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【摘 要】2020年5月28日经全国人大审议，我国第一部《民法典》正式通过并于2021年1月1日正式施行。我国《民法典》曲折的发展进程揭示了《民法典》对民法体系“里程碑式”的意义。《民法典》不仅是对各单行法的系统编纂也增加了许多与时俱进的新内容，其中新增的“居住权”、关于“业主决定权和表决权的变更”的修改等在物权编修改的诸多内容中又显得格外亮眼，本文通过对这两个重大制度修改的探讨，由点及面地体现了《民法典》的先进性。
【关键词】民法典;居住权;业主决定权;表决权
一、我国民法典发展的历史进程
（一）历史进程
从1954年起，我国先后四次开始《民法典》编纂工作。前两次由于种种原因未能成行，第三次恰逢改革开放的号角吹响新中国也迎来了新时机，我国陆续颁布了继承法、担保法、合同法和民法通则等民事法律法规。2015年《民法典》的编纂程序正式启动。2019年12月人大常委会公布了《民法典》草案，并于2020年5月28日经全国人大审议通过，至此我国终于拥有了一部系统的《民法典》。
（二）《民法典》颁布的意义
《民法典》的通过和颁布昭示了我国民法典时代的到来，这是新中国成立至今第一部以“法典”命名的法律也是新中国首部民法典，这部《民法典》是一代又一代法律人努力的结果和智慧的结晶。《民法典》既吸收了其他国家民法典的优点又具备我国社会主义法律体系自身创新之处，有利于更好的解决民商事纠纷、加快建设法治国家和法治社会。
二、《民法典》主要内容分布
《民法典》是对现行九部1民事单行法律和司法解释的条文进行系统的编纂并加以汇编而成的，包括7编和附则部分，共84章、1260个条文。七编依次分别为：总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编。
总则编是对《民法总则》的再整理，大体内容不变。
物权编包括五个分编和附则，共二十章，各分编在体例上沿袭了《物权法》。但在第三分编中，此次《民法典》对用益物权的种类做出了重大修改：在传统的用益物权——土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权之外增设了居住权，并将其单独置于第十四章加以强调，其重要性可见一斑。
合同编仍保持了原《合同法》共8章的体例，《合同法》的11个司法解释被不同程度的加入了《民法典》上升成了法律。其中第四章合同的履行和第五章合同的保全在本次《民法典》中做了重大修订，尤其是丰富了代位权和撤销权的规定。第六章合同的变更与转让加强保护了债权人的权利，在合同法基础上限制了债务人和次债务人的权利。第七章合同的权利义务终止是合同编又一重大修改章节，突出修改了合同终止的情形以及终止后的效力问题。第二分编在关于无因管理和不当得利的部分不仅确定了这两者的合同性质，还在《合同法》原有的二者各有1个法条的基础上增加了9個条文完备无因管理和不当得利的规则体系。此外在各有名合同的部分也有不同程度的变化。其中“合伙合同”吸收了《合伙企业法》的内容并进行整合，被纳入了《民法典》的第二十七章的十二个条款。
第四编人格权编独立成编是此次《民法典》颁布的重大亮点，由此我国《民法典》也成为了当今世界唯一一部具有人格权编的《民法典》。人格权是在原本的人身损害赔偿司法解释和精神损害赔偿解释的基础上进行增改的，此次《民法典》中人格权编的独立成编标志着以法典形式正式确定了人格权的地位。
第五编婚姻家庭、第六编继承编是在婚姻法、收养法、继承法、民通意见和最高院司法解释的基础上整合修改形成的，整体修改不大
第七编侵权责任编变化较小，基本保留了《侵权责任法》的体例和内容，其本质上是对《侵权责任法》的细致化修订。
三、《民法典》物权编的重大制度修改
（一）“居住权”的设立
1.法条内容解读
