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[摘要]：在房地产市场如此火热的背景下，保障性住房政策的出台对房地产市场的发展有着深远的影响。本文重点研究2013年“国五条”中保障性住房政策对房地产市场的影响。
随着房价的一路飙升，国家为抑制房价上涨，减轻群众住房负担，出台一系列保障性住房政策。在国家最近公布的四万亿投资计划中，明确提出要加快建设保障性安居工程。保障性住房政策的出台以及由此带来的保障性住房大量入市，必然会对房地市场产生深远影响。
一、2013年“国五条”中保障性住房政策内容和实施现状
1、2013年“国五条”中保障性住房政策
2月20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。其中关于加快保障性安居工程规划建设这一措施具体是：
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。
加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。
其创新处在从国家方面提出保障房“完善并严格执行准入退出机制”，“外来务工人员纳入保障范围”两条。其目的在于完善住房保障体系运行机制。体现了国务院最新提出的“新型城镇化”的重要组成部分，“将外来农民工转变为城市人口”，完善住房保障体系，有效的缓解保障房空置房。
2、2013年保障性住房政策实施现状
上海市确定2013年保障房建设总目标。14日，上海市2013年住房保障工作会议确定了2013年全市新开工和筹措10.5万套，基本建成10万套（户）的总体目标。上海市住房保障领导小组与全市17个区（县）政府签订了2013年住房保障工作“目标责任书”，明确了今年“四位一体”住房保障体系推进指标与具体目标任务。
北京将完善保障房政策体系及健全后期管理机制。22日，北京市住建委发布《2013-2015年调查研究工作规划》。规划指出，今年年底前，要完成吸引民间资本参与公共租赁住房建设运营相关政策研究和保障性住房分配管理制度研究；2014年年底前，要完成保障性住房政府回购机制问题研究和保障性住房信用管理问题研究；2015年年底前，要完成保障性住房用地定向储备制度研究和建立住房保障工作评价考核体系。
“十二五”迈入后半程，保障性住房建设目标也已完成过半，在今后的一段时间内，保持平稳的建设速度，加快建成房屋的供应入市，以及完善保障房政策体系以及健全保障性住房建设、审核、分配及后期管理机制将成为主要工作。
二、保障性住房政策对房地产市场影响分析
1、加速建设和完善住房保障体系
住房保障体系发展的过程中经历了探索阶段（1994-1997）、初步实施阶段（1998-2002）、推广完善阶段（2003-2007）、和扩大保障性住房覆盖阶段（2008年至今）。探索阶段是为响应党的十四届三中全会精神，1994年7月，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”，使保障性住房体系在中国有了初期的探索。初步实施阶段在1998年亚洲金融风暴中，首次提要建立多层次的住房保障体系，针对不同家庭收入供给不同保障住房，使中国在金融风暴中经受住了严峻考验。推广完善阶段是随着住房体制的进一步改革和深化，以及房地产市场的逐步发育，为改善民生政府将保障性住房建设纳入各地级政府公共服务的职责范围之内，各级地方政府把保障性住房建设作为政府工作的重中之重，保障性住房建设由此进入推广完善阶段。扩大保障性住房覆盖面阶段是在商品房价格一路高歌猛进的背景下，需要保障的人群越来越多。在此背景下，中央出台政策扩大保障性住房覆盖范围，时至今日保障性住房也处于扩大保障性住房覆盖阶段。
2013年政府出台的房地产调控政策中进一步加大保障性住房建设，加强保障性住房资金落实以及严格审查购买保障性住房的资格。保障性住房政策已经从建到管，将保障性住房工作重心逐步转移，使得在做大蛋糕的同时能够分好蛋糕，让人民群众切实享受到保障性住房政策的利益。更加促进保障性住房体系的完善，不仅在保证保障性住房的数量，更要保证其分配，加速建设和完善住房保障体系。
2、保障性住房大量入市影响房地产供求关系
从经济适用住房看，经济适用房拥有独立产权，可直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直接影响到商品房市场的供求关系。因此，政府大规模投资建设经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。
从廉租住房看，地方政府投资为核心，中央财政补助，大部分是要向低保家庭或最低收入家庭出租。如政府大规模新建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场需求。
从公共租赁住房看，政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。3、保障性住房大量入市会使房地产价格下降
保障房数量之多、力度之大，必然会占据一定的商品房市场空间，从根本上改变供求关系，迫使房价下降。保障性住房尤其是经济适用房的大量入市必将会抑制和拉低整体商品房价格，在房产供给阶段加大供给，缓解供需矛盾，使供满足求，降低房地产价格。
参考文献：
[1]陈酉宜.保障性住房政策对房地产市场影响研究[J].经济从横，2009，4：32-33
作者简介：
1、 武琳（1989-）女，汉族，陕西渭南人，长安大学地球科学与资源学院，农业资源利用专业，2012级硕士研究生。
