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摘要】房地产全过程的控制是贯穿项目建设全过程的关键工作，是关系到建筑企业经济效益的重要因素。本文从投资的特点、决策阶段、招标阶段和项目施工阶段等方面详细论述了如何有效合理地控制工程造价，提高建筑企业的投资
效益。
【关键词】房地产；投资；控制
在房地产投资的控制中，往往会出现建设方案和设计图纸先于施工图预算和竣工决算确定的现象，这就导致预决算人员只能消极地反映设计、施工以及已完工程量。如果设计方案不是最优的，预决算人员就无能为力了，显然这是片面的、不够的。因此，我们必须对建设项目的工程造价进行全过程控制，也就是要在施工中重视工程建设项目工作阶段的造价控制,以减少项目在决策上的失误，使其在经济上更加合理。
一、房地产投资的特点
房地产投资的特点主要有：时效性、准确性、公正性、规范性、服务性和标准性。房地产投资会随着时间的变化而变化，它反映的是某一时期内的价格特性，加之建筑产品有其自身的特点，因此，其造价也存在很大的不同。对工程造价要进行宏观的管理，充分发挥其指导和引导的作用，这样才能保证工作程序的规范和有法可依。此外，要站在公正的立场进行管理，一方面要维护生产者的权益，另一方面也要维护消费者的合法权益。总之，要结合房地产投资的特点，综合运用科学的技术和法律的手段对其进行合理的管理。
二、房地产投资的全过程控制
对房地产投资控制的最终目的是把竣工工程结算控制在计划投资的限额控制量之内，最大限度的降低投资成本。工程造价的管理强调的是对建设工程全过程的投资进行控制管理，也就是要控制好建设项目各阶段的投资限额，以实现项目投资管理的目标。实际工程中应从以下三个阶段控制工程的造价。
1．投资决策阶段
在投资决策阶段要编制科学的投资估算，因为它关系到项目的决策及成败。如果一个项目在前期出现决策失误，则不管后期建设实施阶段如何努力，也无法弥补其损失。因此，投资估算是一个项目投资决策阶段的主要造价文件，此外，它也是项目建议书和可行性研究报告的组成部分。
决策阶段的重点是促使建设单位做好计划任务书的编报工作，使之具备科学性和可靠性，同时，建设单位必须认真履行职责，充分发挥管理职能。此外，在编制投资估算时应做到以下几方面：首先，要充分估计出项目建设过程中及建成后的收益与风险，做到考虑充分、估算合理；其次，针对项目存在的风险，要提出合理的应对及防范措施；最后，决策要尽可能的做到全面、准确、合理，防止过分高估。
2．招标阶段
招标阶段的主要工作是编制招标文件，编制工程量清单和标底以及签订施工合同。在实际工程中应做好各方面的工作。
(1)招标文件的编制
招标文件不仅是整个招标过程和项目管理管过程的纲领性文件,也是工程合同的重要组成部分,它在工程造价控制方面起着非常重要的作用。要想预先控制好工程的造价，应在施工阶段和竣工结算阶段做好详细周全的造价管理工作。
一份具体和完善的招标文件要能充分体现业主的愿望,并有效地控制造价,避免出现经济纠纷。所以，在编制招标文件时应注意明确各方面的工作,绝不能模棱两可,以免给合同的签订及竣工结算造成麻烦。为使今后合同签订及竣工结算做到有据可依，应将以下几方面约定清楚：第一，材料涨价如何调价;第二，工程进度款如何支付；第三，如何确定设计变更工程量；第四，如何计取综合单价以及施工措施费等。
(2)严把工程量清单和标底的质量
工程量清单是项目造价控制的核心内容，也是投标报价的主要依据。对工程量清单的要求有：首先，为保证工程标底或控标线的准确合理，要準确了解工程项目所采用的材料及设备的品牌及标准；其次，要及时掌握材料、设备的市场价格信息,避免不确定的项目；再次，为避免因工作内容描述不清导致结算时工程造价的追加，应准确描述每个子项目的特征, 保证项目齐全、数量准确、不留缺口。
(3)做好施工合同的签订工作
由于施工合同贯穿于项目的整个施工过程,是确定工程造价的重要依据，因此，要求工程合同的条款详细、具体、明确。签订的合同要符合以下几方面的要求：
第一，合同条款中应明确约定工期、质量、施工范围、造价、材料、设备的供应方式、合同价款变更的规定、工程款支付方式、分包工程的管理、工程保修期、竣工验收、违约责任等方面的内容;
第二，要做好与施工单位的合同谈判,以确定合理的合同条款，尤其是对于容易发生经济纠纷条款的约定要更加细化；
第三，对于采用固定总价合同的,必须明确界定总价的范围，它不是指清单内所包括的内容，而是指设计施工图及经招标答疑会后招标补充文件所包括的全部内容；
第四，充分考虑各种变化和细节,尽量减少问题的发生；
