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10月26-29日，党的十九届五中全会审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和=O三五年远景目标的建议》（下称《建议》）。这是一份中国特色社会主义建设迈向新征程的纲领性文件，其中提出了到2035年基本实现社会主义现代化远景目标以及“十四五”时期经济社会发展的主要目标，并对如何实现这一宏伟蓝图做出了战略部署。
五年规划或计划是中国道路和中国发展模式的重要组成部分，也是“有效市场+有为政府”的重要体现形式。在诸多远景目标中，提出了到2035年“人均国内生产总值达到中等发达国家水平，中等收入群体显著扩大，基本公共服务实现均等化，城乡区域发展差距和居民生活水平差距显著缩小”。“中等发达国家”远景目标也是落实当年小平同志“三步走战略”的第三步。
《建议》还提出了“坚持扩大内需这个战略基点”以及“全面促进消费”。需要明确，住房消费也是内需的一部分。中等发达国家的住房消费是个什么样子呢？目前学界并未在何谓中等发达国家上取得共识。笔者特地搜集了欧盟28个国家2016年家庭平均消费支出数据（包括英国在内）。作为一个整体，欧盟国家的消费结构中住房消费支出占24.4%，位居第一大消费支出，而食品烟酒消费合计只占16.1%，退居第二位。根据国家统计局提供的最新数据，2019年我国城镇居民居住支出占居民消费的比例为24.2%，位居第二大支出，第一大支出仍然为食品烟酒消费支出，占27.6%。如果以目前欧盟国家的消费水平和结构作为15年后我国城镇居民消费的参考，我们未来的住房消费会保持与总体消费相同的增长速度。通俗点说，如果未来人均收入或消费翻一番，住房消费支出也会翻一番，一跃成为第一大消费支出，但食品烟酒支出难以跟上消费的增幅，只会有轻微增长，退居二线，成为第二大消费支出。
这个推论估计很多人难以接受。确实，国家统计局提供的数据表明我国城镇人均居住面积已经达到39平方米，央行提供的数据说中国城镇家庭的财富74.2%集中在房产上。很多人由此认为房地产的需求已近饱和，住房消费已经是强弩之末难有作为。而现实是中等收入群体扩大和收入增加后，增加的收入更多地用于住房和教育支出。居住面积的提升并不代表居住品质和居住满意度的改善，城镇居民改善型住房的需求仍然相当强烈，很多社区距离绿色低碳智慧社区的要求还很遥远。未来的中国城镇家庭未必会住得更大，但一定住得更好。中国房地产业应该为提升城市居民居住品质和整个城市品质做出贡献。
除了城镇家庭的住房消费，农村居民的住房消费也不可忽视，这又分为两块。一是农业转移人口在城镇的住房消费和投资，二是农村居民的农房建设与改造。对于第一块，在五中全会发布的公报（下称“公报”）中，再次重申了“推进以人为核心的新型城镇化”。并在远景目标中提出要“基本实现新型工业化、信息化、城镇化”。有研究表明，农业转移人口市民化，人均消费可以增长27%。目前我国户籍人口城镇化率只有44.4%，常住人口城镇化率已经突破60%。在城镇化水平突破60%后，城镇化速度一定会放缓，单靠少数一二线城市是无法实现城镇化远景目标的。对此，10月30日，习近平总书记在《求是》著文《国家中长期经济社会发展战略的若干重大问题》，其中明确指出“我国现有1881个县市，农民到县城买房子、向县城聚集的现象很普遍，要选择一批条件好的县城重点发展，加强政策引导，使之成为扩大内需的重要支撑点”。这意味着一些中小城市未来的房地产市场仍然大有可为，这些城市的房价可能难有突破，但房地产业的发展从来就不需要依托于房价的上涨。我曾经在《“抢人大战”与房地产市场的未来》中谈到中小城市房地产业的发展要服务于三类人口：就地城镇化的人口、留在乡村的人口和将来“逆城镇化”的人口。
农民到县城买房子，子女教育是重要推动因素。人民大学刘守英教授认为需要对农二代居住平权和农三代教育平权，没有这两项，农民不可能在城市落脚只会返回农村。这意味着我们在公共住房和基本公共服务均等化方面必须有所突破，否则我们难以实现“城乡区域发展差距和居民生活水平差距显著缩小”。
对于第二块农村居民的农房改造和住房消费，《建议》提出了“实施乡村建设行动”“优先发展农业农村，全面推进乡村振兴。”随着中国迈人中等發达国家，农村人居环境的改善与美丽中国美丽乡村建设也需要在住房消费上有所突破，这并不是说要拆农民房子赶农民上楼。农房在满足居住功能和农民生活方式的同时，必须给人以美感，使人看见乡愁流连忘返，在这方面，浙江富阳的东梓关村新杭派民居项目，一些开发商如绿城与江苏宿迁开发的新农民住房都是经典案例。
最后，为满足城乡居民住房消费需求，作为供给侧的房地产开发投资（指施工面积和新开工面积）确实很难再创新高了。住房存量（包括质量）不足和流量过剩并不矛盾。发达国家每年的房地产投资占固定资产投资的比例基本上稳定在20%-25%左右，我们2019年的数据是23.8%，但问题是我国的固定资产投资本身占GDP的比例过高，目前在56%左右，这导致我国的房地产投资占GDP的比例异常高，这是不可持续的。在迈向中等发达国家的过程中，房地产投资占固定资产投资的比例估计会保持稳定，但固定资产投资占比肯定会降下来，房地产投资和固定资产的增速肯定会大大低于未来的经济增速。《建议》提出了“全面促进消费”，这本身也要求包括房地产开发投资在内的投资和资本形成降低增速。