2、 闫志鹏（1988-）男，汉族，陕西渭南人，长安大学地球科学与资源学院，农业资源利用专业，2012级硕士研究生。
随着房价的一路飙升，国家为抑制房价上涨，减轻群众住房负担，出台一系列保障性住房政策。在国家最近公布的四万亿投资计划中，明确提出要加快建设保障性安居工程。保障性住房政策的出台以及由此带来的保障性住房大量入市，必然会对房地市场产生深远影响。
一、2013年“国五条”中保障性住房政策内容和实施现状
1、2013年“国五条”中保障性住房政策
2月20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。其中关于加快保障性安居工程规划建设这一措施具体是：
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。
加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。
其创新处在从国家方面提出保障房“完善并严格执行准入退出机制”，“外来务工人员纳入保障范围”两条。其目的在于完善住房保障体系运行机制。体现了国务院最新提出的“新型城镇化”的重要组成部分，“将外来农民工转变为城市人口”，完善住房保障体系，有效的缓解保障房空置房。
2、2013年保障性住房政策实施现状
上海市确定2013年保障房建设总目标。14日，上海市2013年住房保障工作会议确定了2013年全市新开工和筹措10.5万套，基本建成10万套（户）的总体目标。上海市住房保障领导小组与全市17个区（县）政府签订了2013年住房保障工作“目标责任书”，明确了今年“四位一体”住房保障体系推进指标与具体目标任务。
北京将完善保障房政策体系及健全后期管理机制。22日，北京市住建委发布《2013-2015年调查研究工作规划》。规划指出，今年年底前，要完成吸引民间资本参与公共租赁住房建设运营相关政策研究和保障性住房分配管理制度研究；2014年年底前，要完成保障性住房政府回购机制问题研究和保障性住房信用管理问题研究；2015年年底前，要完成保障性住房用地定向储备制度研究和建立住房保障工作评价考核体系。
“十二五”迈入后半程，保障性住房建设目标也已完成过半，在今后的一段时间内，保持平稳的建设速度，加快建成房屋的供应入市，以及完善保障房政策体系以及健全保障性住房建设、审核、分配及后期管理机制将成为主要工作。
二、保障性住房政策对房地产市场影响分析
1、加速建设和完善住房保障体系
住房保障体系发展的过程中经历了探索阶段（1994-1997）、初步实施阶段（1998-2002）、推广完善阶段（2003-2007）、和扩大保障性住房覆盖阶段（2008年至今）。探索阶段是为响应党的十四届三中全会精神，1994年7月，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”，使保障性住房体系在中国有了初期的探索。初步实施阶段在1998年亚洲金融风暴中，首次提要建立多层次的住房保障体系，针对不同家庭收入供给不同保障住房，使中国在金融风暴中经受住了严峻考验。推广完善阶段是随着住房体制的进一步改革和深化，以及房地产市场的逐步发育，为改善民生政府将保障性住房建设纳入各地级政府公共服务的职责范围之内，各级地方政府把保障性住房建设作为政府工作的重中之重，保障性住房建设由此进入推广完善阶段。扩大保障性住房覆盖面阶段是在商品房价格一路高歌猛进的背景下，需要保障的人群越来越多。在此背景下，中央出台政策扩大保障性住房覆盖范围，时至今日保障性住房也处于扩大保障性住房覆盖阶段。
2013年政府出台的房地产调控政策中进一步加大保障性住房建设，加强保障性住房资金落实以及严格审查购买保障性住房的资格。保障性住房政策已经从建到管，将保障性住房工作重心逐步转移，使得在做大蛋糕的同时能够分好蛋糕，让人民群众切实享受到保障性住房政策的利益。更加促进保障性住房体系的完善，不仅在保证保障性住房的数量，更要保证其分配，加速建设和完善住房保障体系。
2、保障性住房大量入市影响房地产供求关系
从经济适用住房看，经济适用房拥有独立产权，可直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直接影响到商品房市场的供求关系。因此，政府大规模投资建设经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。
从廉租住房看，地方政府投资为核心，中央财政补助，大部分是要向低保家庭或最低收入家庭出租。如政府大规模新建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场需求。
从公共租赁住房看，政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。3、保障性住房大量入市会使房地产价格下降
保障房数量之多、力度之大，必然会占据一定的商品房市场空间，从根本上改变供求关系，迫使房价下降。保障性住房尤其是经济适用房的大量入市必将会抑制和拉低整体商品房价格，在房产供给阶段加大供给，缓解供需矛盾，使供满足求，降低房地产价格。
参考文献：
[1]陈酉宜.保障性住房政策对房地产市场影响研究[J].经济从横，2009，4：32-33
作者简介：
1、 武琳（1989-）女，汉族，陕西渭南人，长安大学地球科学与资源学院，农业资源利用专业，2012级硕士研究生。
2、 闫志鹏（1988-）男，汉族，陕西渭南人，长安大学地球科学与资源学院，农业资源利用专业，2012级硕士研究生。