居住权的设立是此次《民法典》的一大亮点，分布于《民法典》的第366条至371条，共六条条款。其中第366条明确了居住权的概念：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。由此我们可以概括出居住权的主要特征：主体为居住权人、客体为不动产;区别于所有权与其他用益物权，仅为满足生活居住的需要，故仅有占有使用权能而不包括收益权能;属于人役权2;性质为用益物权。
第367条和368条规定的是居住权的设立事宜。第367条规定了居住权合同的形式要件，由此可以得出居住权合同是要式合同。作为对应，第370条规定了居住权消灭的情形：居住期限届满和居住权人死亡，居住权消灭也应当及时办理注销权登记。第368条规定居住权原则上无偿设立，设立依申请向有权部门登记，居住权因登记生效。
第369条对居住权相关主体进行了限制。对不动产所有人来说，设居住权的住宅不得出租;对居住权人来说，居住权本身不得转让继承。但由于居住权的实质是人役权，人役权又依着于人身所以居住权有可以被抛弃的处分权能。
此外，第371条规定了以遗嘱方式设立居住权也适用居住权有关规定。
2.居住权的设立在实务中的表现形式3
第一，房屋所有权人与居住权人签订居住权合同。签订居住权合同不仅是设立居住权的一般形式，也是设立居住权最便宜的形式。
第二，买卖双方同时签订买卖合同与居住权合同。所有权人将房屋出卖给买受人的同时保留该房屋的居住权。这种居住权设立方式其本质是一种附条件的买卖，即买受人在取得房屋所有权的同时要为房屋的卖方设立居住权。房屋的原所有权人即卖方与房屋的现所有权人即买房同时为买卖合同和居住权合同的主体，分别为买卖合同的出卖人、居住权合同的居住权人和买卖合同的买受人、居住权合同的居住权义务人。笔者认为，这种方式在实务中可以类比物权变更中的关于占有改定的相关规则。 第三，所有权人将房屋所有权出卖给买方的同时再为第三人设立居住权。需要注意的是，房屋所有权的转让与房屋居住权的设立是同时进行的，在这种情形下在三方主体中存在两个独立的法律关系。鉴于合同的相对性原理，该房屋上同时存在的买卖法律关系和居住权法律关系也同时存在三方当事人，所以所有权人实际上是分别进行了两个处分行为：一是对房屋所有权的转移;二是对房屋使用权的转移。该种情形在结果上与第二种情形基本相同，买卖合同和居住权合同的标的房屋上同时存在居住权、房屋新所有权人对房屋的所有权存在瑕疵，区别仅在于房屋居住权由谁所有、是否涉及第三方当事人。
（二）业主建筑物区分所有权中的变更
1.法条解读
第278条规定了业主共同决定的事项和表决权。该条第一款在物权法关于业主决定重大事项的条文的基础上增设了第八项“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，扩大了业主權利。第二款将第八项与前款规定的第六、七项一同，要求应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意方可决定通过。
第281条明确了维修资金的归属和使用问题。
2.双“三分之二”改成双“四分之三”的必要性
建筑物区分所有权的使用存在于城市住宅中，如小区的上下楼、停车场等。一直以来，在业主共同利益事项的表决的问题上都存在着拥有专有面积比较大的业主垄断投票表决权，2011年修订的《物业管理条例》在对业主重大事项的表决权问题上提出“双三分之二”表决权投票方式，更有力地保障了业主们的权益，我国目前在业主管理权的投票上使用双重多数决议制度4。然而小区业主委员会行权不规范由少数业主控制业主委员会、决定业主大会决定，进而侵害其他业主权益的情况仍屡见不鲜。此次《民法典》由原来的双“三分之二”改成了双“四分之三”在业主重大问题的表决权上加大了业主参与的比例，以《民法典》的形式维护全体业主的根本利益也保障了普遍业主的权利。
