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摘要：本文介绍了代建制的含义和安置房项目代建管理工作的重点及难点，最后并对安置房项目代建管理难点提出了应对措施。
关键词：代建制；管理；安置房项目；
一．前言
近年来随着国民经济高速发展，综合国力不断增强，土地集约化程度越来越高，安置房建设正朝着快速、大型、高品质方向发展，已经成为我国政府投资建设项目的重要组成部分。安置房项目常常具有体量大，综合性高，工期紧，质量要求高、建设资金由政府控制管理等特点。但是,以往由于在项目管理方式上存在问题,政府投资的安置房建设项目“三超”现象比较普遍,腐败事件时有发生,易产生一定的不良社会影响。目前,不少地方政府已经意识到对安置房建设项目管理方式进行改革的必要性和紧迫性,开展了积极探索,实行安置房项目代建制就是其中普遍采用的模式，并取得了良好成效。
二．代建制的含义
“代建制”是指项目业主(使用单位)通过招标的方式,选择社会专业化的、具有独立法人资格的项目管理单位(代建单位),代理建设单位全权负责工程项目的投资管理和建设组织实施工作(或提供咨询服务)。严格控制项目投资、质量和工期是项目建成后交付使用单位的一种项目管理模式。
三、代建管理工作的重点和难点分析如下：
1、安置房项目代建管理重点分析
①、投融资管理：项目投融资管理，是管理工作的重中之重。如果项目投资得不到良好控制，实施项目必然亏损；如果项目的资金链断裂，项目必然处于停工状态，给社会造成不良影响。
②、工期管理：工期管理关系到整个工程目标实现问题，如果不能制订科学合理的施工计划并采取相应的赶工措施，工期目标将不能得到实现。特别要考虑安置房项目的特殊性，拆建安置对象在过渡期常常需要租房安置，一旦安置房项目建设工期延误常会造成安置过渡费巨额增加，甚至发生社会不稳现象。
③、质量及使用功能管理：质量和使用功能是工程建设的根本，没有良好的工程质量并满足设计使用功能，会导致后期投诉量及维修成本增加，代建单位不能收到预期的经济效益，甚至造成企业信誉下降，因此安置房的质量要求在某种程度上甚至超过商品房。
④、各方面关系的沟通和协调：安置房代建项目许多前期手续及各种政府许可手续都需要项目代建人协助或办理，根据国内目前的状况，项目开工所需前期手续相当复杂，还要处理方方面面的关系（如规划、环卫、交通、公安、市政及地方协调等），如果处理不好这些关系，工程很难顺利进行。另外还有项目后配套如供电、供水、燃气等专业性、垄断行业的工作需沟通协调，否则会增加投资并延误工期。
⑤、安全管理：安全管理，责任重于泰山。所有建设工程都必须贯彻“安全第一”的管理方针，加强安全管理工作。
2、安置房项目代建管理难点分析
⑴、项目投融资管理难点：
①、安置房项目工程款通常在实施过程中按形象进度或节点支付不到一半，项目交付后分2-3年付清，甚至有的项目交付后分几年支付。工程所需资金往往靠代建单位自找出路方能解决。目前国家又紧缩银根，对融资带来极大的压力，因此在代建单位选择上不仅需考虑其自身的资金实力，还需考虑其是否有良好的融资平台。
②、市场价格波动给投资管理带来的困难。国内材料设备价格具有相对的不稳定性，尤其是全球经济一体化的今天国外金融市场的波动也时刻影响到国内市场，这种不稳定性也给投资控制带来难度。
③、工期过短给投资控制带来的困难。安置房项目一般建设工期紧，体量大，同时受政府对工期要求过高，且项目施工常常要经历冬雨季节、春节休假和农忙等，无形中是缩短了有效的施工时间，在短时间内完成项目施工，就要付出更多的代价，例如抢工费、措施费等。
④、行业管理给投资控制带来的困难：按照国内建筑工程的施工惯例，很多专业工程的施工承包具有垄断性，如供电、供水、消防、燃气等，由于这些行业的垄断性，很难引进竞争机制，给降低投资工作带来困难。
⑵、与相关部门关系协调的困难
