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摘要：文章主要是从规划角度分析了目前房地产市场出现的一个普遍且严重的“鬼屋”现象。首先通过实际观察引出这一问题，然后用房地产规划的思想分析问题出现的原因，接着为了让读者能够对“鬼屋”现象的产生和改善有个比较具体的认识，笔者借用一个实际的案例来解释，最终得到一些改进建议和措施。
关键词：“鬼屋”现象；房地产规划；开发商
一、引言
中国房地产市场自产生泡沫以来，一直是各行各业讨论不休的话题。宏观地讲，房地产市场的兴衰关系到一国经济的发展；而微观来说，房地产又是关系到民生的问题。因此，房地产必然成为一个集政府、人民和开发商三者为主的矛盾综合体。随着国家对房地产市场过热发展的宏观调控和新一轮经济危机的影响，各行各业对房地产市场的投资慢慢趋于理性，同时对于房地产市场发展中产生的问题也开始仔细思考。
二、问题提出
笔者在近期对房地产市场的一些观察和实践中，发现了一个比较普遍且影响严重的现象，将其称为房地产市场的“鬼屋”现象。它是指中国一些地区，特别是一些欠发达的县镇地区房地产楼盘严重过剩，地方只会一味建房，丝毫不考虑住房的销售和其他层面的问题，最终由于各种原因，住房销售不动，空置率很高。这样带来的负面影响，一方面是造成土地和建材人力等的巨大浪费；另一方面就是给地方景观和表情的改善留下了一个败笔。
三、问题的规划角度分析
对于以上问题，笔者想从自身从事的角度去做简要的探讨。房地产规划是指房地产项目建设之前的设计和计划工作，它一般会决定房地产项目的具体内容和发展前景，是非常重要的一个阶段。针对“鬼屋”现象，笔者基于规划的思想，认为其产生主要有几方面原因：
房地产开发商规划时理念局限于小区楼盘的开发，缺少宏观分析。开发商没有共赢的思想，一心只是想着把房子盖好，然后卖掉，赚取高额利润。没有考虑这样的房地产项目对于地方发展和居民生活质量的影响。
房地产商目光短浅，只会建房，缺少相关公益项目、景观及配套服务业的投入，导致房子销售不动。这也是“鬼屋”现象产生的一个直接原因。开发商建设出来的只有一栋栋住宅，单调且无生活和居住品质。
房地产开发就地产谈地产，没有引入相关产业来形成房地产发展的动力；在房地产可持续发展的动力机制上缺少研究。
部分政府考虑个人功绩，一味追求短期建成，未考虑土地的动态成长和升值。殊不知基于快速求成所建造的工程，只能算是一个新的工程，对于城市表情的改善往往会起到负面作用。
开发商缺少与政府部门的互动合作，缺少支持和动力。一个房地产项目牵扯到开发商和政府的共同利益，如果双方不及时沟通合作，往往会导致项目夭折；，即使建成，也会成为“鬼屋”工程，对双方利益都有损伤。
四、案例借鉴及问题改进建议
为了对“鬼屋”现象的产生和如何改善具体认识，本文引入一个实际案例做解释。这一案例形象反映了“鬼屋”现象产生的背景原因，另外案例的改进建议对于“鬼屋”现象的改善具有非常普遍的借鉴意义。
（一）案例借鉴——A房地产项目规划
