环境保护的状态，让消费者认识到对环境持久的高消费会破坏人类赖以生存的生态资源。（作者单位为中南林业科技大学商学院）
一、绿色营销的内涵
绿色营销是一种现代化市场营销观念，也是实现经济持续发展的重要战略措施，它将人类环境保护意识和市场营销观念相结合。其本质是实现经济社会和资源环境协调发展而进行的产品开发、定价、分销、促销和售后服务等一系列经营活动。
因此，房地产企业绿色营销是一种营销模式的创新，是房地产企业基于经济、生态、社会协调发展需要的创新发展模式。同时，它也是可持续发展理论的拓展，是实现国民经济持续健康快速发展的有效途径，重新诠释生产者、消费者和政府之间的关系。
二、长沙房地产绿色营销发展现状
进入二十一世纪以来，长沙房地产企业绿色营销才刚刚起步开始，还在摸索和学习中逐渐积累绿色营销理论和知识。虽然长沙房地产企业发展迅速，但目前还只停留在有限的理论研究和探讨中，在实际应用以及绿色环保意识方面较那些经济发达的沿海城市差别还很大。消费者中将绿色营销中的绿色理解为绿化的人不在少数，对房地产绿色营销的概念认识仍存在一定的误区。虽然消费者的绿色环保意识在不断提高，但对绿色营销的认识仍有很大的提升空间。
目前，长沙市与绿色营销相关的法律措施并不完善，房地产行业绿色消费市场尚未完全开发，消费者绿色消费观念淡薄。长沙房地产企业在开展绿色营销的活动时，由于制度环境、市场环境还需进一步改善，与此同时绿色营销有一定的正外部性和普遍存在的“搭便车”行为，因此很多长沙房地产企业对绿色营销持观望的态度。
三、长沙房地产绿色营销存在的主要问题
随着长沙房地产企业绿色营销渠道的兴起，更多的房地产企业和消费者把住房产品定位在了低碳、绿色、环保上。但绿色营销渠道仍存在许多理论上和实践上的问题，很多都是简单的复制，绿色营销手段千篇一律，几乎没有创新。下面重点分析一下长沙房地产企业绿色营销渠道存在的三个主要问题。
（一）缺乏长远规划
长沙作为中部特大城市，常住人口数为764.52万（2016年），可用住宅面积紧张。在当前的房地产企业发展过程中，许多企业受利益驱使，在房地产前期规划和设计中缺乏高瞻远瞩的视角，为了迎合绿色营销主题，盲目的进行房地产项目开发，只注重眼前的小利，造成土地资源极大浪费和人力、物力、财力极大消耗的直接后果。不仅影响到住宅坏境的可持续发展，而且同时也会阻碍房地产企业自身的发展。
（二）绿色底牌失真
随着生活节奏的加快和生活水平的提高，人们逐渐将住房条件转移至绿色和低碳享受。为了迎合消费者的这种心理和需求，很多长沙房地产营销主打绿色环保牌，在前期规划和设计时出现了绿色元素，但是在后续施工环节因为成本问题丢弃了绿色设计。对于这种口头倡导绿色文化品位，长沙市还没有专门的绿色环保监管机构去监督规范这些房地产开发商的混乱行为，而绿色营销概念的模糊以及绿色概念泛滥的现象仍普遍存在。
（三）营销组合策略不相适应
从实践看，长沙房地产企业在绿色营销上，不仅是营销理念还是营销措施，尚未形成科学合理的营销组合策略，营销效果不明显。一方面，长沙部分房地产企业对绿色营销存在理解性偏差，使得这些企业缺乏对绿色产品开发的紧迫感。没有从生产方式和功能用途上进行全方位的绿色研发，认为只要获得绿色标志就可以成为绿色产品。
另一方面，一些长沙房地产企业虽然积极主动开展绿色营销活动，但完全照搬传统的营销渠道，使产品历经几个层次才能从企业到消费者手中，在分销过程中容易出现二次污染。另一些长沙房地产企业没有营销方式上的创新，在所做的品牌建设和产品推广中，缺乏引导消费者的绿色消费理念。
