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[摘要]随着中国房地产市场制度的逐渐发展，房地产经济与整体区域经济日益紧密关联，作为五大支柱的房地产业必定会在经济中起着重要作用。本文以汕头市为研究对象，通过数据分析总结出汕头房地产市场发展的方向。
[关键词]区域经济；房地产业；汕头市
汕头作为一个经济特区，在上世纪大放异彩，经济发展势头咄咄逼人，潮汕商人在全国乃至全世界都有着极大的影响力。但是，新世纪的汕头发展却并不像想象的那么好，在广东经济快速发展的今天，汕头的经济却一点一点的落在省内其他城市之后。如何更好的分析汕头经济的发展情况？对于今天汕头的经济发展又应该怎么评价？笔者觉得从整个经济来看未免有些繁杂，如果选取一个角度看或许更为清晰。
1、汕头总体经济与全国平均水平的比较
我们选取GDP与人均GDP、GDP增长率以及人均GDP增长率来大致了解汕头经济茌全国经济中的位置，具体数据如下表1汕头市近年GDP、人均GDP与全国对比情况表：
从上述表格的数据中我们可以看到人均GDP在早期的时候汕头市处于领先水平的，但是在日后的发展中，逐渐落后于全国平均水平，这也说明了以现在汕头市的经济水平是有待发展的。
2、汕头房地产在总体经济中的作用
我们可以利用线性回归的分析方法将数据收集整理，并且利用相关软件做出有关结论。
原始数据如下：
建立模型基本形式为：LN（GDP）=C+ALN（RI）
被解释变量：GDP；解释变量：RI（房地产投资）
我们可以利用Eviews得到如下结果：
根据得到的结果进行分析：
LOG（GDP）=4.576896+0.601522LOG（R1）
T统计量（19.99245）（9.470945）
R2=0.890763，SE=0.151825，F=89.36988，GDP=6.708099，D.W=0.764836
统计检验如下：取显著性水平a=0.05
拟合优度检验：R2=0.890763，大于0.7，说明拟合程度较高
F检验：F=89.36988，F的prob值为0.0000<0.05，说明LOG（GDP）与LOG（R1）的线性相关显著，说明模型缘性假设是对的。
T检验：由T检验的prob值分别是0.0000和0.0000都小于0.05，说明RI是GDP的自变量，常数项也通过检验。
SE检验：由于SE=0.151825，采用经验方法SE/GDP=2.26%<15%，故拟合效果较好。
得出结果：汕头房地产投资每增加1%，国民生产总值增加0.6%。通过查阅资料可得出水平是高于全国一般水平的，所以就汕头市而言，房地产在总体经济中的作用占比是相对比较大的。
3、汕头房地产市场概况
汕头房地产市场总体来说处于不太成熟的阶段，大多数房地产开发商还未形成规模，与广东省其他城市相比，房地产市场的发展并不容乐观，我们可以从房地产投资增长比率与GDP增长率的变化来看出汕头房地产市场在整体经济中的发展情况。
在图1中我们不仅能看出汕头房地产市场投资增长率与GDP增长率的发展趋势，我们还可以经行增速比的分析，我们定义增速比是房地产投资增长率与GDP增长率之间比值，为更直观的反映增速比笔者用黄色折线图在图1中标出。我们可以从增速比具体分析，如果在GDP增长率一定的时候，增速比越高，其增长越快。例如表格中2013年的增速比是最高的（2003年是負增长），这说明对于GDP增长而言，房地产投资增长较快。从表格中总的可以看出汕头地区2003年以后的GDP增长率都较为稳定，但是房地产投资增长率却出现了不小的变化浮动，这其中有政策原因（2008年国家政策扶持）也有全国房地产大环境的影响。
从上述来看汕头房地产市场正处于蓬勃发展阶段，但是总体经济却非常平稳，这是值得警惕的一个现象。
4、汕头各区域间房地产市场的比较
我们首先来看下汕头各区对房地产投资的情况：
从图2中我们清晰的可以看到房地产投资的集中区域为龙湖区，其房地产投资额度也是在各区域中遥遥领先，我们可以预测出汕头市相当一部分的经济命脉都在龙湖区，也是汕头政府重点发展的区域。在金平区和澄海区中各年的占比比较固定，各自的发展也比较稳定，并没有快速的增长也没有相对比较大的落差，我们从三个区域的地理位置如图3中也可以想到在龙湖区房地产业经济快速发展的时候，即波及到了金平区和澄海区也对金品和澄海两个区有着类似“虹吸”的作用，所以在某种程度上金平区和澄海区房地产业是受一定限制的。
