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摘要：当前正是我国在城市化进程中的关键发展阶段。随着农村人口不间断的涌向城镇，农村居住用地本应呈下降趋势，但是城镇建设用地的快速增长，并没有带来农村建设用地的相应下降，出现了城镇村建设用地全面增长的局面，使土地资源供需矛盾非常突出。针对此种现象，本文主要对城乡建设用地规划进行了研究，并提出了改进的对策。
关键词：城乡建设；用地规划；现状；问题；对策
Abstract: the current our country is in the process of urbanization in key stage of development. With the rural population uninterrupted up to the town, the rural residential sites should declined, but the rapid growth of the urban construction land, and didn't bring the rural construction land corresponding decrease, the emergence of a town village construction land full growth situation, to make the land resources, the contradiction between supply and demand is very outstanding. According to this phenomenon, this paper mainly in rural and urban construction land use planning, and puts forward the improvement measures.
Keywords: urban and rural construction; Land use planning; The present situation; Problem; countermeasures
中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：
一、城乡建设用地现状
1990至2009年，我国城镇化水平从26.4%上升至46.6％，年均增长速度为1.06%。城镇人口数量由3.04亿增长至6.22亿，增加了1倍，平均每年约有1000万以上的农村人口进入城市；城镇建设用地面积由1990年底的291万公顷增加至2009年底的827万公顷，增加了2.8倍多，并仍在以14.74-20.16万公顷的年均增长速度不断增加。随着中央政府城镇化战略进一步的实施和推进，城镇建设用地必然将不断增加。
同时，随着近年来城乡建设的不断发展，作为国家战略安全重要组成部分的耕地资源不断减少，粮食安全问题也越来越突出。耕地资源的紧缺已对我国经济社会的持续发展构成了严重威胁。尽管中央政府早把耕地资源保护制定为基本国策，但我國的快速城镇化对土地的大量需求，以及耕地总量逐年递减、耕地红线的一次次失守。城镇化被认为是导致建设用地不断增加、耕地不断减少的直接原因，城镇化发展与耕地保护的矛盾尖锐。
二、城乡建设用地问题分析
城镇化的地理学科释义：这是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程，是农业用地向城镇用地转变的过程。即随着村庄人口向城镇集中转化为城镇人口，其村庄建设用地也应相应转化为城镇建设用地。依据我国城乡规划建设用地标准，按照国家规定的人均村庄建设用地标准最高限指标150m2、人均城镇建设用地标准100m2来计算，一个农民进入城镇后，城乡建设用地总量即可节约出50m2。所以随着我国城镇化水平的不断提高，村庄人口总量不断减少，村庄建设用地也应该相应下降，同时城镇和村庄建设用地的总量变化也应呈现下降趋势。也就是说，合理的城镇化过程是节约土地的过程，其有助于农村建设用地转化和促进城乡建设用地集约利用。从这个角度来看，城镇化与耕地保护之间的矛盾本不该发生。
从本质上说，只有当农业人口从职业、身份等方面彻底地转变为城镇人口，城镇化才算完成。但是长期以来城乡二元结构下“只允许农民进城就业，却不为农民定居提供正常条件”错误的城镇化模式，导致人口城镇化进程未能与土地城镇化进程相协调，导致“准城镇化”的人口在城市与农村两边占地。造成了近年来，随着城镇化的发展，虽然农业人口数量不断减少，但村庄建设用地总量不仅没有同步减少，反而增长明显的状况。
存在此类问题的主要原因有以下几个方面：一是农村建设用地管理还不够到位。就集体建设用地使用权流转和流向管理而言，使用权流转是不可阻挡的社会现实，随着，《物权法》的颁布实施，农村集体建设用地使用权以作为农民用地物权受到法律保护，并且允许继承、转让、抵押等依法流转。需要指出的是，农村集体建设用地使用权流转和流向还没有可操作的具体规定，社会监管体系还不完善，管理还不到位；二是农村集体建设用地规划严重滞后。有些乡（镇）农村建设用地规划已经二十多年没有修编，原有规划还是计划经济条件下的产物，过时的规划已远远不能适应市场经济条件下的农村发展，更谈不上优化城乡用地结构和布局；三是对农村建设用地管理不严格、监管不力。用地不规范、违背规划用地现象时有发
生。缺乏横向监管体系，执法监督还不到位。
三、城乡建设用地规划管理对策措施
针对城镇村建设用地普遍增长的突出问题，国土资源管理部门应以土地利用总体规划修编为契机，进一步优化城乡用地结构和布局，用最严格措施控制和规范农村建设用地是关键。
