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摘 要：今年是我国十二五开局之年，房地产开发健康发展显得格外重要，本文从开发前期设计、开发过程控制两个方面进行了阐述了。
关键词：论房产;管理;进行优化;过程控制
2010年国家针对房地产开发出台了“史上最严厉”的楼市调控政策，但是房地产投资者的开发热情好像没什么改变，可见房产开发对投资者吸引力之高。今年是十二五开局之年，如何以科学的头脑引导房地产发展方向，提高工程质量显得格外重要。针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的管理工作，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益，保障企业经济效益不受损害。
1.房地产开发工程管理重要性
房地产开发工程管理工作是房地产开发企业的重要工作之一，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量施工进度施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。
2.房地产开发前期设计重要性
房地产开发商在房地产开发项目设计前，必须向设计单位提供正确有效的建设工程项目设计任务书或设计纲要，提供有关城市规划、建设批准用地、环境保护、三废治理的建设条件和要求，提供工程设计所必需的基础数据和资料，提供总体布置、建筑设计、结构设计、给排水设计、消防设计、供电设计、室外总图设计、景观绿化等有关原则和交付标准的设计建议，以便设计单位充分理解设计任务的质量进度和投资要求。在设计和项目实施过程中，房地产开发商的工程管理人员和设计人应保持密切的联系和沟通，以达到认识上的基本统一，加快设计进度，避免太多的设计变更和设计错误。在工程管理过程中房地产开发商的工程管理人员应根据工程实际，建议设计单位采取技术与经济相结合的有效设计方案，对原有的设计进行优化。
2.1供电主干线适当地采用铝芯电缆
过去几十年国家规定，一般工程设计中不允许采用铜芯线上世纪90年代后，行业内的有关技术交流中，普遍认为铝芯线的缺点太多，而忽略了它的优点 特别是近年来在工程设计中(除室外高压架空线外)，基本不采用铝芯电缆。过去较早的一些住宅建设中，照明回路采用2.5mm2的铝芯线，让广大的住户吃了不少苦头。因此，现行规范规定住宅内部不允许采用铝芯线我国是一个缺铜的国家，大部分铜需要进口 根据现行国家规范，对于室外供电干线还没有不允许采用铝芯线的规定。为节约投资，方便工程安装，2006年我们将某住宅小区截面为35mm2以上的供电主干线（主要是从配电室至小区各单元总配电箱的这一段线路）由铜芯电缆改为铝芯电缆 。为满足载流量的要求，适当加大了铝芯电缆的截面，安装连接时采用铜铝过渡接线鼻子，避免了铜铝直接接触产生的弊端 经计算，改用较大的铝芯电缆截面，能使线路电能损耗和电压损失均比原设计采用铜芯时小，且热稳定效验也满足要求 。铝芯电缆重量较铜芯电缆轻，施工安装方便，更主要的是经济效益显著。对该住宅小区交付使用后进行跟踪检查，铝芯电缆完全满足供电要求。于是得到这样的一个经验：根据开发商经济实力和负荷的重要性，适当采用铝芯电缆；特别是负荷分散的住宅小区 (二或三)级负荷的供电干线，以及临时电源供电适当采用铝芯电缆；此举措对节约投资、方便安装均有重要作用。
2.2对一般住宅尽可能适当采用vv型电缆
市场供应价格显示，相同截面的YJV-0.6/1铜芯电缆比VV-0.6/1铜芯电缆的价钱贵25左右，相同截面的YJV型交联电缆的载流量比VV型大，主要是它的运行温度可达到 90，但实际上住宅小区的干线电缆不可能90 高温下运行。因此，对一般住宅尽可能采用VV-0.6/1型电缆。
3.房地产开发过程控制重要性
3.1成本控制
3.1.1建立健全控制制度
成本费用管理是由成本预测、决策、预算、核算、控制、 分析与考评等环节组成。在项目施工过程中,如果成本出现偏差,通过对其进行分析和评价,把成本控制与项目实施、 技术及经营管理各方面结合起来进行综合系统分析,就能清楚了解项目成本发生偏差的原因。在此基础之上,总结成本控制方面各种经验和教训,逐步掌握成本变化的规律,为管理者正确做出成本决策,制定确实可行的成本控制措施提供参考,达到有效控制项目成本、提高经济效益的目的。因而,必须构建完善的建筑施工项目成本控制分析评价制度、预算制度和超预算审批制度,并且要建立基于实际工作量的分析与评价体系;同时要加强施工项目成本控制意识的培训。