第五，在清单报价中应包括设计图纸所明确的工程内容,此外,不得以任何名目追加费用。
3．实施阶段
(1)优选专业分包，防止垄断性行业任意抬价。对于工程建设，如果采用总包加专业分包制，就可以在很大程度上降低中间环节和工程成本，因此对于工程的承包方式，应尽量由专业单位去做，当然，必须保证整个工程的质量和进度。
(2)工程招标阶段工程造价的控制。在工程招标阶段，应根据项目的实际情况，确定合理的投标条件，并对投标人进行各方面的评估，包括投标人的技术能力、管理水平、银行资信等方面。此外，要严格依照工程招投标有关文件签订工程承包合同，注意合同的内容及合同价,并用条款或补充合同的方式加以约束。
(3)选择合理的施工方案。加强投资控制，要在保证工程安全和质量的前提下，选用最经济的方案，以降低工程成本。所以，应采用经济技术比较的方法，对中标施工单位的施工组织设计和作业方案进行综合评审，以保证施工方案的合理化和经济化。
(4)加强工程施工的事中控制。在工程建设施工中往往会出现各种不可预见的现场因素，导致标外工程量增加的情况。所以要严格控制设计变更，以减少变更费用。应从以下几方面考虑对工程施工的事中控制：
首先，加强现场签证的管理，可事先制定设计变更的程序，以规范设计变更行为;
其次，现场签证要逐级审核，签证要经造价工程师、总监理工程师及项目经理审核签字后方可生效；
再次，及时掌握国家对工程造价的调价动态，并认真分析工程造价中可能存在的风险，制定防范对策；
最后，现场工程师应合理安排施工组织，加强对现场签证费用的记录和整理,尽量做到分部分项或以单位工程、单项工程分开。
(5)工程造价的预算应采用工程量清单报价。目前，我国正逐步尝试实施国际通行的做法，要将工程成本市场化，增加竞争意识，降低工程成本，所以，工程的发包应采用工程量清单报价的方式，采用这种方式可以降低后期施工过程中的变更与签证，从而降低工程成本。
三、结束语
市场经济变化多端，使得工程投资的确定与控制变得更为复杂，因此，要求工程造价管理要既全面又有侧重点。在项目建设的各个阶段，采用科学的计价方法和切合实际的计价依据，合理确定投资估算、初步设计概算和施工图设计预算，以期提高投资效益。同时，在工程项目实施的各个阶段，要有控制工程造价的经济头脑，并认真分析和充分利用建设周期中的重要信息，把握市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失。
效益。
【关键词】房地产；投资；控制
在房地产投资的控制中，往往会出现建设方案和设计图纸先于施工图预算和竣工决算确定的现象，这就导致预决算人员只能消极地反映设计、施工以及已完工程量。如果设计方案不是最优的，预决算人员就无能为力了，显然这是片面的、不够的。因此，我们必须对建设项目的工程造价进行全过程控制，也就是要在施工中重视工程建设项目工作阶段的造价控制,以减少项目在决策上的失误，使其在经济上更加合理。
一、房地产投资的特点
房地产投资的特点主要有：时效性、准确性、公正性、规范性、服务性和标准性。房地产投资会随着时间的变化而变化，它反映的是某一时期内的价格特性，加之建筑产品有其自身的特点，因此，其造价也存在很大的不同。对工程造价要进行宏观的管理，充分发挥其指导和引导的作用，这样才能保证工作程序的规范和有法可依。此外，要站在公正的立场进行管理，一方面要维护生产者的权益，另一方面也要维护消费者的合法权益。总之，要结合房地产投资的特点，综合运用科学的技术和法律的手段对其进行合理的管理。
二、房地产投资的全过程控制
对房地产投资控制的最终目的是把竣工工程结算控制在计划投资的限额控制量之内，最大限度的降低投资成本。工程造价的管理强调的是对建设工程全过程的投资进行控制管理，也就是要控制好建设项目各阶段的投资限额，以实现项目投资管理的目标。实际工程中应从以下三个阶段控制工程的造价。
1．投资决策阶段
在投资决策阶段要编制科学的投资估算，因为它关系到项目的决策及成败。如果一个项目在前期出现决策失误，则不管后期建设实施阶段如何努力，也无法弥补其损失。因此，投资估算是一个项目投资决策阶段的主要造价文件，此外，它也是项目建议书和可行性研究报告的组成部分。
决策阶段的重点是促使建设单位做好计划任务书的编报工作，使之具备科学性和可靠性，同时，建设单位必须认真履行职责，充分发挥管理职能。此外，在编制投资估算时应做到以下几方面：首先，要充分估计出项目建设过程中及建成后的收益与风险，做到考虑充分、估算合理；其次，针对项目存在的风险，要提出合理的应对及防范措施；最后，决策要尽可能的做到全面、准确、合理，防止过分高估。