严格规范管理农村建设用地，首先要控制农村建设用地总量。通过对农村建设用地总量的严格控制，实现城乡用地结构的合理分配。解决农村建设用地比重过大问题，第一要从严控制农村建设用地流转和流向入手，鼓励农村集体经济组织之间、农民之间合理流转。坚决禁止非农人员和非农单位到农村买农民宅基地或以租代征圈占集体土地。第二要防止人口从城镇向农村倒流。只要控制好农村建设用地流转和流向，才能逐步实现城乡用地结构的动态优化。占农村建设用地绝大多数的是农村居民点用地，要解决农村建设用地规模过大和布局不合理问题，还要从规划入手来控制和调节农村居民点用地规模和布局。
以吉林省伊通满族自治县为例，根据《伊通满族自治县土地利用总体规划（2006—2020年）》修编前期调查工作统计，伊通满族自治县农村居民点用地占全县建设用地总量的70.6%。通过对典型农村居民点内部用地结构的实测调查分析：宅基地、道路、公共设施、工商用地、闲置土地、耕地分别占农村居民点面积的29.1%、12.7%、1.5%、0.3%、6.2%、50.2%。农村居民点人均用地高达320.64㎡，超过国家规定标准220.64㎡。居民点内部建设用地仅占居民点总面积的43.5%。农村居民点土地利用存在宅基地超标、一户多宅、存量土地过大、闲置和低效用地、重外延扩张轻内涵挖潜等诸多问题。这些问题的存在，既有历史的原因也有现实存在的问题。历史原因是东北地区历史以来地旷人稀，有圈大院的条件和习惯，上世纪90年代以前法律、制度不健全，管理不严格等造成历史遗留用地现状；现实存在的问题就是规划滞后、管理不严、监管不力的问题。
解决这些问题不是一蹴而就的事，但我们必须以新农村建设和我省“千村示范、万村整治”为契机，抓住土地利用总体规划修编和城乡建设用地规划修编的有利时机，做好优化城乡用地结构和布局的战略规划。农村建设用地规划要立足现实、放眼长远，从用地结构和空间管制入手，突出前瞻性和可操作性。当前国家提出农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩的政策，恰逢其时，是解决城乡建设用地协调发展的重要手段。要解决好城乡建设用地协调发展的问题，不应仅限于城乡建设用地挂钩，还要进一步拓展农村建设用地内部增减挂钩层面。鼓励建设的村庄要根据社会发展实际和建设用地增减挂钩规模留好建设发展空间；限制建设的村庄，只允许利用原有宅基地、村内存量建设用地进行建设，不允许限制建设村庄向外扩展；禁止建设的小村庄和零星居民点，不允许任何形式的建设行为，只允许异地迁建。通过制度创新，规范和引导农民进一步提高宅基地利用率，鼓励农民建楼房或利用原有宅基地扩建；鼓励农民购买农村（在鼓励建设和限制建设村庄）二手房；鼓励农民充分利用存量建设用地进行住宅建设。通过規划，逐步实现小村庄和零星居民点向中心村庄迁移，使农村建设用地逐步实现节约集约利用的良好局面。
要实现上述目标，就要实行机制创新、制度创新，进一步规范农村建设用地管理和监管。农村建设用地管理绝不是单纯某一部门的事，需要各级人民政府和各相关职能部门协调配合管理，鼓励农村集体经济组织自我约束运行。建立健全管理协调机制、服务职能、共同责任和监管体系，实行目标管理责任制。现行体制和机制解决了管理无序的问题，但还不能实现真正意义上的相互协调和有效监管。横向监管体系的缺位，是用地管理不规范、执法不严的主要根源。
总之，进一步推进城乡建设用地规划管理，加强制度创新，促进行业监管，势在必行。也是我们当代国土人义不容辞的义务与责任。让我们抓住机遇、迎接挑战，扎实推进土地利用总体规划修编进程，为社会经济持续健康发展作出我们应有的贡献。
参考文献：
[1]2009年度江苏省城乡建设系统优秀城市规划项目评选解析报告[J]。江苏城市规划，2010，(1)。
[2]翁林敏。无锡城乡建设用地集约利用规划的实践和探索[J]。江苏城市规划，2010，(1)。
[3]《伊通满族自治县土地利用总体规划（2006—2020年）》，吉林省政府（吉政函【2011】20号）批复。
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
关键词：城乡建设；用地规划；现状；问题；对策
Abstract: the current our country is in the process of urbanization in key stage of development. With the rural population uninterrupted up to the town, the rural residential sites should declined, but the rapid growth of the urban construction land, and didn't bring the rural construction land corresponding decrease, the emergence of a town village construction land full growth situation, to make the land resources, the contradiction between supply and demand is very outstanding. According to this phenomenon, this paper mainly in rural and urban construction land use planning, and puts forward the improvement measures.
