论文部分内容阅读
摘要：随着新型城镇化持续快速发展及我国人口老龄化持续快速加剧的大背景下，养老行业的地位已快速显现。作为养老业承载主体的“老有养所”的养老地产将迎来全新的商机。
关键词：新型城镇化；养老地产；人口老龄化；需求
一、人口老龄化引发社会问题，并制约新型城镇化建设可持续发展
十二五规划称，中国人口老龄化进程将进一步加快，到2013年，全国60岁以上老年人达到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%。而国内主要经济区的中心城市，如上海60岁以上老年人口更是高达25%。河南省于1998年进入老龄化社会，比全国还要早两年，全省60岁以上老年人口达1300多万，占人口总数的13.8%。河南省老龄化社会现象的总体特点是：基数大，比重高，生活困难和低收入的老人比较多，失能半失能的老人比较多，形成了“未富先老”、“未备先老”的双重压力。河南省的养老体制机制，特别是必备的养老基础设施的硬件建设还远远没有跟上，养老已经成为每个家庭乃至全社会亟待解决的不可回避的现实问题，对新型城镇化的核心“人性城镇化”及经济社会的和谐发展产生了一定的影响，所以，加快发展养老服务业，对积极应对人口老龄化、解决养老难题、保障和改善民生、促进社会和谐稳定、人民安居乐业具有重要的现实意义和长远的战略意义。
二、政府层面对养老地产的新要求
加快发展养老服务业，党中央、国务院、省委、省政府已作了重大部署，2014年元旦前夕，习近平总书记到敬老院看望的时候，曾明确指出，我国老年人口增加很快，老年服务产业发展还比较滞后，要推动养老事业多元化、多样化发展。李克强总理在2014年5月14日国务院常务会议上要求继续发展生活性的服务业，抓紧落实健康养老服务等方面的政策，不断提高服务水平，使生活性、生产性服务业协调并进，为经济社会持续健康发展打造新的引擎。国务院已于2013年9月13日发布了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号），强调以政府为主导，发挥社会力量作用，统筹发展居家养老、机构养老和其他多种形式的养老，实行普遍性服务和个性化服务相结合，充分发挥市场在资源配置中的基础作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，营造平等参与、公开竞争的市场环境，满足养老服务多样化、多层次需求。要求符合标准的日间照料中心、老年人活动中心等服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和60%以上的农村社区服务建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点，全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张。2014年河南省人代会的《政府工作报告》明确指标“积极应对人口老龄化、完善社会养老服务体系，发展养老事业”。2014年3月，河南省政府出台了24号文件，进一步系统地明确了我省养老服务业的指导思想、总体目标、主要任务。国家对养老服务业发展的顶层设计及各级政府和部门的积极支持，为养老地产的发展指明了方向，拓展了空间，养老地产的春天已经来临。
三、区域经济对养老地产行业的需求
在新型城镇化深入推进的大背景下，城市功能的全面完善的是城镇化健康、协调、可持续发展的基石，而城市功能的完善就必然要包括养老地产行业的发展。作为养老业主要承载主体的养老地产将迎来全新的商机。区域经济对养老地产有了新的需求。主要包括三个方面：①养老产生发展的需求；②区域经济优化结构的需求；③提升城镇化发展水平的需求。
对养老行业本身而言，其基本需求是养老行业要以时不我待和跨越式发展速度追赶人口老龄化加剧的速度，其间的投资空间是空前的、持续的。有关专家预测，当前在我国，养老地产发展面临三大机遇，一个是环境优，一个是需求大，一个是政策好。环境优，各级党委政府重视；需求大，我国老年人的基数大；政策好，从上到下各地都在出台优惠政策。以河南为例，预测到2020年，河南省老年人口将超过1700万，这是一个庞大的人口阶层。养老地产潜在市场规模将超过200亿元。随着独生子女双方4个甚至8个老人时代的到来，除了“贵族老年公寓”式养老群体外，养老对象的层级性、普遍性的拓展空间将越来越广泛，养老地产的发展路子会越走越宽，社会对其诉求将逾加强烈。
养老产业具有良好的产业带动作用，是区域经济的结构优化、升级转型的又一引擎。通过养老产业的发展，能够引领带动与之相关联的城建、服务、医疗卫生、文化娱乐、金融保险、健康旅游、电子商务等一大批行业的快速发展。仅就养老服务业，全国机构养老、居家生活照料和护理等服务就能提供1000万个以上的就业岗位。将会涌现出一批带动力强的龙头企业和大批富有创新活力的中小企业，形成一批养老服务集群。