3.1.2制定成套系统的定额管理工作
定额是指在项目实施过程中,在一定生产技术水平,人力、物力和财力的消耗所应达到的数量限额。定额管理是成本控制基础工作的核心,但在建筑项目施工管理过程中,许多员工甚至是部门领导对定额管理认识不足,不重视定额管理和内部定额的制定。在日常工作中,项目管理者在对外劳务分包中定价不合理,没有认清定额管理工作是成本控制的重要环节和关键工程,从而影响成本控制的（下转第66页）（上接第64页）目标。完备定额管理工作,对于项目部甚至真个施工企业来说都是至关重要的。
3.1.3加强项目成本管理基础工作
成本管理的基础工作是加强项目成本核算的重要依据。必须健全定额管理、预算管理、计量和验收制度以及各种分类账,按劳动定额签发施工任务书。尤其应当制定与不断完善企业内部的施工定额,因为这是企业加强成本管理与控制成本的基础,更是企业班组成本控制与考核的标准和依据。各企业应根据体制、管理机制、施工技术水平,制定符合企业管理与施工技术水平的施工定额,并在执行过程中不断修订完善,以保证定额水平的先进性。项目开工前要编制出施工图预算,项目竣工后要按规定时限准确及时提供竣工决算。一切物资的收、发、领、退都要按规定手续办理,对库存物资和现场材料定期进行盘点,保证据物相符。
3.2进度控制
进行进度控制的目的，是要按照承包合同规定的进度和时间要求完成工程建设任务，实现计划目标。编制工程进度计划在项目实施之前,必须事先制定一个切实可行的科学的进度计划。在制定工程进度计划时要有一定的预见性和前瞻性,使进度计划尽量符合变化后的实施条件。在了解和熟悉图纸基础上,根据合同要求编好工程进度计划。为了搞好土建与安装的配合,在编制进度计划时要请安装人员一起参加。根据进度计划配置人数、机械设备和周转材料,使投入的人力、设备、周转材料确保工程进度，编制各个阶段的进度计划。为了确保总工期目标，必须实行分段控制,制订计划时一定要留下余地。实施时，要求施工企业制订详细的工期附图，采取各种手段保证项目及各个工程活动按计划及时开始，在工程过程中记录各工程的开始和结束时间及完成时间，在每星期工程例会上将各活动的完成程序与计划对比，确定整个项目的完成程序，并结合工期、生产成果、劳动效率、消耗等指标评比项目进展情况，分析其中的问题并对下期工作作出安排，对一些已开始、但尚未结束的项目单元的剩余时间作估算，提出调整进度的措施。
3.3质量管理
房地产是人们生活中占有重要经济比重的财产，其工程质量关系到业主财产安全与人身安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益市场竞争力有着重要的影响针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求保障工程建设施工质量。作为房地产开发企业项目开发企业其是工程建设的甲方，因此，其甲方现场代表必须认识到自身工作中对之来那个监督与管理的职责在工程技术部领导下负责协调现场各专业技术工程师，监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，对工程质量负直接责任通过房地产开发企业甲方代表工作的开展保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。
4.结束语
综上所述，现代房地产开发工程的管理工作是房地产开发企业管理工作的重点，其关系到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力的提高、针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以完善的开发管理体系为基础开展全过程的管理工作，保障企业的经济效益、保障工程施工质量提高开发企业综合市场竞争力，以此为基础促进企业的健康发展。
参考文献:
[1]周金鹏 现代房地产开发企业管理工作的科学开展[J].建筑工程管理，2009,11.
[2]李利群 关于现代住宅建筑开发企业工程项目管理工作的分析[J].建筑工程资讯,2009,11.
[3]于得利 论房地产开发企业项目管理工作重点[J].工程企业管理,2009,10.
[4]张黎 房地产开发工程管理工作要点[J].工程建设施工资讯,2009,12.
[5]吴桐 建筑工程甲方管理工作要点[J].施工管理 2009,8.