与政府相关部门关系协调的困难。项目代建工作，项目代建人负责除立项审批，施工图纸设计、工程监理、造价咨询以外的所有工作。从项目报建手续开始直至项目移交，这些过程中很多手续需要和政府部门打交道（如建委、规划局、人防办、防雷办、供水、供电等部门），到这些部门办理相关手续时，或多或少都存在关系疏通的问题，且代建单位本身不是建设单位主体，办理项目手续比建设单位直接办理更加困难。
⑶、工期管理的困难
①、与各方关系协调给工期管理带来的困难。项目的各种报建手续是影响工程是否能够顺利进行的关键。如果不能处理好与政府各部门之间的关系，各种许可很难批准，尤其是施工许可、用电许可等，工程也就无法开展。
②、材料设备采购给工期管理带来的困难。为了节约投资，各种材料、设备的采购必须经过招标引进竞争才能使价格得到控制。因招标过程中的发标、评标、定标过程需要一定的时间段才能完成，如果计划不周，会造成材料、设备供货不能按计划进行，从而造成工期的拖延。
③、安置房项目因政府面对百姓拆迁及安置的压力较大，往往对代建单位提出远少于定额工期的工期要求，这就需要代建单位更好地组织好施工组织设计，在关键线路上加大投入及加强管理。
④、后期配套工程与项目建安施工交叉作业时可能产生的矛盾等等。
四、安置房项目代建管理难点应对措施
⑴、投融资管理难点应对措施
根据安置房项目的特点，代建单位应根据自身投资管理的经验，制订相应的投资控制方案及措施，通常可采取如下：
①、严格合同管理，认真履行合同义务，预期向业主提交付款申请报告，以保证工程款及时足额到账；
②、优化工程设计，杜绝不合理投资和浪费；
③、严格执行总承包商、分包商招投标管理程序，有效引进竞争机制，为降低工程造价打好基础；
④、实行材料、设备采购招标、比选制度，确保质优价廉；
⑤、采用合同管理手段，转移投资风险，将风险转移给总承包商或供货商；
⑥、制订科学合理的资金使用计划，杜绝超支和浪费；
⑦、按照施工总控计划制订材料设备采购计划等，杜绝材料积压或浪费；
⑧、采取一系列工期保证措施，保证工程按时竣工，避免工期拖延而造成投资的增加；
⑨、应严格执行工程变更洽商审批程序，减少索赔事项的发生；
⑩、对具有行业垄断性质的专业分包，可采取供货和施工分开招标的方式，预先沟通，多轮磋商，降低造价。
⑵、关系协调应对措施
①、为了处理好和政府相关部门的关系，代建单位应专人从事关系协调工作；
②、和委托单位建立良好的沟通，通过协调会议、文件流转等方式有效解决互相之间的不同意见。
③、充分协调各参建单位之间的关系，包括设计、委托方、总包、分包、监理、供货商之间的关系，从而使施工中的每一个单位都不拖延，每一个环节都按照既定的计划进行。
⑶、工期管理难点应对措施
工期目标的实现，必须合理的组织和安排工程所需要的人力、机具、资金和其它相关资源，妥善解决传统节假日、农忙等问题。可采取以下工期保证措施：
①、严格施行计划管理，制订严密的工期总控计划、资金使用计划等；
②、制订科学合理的阶段目标控制计划；
③、制订周密细致的材料设备采购计划；
④、制订切实可行的专业分包进场计划；
⑤、施工过程中必须制订切实可行的月进度计划、周进度计划、日进度计划、物资进场计划、资金使用计划等。
⑥、组织承包商制订经济可行的冬、雨季等施工方案，保证工程进度；
⑦、在签订总承包合同时，传统节假日、农忙等问题为重要约束条款和承包商进行谈判，选择传统节假日、农忙可不休假的施工队伍，并出具相应的承诺书。
⑧、在工程款支付的合同条款中，制订工期奖励条款，确保传统节假日、农忙期间内正常施工。
⑨、严格按照设计文件和规范标准施工，推行“样板作业法”，避免不必要的返工。
4、结语
代建制是我国政府投资项目建设管理体制的制度创新，它适应了我国市场经济发展的需要，改变了传统管理方式的非专业化局面，对提高建设项目的管理水平和投資效益发挥了重要作用。这种管理制度的推行能够从源头上遏制腐败，有效的提高建设管理专业化的水平，有效地提高公众资金在政府投资项目中的使用效益，防止“三超”现象发生。
