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【摘 要】 随着城市住宅改革的持续深化，如何解决中低收入人群的居住问题，维系居住中的社会公平，这些问题已经显得尤为重要。引进户均居住指标的概念，借鉴国外住区规划和管理模式经验，立足我国基本国情和房地产开发现状，初步提出住宅政策概要性意见，对我国住宅消费的社会公平和住宅产业可持续发展有所启示。
【关键词】 户均居住指标；国外住区政策；社会公平
建造住宅的最终目的是为了实现“居者有其屋”的梦想。在住房分配上，既要坚持社会公平，又要反对平均主义。如果住房分配忽视社会公平，房地产发展就难以得到社会公众的认同。基于对我国住宅开发现状和相关政策的分析，借鉴国外房地产开发和管理的合理要素，本文初步提出户均居住指标，拟寻找公平的住宅分配制度和构建良好的居住环境，这也正是我国房地产业和谐良性发展的关键。
1.户均居住指标
无论商品住宅，还是社会性住宅，国际上通常都采用“套”（户）或“栋"（单体）作为计量单位。这样更便于控制开发供给房屋的套型、面积和层次，又可以稀释平均价变化带来的敏感负面影响。因此，确定户均居住面积（每户家庭所需要的住宅面积大小）对于管理和分配住宅意义重大。如果确定这一基本数据的大小，就可以确定户均住宅控制建筑面积，即可以将户均指标贯彻到我国的各个地区，确定其区域内合理的住宅建筑面积，并以此为制定标准，维持居住公平性。
2.户均居住指标的意义
实现“居者有其屋”、减小贫富居住差距、维系社会公平是户均指标的主要意义。房地业发展迅速，房价居高不下。普通百姓无能力购买房屋，而富有者却可以同时拥有多处房屋，甚至别墅等；贫富差距加大，社会不公加剧，影响我国社会稳定和发展。社会公平问题成为影响房地产业发展最重要问题。如果户均指标本身的制定是以每户家庭都能够有自己的一套房子为设想前提，这样也蕴含着公平的特性，它的存在就意味着一定会为了实现家家都有房子住这个理想而起到很大的作用。因此，如何更好的把这个指标真正的执行下去就是保证房地产业稳定发展的一个重要因素。
3.国外住宅政策的启示
按户均住宅建筑面积来分配住房的方式，目前在我国仍是一个理想化的概念。但在西方国家的房地产和住宅经济统计中，积极促进居住公平、监控房产服务等相关政策和规定已经较为成熟。我国房地产统计目的是为了政府宏观调控房地产业服务，有较强的计划性和监督性。西方各国政府对住宅的统计分析目的不仅在于住宅市场的调节和干预，纠正住宅市场缺陷，确保住宅市场供需平衡，更重要的是实现住房公平（Housing Equality），运用再分配手段缩小中低收入阶层和其他收入阶层的居住水平差距，使其达到政府规定的住房水平和合适的居住环境。此外，西方国家的统计指标主要包括住户满意率、房价指数、住房空置率、住宅自有率、购房家庭数、购房家庭比等。这些指标都以每个家庭为基本单位，与居住区经济指标属同一体系，化零为整，充分显现了按户数计算统计住宅情况的合理性和优越性。
4.实现居住公平的措施和建议
加强住房现状问题的研究。我国房地产正处于不断发展阶段，有关法规、制度和政策还不健全。因此，在制定住房政策的过程中，国家必须解决好中低收入家庭的住房困难和土地资源紧缺之间的矛盾问题。其次，我国的住房建设必须走可持续发展的道路，节约用地，节约能源，积极开发使用新型建筑材料，实现住宅生产产业化。科学、合理、可持续的完善住房市场是我国住房改革的一项基本原则。
明确我国住房政策的目标。西方国家的住房政策目标有以下几个主要内容：确保每个家庭有足够的住房，引导并实现住宅资源的最佳配置，满足特殊人群的住宅需要，影响地方政府配置住宅的政策。由此可见，一些西方国家把满足居民的住宅需要作为住房政策的根本目标。虽然建立和完善住房的市场体制、市场机制是我国住房制度改革的紧迫任务，但仅它是住宅政策的前提条件，不能取代住房政策目标。我国住房政策基本目标应以提高居民整体的住房标准、住房水平为出发点，逐步提高住房消费水平，维持居住公平，达到住宅资源的优化配置。