单从房地产投资的情况我们还不足以得出相应的结论，我们需要结台各地区房地产在总固定资产中的占比才能比较出各个区域的总体发展与房地产发展之间的关系：
从图4中我们可以看到在固定资产比重中占比最高的是龙湖区，这也说明投资过热，而投资过热导致的房地产市场价格的虚高是非常需要注意的，由于龙湖区在汕头属于新城区经济发展是非常重要的一环，相对聚焦的资金劳动力较多，但这也导致了房地产市场成为了供方市场导致商品房价格出现了一定的虚高，如果不经过宏观调控很有可能龙湖区的房地产市场发展会不协调。相对于龙湖区的房地产市场投资过热其他区的房地产市场投资凸显的比较平稳，这也说明了相对于龙湖区其他区在总体经济并没有如此强劲实力，房地产经济政策也相对于比较保守。但值得一提的是南澳县的房地产市场，由于地处海边的独特优势，南澳县近年来房地产市场开发有非常大的起色，从先前不足10%到现在与仅次于龙湖区，说明其房地产业的潜力巨大，当然，由于南澳县房地产业处于萌芽到成长的过渡阶段，如果在宏观上不加以限制南澳县房地产业杂乱无序发展缺乏规划，那么必然导致房地产业在南澳县的不健康发展。 5、促进汕头地区房地产业发展与区域经济健康协调发展的相关对策
①提高个人住房的可支付能力
政府能够在一定程度上提供给低收入人群的住房保障，但是如果仅仅是将保障房简单的分给低收入人群，那并没有根本的解决住房消费能力低的问题。“授人以鱼，不如授人以渔”，政府在保障低收入人群住房的同时应该创造更多的就业机会，以提高低收入人群的住房消费能力为首要任务，提高其家庭收入。
②明确政府责任，保障中低收入人群的住房需求
在社会总体收入中中低收入人群占大多数，其对于住房的支付能力有限，所以政府在规划城市或者制定战略的时候应该将保障中低收入人群为重要的考虑因素。应当加大经济适用房、廉租房等保障性住房的投资力度，合理确定保障性住房的建设比例，督促保障性住房如期完工。同时加强监察力度，对购买对象进行严格审查，切实负起责任。对保障性住房从土地拍卖时就必须严格把关，确保保障性住房卖给真正需要的人。同时优化房地产投资结构，适当加大中端楼盘建设，以满足不同消费层次人们的需要。
③完善交通基础设施，促进房地产业均衡发展
汕头市内各区县之间的距离并不远，但龙湖区和金平区的房价比较高，而其他区县的房价则相对比较低，如果完善交通设施，缩短各区县之间的交通时间，则能够让人们在买房的时候在地域上有更加广泛的选择。同时，交通设施的完善也能促进各区县的交流，有利于区县间的均衡发展，进一步促进各区县房地产业的均衡发展。
④形成粵东地区经济体
可以就汕头、潮州、揭阳三市一体化为契机，发展更多的就业可能性，完善交通形成更好的产业链，优化经济结构的同时将房地产业也儆更好的分类发展。“一体化”模式可能给三市的房地产业能带来更好的发展。
⑤推动城市经济发展，促进房地产业发展
2014年9月15日，汕头华侨经济文化合作试验区经国务院通过批准，同时被定位为建设21世纪海上丝绸之路的重要门户。汕头应该抓住这个历史性机遇，发展经济。构建面向海外华侨华人的聚集发展创新平台，建设跨境金融服务、国际采购商贸物流、旅游休闲中心和华侨文化交流、对外传播基地；大力发展跨境金融、商务会展、资源能源交易、文化创意、旅游休闲、教育培训、医疗服务、信息、海洋等富有活力的都市产业体系。
开发建设广澳港区，建设东南沿海现代化港口城市，形成以沿海大港口为龙头，以内河港口为节点，通江达海、水陆衔接的航运网络，吸引粤东北、赣东南、闽西南乃至湘南等地货源，努力打造粤东区域航运中心。建设粤东物流新城和临港产业园区，大力发展现代物流业和临港产业。把港口带动区域经济加快发展的作用充分发挥出来。
同时，采取多种措施对房地产投资进行引导，促进房地产投资结构合理化。鼓励、吸引房地产投资往商业房地产方向发展，推出旅游休闲地产、文化创意地产、会展地产等，并发展相关物业，推动汕头经济增长。
⑥构建汕头房地产业多元化融资体系
目前汕头房地产开发主要以商业银行贷款为主，而其他融资方式如股权融资、债券融资以及风险投资等在汕头房地产融资中所占比例很小。融资途径的单一性使得风险过度集中，不利于房地产业的发展。因此应创新汕头房地产融资形式，拓宽渠道，化解金融风险。可以发展房地产业基金，金融产品证券化，积极稳妥发展住房公积金贷款等，加快房地产业的转型升级。