2．招标阶段
招标阶段的主要工作是编制招标文件，编制工程量清单和标底以及签订施工合同。在实际工程中应做好各方面的工作。
(1)招标文件的编制
招标文件不仅是整个招标过程和项目管理管过程的纲领性文件,也是工程合同的重要组成部分,它在工程造价控制方面起着非常重要的作用。要想预先控制好工程的造价，应在施工阶段和竣工结算阶段做好详细周全的造价管理工作。
一份具体和完善的招标文件要能充分体现业主的愿望,并有效地控制造价,避免出现经济纠纷。所以，在编制招标文件时应注意明确各方面的工作,绝不能模棱两可,以免给合同的签订及竣工结算造成麻烦。为使今后合同签订及竣工结算做到有据可依，应将以下几方面约定清楚：第一，材料涨价如何调价;第二，工程进度款如何支付；第三，如何确定设计变更工程量；第四，如何计取综合单价以及施工措施费等。
(2)严把工程量清单和标底的质量
工程量清单是项目造价控制的核心内容，也是投标报价的主要依据。对工程量清单的要求有：首先，为保证工程标底或控标线的准确合理，要準确了解工程项目所采用的材料及设备的品牌及标准；其次，要及时掌握材料、设备的市场价格信息,避免不确定的项目；再次，为避免因工作内容描述不清导致结算时工程造价的追加，应准确描述每个子项目的特征, 保证项目齐全、数量准确、不留缺口。
(3)做好施工合同的签订工作
由于施工合同贯穿于项目的整个施工过程,是确定工程造价的重要依据，因此，要求工程合同的条款详细、具体、明确。签订的合同要符合以下几方面的要求：
第一，合同条款中应明确约定工期、质量、施工范围、造价、材料、设备的供应方式、合同价款变更的规定、工程款支付方式、分包工程的管理、工程保修期、竣工验收、违约责任等方面的内容;
第二，要做好与施工单位的合同谈判,以确定合理的合同条款，尤其是对于容易发生经济纠纷条款的约定要更加细化；
第三，对于采用固定总价合同的,必须明确界定总价的范围，它不是指清单内所包括的内容，而是指设计施工图及经招标答疑会后招标补充文件所包括的全部内容；
第四，充分考虑各种变化和细节,尽量减少问题的发生；
第五，在清单报价中应包括设计图纸所明确的工程内容,此外,不得以任何名目追加费用。
3．实施阶段
(1)优选专业分包，防止垄断性行业任意抬价。对于工程建设，如果采用总包加专业分包制，就可以在很大程度上降低中间环节和工程成本，因此对于工程的承包方式，应尽量由专业单位去做，当然，必须保证整个工程的质量和进度。
(2)工程招标阶段工程造价的控制。在工程招标阶段，应根据项目的实际情况，确定合理的投标条件，并对投标人进行各方面的评估，包括投标人的技术能力、管理水平、银行资信等方面。此外，要严格依照工程招投标有关文件签订工程承包合同，注意合同的内容及合同价,并用条款或补充合同的方式加以约束。
(3)选择合理的施工方案。加强投资控制，要在保证工程安全和质量的前提下，选用最经济的方案，以降低工程成本。所以，应采用经济技术比较的方法，对中标施工单位的施工组织设计和作业方案进行综合评审，以保证施工方案的合理化和经济化。
(4)加强工程施工的事中控制。在工程建设施工中往往会出现各种不可预见的现场因素，导致标外工程量增加的情况。所以要严格控制设计变更，以减少变更费用。应从以下几方面考虑对工程施工的事中控制：
首先，加强现场签证的管理，可事先制定设计变更的程序，以规范设计变更行为;
其次，现场签证要逐级审核，签证要经造价工程师、总监理工程师及项目经理审核签字后方可生效；
再次，及时掌握国家对工程造价的调价动态，并认真分析工程造价中可能存在的风险，制定防范对策；
最后，现场工程师应合理安排施工组织，加强对现场签证费用的记录和整理,尽量做到分部分项或以单位工程、单项工程分开。
(5)工程造价的预算应采用工程量清单报价。目前，我国正逐步尝试实施国际通行的做法，要将工程成本市场化，增加竞争意识，降低工程成本，所以，工程的发包应采用工程量清单报价的方式，采用这种方式可以降低后期施工过程中的变更与签证，从而降低工程成本。
三、结束语
市场经济变化多端，使得工程投资的确定与控制变得更为复杂，因此，要求工程造价管理要既全面又有侧重点。在项目建设的各个阶段，采用科学的计价方法和切合实际的计价依据，合理确定投资估算、初步设计概算和施工图设计预算，以期提高投资效益。同时，在工程项目实施的各个阶段，要有控制工程造价的经济头脑，并认真分析和充分利用建设周期中的重要信息，把握市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失。