关键词：代建制；管理；安置房项目；
一．前言
近年来随着国民经济高速发展，综合国力不断增强，土地集约化程度越来越高，安置房建设正朝着快速、大型、高品质方向发展，已经成为我国政府投资建设项目的重要组成部分。安置房项目常常具有体量大，综合性高，工期紧，质量要求高、建设资金由政府控制管理等特点。但是,以往由于在项目管理方式上存在问题,政府投资的安置房建设项目“三超”现象比较普遍,腐败事件时有发生,易产生一定的不良社会影响。目前,不少地方政府已经意识到对安置房建设项目管理方式进行改革的必要性和紧迫性,开展了积极探索,实行安置房项目代建制就是其中普遍采用的模式，并取得了良好成效。
二．代建制的含义
“代建制”是指项目业主(使用单位)通过招标的方式,选择社会专业化的、具有独立法人资格的项目管理单位(代建单位),代理建设单位全权负责工程项目的投资管理和建设组织实施工作(或提供咨询服务)。严格控制项目投资、质量和工期是项目建成后交付使用单位的一种项目管理模式。
三、代建管理工作的重点和难点分析如下：
1、安置房项目代建管理重点分析
①、投融资管理：项目投融资管理，是管理工作的重中之重。如果项目投资得不到良好控制，实施项目必然亏损；如果项目的资金链断裂，项目必然处于停工状态，给社会造成不良影响。
②、工期管理：工期管理关系到整个工程目标实现问题，如果不能制订科学合理的施工计划并采取相应的赶工措施，工期目标将不能得到实现。特别要考虑安置房项目的特殊性，拆建安置对象在过渡期常常需要租房安置，一旦安置房项目建设工期延误常会造成安置过渡费巨额增加，甚至发生社会不稳现象。
③、质量及使用功能管理：质量和使用功能是工程建设的根本，没有良好的工程质量并满足设计使用功能，会导致后期投诉量及维修成本增加，代建单位不能收到预期的经济效益，甚至造成企业信誉下降，因此安置房的质量要求在某种程度上甚至超过商品房。
④、各方面关系的沟通和协调：安置房代建项目许多前期手续及各种政府许可手续都需要项目代建人协助或办理，根据国内目前的状况，项目开工所需前期手续相当复杂，还要处理方方面面的关系（如规划、环卫、交通、公安、市政及地方协调等），如果处理不好这些关系，工程很难顺利进行。另外还有项目后配套如供电、供水、燃气等专业性、垄断行业的工作需沟通协调，否则会增加投资并延误工期。
⑤、安全管理：安全管理，责任重于泰山。所有建设工程都必须贯彻“安全第一”的管理方针，加强安全管理工作。
2、安置房项目代建管理难点分析
⑴、项目投融资管理难点：
①、安置房项目工程款通常在实施过程中按形象进度或节点支付不到一半，项目交付后分2-3年付清，甚至有的项目交付后分几年支付。工程所需资金往往靠代建单位自找出路方能解决。目前国家又紧缩银根，对融资带来极大的压力，因此在代建单位选择上不仅需考虑其自身的资金实力，还需考虑其是否有良好的融资平台。
②、市场价格波动给投资管理带来的困难。国内材料设备价格具有相对的不稳定性，尤其是全球经济一体化的今天国外金融市场的波动也时刻影响到国内市场，这种不稳定性也给投资控制带来难度。
③、工期过短给投资控制带来的困难。安置房项目一般建设工期紧，体量大，同时受政府对工期要求过高，且项目施工常常要经历冬雨季节、春节休假和农忙等，无形中是缩短了有效的施工时间，在短时间内完成项目施工，就要付出更多的代价，例如抢工费、措施费等。
④、行业管理给投资控制带来的困难：按照国内建筑工程的施工惯例，很多专业工程的施工承包具有垄断性，如供电、供水、消防、燃气等，由于这些行业的垄断性，很难引进竞争机制，给降低投资工作带来困难。
⑵、与相关部门关系协调的困难