[6]钱永峰 城镇建筑造价预测模型的研究 [J].云南工业大学学报,1995,1.
关键词：论房产;管理;进行优化;过程控制
2010年国家针对房地产开发出台了“史上最严厉”的楼市调控政策，但是房地产投资者的开发热情好像没什么改变，可见房产开发对投资者吸引力之高。今年是十二五开局之年，如何以科学的头脑引导房地产发展方向，提高工程质量显得格外重要。针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的管理工作，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益，保障企业经济效益不受损害。
1.房地产开发工程管理重要性
房地产开发工程管理工作是房地产开发企业的重要工作之一，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量施工进度施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。
2.房地产开发前期设计重要性
房地产开发商在房地产开发项目设计前，必须向设计单位提供正确有效的建设工程项目设计任务书或设计纲要，提供有关城市规划、建设批准用地、环境保护、三废治理的建设条件和要求，提供工程设计所必需的基础数据和资料，提供总体布置、建筑设计、结构设计、给排水设计、消防设计、供电设计、室外总图设计、景观绿化等有关原则和交付标准的设计建议，以便设计单位充分理解设计任务的质量进度和投资要求。在设计和项目实施过程中，房地产开发商的工程管理人员和设计人应保持密切的联系和沟通，以达到认识上的基本统一，加快设计进度，避免太多的设计变更和设计错误。在工程管理过程中房地产开发商的工程管理人员应根据工程实际，建议设计单位采取技术与经济相结合的有效设计方案，对原有的设计进行优化。
2.1供电主干线适当地采用铝芯电缆
过去几十年国家规定，一般工程设计中不允许采用铜芯线上世纪90年代后，行业内的有关技术交流中，普遍认为铝芯线的缺点太多，而忽略了它的优点 特别是近年来在工程设计中(除室外高压架空线外)，基本不采用铝芯电缆。过去较早的一些住宅建设中，照明回路采用2.5mm2的铝芯线，让广大的住户吃了不少苦头。因此，现行规范规定住宅内部不允许采用铝芯线我国是一个缺铜的国家，大部分铜需要进口 根据现行国家规范，对于室外供电干线还没有不允许采用铝芯线的规定。为节约投资，方便工程安装，2006年我们将某住宅小区截面为35mm2以上的供电主干线（主要是从配电室至小区各单元总配电箱的这一段线路）由铜芯电缆改为铝芯电缆 。为满足载流量的要求，适当加大了铝芯电缆的截面，安装连接时采用铜铝过渡接线鼻子，避免了铜铝直接接触产生的弊端 经计算，改用较大的铝芯电缆截面，能使线路电能损耗和电压损失均比原设计采用铜芯时小，且热稳定效验也满足要求 。铝芯电缆重量较铜芯电缆轻，施工安装方便，更主要的是经济效益显著。对该住宅小区交付使用后进行跟踪检查，铝芯电缆完全满足供电要求。于是得到这样的一个经验：根据开发商经济实力和负荷的重要性，适当采用铝芯电缆；特别是负荷分散的住宅小区 (二或三)级负荷的供电干线，以及临时电源供电适当采用铝芯电缆；此举措对节约投资、方便安装均有重要作用。
2.2对一般住宅尽可能适当采用vv型电缆
市场供应价格显示，相同截面的YJV-0.6/1铜芯电缆比VV-0.6/1铜芯电缆的价钱贵25左右，相同截面的YJV型交联电缆的载流量比VV型大，主要是它的运行温度可达到 90，但实际上住宅小区的干线电缆不可能90 高温下运行。因此，对一般住宅尽可能采用VV-0.6/1型电缆。
3.房地产开发过程控制重要性
3.1成本控制
3.1.1建立健全控制制度
成本费用管理是由成本预测、决策、预算、核算、控制、 分析与考评等环节组成。在项目施工过程中,如果成本出现偏差,通过对其进行分析和评价,把成本控制与项目实施、 技术及经营管理各方面结合起来进行综合系统分析,就能清楚了解项目成本发生偏差的原因。在此基础之上,总结成本控制方面各种经验和教训,逐步掌握成本变化的规律,为管理者正确做出成本决策,制定确实可行的成本控制措施提供参考,达到有效控制项目成本、提高经济效益的目的。因而,必须构建完善的建筑施工项目成本控制分析评价制度、预算制度和超预算审批制度,并且要建立基于实际工作量的分析与评价体系;同时要加强施工项目成本控制意识的培训。
3.1.2制定成套系统的定额管理工作