此外，双“四分之三”的修改增加业主行使表决权的人数，集中代表了更大部分业主的意思，反映民主集中制的本质要求也是多数民主的实践。
3.维修资金使用范围的扩大及其紧急使用权的必要性
维修资金涉及到每位业主的切实利益所以在日常生活中经常会引发争端，而物权法中仅规定维修资金经业主共同决定可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。随着经济的发展和人民生活水平的提高，业主们对生活环境的设施的种类和质量的要求也在不断提高，物权法中关于维修资金的使用范围的规定远已经远不能适应现实需要。此次《民法典>不仅通过立法形式扩大维修资金的使用范围缓和了这一矛盾还规定了紧急情况业主大会和业主委员会对维修资金的使用。
有些事项的维修对业主而言具有紧迫性如高层小区的电梯修理，这种情况下等业主大会或者业主委员会作出维修决议将严重影响其他业主的生活5。此次《民法典》通过第281条的规定赋予了业主大会或者业主委员会紧急情况下对维修资金的使用权解决了上述问题。
《民法典》仍然是一部不够完善的法典，为了使民法典适应时代的变化、能够更有效的调整民事法律关系，我们要努力建立以民法典为基础以各单行法、司法解释、两高指导案例为补充的新型民法体系。
参考文献：
[1]王利民、杨立新、王轶、程啸.《民法学》第六版.法律出版社2020年版
[2]房绍坤.论民法典中的居住.现代法学.2020年7月第42卷第4期.
[3]唐瑞.住宅小区所有权研究.硕士学位论文.武汉大学.2019.06
[4]李恰.民法典编纂背景下居住权制度的构建.硕士学位论文.郑州大学.2019.06
注释：
①九部单行法律分别为：婚姻法、继承法、收养法、合同法、物权法、担保法、民法通则、民法总则
②人役权是指为特定人的利益而利用他人之物的权利。
③房绍坤.论民法典中的居住.现代法学.2020年7月第42卷第4期.第83页
④一方面以户数为标准，需要户数达到多数;另一方面也需要面积达到多数
⑤唐瑞.住宅小区所有权研究.硕士学位论文.武汉大学.2019.06
作者简介：
黄晶晶（1998-），女，汉族，安徽合肥人，西北政法大学研究生在读，研究方向：民商法。
（作者单位：西北政法大学）
【关键词】民法典;居住权;业主决定权;表决权
一、我国民法典发展的历史进程
（一）历史进程
从1954年起，我国先后四次开始《民法典》编纂工作。前两次由于种种原因未能成行，第三次恰逢改革开放的号角吹响新中国也迎来了新时机，我国陆续颁布了继承法、担保法、合同法和民法通则等民事法律法规。2015年《民法典》的编纂程序正式启动。2019年12月人大常委会公布了《民法典》草案，并于2020年5月28日经全国人大审议通过，至此我国终于拥有了一部系统的《民法典》。
（二）《民法典》颁布的意义
《民法典》的通过和颁布昭示了我国民法典时代的到来，这是新中国成立至今第一部以“法典”命名的法律也是新中国首部民法典，这部《民法典》是一代又一代法律人努力的结果和智慧的结晶。《民法典》既吸收了其他国家民法典的优点又具备我国社会主义法律体系自身创新之处，有利于更好的解决民商事纠纷、加快建设法治国家和法治社会。
二、《民法典》主要内容分布
《民法典》是对现行九部1民事单行法律和司法解释的条文进行系统的编纂并加以汇编而成的，包括7编和附则部分，共84章、1260个条文。七编依次分别为：总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编。
总则编是对《民法总则》的再整理，大体内容不变。
物权编包括五个分编和附则，共二十章，各分编在体例上沿袭了《物权法》。但在第三分编中，此次《民法典》对用益物权的种类做出了重大修改：在传统的用益物权——土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权之外增设了居住权，并将其单独置于第十四章加以强调，其重要性可见一斑。