加强房地产业的法制建设。房地产法规的建立，既可以为房地产各部门增加活动根据，又可以保证公民有居住房屋的合法权益。目前世界许多国家都有房地产法规，如加拿大的《全国住房法》、美国的《住房法》等。住房法规的制定，有利于刺激房地产业的发展，政府鼓励房地产企业多建造普通房为低收入者提供住宅；有利于人民群众对政府进行监督，保证法规的实际贯御。如果我国能以法律的形式把解决困难户作为首要实事加以规定，那将会大大推动解决居住矛盾的进程，充分体现社会公平，抵制少数群体、个人占有多数房产。简而言之，住房法中如果规定每个家庭住房数量和质量标准，这是一种有力的、社会公平原则的法律化的体现，对大部分中低收入家庭特别是对住房困难户来说是一种希望。
加强房地产市场的规范管理。对建设用地实行总量严格控制，把好土地源头关，杜绝乱圈地和土地闲置现象，实施严格的土地管理制度。加快财政税收体制的改革，国家应通过立法来规范房地产税费制度。例如实施购房累进制税率，遏止炒房投机行为。完善分税制，为地方政府市政基础设施建设提供稳定的税收来源和融资渠道。调整耕地占用税、土地增值税的征缴范围和税率。适时推出、逐步扩大不动产税的征收范围（如起步时从高档不动产开始），以调节不合理的房地产投资结构。加强对大户型住宅和别墅的建设限制，取消低密度住宅的用地建设。针对一户购买多套住房的人群，运用法律规定其应为购买的第二套以上的房屋上缴高额税款，并规定在一定期限内不能进行房屋的买卖。对于住宅面积超过中小户型的房屋即高级住宅，从法律上按期超标面积值来收取住宅补偿款，用于其他中低收入人群购买房屋的住宅补贴。
5.结束语
综上所诉，我国房地产发展应立足国情，认真审视指标体系的可靠性和科学性，吸纳国外先进的住宅开发和管理模式，从制度、政策和规范等层面上，维系住宅开发的健康发展，强调居者有其屋、居住公平等良性居住水平。加大中小户型的开发比重，也使产业结构变得更加合理，提高中低收入群体的住宅购买力，有利于保证住宅统计的公平性，有利于维护房地产业的生态健康发展及现代经济社会的和谐稳定。
参考文献：
[1]张列平，我国房地产市场回顾和展望[D].上海；上海交通大学，1999.
[2]方可，中国城市住宅改革：回顾与展望[J].时代建筑，2004（05）：26-29.
[3]刘玉录，以“套”出售住宅研究——理由，障礙及对策[J].中国房地产，2002（08）：70-72.
[4]张兰亭，住宅体制的国际比较及经验借鉴[J].城市开发，1994（02）：23-26.
【关键词】 户均居住指标；国外住区政策；社会公平
建造住宅的最终目的是为了实现“居者有其屋”的梦想。在住房分配上，既要坚持社会公平，又要反对平均主义。如果住房分配忽视社会公平，房地产发展就难以得到社会公众的认同。基于对我国住宅开发现状和相关政策的分析，借鉴国外房地产开发和管理的合理要素，本文初步提出户均居住指标，拟寻找公平的住宅分配制度和构建良好的居住环境，这也正是我国房地产业和谐良性发展的关键。
1.户均居住指标
无论商品住宅，还是社会性住宅，国际上通常都采用“套”（户）或“栋"（单体）作为计量单位。这样更便于控制开发供给房屋的套型、面积和层次，又可以稀释平均价变化带来的敏感负面影响。因此，确定户均居住面积（每户家庭所需要的住宅面积大小）对于管理和分配住宅意义重大。如果确定这一基本数据的大小，就可以确定户均住宅控制建筑面积，即可以将户均指标贯彻到我国的各个地区，确定其区域内合理的住宅建筑面积，并以此为制定标准，维持居住公平性。
2.户均居住指标的意义
实现“居者有其屋”、减小贫富居住差距、维系社会公平是户均指标的主要意义。房地业发展迅速，房价居高不下。普通百姓无能力购买房屋，而富有者却可以同时拥有多处房屋，甚至别墅等；贫富差距加大，社会不公加剧，影响我国社会稳定和发展。社会公平问题成为影响房地产业发展最重要问题。如果户均指标本身的制定是以每户家庭都能够有自己的一套房子为设想前提，这样也蕴含着公平的特性，它的存在就意味着一定会为了实现家家都有房子住这个理想而起到很大的作用。因此，如何更好的把这个指标真正的执行下去就是保证房地产业稳定发展的一个重要因素。
3.国外住宅政策的启示