[关键词]区域经济；房地产业；汕头市
汕头作为一个经济特区，在上世纪大放异彩，经济发展势头咄咄逼人，潮汕商人在全国乃至全世界都有着极大的影响力。但是，新世纪的汕头发展却并不像想象的那么好，在广东经济快速发展的今天，汕头的经济却一点一点的落在省内其他城市之后。如何更好的分析汕头经济的发展情况？对于今天汕头的经济发展又应该怎么评价？笔者觉得从整个经济来看未免有些繁杂，如果选取一个角度看或许更为清晰。
1、汕头总体经济与全国平均水平的比较
我们选取GDP与人均GDP、GDP增长率以及人均GDP增长率来大致了解汕头经济茌全国经济中的位置，具体数据如下表1汕头市近年GDP、人均GDP与全国对比情况表：
从上述表格的数据中我们可以看到人均GDP在早期的时候汕头市处于领先水平的，但是在日后的发展中，逐渐落后于全国平均水平，这也说明了以现在汕头市的经济水平是有待发展的。
2、汕头房地产在总体经济中的作用
我们可以利用线性回归的分析方法将数据收集整理，并且利用相关软件做出有关结论。
原始数据如下：
建立模型基本形式为：LN（GDP）=C+ALN（RI）
被解释变量：GDP；解释变量：RI（房地产投资）
我们可以利用Eviews得到如下结果：
根据得到的结果进行分析：
LOG（GDP）=4.576896+0.601522LOG（R1）
T统计量（19.99245）（9.470945）
R2=0.890763，SE=0.151825，F=89.36988，GDP=6.708099，D.W=0.764836
统计检验如下：取显著性水平a=0.05
拟合优度检验：R2=0.890763，大于0.7，说明拟合程度较高
F检验：F=89.36988，F的prob值为0.0000<0.05，说明LOG（GDP）与LOG（R1）的线性相关显著，说明模型缘性假设是对的。
T检验：由T检验的prob值分别是0.0000和0.0000都小于0.05，说明RI是GDP的自变量，常数项也通过检验。
SE检验：由于SE=0.151825，采用经验方法SE/GDP=2.26%<15%，故拟合效果较好。
得出结果：汕头房地产投资每增加1%，国民生产总值增加0.6%。通过查阅资料可得出水平是高于全国一般水平的，所以就汕头市而言，房地产在总体经济中的作用占比是相对比较大的。
3、汕头房地产市场概况
汕头房地产市场总体来说处于不太成熟的阶段，大多数房地产开发商还未形成规模，与广东省其他城市相比，房地产市场的发展并不容乐观，我们可以从房地产投资增长比率与GDP增长率的变化来看出汕头房地产市场在整体经济中的发展情况。
在图1中我们不仅能看出汕头房地产市场投资增长率与GDP增长率的发展趋势，我们还可以经行增速比的分析，我们定义增速比是房地产投资增长率与GDP增长率之间比值，为更直观的反映增速比笔者用黄色折线图在图1中标出。我们可以从增速比具体分析，如果在GDP增长率一定的时候，增速比越高，其增长越快。例如表格中2013年的增速比是最高的（2003年是負增长），这说明对于GDP增长而言，房地产投资增长较快。从表格中总的可以看出汕头地区2003年以后的GDP增长率都较为稳定，但是房地产投资增长率却出现了不小的变化浮动，这其中有政策原因（2008年国家政策扶持）也有全国房地产大环境的影响。
从上述来看汕头房地产市场正处于蓬勃发展阶段，但是总体经济却非常平稳，这是值得警惕的一个现象。
4、汕头各区域间房地产市场的比较
我们首先来看下汕头各区对房地产投资的情况：
从图2中我们清晰的可以看到房地产投资的集中区域为龙湖区，其房地产投资额度也是在各区域中遥遥领先，我们可以预测出汕头市相当一部分的经济命脉都在龙湖区，也是汕头政府重点发展的区域。在金平区和澄海区中各年的占比比较固定，各自的发展也比较稳定，并没有快速的增长也没有相对比较大的落差，我们从三个区域的地理位置如图3中也可以想到在龙湖区房地产业经济快速发展的时候，即波及到了金平区和澄海区也对金品和澄海两个区有着类似“虹吸”的作用，所以在某种程度上金平区和澄海区房地产业是受一定限制的。