定额是指在项目实施过程中,在一定生产技术水平,人力、物力和财力的消耗所应达到的数量限额。定额管理是成本控制基础工作的核心,但在建筑项目施工管理过程中,许多员工甚至是部门领导对定额管理认识不足,不重视定额管理和内部定额的制定。在日常工作中,项目管理者在对外劳务分包中定价不合理,没有认清定额管理工作是成本控制的重要环节和关键工程,从而影响成本控制的（下转第66页）（上接第64页）目标。完备定额管理工作,对于项目部甚至真个施工企业来说都是至关重要的。
3.1.3加强项目成本管理基础工作
成本管理的基础工作是加强项目成本核算的重要依据。必须健全定额管理、预算管理、计量和验收制度以及各种分类账,按劳动定额签发施工任务书。尤其应当制定与不断完善企业内部的施工定额,因为这是企业加强成本管理与控制成本的基础,更是企业班组成本控制与考核的标准和依据。各企业应根据体制、管理机制、施工技术水平,制定符合企业管理与施工技术水平的施工定额,并在执行过程中不断修订完善,以保证定额水平的先进性。项目开工前要编制出施工图预算,项目竣工后要按规定时限准确及时提供竣工决算。一切物资的收、发、领、退都要按规定手续办理,对库存物资和现场材料定期进行盘点,保证据物相符。
3.2进度控制
进行进度控制的目的，是要按照承包合同规定的进度和时间要求完成工程建设任务，实现计划目标。编制工程进度计划在项目实施之前,必须事先制定一个切实可行的科学的进度计划。在制定工程进度计划时要有一定的预见性和前瞻性,使进度计划尽量符合变化后的实施条件。在了解和熟悉图纸基础上,根据合同要求编好工程进度计划。为了搞好土建与安装的配合,在编制进度计划时要请安装人员一起参加。根据进度计划配置人数、机械设备和周转材料,使投入的人力、设备、周转材料确保工程进度，编制各个阶段的进度计划。为了确保总工期目标，必须实行分段控制,制订计划时一定要留下余地。实施时，要求施工企业制订详细的工期附图，采取各种手段保证项目及各个工程活动按计划及时开始，在工程过程中记录各工程的开始和结束时间及完成时间，在每星期工程例会上将各活动的完成程序与计划对比，确定整个项目的完成程序，并结合工期、生产成果、劳动效率、消耗等指标评比项目进展情况，分析其中的问题并对下期工作作出安排，对一些已开始、但尚未结束的项目单元的剩余时间作估算，提出调整进度的措施。
3.3质量管理
房地产是人们生活中占有重要经济比重的财产，其工程质量关系到业主财产安全与人身安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益市场竞争力有着重要的影响针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求保障工程建设施工质量。作为房地产开发企业项目开发企业其是工程建设的甲方，因此，其甲方现场代表必须认识到自身工作中对之来那个监督与管理的职责在工程技术部领导下负责协调现场各专业技术工程师，监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，对工程质量负直接责任通过房地产开发企业甲方代表工作的开展保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。
4.结束语
综上所述，现代房地产开发工程的管理工作是房地产开发企业管理工作的重点，其关系到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力的提高、针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以完善的开发管理体系为基础开展全过程的管理工作，保障企业的经济效益、保障工程施工质量提高开发企业综合市场竞争力，以此为基础促进企业的健康发展。
参考文献:
[1]周金鹏 现代房地产开发企业管理工作的科学开展[J].建筑工程管理，2009,11.
[2]李利群 关于现代住宅建筑开发企业工程项目管理工作的分析[J].建筑工程资讯,2009,11.
[3]于得利 论房地产开发企业项目管理工作重点[J].工程企业管理,2009,10.
[4]张黎 房地产开发工程管理工作要点[J].工程建设施工资讯,2009,12.
[5]吴桐 建筑工程甲方管理工作要点[J].施工管理 2009,8.
[6]钱永峰 城镇建筑造价预测模型的研究 [J].云南工业大学学报,1995,1.