摘要：结合在海南房地产项目开发实践，具有针对性的探讨海南房地产中需要注意的事项
　　关键词：海南；房地产；工程管理
　　海南省地处中国的最南端，四面环海，北以琼州海峡和广东划界，西临北部湾与越南相对，东濒南海与台湾省对望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为鄰。海南分热带与亚热带区域，以陵水为界，陵水以南为热带，气候炎热、干燥，以北为亚热带，气温高、湿度大。岛上终年气候宜人，四季鸟语花香，海南地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称，温高少寒，光温充足，光合潜力高；岛上四季长青，空气清新，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。是冬泳和避寒的胜地，同时也是旅游、购物的天堂。
　　海南独特的地理位置优越的气候条件使之成为全国人民的，乃至世界的旅游度假胜地，造就了海南房地产发展的不同于内地的发展模式，海南房地产市场的发展，历经两个重要阶段，第一阶段，1988年4月13日全国人民代表大会第一次会议通过：撤销广东省海南行政区，设立海南省。同时，划定海南岛为海南经济特区。掀起的第一波狂热的房地产开发热潮，全国人民热炒海南房产，房价向脱缰的野马一路狂奔，至92年，达到顶峰，然后，随着国家政策调整，房价又飞流直下三千尺，一落千丈；烂尾楼比比皆是。此后，海南消化过热投资带来的梦魇，房价沉寂十几年，2009年，国家为了促进海南经济的发展，规划海南为国际旅游岛，概念一出，海南房地产迎来了第二波重要的发展阶段，房价一天涨一千，开始了第二次涨价潮，因为有了90年代初的前车之鉴，此次涨价，应该是相对理性的，没有到疯狂的地步，之后，便开始了理性回归。目前，国际旅游岛刚刚出台概念，还没有真正落地，各项配套政策还没有跟进，未来，随着国家配套政策的出台，真正意义上的国际旅游岛的打造，必将掀起第三波海南房地产的发展高潮。
　　当下，许多房地产开发公司，搭国际旅游岛概念的末班车，在海南圈地开发，在海南从事房地产开发，前面说的，不仅模式和内地有异，在工程管理方面，和内地也小有区别，本人在海南从事房地产项目多年，下面着重，从开发商的角度谈谈海南房地产开发建设过程中管理方面的注意事项。
　　一、合同管理
　　合同管理其实永远是工程管理的第一要务，关系到项目建设的成与败，房地产开发中合同类型林林总总，总包合同、分包合同、设备合同、材料供应采购合同等等，名目繁多。与所有乙方在商谈合同，需要面面俱细，否则，就会出现如下匪夷所思的怪现象，谈合同前，业主的指令如圣旨，合同签订后，施工方或材料供应商在执行合同时，屡屡违约。这种问题的出现，往往是合同条款中的履约的条款出现问题，违约条款谈得非常笼统，可操作性不强，如工期违约，处罚条款不清楚，或处罚力度不够，施工单位的违约成本相对于开发商对于购房者的违约成本低很多，可能造成开发商不能按期交房。这对于开发商而言，延期交房不仅意味着经济上损失巨大，重要的是开发商的信誉严重受损，对于开发商的后期项目开发影响巨大。因此，合同管理应该是项目开发过程中，工程管理中的重中之重。
　　在编制施工合同条款时，特别强调的是，合同内容及价款或者预算编制一定要做到更加精细化，内容要逐条深入分析研究，不但要研究合同内容的表象，还要更深入的挖掘合同中隐含的内容，要研究探求对方的成本以及对方的盈利预期。只有这样做，才能做到知彼知已，才会在合同谈判中不会有大的闪失。谈判前，相关人员一定要提前尽可能多收集市场信息，要做到兵马未动，粮草先行。另外谈判中谈判艺术及技巧也很重要。供货合同谈判，特别强调的是，供应商的实力和供货时间，因为海南的材料供应很大部分是从内地加工后，运至海南项目，因此很多材料的供应要充分考虑供应商的供货能力和供货时间，避免因为材料供应耽误项目建设总工期。
　　二、项目建设过程中的造价控制
　　1、做好设计控制工作
　　设计阶段是控制项目成本的主要阶段。一个项目成本控制最主要的关键所在就是设计的精细化水平。设计精细化水平越高，砼标号相应低，每平方米含钢量低，项目隐形成本就会大大降低。该阶段选择一个水平较高的审图公司尤为重要，审图公司通过对设计计划书以及设计标准、图纸、节点大样的严格审查，可大大节约建设成本。
　　2、施工阶段的造价控制
　　设计院精细化的设计完成后，在施工阶段要严格控制设计变更及现场鉴证，设计变更及现场鉴证大多都是与经济成本相关，施工单位总是想尽量多办鉴证，这样，他们就可以多获得额外的收益。因此现场工程管理中，工程部一定要严把鉴证关，隐蔽工程验收要多部门参与，工程人员、预算人员，甚至财务人员，配合监理、施工单位共同验收，目的就是要严格控制造价。
　　三、质量控制
　　在与承包商谈施工合同中，要把质量目标放在非常重要的位置。公司在质量管理上很下功夫，在既定的质量目标前提下，做好质量管理工作。如果质量控制不好，再好的理念，再好品质，再精美的设计蓝图也只能是纸上谈兵。质量控制措施，一是工程管理人员要坚持每天深入现场排查质量隐患，二是要做好监理人员的管理工作，要时刻检查公司花钱请的监理人员，检查他们的工作是否尽力，看他们的工作是否到位，工作是否认真，只有这样才能真正保证质量目标的实现。
　　海南的房地产开发的产品大部分是精装修产品，这就要求我们的工程管理人员和监理部门，要配备懂装修的技术人员。另外，海南的气候条件特殊，气温高，湿度大，建筑材料的选择要注意材料的防潮、防霉，如涂料。海南台风频繁，铝合金门窗，特别注意防渗漏措施是否合理等等。
　　四、进度控制
　　进度控制同样是项目工程管理的重要内容之一，如果进度失控，不能保证按期将房屋交给业主，对任何一家开发公司损失都是巨大，损失的不光是钱的问题，而且还有公司信誉的损失（质量目标不能实现也存在这样的问题）。措施：一是严格审查进度计划，包括开发商的开发计划以及施工单位的施工计划，并且将进度计划结合资金计划层层细化分解，既要要有年度计划，月进度计划，还要有周进度计划。二是找出影响进度计划的因素，如自然天气条件、人为因素等。三是加强工程管理人员综合协调能力的培养，一个项目参与建设的承包商很多，在施工过程中在所难免地出现相互影响的现象，如果甲方在协调过程中协调调度能力苍白无力，必然出现窝工内耗现象，从而导致进度不能按期完成。另外，督促监理做好他们应尽的义务，同时督促施工单位及时调整并补偿失去的进度。
　　总之，在海南进行房地产开发，产品设计既要考虑海南的特殊情况，也要在开发建设过程中，结合当地的自然条件、气候条件以及其特殊地理位置，采取与内地建设开发建设有别的管理方法，为海南国际旅游岛的建设和开发，做出积极的贡献。