A房地产项目位于一个经济欠发达的县城。该县城新城开发，对外招商建设，给予优惠政策。B房地产开发公司闻讯，作为首批投资开发商进入该县城。县政府低价批给B开发商1300亩地，要求5年之内建成40万m2商业和90万m2的住宅。B公司对该县城房地产市场调查分析后认为，县政府要求的5年目标很难完成。一是商业地产部分，该县城老城区经过10多年发展也就形成差不多40万m2商业，靠县域人口100万，其中城区人口20万的动力支撑，县政府要求5年内再建40万m2商业实在是无从消化；另外住宅房地产部分，该县城目前有4家房地产开发商占据住宅房地产销售的90%左右，而且还存在很多房屋空置，特别是只有单调住宅的物业基本无人问津，所以这90万m2的住宅也是个棘手的问题。开发商请专家寻求解决方案。专家对问题分析后制定了该项目的规划方案。但经研究总觉得不踏实。因此决定再请专家，这次请到一位专做城市规划的王专家，王专家接到项目，带领其团队，仔细做了两个月研究，提供了一套操作方案，以免予这一项目变成“鬼屋”工程。
（二）问题改进建议
王专家对于该项目的研究是从城市发展规划的视角切入，跳出地块看地块。他对于A项目的规划建议主要有以下方面：
第一，A项目的规划，应该用城市发展的规划理念取代小区楼盘的规划理念。王专家强调，他们的规划方案跟上一个专家的方案区别之处就是规划理念的不同，上一位专家坚持的是小区楼盘的规划理念。对于为什么要利用城市发展的规划理念，王专家提供一个重要论据，即该项目地块的区位重要性分析，让开发商和当地政府信服。王专家认为A项目地块在未来县城发展中处于十分重要的核心地位，即西临工业开发区、东靠新行政中心区、南接老城区、北到大新城区，可以说是新城中心。根据TOD理论，即“以公共交通为导向的发展模式”，在规划居民或商业区时，应采取公共交通使用最大化的非汽车化的规划设计方式，通过多种手段结合来鼓励公共交通的使用。未来县城的发展是朝有着规划中火车站的北部新城发展，A地块承载着老城向新城发展的节点和引导作用，同时也要服务工业开发区和行政中心。因此这一地块决不能用简单的小区楼盘的规划思想来做，要从城市发展规划入手，将其按照新城中心区来打造。
第二，既然这是城市发展的项目，就不仅关系到开发商，同时也关系县政府。开发商应该充分与当地政府合作，帮助政府创造功绩，换得更多优惠政策，以尽可能实现5年目标。最终在双方商谈下，1300亩土地有400亩公园和学校用地，政府免费让开发商代建；另外政府也同意将部分公务员住宅和政务服务部门迁入此地块，帮助开发商促销售，实现双赢。
第三，分析项目发展的动力机制，从整个区域发展盘活存量，激活增量，不然单靠当地100万人口无法消化这么多商业和住宅。王专家认为该项目动力可分为内部和外部两部分。内部动力分为3方面：一是十七届三中全会规定农村土地可流转，这样农民实现了解放，自身有着农民变市民的向往和诉求；二是当地老城拆迁，会带来住房的刚性需求；另一个就是居民旧房换新房的心理需求。至于外部动力，就是靠当地产业的引入。据调查，当地旅游资源和有机农产品非常丰富，因此这个地块可以部分做生态旅游配套；另外本地块靠近工业区和行政中心，可以做商务和政务办公及接待；再者靠近职教区，可以做劳工培训的配套等。
第四，开发商要向政府讲述土地动态成长与升值，借鉴苏州工业园区的规划理念。所谓土地动态成长与升值，是指将土地合理规划，分期抛出，随着时间推移和周边经济发展，后期抛出的土地及相关物业会大幅升值。苏州工业园区就是这样一个规划理念，开园15年来，一直储备大量弹性绿地。“弹性绿地”是在用地性质确定的情况下，由于建设实际的需要而出现的一种用地过度状态。“弹性绿地”的一边或两边是不同性质的用地，在规划建设前期由于实际建设需要以绿地形式加以保留，随着建设推进，“弹性绿地”可以慢慢压缩，最终成为一个小型绿化带。这样下来，土地和相关物业的边际价值逐渐递增。因此5年快速建成并不如长远规划实现的效益高。
