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摘要：城中村改造是一个复杂的系统工程，涉及多方面的工作。城中村的改造本质上是利益再分配的过程，村民、房产商、政府这三大主体的利益冲突是城中村改造出现问题的根本原因。针对城中村改造中出现的种种问题，笔者提出了从政府、村民、开发商三大主体的角度来分析城中村改造中的问题所在，也对三种改造模式：政府完全主导型、开发商参与型、村民自主改造型进行了分析。
关键词：城中村；改造拆迁；村民；政府；房产商；利益分配
中图分类号：F291.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-00-01
二元制城中村现象，既有其特殊性又有其普遍性。特殊性在于城中村的改造在国外并无先例。而其普遍性在于，比较著名的城市如北京、天津、重庆、上海、武汉、广州、深圳等城中村问题较为突出。全国各大中城市的城中村规模还依然十分巨大。由于城中村的脏乱差问题突出，改造城中村早已提上议程。城中村改造呈现问题：
1.村民违规获取大量超额利润。改造拆迁之前由于城中村村民私自乱搭乱建，在原有一层楼基础上大多搭建3层以上的建筑，平均每户村民三四百平方米。其中，村民自己居住只占很小的一部分，其余都用于出租以获取超额利润。由于政府出台的拆迁补偿政策譬如“2层及以下建筑面积拆一还一，3层及以上建筑面积提供货币补偿”城中村村民在拆迁过程中会失去大部分用于出租的房屋面积，以房租作为主要收入来源的他们担心在拆迁后自己的收入会减少，因此很多人不支持改造。
2.村民可支配收入下降，生活成本提高。村民的主要收入来源为房租。由于政府出台的拆迁补偿政策使城中村村民在拆迁过程中会失去大部分用于出租的房屋面积。并且笔者了解到很多村民虽在拆迁后得到多套补偿住房，但除去自己居住一套外，还将其中一两套留给后代，这也使村民在拆迁后可用于出租的房屋面积减少继而收入减少。
从生活成本方面。首先，过渡期中，村民接受着杯水车薪的过渡补助，付着远远不该自己承担的租房费用。其次，搬迁后，原来村民生活的环境由城中村变为城市住宅小区，周边地区的商业价值提高，随之而来的便是物价水平的升高。再次，村民入住小区后，需要缴纳原来所没有的物业费、供暖费、电梯费等等，也导致了生活成本的提高。
3.村干部有所为，有所不为。据村民反映，小区交付村民后，商业房的处置由村干部操纵，村民并没有享受到优惠价格，也没有从中得到利益，是为“有所为”。另一方面，村干部常常忽视村民的意见，不能起到代表作用，是为“有所不为”。
4.村民新房问题重重，房产商难辞其咎。城中村改造后超过30%的村民反映房屋质量差，接近25%的村民认为自己和正常购买的商品房的用户相比，受到了明显差别对待如绿化面积小甚至是房屋本身建筑质量差，如有居民反映所住房屋不到 3 年，便出现墙皮脱落，甚至墙上出现裂缝。
5.政府既是玩家又是裁判。政府部门方在收取房产商的巨额土地出让金之后，本应该藏富于民，当前的中国经济在经历了进口与投资的衰弱后，正是需要靠“三驾马车”中的消费来大力拉动。然而实际情况却是有目共睹的：要么就是后续资金安排沉入大海，无人能说，要么就是投入了产能过剩或者地方政府融资项目，它们普遍的特点是，资金利用率低下，流动性较低，风险大。
在研读西安市某区政府给予官方文件中甚至有这样的话语：“城中村改造工作，再也不要设置‘村民代表大会意见’、‘ 村委会必须同意”“只要符合城市规划城改项目，应一路开绿灯”、“城中村改造项目招商，应实行‘内定外挂’ 的土地出让模式，解除投资商的后顾之忧”。虽然这份文件不是普遍现象，但管中窥豹，这样的思想难免造人非议。
出现以上问题最终还是由于三大主题之间存在着利益冲突，对此，我们列出了三大改造模式：
1.政府主导型。政府主导型是指政府在城中村改造的整个过程，各项工作一脚踢。这种模式下，改造项目的利益主体只有政府和村民，不涉及开发商。因此，优点是政府能很好的规划和控制整个改造工程；此外，由于利益分成上少了一个主体，故此政府能够降低改造成本，从而创造出更高的社会效益。