按户均住宅建筑面积来分配住房的方式，目前在我国仍是一个理想化的概念。但在西方国家的房地产和住宅经济统计中，积极促进居住公平、监控房产服务等相关政策和规定已经较为成熟。我国房地产统计目的是为了政府宏观调控房地产业服务，有较强的计划性和监督性。西方各国政府对住宅的统计分析目的不仅在于住宅市场的调节和干预，纠正住宅市场缺陷，确保住宅市场供需平衡，更重要的是实现住房公平（Housing Equality），运用再分配手段缩小中低收入阶层和其他收入阶层的居住水平差距，使其达到政府规定的住房水平和合适的居住环境。此外，西方国家的统计指标主要包括住户满意率、房价指数、住房空置率、住宅自有率、购房家庭数、购房家庭比等。这些指标都以每个家庭为基本单位，与居住区经济指标属同一体系，化零为整，充分显现了按户数计算统计住宅情况的合理性和优越性。
4.实现居住公平的措施和建议
加强住房现状问题的研究。我国房地产正处于不断发展阶段，有关法规、制度和政策还不健全。因此，在制定住房政策的过程中，国家必须解决好中低收入家庭的住房困难和土地资源紧缺之间的矛盾问题。其次，我国的住房建设必须走可持续发展的道路，节约用地，节约能源，积极开发使用新型建筑材料，实现住宅生产产业化。科学、合理、可持续的完善住房市场是我国住房改革的一项基本原则。
明确我国住房政策的目标。西方国家的住房政策目标有以下几个主要内容：确保每个家庭有足够的住房，引导并实现住宅资源的最佳配置，满足特殊人群的住宅需要，影响地方政府配置住宅的政策。由此可见，一些西方国家把满足居民的住宅需要作为住房政策的根本目标。虽然建立和完善住房的市场体制、市场机制是我国住房制度改革的紧迫任务，但仅它是住宅政策的前提条件，不能取代住房政策目标。我国住房政策基本目标应以提高居民整体的住房标准、住房水平为出发点，逐步提高住房消费水平，维持居住公平，达到住宅资源的优化配置。
加强房地产业的法制建设。房地产法规的建立，既可以为房地产各部门增加活动根据，又可以保证公民有居住房屋的合法权益。目前世界许多国家都有房地产法规，如加拿大的《全国住房法》、美国的《住房法》等。住房法规的制定，有利于刺激房地产业的发展，政府鼓励房地产企业多建造普通房为低收入者提供住宅；有利于人民群众对政府进行监督，保证法规的实际贯御。如果我国能以法律的形式把解决困难户作为首要实事加以规定，那将会大大推动解决居住矛盾的进程，充分体现社会公平，抵制少数群体、个人占有多数房产。简而言之，住房法中如果规定每个家庭住房数量和质量标准，这是一种有力的、社会公平原则的法律化的体现，对大部分中低收入家庭特别是对住房困难户来说是一种希望。
加强房地产市场的规范管理。对建设用地实行总量严格控制，把好土地源头关，杜绝乱圈地和土地闲置现象，实施严格的土地管理制度。加快财政税收体制的改革，国家应通过立法来规范房地产税费制度。例如实施购房累进制税率，遏止炒房投机行为。完善分税制，为地方政府市政基础设施建设提供稳定的税收来源和融资渠道。调整耕地占用税、土地增值税的征缴范围和税率。适时推出、逐步扩大不动产税的征收范围（如起步时从高档不动产开始），以调节不合理的房地产投资结构。加强对大户型住宅和别墅的建设限制，取消低密度住宅的用地建设。针对一户购买多套住房的人群，运用法律规定其应为购买的第二套以上的房屋上缴高额税款，并规定在一定期限内不能进行房屋的买卖。对于住宅面积超过中小户型的房屋即高级住宅，从法律上按期超标面积值来收取住宅补偿款，用于其他中低收入人群购买房屋的住宅补贴。
5.结束语
综上所诉，我国房地产发展应立足国情，认真审视指标体系的可靠性和科学性，吸纳国外先进的住宅开发和管理模式，从制度、政策和规范等层面上，维系住宅开发的健康发展，强调居者有其屋、居住公平等良性居住水平。加大中小户型的开发比重，也使产业结构变得更加合理，提高中低收入群体的住宅购买力，有利于保证住宅统计的公平性，有利于维护房地产业的生态健康发展及现代经济社会的和谐稳定。
参考文献：
[1]张列平，我国房地产市场回顾和展望[D].上海；上海交通大学，1999.
[2]方可，中国城市住宅改革：回顾与展望[J].时代建筑，2004（05）：26-29.
[3]刘玉录，以“套”出售住宅研究——理由，障礙及对策[J].中国房地产，2002（08）：70-72.
[4]张兰亭，住宅体制的国际比较及经验借鉴[J].城市开发，1994（02）：23-26.