四、長沙房地产绿色营销的策略优化
当前长沙房地产企业营销策略所面对的不仅仅是房地产本身，还要考虑社会环境和生态环境，长沙房地产企业需要以市场需求为导向，以绿色认证为目标。在绿色营销策略的实施过程中，增强绿色意识，肩负环保责任，反对资源浪费，抵制污染开发，着眼于长远规划，确立绿色营销理念和目标。在基于4Ps营销理论的基础上，长沙房地产企业要因地制宜，采取以下绿色营销优化策略：
（一）绿色规划策略
长沙常住人口数为764.52万，住房面积有限，居住环境的好坏直接决定了居民身体健康与否和生活水准的高低。随着生活水平的提高和物质生活不断丰富，长沙房地产企业发展迅猛，现代消费者买房的标准，不再以单纯居住为目标，更多的倾向于宜居和生态城市。
长沙房地产企业实施绿色规划，要有整体规划理念，是房地产绿色营销的第一步。在绿色生态城市的规划布局中，应尽可能地体现城市的地理气候及地形地貌，将自然优势充分的利用起来，注重建筑和自然和谐搭配，重点衬托良好的宜居环境。与此同时，要不断拓展思维，优化投资环境，引进知名房地产开发商，与本地开发商进行竞争，在竞争中推动地产绿色营销不断发展。
（二）绿色开发策略
绿色开发是房地产企业打造品牌文化的主要内容之一，可以同时兼顾环境、经济和社会三种效益。宜居理念已经深入人心，更多人性化居住条件的开发，绿色环保社区的建立，低碳生活住宅的出现，都是绿色开发追求最优宜居理念的结果。
自然环境保护已经成为各房地产开发商不容逃避的现实，为了实现企业生存，他们不惜重金打造绿色技术，纷纷争夺绿色生态家园的市场份额。在绿色规划的基础上，广泛使用绿色先进技术，将绿色建筑打造成为了一件件艺术品，这正是绿色开发所最求的目标。在房地产开发的同时，多功能绿色社区的规划与建造，将生活垃圾变废为宝，废水的循环再利用，沼气等新能源的出现等等。
（三）绿色定价策略
房地产产品属于商品范畴，是一种不可移动的特殊商品。对于整个社会而言，房地产企业绿色营销活动的技术创新会迫使整个房地产行业由自然资源密集型转向可持续发展节约型，消费者所购买的绿色定价中就包含了绿色成本。
绿色成本有两个方面的意思，第一，资源和环境保护费用，是房地产开发商在绿色营销环节为了减少对自然资源或环境的破坏而采取措施来保护环境所支出的那部分费用；第二，绿色产品支出费用，是绿色元素引入房地产中所形成的绿色成本费用。绿色成本的核算过程应由专门机构对绿色元素成本进行公平、有效、合理的评价，将长沙房地产从规划到开发再到装修等全部营销活动中与绿色元素相关的费用进行核算。
为了保证绿色定价的公开透明，长沙市价格管理机构可以召集政协委员、购房者、房地产开发商、人大代表、专家学者等进行绿色定价听证，现场可以使购房者与房地产开发商的问答互动，可以是各方人员发表讨论意见，最终确定住房产品的价格。
（四）绿色促销策略
绿色促销作为绿色营销的一个环节，它是相关企业策划部门在诸多媒体上向广大消费者传递绿色住房产品及其相关信息的活动，购房者可以有针对的接收胡观看自己感兴趣的绿色住宅信息，为自己的绿色消费行为进行指导，对于长沙房地产企业来说，可以用这种促销方法使绿色住房产品深入潜在购买者内心。
绿色广告首先是环保的，它以生态环境为前提，是一种可回收再利用的低碳广告模式，充分考虑后代人的生存利益，为他们的生存预留发展空间，主要在于可以增强人们的环保意识，让广大消费者在享受自身消费的同时，兼顾自然和生态环境的承受能力，将消费者逐渐引导到自觉加强环境保护的状态，让消费者认识到对环境持久的高消费会破坏人类赖以生存的生态资源。（作者单位为中南林业科技大学商学院）