五年规划或计划是中国道路和中国发展模式的重要组成部分，也是“有效市场+有为政府”的重要体现形式。在诸多远景目标中，提出了到2035年“人均国内生产总值达到中等发达国家水平，中等收入群体显著扩大，基本公共服务实现均等化，城乡区域发展差距和居民生活水平差距显著缩小”。“中等发达国家”远景目标也是落实当年小平同志“三步走战略”的第三步。
《建议》还提出了“坚持扩大内需这个战略基点”以及“全面促进消费”。需要明确，住房消费也是内需的一部分。中等发达国家的住房消费是个什么样子呢？目前学界并未在何谓中等发达国家上取得共识。笔者特地搜集了欧盟28个国家2016年家庭平均消费支出数据（包括英国在内）。作为一个整体，欧盟国家的消费结构中住房消费支出占24.4%，位居第一大消费支出，而食品烟酒消费合计只占16.1%，退居第二位。根据国家统计局提供的最新数据，2019年我国城镇居民居住支出占居民消费的比例为24.2%，位居第二大支出，第一大支出仍然为食品烟酒消费支出，占27.6%。如果以目前欧盟国家的消费水平和结构作为15年后我国城镇居民消费的参考，我们未来的住房消费会保持与总体消费相同的增长速度。通俗点说，如果未来人均收入或消费翻一番，住房消费支出也会翻一番，一跃成为第一大消费支出，但食品烟酒支出难以跟上消费的增幅，只会有轻微增长，退居二线，成为第二大消费支出。
这个推论估计很多人难以接受。确实，国家统计局提供的数据表明我国城镇人均居住面积已经达到39平方米，央行提供的数据说中国城镇家庭的财富74.2%集中在房产上。很多人由此认为房地产的需求已近饱和，住房消费已经是强弩之末难有作为。而现实是中等收入群体扩大和收入增加后，增加的收入更多地用于住房和教育支出。居住面积的提升并不代表居住品质和居住满意度的改善，城镇居民改善型住房的需求仍然相当强烈，很多社区距离绿色低碳智慧社区的要求还很遥远。未来的中国城镇家庭未必会住得更大，但一定住得更好。中国房地产业应该为提升城市居民居住品质和整个城市品质做出贡献。
除了城镇家庭的住房消费，农村居民的住房消费也不可忽视，这又分为两块。一是农业转移人口在城镇的住房消费和投资，二是农村居民的农房建设与改造。对于第一块，在五中全会发布的公报（下称“公报”）中，再次重申了“推进以人为核心的新型城镇化”。并在远景目标中提出要“基本实现新型工业化、信息化、城镇化”。有研究表明，农业转移人口市民化，人均消费可以增长27%。目前我国户籍人口城镇化率只有44.4%，常住人口城镇化率已经突破60%。在城镇化水平突破60%后，城镇化速度一定会放缓，单靠少数一二线城市是无法实现城镇化远景目标的。对此，10月30日，习近平总书记在《求是》著文《国家中长期经济社会发展战略的若干重大问题》，其中明确指出“我国现有1881个县市，农民到县城买房子、向县城聚集的现象很普遍，要选择一批条件好的县城重点发展，加强政策引导，使之成为扩大内需的重要支撑点”。这意味着一些中小城市未来的房地产市场仍然大有可为，这些城市的房价可能难有突破，但房地产业的发展从来就不需要依托于房价的上涨。我曾经在《“抢人大战”与房地产市场的未来》中谈到中小城市房地产业的发展要服务于三类人口：就地城镇化的人口、留在乡村的人口和将来“逆城镇化”的人口。
农民到县城买房子，子女教育是重要推动因素。人民大学刘守英教授认为需要对农二代居住平权和农三代教育平权，没有这两项，农民不可能在城市落脚只会返回农村。这意味着我们在公共住房和基本公共服务均等化方面必须有所突破，否则我们难以实现“城乡区域发展差距和居民生活水平差距显著缩小”。
对于第二块农村居民的农房改造和住房消费，《建议》提出了“实施乡村建设行动”“优先发展农业农村，全面推进乡村振兴。”随着中国迈人中等發达国家，农村人居环境的改善与美丽中国美丽乡村建设也需要在住房消费上有所突破，这并不是说要拆农民房子赶农民上楼。农房在满足居住功能和农民生活方式的同时，必须给人以美感，使人看见乡愁流连忘返，在这方面，浙江富阳的东梓关村新杭派民居项目，一些开发商如绿城与江苏宿迁开发的新农民住房都是经典案例。
最后，为满足城乡居民住房消费需求，作为供给侧的房地产开发投资（指施工面积和新开工面积）确实很难再创新高了。住房存量（包括质量）不足和流量过剩并不矛盾。发达国家每年的房地产投资占固定资产投资的比例基本上稳定在20%-25%左右，我们2019年的数据是23.8%，但问题是我国的固定资产投资本身占GDP的比例过高，目前在56%左右，这导致我国的房地产投资占GDP的比例异常高，这是不可持续的。在迈向中等发达国家的过程中，房地产投资占固定资产投资的比例估计会保持稳定，但固定资产投资占比肯定会降下来，房地产投资和固定资产的增速肯定会大大低于未来的经济增速。《建议》提出了“全面促进消费”，这本身也要求包括房地产开发投资在内的投资和资本形成降低增速。