合同编仍保持了原《合同法》共8章的体例，《合同法》的11个司法解释被不同程度的加入了《民法典》上升成了法律。其中第四章合同的履行和第五章合同的保全在本次《民法典》中做了重大修订，尤其是丰富了代位权和撤销权的规定。第六章合同的变更与转让加强保护了债权人的权利，在合同法基础上限制了债务人和次债务人的权利。第七章合同的权利义务终止是合同编又一重大修改章节，突出修改了合同终止的情形以及终止后的效力问题。第二分编在关于无因管理和不当得利的部分不仅确定了这两者的合同性质，还在《合同法》原有的二者各有1个法条的基础上增加了9個条文完备无因管理和不当得利的规则体系。此外在各有名合同的部分也有不同程度的变化。其中“合伙合同”吸收了《合伙企业法》的内容并进行整合，被纳入了《民法典》的第二十七章的十二个条款。
第四编人格权编独立成编是此次《民法典》颁布的重大亮点，由此我国《民法典》也成为了当今世界唯一一部具有人格权编的《民法典》。人格权是在原本的人身损害赔偿司法解释和精神损害赔偿解释的基础上进行增改的，此次《民法典》中人格权编的独立成编标志着以法典形式正式确定了人格权的地位。
第五编婚姻家庭、第六编继承编是在婚姻法、收养法、继承法、民通意见和最高院司法解释的基础上整合修改形成的，整体修改不大
第七编侵权责任编变化较小，基本保留了《侵权责任法》的体例和内容，其本质上是对《侵权责任法》的细致化修订。
三、《民法典》物权编的重大制度修改
（一）“居住权”的设立
1.法条内容解读
居住权的设立是此次《民法典》的一大亮点，分布于《民法典》的第366条至371条，共六条条款。其中第366条明确了居住权的概念：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。由此我们可以概括出居住权的主要特征：主体为居住权人、客体为不动产;区别于所有权与其他用益物权，仅为满足生活居住的需要，故仅有占有使用权能而不包括收益权能;属于人役权2;性质为用益物权。
第367条和368条规定的是居住权的设立事宜。第367条规定了居住权合同的形式要件，由此可以得出居住权合同是要式合同。作为对应，第370条规定了居住权消灭的情形：居住期限届满和居住权人死亡，居住权消灭也应当及时办理注销权登记。第368条规定居住权原则上无偿设立，设立依申请向有权部门登记，居住权因登记生效。
第369条对居住权相关主体进行了限制。对不动产所有人来说，设居住权的住宅不得出租;对居住权人来说，居住权本身不得转让继承。但由于居住权的实质是人役权，人役权又依着于人身所以居住权有可以被抛弃的处分权能。
此外，第371条规定了以遗嘱方式设立居住权也适用居住权有关规定。
2.居住权的设立在实务中的表现形式3
第一，房屋所有权人与居住权人签订居住权合同。签订居住权合同不仅是设立居住权的一般形式，也是设立居住权最便宜的形式。
第二，买卖双方同时签订买卖合同与居住权合同。所有权人将房屋出卖给买受人的同时保留该房屋的居住权。这种居住权设立方式其本质是一种附条件的买卖，即买受人在取得房屋所有权的同时要为房屋的卖方设立居住权。房屋的原所有权人即卖方与房屋的现所有权人即买房同时为买卖合同和居住权合同的主体，分别为买卖合同的出卖人、居住权合同的居住权人和买卖合同的买受人、居住权合同的居住权义务人。笔者认为，这种方式在实务中可以类比物权变更中的关于占有改定的相关规则。 第三，所有权人将房屋所有权出卖给买方的同时再为第三人设立居住权。需要注意的是，房屋所有权的转让与房屋居住权的设立是同时进行的，在这种情形下在三方主体中存在两个独立的法律关系。鉴于合同的相对性原理，该房屋上同时存在的买卖法律关系和居住权法律关系也同时存在三方当事人，所以所有权人实际上是分别进行了两个处分行为：一是对房屋所有权的转移;二是对房屋使用权的转移。该种情形在结果上与第二种情形基本相同，买卖合同和居住权合同的标的房屋上同时存在居住权、房屋新所有权人对房屋的所有权存在瑕疵，区别仅在于房屋居住权由谁所有、是否涉及第三方当事人。