第五，公益项目先行，借鉴苏州工业园区。占地约12 km2的金鸡湖是中新合作苏州工业园区的“眼睛”，环湖周边22 km为开放式公共绿带，以道路分隔后才是低密度住宅。规划基于公共利益先导理念（即金鸡湖是市民的金鸡湖，湖滨是城市的公共资源），立足于公共资源受益者首先应该是公众，不允许其以任何方式私有化或被少数人占有，只有让市民时刻感受到自己是这里的主人才能激发起创造、工作的激情。因此应该先造景，后造房，公园和学校建设先行，会带来后期住宅的大幅升值。
第六，借鉴苏州工业园邻里中心的理念，引入生活性商业配套。邻里中心是指邻里单位的公共中心，包括商业、医疗、图书馆、教堂等公共机构，开放的空间和住宅，即我国的社区服务中心。邻里中心起3个作用：为园区居民提供配套的生活服务；成为社区商业服务的载体；聚集商气人气，促进园区区域性繁荣。因此要努力完善这些生活服务设施，这样才能吸引人来居住。
五、结论与不足
我国房地产市场目前的发展已经到了一个转型期，基于简单的楼盘建设思想形成的楼盘已经很难吸引到购买人群，时间长了也就会形成一栋栋“鬼屋”。对于这样严重的问题，我们不能忽略，一定要转变研究视角和理念。规划阶段是非常重要的一环，我们要摒弃简单的小区楼盘规划理念，站在更高的角度思考问题，从城市发展、产业发展层面寻求突破，利用土地动态成长和升值，不断从多方面、细微处满足人们对高品质生活空间的需求。只有这样，房地产市场才会越来越少的出现“鬼屋”，居民的生活空间才会成为真正的养生宜居之所。本文只是从规划层面对“鬼屋”现象简要分析，没有利用严格的分析工具是本文的不足之处。
参考文献：
1、许乐群.房地产投资项目分析[M].中国建筑工业出版社,1997.
2、刘秋雁.房地产开发与经营[M].上海财经大学出版社,2004.
3、周玉明,孙兴旺.苏州工业园区中新合作区道路绿化规划设计探讨[J].技术与市场,2004(12).
4、中国房地产估价师学会.房地产开发经营与管理[M].中国物价出版社,2002.
5、陈启宁.苏州工业园区的城市规划[J].规划师,1999(2).
（作者单位：东南大学经济管理学院）
关键词：“鬼屋”现象；房地产规划；开发商
一、引言
中国房地产市场自产生泡沫以来，一直是各行各业讨论不休的话题。宏观地讲，房地产市场的兴衰关系到一国经济的发展；而微观来说，房地产又是关系到民生的问题。因此，房地产必然成为一个集政府、人民和开发商三者为主的矛盾综合体。随着国家对房地产市场过热发展的宏观调控和新一轮经济危机的影响，各行各业对房地产市场的投资慢慢趋于理性，同时对于房地产市场发展中产生的问题也开始仔细思考。
二、问题提出
笔者在近期对房地产市场的一些观察和实践中，发现了一个比较普遍且影响严重的现象，将其称为房地产市场的“鬼屋”现象。它是指中国一些地区，特别是一些欠发达的县镇地区房地产楼盘严重过剩，地方只会一味建房，丝毫不考虑住房的销售和其他层面的问题，最终由于各种原因，住房销售不动，空置率很高。这样带来的负面影响，一方面是造成土地和建材人力等的巨大浪费；另一方面就是给地方景观和表情的改善留下了一个败笔。
三、问题的规划角度分析
对于以上问题，笔者想从自身从事的角度去做简要的探讨。房地产规划是指房地产项目建设之前的设计和计划工作，它一般会决定房地产项目的具体内容和发展前景，是非常重要的一个阶段。针对“鬼屋”现象，笔者基于规划的思想，认为其产生主要有几方面原因：
房地产开发商规划时理念局限于小区楼盘的开发，缺少宏观分析。开发商没有共赢的思想，一心只是想着把房子盖好，然后卖掉，赚取高额利润。没有考虑这样的房地产项目对于地方发展和居民生活质量的影响。