Keywords: urban and rural construction; Land use planning; The present situation; Problem; countermeasures
中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：
一、城乡建设用地现状
1990至2009年，我国城镇化水平从26.4%上升至46.6％，年均增长速度为1.06%。城镇人口数量由3.04亿增长至6.22亿，增加了1倍，平均每年约有1000万以上的农村人口进入城市；城镇建设用地面积由1990年底的291万公顷增加至2009年底的827万公顷，增加了2.8倍多，并仍在以14.74-20.16万公顷的年均增长速度不断增加。随着中央政府城镇化战略进一步的实施和推进，城镇建设用地必然将不断增加。
同时，随着近年来城乡建设的不断发展，作为国家战略安全重要组成部分的耕地资源不断减少，粮食安全问题也越来越突出。耕地资源的紧缺已对我国经济社会的持续发展构成了严重威胁。尽管中央政府早把耕地资源保护制定为基本国策，但我國的快速城镇化对土地的大量需求，以及耕地总量逐年递减、耕地红线的一次次失守。城镇化被认为是导致建设用地不断增加、耕地不断减少的直接原因，城镇化发展与耕地保护的矛盾尖锐。
二、城乡建设用地问题分析
城镇化的地理学科释义：这是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程，是农业用地向城镇用地转变的过程。即随着村庄人口向城镇集中转化为城镇人口，其村庄建设用地也应相应转化为城镇建设用地。依据我国城乡规划建设用地标准，按照国家规定的人均村庄建设用地标准最高限指标150m2、人均城镇建设用地标准100m2来计算，一个农民进入城镇后，城乡建设用地总量即可节约出50m2。所以随着我国城镇化水平的不断提高，村庄人口总量不断减少，村庄建设用地也应该相应下降，同时城镇和村庄建设用地的总量变化也应呈现下降趋势。也就是说，合理的城镇化过程是节约土地的过程，其有助于农村建设用地转化和促进城乡建设用地集约利用。从这个角度来看，城镇化与耕地保护之间的矛盾本不该发生。
从本质上说，只有当农业人口从职业、身份等方面彻底地转变为城镇人口，城镇化才算完成。但是长期以来城乡二元结构下“只允许农民进城就业，却不为农民定居提供正常条件”错误的城镇化模式，导致人口城镇化进程未能与土地城镇化进程相协调，导致“准城镇化”的人口在城市与农村两边占地。造成了近年来，随着城镇化的发展，虽然农业人口数量不断减少，但村庄建设用地总量不仅没有同步减少，反而增长明显的状况。
存在此类问题的主要原因有以下几个方面：一是农村建设用地管理还不够到位。就集体建设用地使用权流转和流向管理而言，使用权流转是不可阻挡的社会现实，随着，《物权法》的颁布实施，农村集体建设用地使用权以作为农民用地物权受到法律保护，并且允许继承、转让、抵押等依法流转。需要指出的是，农村集体建设用地使用权流转和流向还没有可操作的具体规定，社会监管体系还不完善，管理还不到位；二是农村集体建设用地规划严重滞后。有些乡（镇）农村建设用地规划已经二十多年没有修编，原有规划还是计划经济条件下的产物，过时的规划已远远不能适应市场经济条件下的农村发展，更谈不上优化城乡用地结构和布局；三是对农村建设用地管理不严格、监管不力。用地不规范、违背规划用地现象时有发
生。缺乏横向监管体系，执法监督还不到位。
三、城乡建设用地规划管理对策措施
针对城镇村建设用地普遍增长的突出问题，国土资源管理部门应以土地利用总体规划修编为契机，进一步优化城乡用地结构和布局，用最严格措施控制和规范农村建设用地是关键。