与政府相关部门关系协调的困难。项目代建工作，项目代建人负责除立项审批，施工图纸设计、工程监理、造价咨询以外的所有工作。从项目报建手续开始直至项目移交，这些过程中很多手续需要和政府部门打交道（如建委、规划局、人防办、防雷办、供水、供电等部门），到这些部门办理相关手续时，或多或少都存在关系疏通的问题，且代建单位本身不是建设单位主体，办理项目手续比建设单位直接办理更加困难。
⑶、工期管理的困难
①、与各方关系协调给工期管理带来的困难。项目的各种报建手续是影响工程是否能够顺利进行的关键。如果不能处理好与政府各部门之间的关系，各种许可很难批准，尤其是施工许可、用电许可等，工程也就无法开展。
②、材料设备采购给工期管理带来的困难。为了节约投资，各种材料、设备的采购必须经过招标引进竞争才能使价格得到控制。因招标过程中的发标、评标、定标过程需要一定的时间段才能完成，如果计划不周，会造成材料、设备供货不能按计划进行，从而造成工期的拖延。
③、安置房项目因政府面对百姓拆迁及安置的压力较大，往往对代建单位提出远少于定额工期的工期要求，这就需要代建单位更好地组织好施工组织设计，在关键线路上加大投入及加强管理。
④、后期配套工程与项目建安施工交叉作业时可能产生的矛盾等等。
四、安置房项目代建管理难点应对措施
⑴、投融资管理难点应对措施
根据安置房项目的特点，代建单位应根据自身投资管理的经验，制订相应的投资控制方案及措施，通常可采取如下：
①、严格合同管理，认真履行合同义务，预期向业主提交付款申请报告，以保证工程款及时足额到账；
②、优化工程设计，杜绝不合理投资和浪费；
③、严格执行总承包商、分包商招投标管理程序，有效引进竞争机制，为降低工程造价打好基础；
④、实行材料、设备采购招标、比选制度，确保质优价廉；
⑤、采用合同管理手段，转移投资风险，将风险转移给总承包商或供货商；
⑥、制订科学合理的资金使用计划，杜绝超支和浪费；
⑦、按照施工总控计划制订材料设备采购计划等，杜绝材料积压或浪费；
⑧、采取一系列工期保证措施，保证工程按时竣工，避免工期拖延而造成投资的增加；
⑨、应严格执行工程变更洽商审批程序，减少索赔事项的发生；
⑩、对具有行业垄断性质的专业分包，可采取供货和施工分开招标的方式，预先沟通，多轮磋商，降低造价。
⑵、关系协调应对措施
①、为了处理好和政府相关部门的关系，代建单位应专人从事关系协调工作；
②、和委托单位建立良好的沟通，通过协调会议、文件流转等方式有效解决互相之间的不同意见。
③、充分协调各参建单位之间的关系，包括设计、委托方、总包、分包、监理、供货商之间的关系，从而使施工中的每一个单位都不拖延，每一个环节都按照既定的计划进行。
⑶、工期管理难点应对措施
工期目标的实现，必须合理的组织和安排工程所需要的人力、机具、资金和其它相关资源，妥善解决传统节假日、农忙等问题。可采取以下工期保证措施：
①、严格施行计划管理，制订严密的工期总控计划、资金使用计划等；
②、制订科学合理的阶段目标控制计划；
③、制订周密细致的材料设备采购计划；
④、制订切实可行的专业分包进场计划；
⑤、施工过程中必须制订切实可行的月进度计划、周进度计划、日进度计划、物资进场计划、资金使用计划等。
⑥、组织承包商制订经济可行的冬、雨季等施工方案，保证工程进度；
⑦、在签订总承包合同时，传统节假日、农忙等问题为重要约束条款和承包商进行谈判，选择传统节假日、农忙可不休假的施工队伍，并出具相应的承诺书。
⑧、在工程款支付的合同条款中，制订工期奖励条款，确保传统节假日、农忙期间内正常施工。
⑨、严格按照设计文件和规范标准施工，推行“样板作业法”，避免不必要的返工。
4、结语
代建制是我国政府投资项目建设管理体制的制度创新，它适应了我国市场经济发展的需要，改变了传统管理方式的非专业化局面，对提高建设项目的管理水平和投資效益发挥了重要作用。这种管理制度的推行能够从源头上遏制腐败，有效的提高建设管理专业化的水平，有效地提高公众资金在政府投资项目中的使用效益，防止“三超”现象发生。