新型城镇化是以产业发展为载体的，通过产业发展，为城市居民提供更多的工作机会，从而实现“人的城镇化”，这才是城镇化发展的终极目标。养老业以及由养老业引领的泛地产行业，能够整合联动与之相关的10余种行业的发展价值，具备经济效益和社会效益的双重价值，是新型城镇化建设的迫切需求，是以人为本的大政方针的具体落实。
四、养老地产在新型城镇化建设中的作用
养老业的发展和完善，理所当然地必须由养老机构和设施作为支撑，养老机构和设施的构建理所当然地必须融合在城镇化进程中，养老与地产就会自然地结合地一起，这是市场发展的产物，也是互补互助的良性架构。养老地产在新型城镇化开发中将扮演重要的角色，将积极促进土地市场的开发及区域价值的提升。
据国土资源部信息，从中央到地方，自上而下正在编制养老服务设施用地供应计划。新建养老机构服务设施用地，应根据新型城镇发展需求及城市规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。
养老服务设施用地供应方式将覆盖我国现行所有供地途径。主要有以下几种：一是非营利性养老服务设施用地可采取划拨方式供地，后期转为营利性的，可补交土地出让金，协议补办出让手续。二是营利性养老服务设施用地将以出让、租赁等有偿方式供应。三是盘活存量建设用地用于养老服务设施建设的，对于营利性业主，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续；对于非营利性业主，可不增收土地价款。四是可直接利用集体建设用地兴办养老服务设施。灵活多样的供地方式，拓展了企业的自由选择空间，激发了土地一、二级市场及集体建设用地市场的活力，进一步全方位多元化地显化了城镇化进程中土地价值。与此同时，随之配套的道路、绿地、水电、医疗等城市公共基础的开发也将进一步延伸，能够形成政府、企业、市场多赢的局面。
五、结论
养老地产不同于普通的房地产开发，它更讲求环境条件、规划布局、人文内涵、休闲功能及投资实力。随着养老行业的快速发展，养老产品将变得丰富而多元，同时也会带动综合服务配套工程的升级换代，在新型城镇化软硬件建设中将扮演越来越重要的角色。（作者单位：郑州大学）
参考文献：
[1]杨巧.人口老龄化背景下我国住房需求变化趋势与养老达产发展研究[J].金融发展研究，2013，（11）
[2]《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）
关键词：新型城镇化；养老地产；人口老龄化；需求
一、人口老龄化引发社会问题，并制约新型城镇化建设可持续发展
十二五规划称，中国人口老龄化进程将进一步加快，到2013年，全国60岁以上老年人达到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%。而国内主要经济区的中心城市，如上海60岁以上老年人口更是高达25%。河南省于1998年进入老龄化社会，比全国还要早两年，全省60岁以上老年人口达1300多万，占人口总数的13.8%。河南省老龄化社会现象的总体特点是：基数大，比重高，生活困难和低收入的老人比较多，失能半失能的老人比较多，形成了“未富先老”、“未备先老”的双重压力。河南省的养老体制机制，特别是必备的养老基础设施的硬件建设还远远没有跟上，养老已经成为每个家庭乃至全社会亟待解决的不可回避的现实问题，对新型城镇化的核心“人性城镇化”及经济社会的和谐发展产生了一定的影响，所以，加快发展养老服务业，对积极应对人口老龄化、解决养老难题、保障和改善民生、促进社会和谐稳定、人民安居乐业具有重要的现实意义和长远的战略意义。
二、政府层面对养老地产的新要求
加快发展养老服务业，党中央、国务院、省委、省政府已作了重大部署，2014年元旦前夕，习近平总书记到敬老院看望的时候，曾明确指出，我国老年人口增加很快，老年服务产业发展还比较滞后，要推动养老事业多元化、多样化发展。李克强总理在2014年5月14日国务院常务会议上要求继续发展生活性的服务业，抓紧落实健康养老服务等方面的政策，不断提高服务水平，使生活性、生产性服务业协调并进，为经济社会持续健康发展打造新的引擎。国务院已于2013年9月13日发布了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号），强调以政府为主导，发挥社会力量作用，统筹发展居家养老、机构养老和其他多种形式的养老，实行普遍性服务和个性化服务相结合，充分发挥市场在资源配置中的基础作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，营造平等参与、公开竞争的市场环境，满足养老服务多样化、多层次需求。