房地产商目光短浅，只会建房，缺少相关公益项目、景观及配套服务业的投入，导致房子销售不动。这也是“鬼屋”现象产生的一个直接原因。开发商建设出来的只有一栋栋住宅，单调且无生活和居住品质。
房地产开发就地产谈地产，没有引入相关产业来形成房地产发展的动力；在房地产可持续发展的动力机制上缺少研究。
部分政府考虑个人功绩，一味追求短期建成，未考虑土地的动态成长和升值。殊不知基于快速求成所建造的工程，只能算是一个新的工程，对于城市表情的改善往往会起到负面作用。
开发商缺少与政府部门的互动合作，缺少支持和动力。一个房地产项目牵扯到开发商和政府的共同利益，如果双方不及时沟通合作，往往会导致项目夭折；，即使建成，也会成为“鬼屋”工程，对双方利益都有损伤。
四、案例借鉴及问题改进建议
为了对“鬼屋”现象的产生和如何改善具体认识，本文引入一个实际案例做解释。这一案例形象反映了“鬼屋”现象产生的背景原因，另外案例的改进建议对于“鬼屋”现象的改善具有非常普遍的借鉴意义。
（一）案例借鉴——A房地产项目规划
A房地产项目位于一个经济欠发达的县城。该县城新城开发，对外招商建设，给予优惠政策。B房地产开发公司闻讯，作为首批投资开发商进入该县城。县政府低价批给B开发商1300亩地，要求5年之内建成40万m2商业和90万m2的住宅。B公司对该县城房地产市场调查分析后认为，县政府要求的5年目标很难完成。一是商业地产部分，该县城老城区经过10多年发展也就形成差不多40万m2商业，靠县域人口100万，其中城区人口20万的动力支撑，县政府要求5年内再建40万m2商业实在是无从消化；另外住宅房地产部分，该县城目前有4家房地产开发商占据住宅房地产销售的90%左右，而且还存在很多房屋空置，特别是只有单调住宅的物业基本无人问津，所以这90万m2的住宅也是个棘手的问题。开发商请专家寻求解决方案。专家对问题分析后制定了该项目的规划方案。但经研究总觉得不踏实。因此决定再请专家，这次请到一位专做城市规划的王专家，王专家接到项目，带领其团队，仔细做了两个月研究，提供了一套操作方案，以免予这一项目变成“鬼屋”工程。
（二）问题改进建议
王专家对于该项目的研究是从城市发展规划的视角切入，跳出地块看地块。他对于A项目的规划建议主要有以下方面：
第一，A项目的规划，应该用城市发展的规划理念取代小区楼盘的规划理念。王专家强调，他们的规划方案跟上一个专家的方案区别之处就是规划理念的不同，上一位专家坚持的是小区楼盘的规划理念。对于为什么要利用城市发展的规划理念，王专家提供一个重要论据，即该项目地块的区位重要性分析，让开发商和当地政府信服。王专家认为A项目地块在未来县城发展中处于十分重要的核心地位，即西临工业开发区、东靠新行政中心区、南接老城区、北到大新城区，可以说是新城中心。根据TOD理论，即“以公共交通为导向的发展模式”，在规划居民或商业区时，应采取公共交通使用最大化的非汽车化的规划设计方式，通过多种手段结合来鼓励公共交通的使用。未来县城的发展是朝有着规划中火车站的北部新城发展，A地块承载着老城向新城发展的节点和引导作用，同时也要服务工业开发区和行政中心。因此这一地块决不能用简单的小区楼盘的规划思想来做，要从城市发展规划入手，将其按照新城中心区来打造。
第二，既然这是城市发展的项目，就不仅关系到开发商，同时也关系县政府。开发商应该充分与当地政府合作，帮助政府创造功绩，换得更多优惠政策，以尽可能实现5年目标。最终在双方商谈下，1300亩土地有400亩公园和学校用地，政府免费让开发商代建；另外政府也同意将部分公务员住宅和政务服务部门迁入此地块，帮助开发商促销售，实现双赢。