但是，由于项目全程是由政府负责投资的，所涉及的投资额大。另一方面，由于在这种模式下，政府是涉及利益分成的规则制定者，存在政府和村民利益冲突时，如何保障村民利益成为最大的难题。例如现在社会上就存在不少的政府强行拆迁的行为，对于不合作的村民实行断水、断电，甚至联合黑势力恐吓，暴力逼迁等。村民在这种情况下，自身权益根本得不到任何的保障，不利于社会的和谐发展。故无论从操作可行性和对利益分配的监管上来说都不值得大范围的推广使用。
2.村集体主导型。村集体主导型是指由村集体出资，村民自行改造居住环境的模式。优点是组织实施和利益的协调都较为容易，改造的阻力少，积极性高；由于没有开发商的介入，可以总体降低项目的改造强度和项目成本，并且不存在村民与开发商的矛盾。但是，由于这种模式要求村集体有较为雄厚的资金实力，再者，村集体可能缺乏改造的经验，其组织制度、经营机制也不一定能很好的有较强的市场适应能力，最终可能影响项目改造的质量。故此，笔者认为，此种模式虽然有众多好处，但对于经济实力不太强的区域，这种模式的可行性是比较差的，这种模式并不适合大规模推广，在有条件的地区可以运用。
3.开发商主导型。开发商主导型是指在城中村改造中引入开发商，由开发商负责城中村改造的各环节，按照完全市场化的方式进行开发。开发商的介入能很好的解决城中村改造中的瓶颈问题——资金问题，使得经济条件不太发达的地区的城中村改造获得了更多的机会。但是，对利润的追求使得开发商跟政府的利益是不完全一致的，其与村民的利益更是此消彼长。且因为一部分利益分成流向了发展商，故此造成政府和村民的改造成本增大了。但是发展商的开发行为是可以通过政府的政策和监督来规范的，而这正是政府在城中村改造中需要扮演的角色。
笔者认为开发商主导型符合当今市场化的趋势具有较高的适用性，虽然目前在组织运行机制上存在一些缺陷，但完全可以通过一些措施加以完善。比如：为了增加项目的融资渠道，增加村民参与的热情，可考虑实施村民以宅基地面积入股的方式来参与改造项目。入股后村民不享受宅基地的补偿，但是可以此股份参与项目的收益。不参与入股的村民可出让股权获得货币补偿。村集体也可以通过运用自有资金进行入股，分享项目收益。
城中村的改造条条大路通罗马，关键是如何去选择，希望城市建设的中国梦早日实现！
作者简介：李慧妍（1993-），女，四川资阳人，西安交通大学经济与金融学院2015级本科生，金融学专业。
关键词：城中村；改造拆迁；村民；政府；房产商；利益分配
中图分类号：F291.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-00-01
二元制城中村现象，既有其特殊性又有其普遍性。特殊性在于城中村的改造在国外并无先例。而其普遍性在于，比较著名的城市如北京、天津、重庆、上海、武汉、广州、深圳等城中村问题较为突出。全国各大中城市的城中村规模还依然十分巨大。由于城中村的脏乱差问题突出，改造城中村早已提上议程。城中村改造呈现问题：
1.村民违规获取大量超额利润。改造拆迁之前由于城中村村民私自乱搭乱建，在原有一层楼基础上大多搭建3层以上的建筑，平均每户村民三四百平方米。其中，村民自己居住只占很小的一部分，其余都用于出租以获取超额利润。由于政府出台的拆迁补偿政策譬如“2层及以下建筑面积拆一还一，3层及以上建筑面积提供货币补偿”城中村村民在拆迁过程中会失去大部分用于出租的房屋面积，以房租作为主要收入来源的他们担心在拆迁后自己的收入会减少，因此很多人不支持改造。
2.村民可支配收入下降，生活成本提高。村民的主要收入来源为房租。由于政府出台的拆迁补偿政策使城中村村民在拆迁过程中会失去大部分用于出租的房屋面积。并且笔者了解到很多村民虽在拆迁后得到多套补偿住房，但除去自己居住一套外，还将其中一两套留给后代，这也使村民在拆迁后可用于出租的房屋面积减少继而收入减少。
从生活成本方面。首先，过渡期中，村民接受着杯水车薪的过渡补助，付着远远不该自己承担的租房费用。其次，搬迁后，原来村民生活的环境由城中村变为城市住宅小区，周边地区的商业价值提高，随之而来的便是物价水平的升高。再次，村民入住小区后，需要缴纳原来所没有的物业费、供暖费、电梯费等等，也导致了生活成本的提高。