（二）业主建筑物区分所有权中的变更
1.法条解读
第278条规定了业主共同决定的事项和表决权。该条第一款在物权法关于业主决定重大事项的条文的基础上增设了第八项“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，扩大了业主權利。第二款将第八项与前款规定的第六、七项一同，要求应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意方可决定通过。
第281条明确了维修资金的归属和使用问题。
2.双“三分之二”改成双“四分之三”的必要性
建筑物区分所有权的使用存在于城市住宅中，如小区的上下楼、停车场等。一直以来，在业主共同利益事项的表决的问题上都存在着拥有专有面积比较大的业主垄断投票表决权，2011年修订的《物业管理条例》在对业主重大事项的表决权问题上提出“双三分之二”表决权投票方式，更有力地保障了业主们的权益，我国目前在业主管理权的投票上使用双重多数决议制度4。然而小区业主委员会行权不规范由少数业主控制业主委员会、决定业主大会决定，进而侵害其他业主权益的情况仍屡见不鲜。此次《民法典》由原来的双“三分之二”改成了双“四分之三”在业主重大问题的表决权上加大了业主参与的比例，以《民法典》的形式维护全体业主的根本利益也保障了普遍业主的权利。
此外，双“四分之三”的修改增加业主行使表决权的人数，集中代表了更大部分业主的意思，反映民主集中制的本质要求也是多数民主的实践。
3.维修资金使用范围的扩大及其紧急使用权的必要性
维修资金涉及到每位业主的切实利益所以在日常生活中经常会引发争端，而物权法中仅规定维修资金经业主共同决定可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。随着经济的发展和人民生活水平的提高，业主们对生活环境的设施的种类和质量的要求也在不断提高，物权法中关于维修资金的使用范围的规定远已经远不能适应现实需要。此次《民法典>不仅通过立法形式扩大维修资金的使用范围缓和了这一矛盾还规定了紧急情况业主大会和业主委员会对维修资金的使用。
有些事项的维修对业主而言具有紧迫性如高层小区的电梯修理，这种情况下等业主大会或者业主委员会作出维修决议将严重影响其他业主的生活5。此次《民法典》通过第281条的规定赋予了业主大会或者业主委员会紧急情况下对维修资金的使用权解决了上述问题。
《民法典》仍然是一部不够完善的法典，为了使民法典适应时代的变化、能够更有效的调整民事法律关系，我们要努力建立以民法典为基础以各单行法、司法解释、两高指导案例为补充的新型民法体系。
参考文献：
[1]王利民、杨立新、王轶、程啸.《民法学》第六版.法律出版社2020年版
[2]房绍坤.论民法典中的居住.现代法学.2020年7月第42卷第4期.
[3]唐瑞.住宅小区所有权研究.硕士学位论文.武汉大学.2019.06
[4]李恰.民法典编纂背景下居住权制度的构建.硕士学位论文.郑州大学.2019.06
注释：
①九部单行法律分别为：婚姻法、继承法、收养法、合同法、物权法、担保法、民法通则、民法总则
②人役权是指为特定人的利益而利用他人之物的权利。
③房绍坤.论民法典中的居住.现代法学.2020年7月第42卷第4期.第83页
④一方面以户数为标准，需要户数达到多数;另一方面也需要面积达到多数
⑤唐瑞.住宅小区所有权研究.硕士学位论文.武汉大学.2019.06
作者简介：
黄晶晶（1998-），女，汉族，安徽合肥人，西北政法大学研究生在读，研究方向：民商法。
（作者单位：西北政法大学）