第三，分析项目发展的动力机制，从整个区域发展盘活存量，激活增量，不然单靠当地100万人口无法消化这么多商业和住宅。王专家认为该项目动力可分为内部和外部两部分。内部动力分为3方面：一是十七届三中全会规定农村土地可流转，这样农民实现了解放，自身有着农民变市民的向往和诉求；二是当地老城拆迁，会带来住房的刚性需求；另一个就是居民旧房换新房的心理需求。至于外部动力，就是靠当地产业的引入。据调查，当地旅游资源和有机农产品非常丰富，因此这个地块可以部分做生态旅游配套；另外本地块靠近工业区和行政中心，可以做商务和政务办公及接待；再者靠近职教区，可以做劳工培训的配套等。
第四，开发商要向政府讲述土地动态成长与升值，借鉴苏州工业园区的规划理念。所谓土地动态成长与升值，是指将土地合理规划，分期抛出，随着时间推移和周边经济发展，后期抛出的土地及相关物业会大幅升值。苏州工业园区就是这样一个规划理念，开园15年来，一直储备大量弹性绿地。“弹性绿地”是在用地性质确定的情况下，由于建设实际的需要而出现的一种用地过度状态。“弹性绿地”的一边或两边是不同性质的用地，在规划建设前期由于实际建设需要以绿地形式加以保留，随着建设推进，“弹性绿地”可以慢慢压缩，最终成为一个小型绿化带。这样下来，土地和相关物业的边际价值逐渐递增。因此5年快速建成并不如长远规划实现的效益高。
第五，公益项目先行，借鉴苏州工业园区。占地约12 km2的金鸡湖是中新合作苏州工业园区的“眼睛”，环湖周边22 km为开放式公共绿带，以道路分隔后才是低密度住宅。规划基于公共利益先导理念（即金鸡湖是市民的金鸡湖，湖滨是城市的公共资源），立足于公共资源受益者首先应该是公众，不允许其以任何方式私有化或被少数人占有，只有让市民时刻感受到自己是这里的主人才能激发起创造、工作的激情。因此应该先造景，后造房，公园和学校建设先行，会带来后期住宅的大幅升值。
第六，借鉴苏州工业园邻里中心的理念，引入生活性商业配套。邻里中心是指邻里单位的公共中心，包括商业、医疗、图书馆、教堂等公共机构，开放的空间和住宅，即我国的社区服务中心。邻里中心起3个作用：为园区居民提供配套的生活服务；成为社区商业服务的载体；聚集商气人气，促进园区区域性繁荣。因此要努力完善这些生活服务设施，这样才能吸引人来居住。
五、结论与不足
我国房地产市场目前的发展已经到了一个转型期，基于简单的楼盘建设思想形成的楼盘已经很难吸引到购买人群，时间长了也就会形成一栋栋“鬼屋”。对于这样严重的问题，我们不能忽略，一定要转变研究视角和理念。规划阶段是非常重要的一环，我们要摒弃简单的小区楼盘规划理念，站在更高的角度思考问题，从城市发展、产业发展层面寻求突破，利用土地动态成长和升值，不断从多方面、细微处满足人们对高品质生活空间的需求。只有这样，房地产市场才会越来越少的出现“鬼屋”，居民的生活空间才会成为真正的养生宜居之所。本文只是从规划层面对“鬼屋”现象简要分析，没有利用严格的分析工具是本文的不足之处。
参考文献：
1、许乐群.房地产投资项目分析[M].中国建筑工业出版社,1997.
2、刘秋雁.房地产开发与经营[M].上海财经大学出版社,2004.
3、周玉明,孙兴旺.苏州工业园区中新合作区道路绿化规划设计探讨[J].技术与市场,2004(12).
4、中国房地产估价师学会.房地产开发经营与管理[M].中国物价出版社,2002.
5、陈启宁.苏州工业园区的城市规划[J].规划师,1999(2).
（作者单位：东南大学经济管理学院）