严格规范管理农村建设用地，首先要控制农村建设用地总量。通过对农村建设用地总量的严格控制，实现城乡用地结构的合理分配。解决农村建设用地比重过大问题，第一要从严控制农村建设用地流转和流向入手，鼓励农村集体经济组织之间、农民之间合理流转。坚决禁止非农人员和非农单位到农村买农民宅基地或以租代征圈占集体土地。第二要防止人口从城镇向农村倒流。只要控制好农村建设用地流转和流向，才能逐步实现城乡用地结构的动态优化。占农村建设用地绝大多数的是农村居民点用地，要解决农村建设用地规模过大和布局不合理问题，还要从规划入手来控制和调节农村居民点用地规模和布局。
以吉林省伊通满族自治县为例，根据《伊通满族自治县土地利用总体规划（2006—2020年）》修编前期调查工作统计，伊通满族自治县农村居民点用地占全县建设用地总量的70.6%。通过对典型农村居民点内部用地结构的实测调查分析：宅基地、道路、公共设施、工商用地、闲置土地、耕地分别占农村居民点面积的29.1%、12.7%、1.5%、0.3%、6.2%、50.2%。农村居民点人均用地高达320.64㎡，超过国家规定标准220.64㎡。居民点内部建设用地仅占居民点总面积的43.5%。农村居民点土地利用存在宅基地超标、一户多宅、存量土地过大、闲置和低效用地、重外延扩张轻内涵挖潜等诸多问题。这些问题的存在，既有历史的原因也有现实存在的问题。历史原因是东北地区历史以来地旷人稀，有圈大院的条件和习惯，上世纪90年代以前法律、制度不健全，管理不严格等造成历史遗留用地现状；现实存在的问题就是规划滞后、管理不严、监管不力的问题。
解决这些问题不是一蹴而就的事，但我们必须以新农村建设和我省“千村示范、万村整治”为契机，抓住土地利用总体规划修编和城乡建设用地规划修编的有利时机，做好优化城乡用地结构和布局的战略规划。农村建设用地规划要立足现实、放眼长远，从用地结构和空间管制入手，突出前瞻性和可操作性。当前国家提出农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩的政策，恰逢其时，是解决城乡建设用地协调发展的重要手段。要解决好城乡建设用地协调发展的问题，不应仅限于城乡建设用地挂钩，还要进一步拓展农村建设用地内部增减挂钩层面。鼓励建设的村庄要根据社会发展实际和建设用地增减挂钩规模留好建设发展空间；限制建设的村庄，只允许利用原有宅基地、村内存量建设用地进行建设，不允许限制建设村庄向外扩展；禁止建设的小村庄和零星居民点，不允许任何形式的建设行为，只允许异地迁建。通过制度创新，规范和引导农民进一步提高宅基地利用率，鼓励农民建楼房或利用原有宅基地扩建；鼓励农民购买农村（在鼓励建设和限制建设村庄）二手房；鼓励农民充分利用存量建设用地进行住宅建设。通过規划，逐步实现小村庄和零星居民点向中心村庄迁移，使农村建设用地逐步实现节约集约利用的良好局面。
要实现上述目标，就要实行机制创新、制度创新，进一步规范农村建设用地管理和监管。农村建设用地管理绝不是单纯某一部门的事，需要各级人民政府和各相关职能部门协调配合管理，鼓励农村集体经济组织自我约束运行。建立健全管理协调机制、服务职能、共同责任和监管体系，实行目标管理责任制。现行体制和机制解决了管理无序的问题，但还不能实现真正意义上的相互协调和有效监管。横向监管体系的缺位，是用地管理不规范、执法不严的主要根源。
总之，进一步推进城乡建设用地规划管理，加强制度创新，促进行业监管，势在必行。也是我们当代国土人义不容辞的义务与责任。让我们抓住机遇、迎接挑战，扎实推进土地利用总体规划修编进程，为社会经济持续健康发展作出我们应有的贡献。
参考文献：
[1]2009年度江苏省城乡建设系统优秀城市规划项目评选解析报告[J]。江苏城市规划，2010，(1)。
[2]翁林敏。无锡城乡建设用地集约利用规划的实践和探索[J]。江苏城市规划，2010，(1)。
[3]《伊通满族自治县土地利用总体规划（2006—2020年）》，吉林省政府（吉政函【2011】20号）批复。
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。