3.村干部有所为，有所不为。据村民反映，小区交付村民后，商业房的处置由村干部操纵，村民并没有享受到优惠价格，也没有从中得到利益，是为“有所为”。另一方面，村干部常常忽视村民的意见，不能起到代表作用，是为“有所不为”。
4.村民新房问题重重，房产商难辞其咎。城中村改造后超过30%的村民反映房屋质量差，接近25%的村民认为自己和正常购买的商品房的用户相比，受到了明显差别对待如绿化面积小甚至是房屋本身建筑质量差，如有居民反映所住房屋不到 3 年，便出现墙皮脱落，甚至墙上出现裂缝。
5.政府既是玩家又是裁判。政府部门方在收取房产商的巨额土地出让金之后，本应该藏富于民，当前的中国经济在经历了进口与投资的衰弱后，正是需要靠“三驾马车”中的消费来大力拉动。然而实际情况却是有目共睹的：要么就是后续资金安排沉入大海，无人能说，要么就是投入了产能过剩或者地方政府融资项目，它们普遍的特点是，资金利用率低下，流动性较低，风险大。
在研读西安市某区政府给予官方文件中甚至有这样的话语：“城中村改造工作，再也不要设置‘村民代表大会意见’、‘ 村委会必须同意”“只要符合城市规划城改项目，应一路开绿灯”、“城中村改造项目招商，应实行‘内定外挂’ 的土地出让模式，解除投资商的后顾之忧”。虽然这份文件不是普遍现象，但管中窥豹，这样的思想难免造人非议。
出现以上问题最终还是由于三大主题之间存在着利益冲突，对此，我们列出了三大改造模式：
1.政府主导型。政府主导型是指政府在城中村改造的整个过程，各项工作一脚踢。这种模式下，改造项目的利益主体只有政府和村民，不涉及开发商。因此，优点是政府能很好的规划和控制整个改造工程；此外，由于利益分成上少了一个主体，故此政府能够降低改造成本，从而创造出更高的社会效益。
但是，由于项目全程是由政府负责投资的，所涉及的投资额大。另一方面，由于在这种模式下，政府是涉及利益分成的规则制定者，存在政府和村民利益冲突时，如何保障村民利益成为最大的难题。例如现在社会上就存在不少的政府强行拆迁的行为，对于不合作的村民实行断水、断电，甚至联合黑势力恐吓，暴力逼迁等。村民在这种情况下，自身权益根本得不到任何的保障，不利于社会的和谐发展。故无论从操作可行性和对利益分配的监管上来说都不值得大范围的推广使用。
2.村集体主导型。村集体主导型是指由村集体出资，村民自行改造居住环境的模式。优点是组织实施和利益的协调都较为容易，改造的阻力少，积极性高；由于没有开发商的介入，可以总体降低项目的改造强度和项目成本，并且不存在村民与开发商的矛盾。但是，由于这种模式要求村集体有较为雄厚的资金实力，再者，村集体可能缺乏改造的经验，其组织制度、经营机制也不一定能很好的有较强的市场适应能力，最终可能影响项目改造的质量。故此，笔者认为，此种模式虽然有众多好处，但对于经济实力不太强的区域，这种模式的可行性是比较差的，这种模式并不适合大规模推广，在有条件的地区可以运用。
3.开发商主导型。开发商主导型是指在城中村改造中引入开发商，由开发商负责城中村改造的各环节，按照完全市场化的方式进行开发。开发商的介入能很好的解决城中村改造中的瓶颈问题——资金问题，使得经济条件不太发达的地区的城中村改造获得了更多的机会。但是，对利润的追求使得开发商跟政府的利益是不完全一致的，其与村民的利益更是此消彼长。且因为一部分利益分成流向了发展商，故此造成政府和村民的改造成本增大了。但是发展商的开发行为是可以通过政府的政策和监督来规范的，而这正是政府在城中村改造中需要扮演的角色。
笔者认为开发商主导型符合当今市场化的趋势具有较高的适用性，虽然目前在组织运行机制上存在一些缺陷，但完全可以通过一些措施加以完善。比如：为了增加项目的融资渠道，增加村民参与的热情，可考虑实施村民以宅基地面积入股的方式来参与改造项目。入股后村民不享受宅基地的补偿，但是可以此股份参与项目的收益。不参与入股的村民可出让股权获得货币补偿。村集体也可以通过运用自有资金进行入股，分享项目收益。
城中村的改造条条大路通罗马，关键是如何去选择，希望城市建设的中国梦早日实现！
作者简介：李慧妍（1993-），女，四川资阳人，西安交通大学经济与金融学院2015级本科生，金融学专业。