单从房地产投资的情况我们还不足以得出相应的结论，我们需要结台各地区房地产在总固定资产中的占比才能比较出各个区域的总体发展与房地产发展之间的关系：
从图4中我们可以看到在固定资产比重中占比最高的是龙湖区，这也说明投资过热，而投资过热导致的房地产市场价格的虚高是非常需要注意的，由于龙湖区在汕头属于新城区经济发展是非常重要的一环，相对聚焦的资金劳动力较多，但这也导致了房地产市场成为了供方市场导致商品房价格出现了一定的虚高，如果不经过宏观调控很有可能龙湖区的房地产市场发展会不协调。相对于龙湖区的房地产市场投资过热其他区的房地产市场投资凸显的比较平稳，这也说明了相对于龙湖区其他区在总体经济并没有如此强劲实力，房地产经济政策也相对于比较保守。但值得一提的是南澳县的房地产市场，由于地处海边的独特优势，南澳县近年来房地产市场开发有非常大的起色，从先前不足10%到现在与仅次于龙湖区，说明其房地产业的潜力巨大，当然，由于南澳县房地产业处于萌芽到成长的过渡阶段，如果在宏观上不加以限制南澳县房地产业杂乱无序发展缺乏规划，那么必然导致房地产业在南澳县的不健康发展。 5、促进汕头地区房地产业发展与区域经济健康协调发展的相关对策
①提高个人住房的可支付能力
政府能够在一定程度上提供给低收入人群的住房保障，但是如果仅仅是将保障房简单的分给低收入人群，那并没有根本的解决住房消费能力低的问题。“授人以鱼，不如授人以渔”，政府在保障低收入人群住房的同时应该创造更多的就业机会，以提高低收入人群的住房消费能力为首要任务，提高其家庭收入。
②明确政府责任，保障中低收入人群的住房需求
在社会总体收入中中低收入人群占大多数，其对于住房的支付能力有限，所以政府在规划城市或者制定战略的时候应该将保障中低收入人群为重要的考虑因素。应当加大经济适用房、廉租房等保障性住房的投资力度，合理确定保障性住房的建设比例，督促保障性住房如期完工。同时加强监察力度，对购买对象进行严格审查，切实负起责任。对保障性住房从土地拍卖时就必须严格把关，确保保障性住房卖给真正需要的人。同时优化房地产投资结构，适当加大中端楼盘建设，以满足不同消费层次人们的需要。
③完善交通基础设施，促进房地产业均衡发展
汕头市内各区县之间的距离并不远，但龙湖区和金平区的房价比较高，而其他区县的房价则相对比较低，如果完善交通设施，缩短各区县之间的交通时间，则能够让人们在买房的时候在地域上有更加广泛的选择。同时，交通设施的完善也能促进各区县的交流，有利于区县间的均衡发展，进一步促进各区县房地产业的均衡发展。
④形成粵东地区经济体
可以就汕头、潮州、揭阳三市一体化为契机，发展更多的就业可能性，完善交通形成更好的产业链，优化经济结构的同时将房地产业也儆更好的分类发展。“一体化”模式可能给三市的房地产业能带来更好的发展。
⑤推动城市经济发展，促进房地产业发展
2014年9月15日，汕头华侨经济文化合作试验区经国务院通过批准，同时被定位为建设21世纪海上丝绸之路的重要门户。汕头应该抓住这个历史性机遇，发展经济。构建面向海外华侨华人的聚集发展创新平台，建设跨境金融服务、国际采购商贸物流、旅游休闲中心和华侨文化交流、对外传播基地；大力发展跨境金融、商务会展、资源能源交易、文化创意、旅游休闲、教育培训、医疗服务、信息、海洋等富有活力的都市产业体系。
开发建设广澳港区，建设东南沿海现代化港口城市，形成以沿海大港口为龙头，以内河港口为节点，通江达海、水陆衔接的航运网络，吸引粤东北、赣东南、闽西南乃至湘南等地货源，努力打造粤东区域航运中心。建设粤东物流新城和临港产业园区，大力发展现代物流业和临港产业。把港口带动区域经济加快发展的作用充分发挥出来。
同时，采取多种措施对房地产投资进行引导，促进房地产投资结构合理化。鼓励、吸引房地产投资往商业房地产方向发展，推出旅游休闲地产、文化创意地产、会展地产等，并发展相关物业，推动汕头经济增长。
⑥构建汕头房地产业多元化融资体系
目前汕头房地产开发主要以商业银行贷款为主，而其他融资方式如股权融资、债券融资以及风险投资等在汕头房地产融资中所占比例很小。融资途径的单一性使得风险过度集中，不利于房地产业的发展。因此应创新汕头房地产融资形式，拓宽渠道，化解金融风险。可以发展房地产业基金，金融产品证券化，积极稳妥发展住房公积金贷款等，加快房地产业的转型升级。