【摘要】当前，房价上涨过快对国民经济的稳定发展造成了不利影响，房价过高已经超出了普通民众的承受能力，是影响社会稳定的潜在隐患。根据全国第六次人口普查数据显示，20岁以下人口在总人口比重中所占比例急剧下降。这意味着未来十年内，购房主力人口的年龄在25～35岁之间，即“90”后群体，随后人口逐渐递减，势必影响购房趋势。
　　【关键词】90后 支撑房价 “安全期”
　　【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A
　　目前，房地产市场呈现减弱趋势，其影响因素是多重的，最主要的原因是现今楼市发展的推动力来源于自住需求，自住需求量与人口增长直接关联。过去30年是人口增长的高速时期，直到1990年后人口开始出现下降趋势。房地产行业的潜在规则是，人口增长与购房需求成正比，人口多，房屋需求也相应的增加。如果其比值接近，那么购房者就年轻人居多，只有购房需求稳定，楼市才能可持续发展，相应的房价出现跌落的可能性就会减少。①房地产市场的上涨离不开人口的急剧增长，城市人口净流入，房地产市场发展才能保持稳定，但是从目前城市发展局势上看，城市人口净流出远远超出人口净流入，所以支撑房地产发展的基本“刚需”在不断萎缩。但是在房产经济发展综合视野上观望，房价还是持续不断上涨的。房价是直观房地产经济的晴雨表，也是当前政府宏观调控的参照目标，其发展状态维系着国计民生，也是社会主义经济发展的支柱产业。文章通过具体分析房价走势与波动，浅析其十年内安定的主要因素。
　　住房需求
　　住房现实理论。住房现实理论与人不同周期消费理念有直接关系，笔者采用OLG研究其框架，分析家庭消费的生命周期性。设定以25岁为一个阶段，那么在75岁前共有三个生命周期。第二个生命周期就是组建个人家庭的关键时期，在该时间段涉及购房问题。这个阶段基本是父母资助年轻一代买房，正常情况下是父母消费越高，子女的商品消费比例越高，两者成正比关系，由父母利他主义的倾向决定此比例的发展关系。②简单来说，如果父母资助，年轻人买房的几率就高。
　　人口冲击。自2004年后，房地产市场呈现高度的繁荣和快速增长，很大程度取决于婴儿人口的增加，因为这个时期是“80后”开始组建家庭的阶段，造成房价一路飙升。婴儿的出生地点，并不一定是婴儿长大建立家庭的地点，在哪里生存即意味着在哪里购买住房，社会的模型不是建立在空间上的。我们可以粗略估计，现今在外省工作或成家的人员“80、90后”居多，1981年与1991年正是我国的生育高峰期，在未来一段时间内，这些年轻人组建家庭或者迁移工作，其购房需求就是房价不回落的有力支撑。
　　地价与房价。现今建设用地招标制推高了地价的原本市场价值，进而影响房价。目前，关于这种说法在房价理论上还不统一，但是主体思想是这样，因为地价在前期由房价决定，竞价高的地产开发商获得土地使用权。③如果地产开发预算房屋的未来房价高，那么在建筑成本上也会容易接受较高的地价。
　　房价总体走势
　　房价异常测试。我国在1998年实行住房公积金制度，房价持续走高，即使有下降趋势也是较为短暂的。2010年我国开始采取房价控制措施，出台了遏制房价的政策，但是大中城市的房屋销量依然在持续增长，平均房价的增长速度依然在不断上升。房价的总体走势及水平主要是采取测度研究，通过分析房价比值、楼市空置率、固定时间段内的房价增长率和房地产行业的投资指标来统一测度。
　　第一，房价比值。主要是分析人均收入是否能承受房价，其承受范围是否处于合理空间。房价与收入比值这一指标是目前调查探究房价泡沫的衡量指标，其计算公式是楼房住宅价格比居民承受购买力。相对来说，在计算评估我国房价泡沫时，要运用最高房价比值的6倍来估算，从而让结果更符合实际。当然，估算的数值大就说明一个地区的房价泡沫指数高。近十年我国房价的增长速度都是比较快的，促使实际房价越来越远离合理房价。
　　第二，楼市空置率。当楼市空置率合理时，就表示房地产市场资源配置状况处于良性发展状态、供求平衡，这种情况下，房价的波动较小。如果楼市空置率过高或者过低，都不利于社会经济稳定发展，这种情况是由于房地产泡沫成分过高。国际泛用的楼市空置率是用期末楼市空置量比三年内楼市竣工量。④
　　第三，房价增长率。GDP如果增长，那么房地产获得的信贷金额也会增加，因为居民收入增高存入银行的资金就比较充裕。⑤此时房价的上升就与居民收入水平高有了供求弹性关系，其短期的供给缺乏会引起房价上升。因为GDP可以作为动态指标，衡量房价发展速度。其得出的指标数值大，房地产泡沫异常程度就越大。
　　第四，开发商投资。房地产开发商投资在一定程度上决定了楼市繁荣程度，房地产作为国民经济的支撑部分，其投资比重占国民经济的30%以上，就证明其存在泡沫异常。
　　图1：房地产投资增速
　　从图1可以看出，2012年前房地产市场是处于平稳增长的，但是房价异常较明显，必须采取有效的措施对房地产行业加以规范，以促使其市场的有序健康性。
　　房价异常测试实证。笔者主要考虑房地产行业供求因素和市场需求变量来制作数学模型，以不脱离实际的计算出房地产泡沫程度。计算房价泡沫异常，首先要明确泡沫系数，其计算公式是客观实际房价增长率R1比理论性房价增长率RO。泡沫异常系数等于1时，就说明房地产市场存在泡沫成分，大于或者小于1时，就说明其泡沫过高或者没有泡沫。理论房价系数的增长率RO=A+K1X1+K2X2…+KiXi，其中X表示的是房价各种因素的变动率，比如GDP、失业率等。其中A与K1、K2等都是数学模型系数，计算我国的泡沫模型很难有等于1的情况发生，因为我国房价过于偏离房价理论价值，所以说其泡沫程度已经不能被市场小觑。
　　我国房价形成机理分析
　　从前文分析中，我们可以明确房价受各种因素的影响，在短期时间内依然呈增长趋势，其增长的泡沫异常性也是不可避免的。我国房价的特质就是将长期持续的上涨，最起码可以保证其十年不会出现大幅度下降状况。正常情况下，决定房价的直接因素是供给与需求，也可以说在两者的共同作用下，促使房地产价格不断攀升。其中，房地产建成出售楼市就是供给，购买者为满足居住需求或者是投机需求的一系列运作就是消费者需求。