要求符合标准的日间照料中心、老年人活动中心等服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和60%以上的农村社区服务建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点，全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张。2014年河南省人代会的《政府工作报告》明确指标“积极应对人口老龄化、完善社会养老服务体系，发展养老事业”。2014年3月，河南省政府出台了24号文件，进一步系统地明确了我省养老服务业的指导思想、总体目标、主要任务。国家对养老服务业发展的顶层设计及各级政府和部门的积极支持，为养老地产的发展指明了方向，拓展了空间，养老地产的春天已经来临。
三、区域经济对养老地产行业的需求
在新型城镇化深入推进的大背景下，城市功能的全面完善的是城镇化健康、协调、可持续发展的基石，而城市功能的完善就必然要包括养老地产行业的发展。作为养老业主要承载主体的养老地产将迎来全新的商机。区域经济对养老地产有了新的需求。主要包括三个方面：①养老产生发展的需求；②区域经济优化结构的需求；③提升城镇化发展水平的需求。
对养老行业本身而言，其基本需求是养老行业要以时不我待和跨越式发展速度追赶人口老龄化加剧的速度，其间的投资空间是空前的、持续的。有关专家预测，当前在我国，养老地产发展面临三大机遇，一个是环境优，一个是需求大，一个是政策好。环境优，各级党委政府重视；需求大，我国老年人的基数大；政策好，从上到下各地都在出台优惠政策。以河南为例，预测到2020年，河南省老年人口将超过1700万，这是一个庞大的人口阶层。养老地产潜在市场规模将超过200亿元。随着独生子女双方4个甚至8个老人时代的到来，除了“贵族老年公寓”式养老群体外，养老对象的层级性、普遍性的拓展空间将越来越广泛，养老地产的发展路子会越走越宽，社会对其诉求将逾加强烈。
养老产业具有良好的产业带动作用，是区域经济的结构优化、升级转型的又一引擎。通过养老产业的发展，能够引领带动与之相关联的城建、服务、医疗卫生、文化娱乐、金融保险、健康旅游、电子商务等一大批行业的快速发展。仅就养老服务业，全国机构养老、居家生活照料和护理等服务就能提供1000万个以上的就业岗位。将会涌现出一批带动力强的龙头企业和大批富有创新活力的中小企业，形成一批养老服务集群。
新型城镇化是以产业发展为载体的，通过产业发展，为城市居民提供更多的工作机会，从而实现“人的城镇化”，这才是城镇化发展的终极目标。养老业以及由养老业引领的泛地产行业，能够整合联动与之相关的10余种行业的发展价值，具备经济效益和社会效益的双重价值，是新型城镇化建设的迫切需求，是以人为本的大政方针的具体落实。
四、养老地产在新型城镇化建设中的作用
养老业的发展和完善，理所当然地必须由养老机构和设施作为支撑，养老机构和设施的构建理所当然地必须融合在城镇化进程中，养老与地产就会自然地结合地一起，这是市场发展的产物，也是互补互助的良性架构。养老地产在新型城镇化开发中将扮演重要的角色，将积极促进土地市场的开发及区域价值的提升。
据国土资源部信息，从中央到地方，自上而下正在编制养老服务设施用地供应计划。新建养老机构服务设施用地，应根据新型城镇发展需求及城市规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。
养老服务设施用地供应方式将覆盖我国现行所有供地途径。主要有以下几种：一是非营利性养老服务设施用地可采取划拨方式供地，后期转为营利性的，可补交土地出让金，协议补办出让手续。二是营利性养老服务设施用地将以出让、租赁等有偿方式供应。三是盘活存量建设用地用于养老服务设施建设的，对于营利性业主，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续；对于非营利性业主，可不增收土地价款。四是可直接利用集体建设用地兴办养老服务设施。灵活多样的供地方式，拓展了企业的自由选择空间，激发了土地一、二级市场及集体建设用地市场的活力，进一步全方位多元化地显化了城镇化进程中土地价值。与此同时，随之配套的道路、绿地、水电、医疗等城市公共基础的开发也将进一步延伸，能够形成政府、企业、市场多赢的局面。
五、结论
养老地产不同于普通的房地产开发，它更讲求环境条件、规划布局、人文内涵、休闲功能及投资实力。随着养老行业的快速发展，养老产品将变得丰富而多元，同时也会带动综合服务配套工程的升级换代，在新型城镇化软硬件建设中将扮演越来越重要的角色。（作者单位：郑州大学）
参考文献：
[1]杨巧.人口老龄化背景下我国住房需求变化趋势与养老达产发展研究[J].金融发展研究，2013，（11）
[2]《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）