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新政百日，房地产调控政策令住宅市场成为高风险地带，昔日喧闹的景象已经不再。然而在商业地产市场，却呈现出了另一番场景，各路资金不约而同纷纷进入这一领域，寻找着新的商机。不仅各大房地产开发商逐渐加重商业地产的开发比例，从住宅市场抽离的部分投资『生资金亦将目光瞄向商业地产。
商业地产布局是一种新战略
房地产调控之后，住宅市场渐趋冷清，随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪开始加重，而商业地产正在成为冉冉升起的“新星”，房企纷纷加紧商业地产布局。万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷逆市开始抄底商业地产。开发企业群雄并起，不约而同瞄准商业地产。
中原地产土地市场监测数据显示，今年上半年，十大标杆房企购地金额达857亿元，高出2009年同期水平3倍，可建总面积达2381万平方米。其中，商业地产的比重逐渐升高。
近期，以万科为首的各大传统住宅主业房企转战商业地产的消息此起彼伏。分析人士认为，万科意在加大对城市核心地段持有物业的数量。保利、首创、上海绿地、合生创展、复星集团等知名住宅开发商也纷纷展示商业地产宏图。更有业内人士透露，从投资客到开发商，调控以来短短的三个月内，已有千亿元资金涌入商业地产。
调控以来，与商业地产公司业绩爆发式增长相呼应的是，以万达等为代表的商业房企依然掀起了购地高潮。正当传统住宅地产企业为下半年业绩忧心忡忡的时候，商业地产开发商则终于出现业绩爆发的态势。商业地产大鳄万达集团，2010年上半年售额达362亿元，是该集团成立22年来首次半年销售收入超过300亿元。
无独有偶，世茂股份最新发布的业绩预增公告称，公司今年上半年净利润实现增长将超过700％。世茂股份首席财务官陈汝侠表示：“公司租金收入将会在今年业绩中有明显提升，全年可达1亿元，出现大幅增长。”一般来说，二三线城市的地价较低，而商业动辄几十万平方米的大规模拿地则成本更低。世茂股份就较早地介入南京、厦门、杭州、绍兴、苏州、昆山等二三线城市的商业地产领域，提前分羹。
还有更多的公司正积极做大商业地产。盘点近段时间房地产企业拿地的资料发现，绿地、中粮、新湖中宝和荣安地产等房企也悄然加码商业地产。华润地产更是将40％的投资用于商业地产。今年以来，保利地产已经耗资114亿元拿下十余宗商住两用地块或纯商业用地。
北京市统计局目前公布的上半年房地产市场运行数据显示，上半年北京市完成写字楼投资158.1亿元，增长1.8倍；商业及服务业等经营性用房投资121.4亿元，增长50.4％。上半年北京写字楼竣工面积90.4万平方米，增长19.1％；商业及服务业等经营性用房竣工面积113.6万平方米，增长30.6％。
近期土地市场商业土地供应比例的提升和商业地产公司在土地市场的优势尽显，不少业内人士认为，主要对住宅市场的调控，客观上给商业地产带来了发展契机。业内人士纷纷表示：“在住宅市场销售量低迷的状态下，将是资本倾向商业地产的良机。”
金地集团董事长凌克把房地产的开发划分为三级，第一阶段是住宅开发，第二阶段是商业地产的开发，第三阶段是地产服务业。此次调控对中国房地产发展的最积极的意义就是，加速了第二阶段商业地产的开发进程。商业地产的开发和运作将成为未来金地一个重要战略规划。据悉，金地今年土地投入的计划中，就有20％的资金会投向商业项目。
商业地产时代来临
国际房地产咨询公司戴德梁行(DTZ)最近发布的《Money into Property》年度报告显示。经历两年的衰退之后，全球90％以上的商业地产市场将出现增长。报告预测，到2011年底，中国将超过英国和日本，成为全球第二大地产市场。而在3年前，中国还没有进入前五名之列，由此可见地产投资者对亚洲地区的兴趣多么浓厚。商业地产投资热炒正在全球范围内掀起高潮，更多的国际资本涌入商业地产市场。在外资眼中，中国市场依然是最具吸引力和投资价值的。
据中国指数研究院调查结果显示，商业地产市场出现了全面回暖的迹象，各种需求一起复苏，商铺租赁成交活跃，租金也有望出现再次增长。当然，对于开发企业来说，商业地产占用了海量资金，这也是对一家公司总体能力的持久考验。
有业内人士表示：“商业地产将迎来黄金十年。这次宏观调控对住宅类地产过快增长进行有效抑制后，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。而政府正努力拉动内需，自然会刺激商业地产的发展。所以，零售业以及商业地产仍有较好的发展前景。”
但是商业项目作为持有型物业，回报周期较长，这对于地产商的资金链是一种考验。目前在售的光耀东方广场写字楼部分定价在每平方米3.2万元～3.5万元，而实际上开盘每平方米3万元就卖。光耀东方之所以如此急于销售，正是由于其背后的扩张需要巨大资金量。另一方面，地产商缺乏商业人才，面对不熟悉的招商、运营、管理环节，往往会捉襟见肘。不论是何种业态的商业地产，其运营均存在不小的风险，它需要开发商有强大的资金支持和专业水准以及整合能力，才能将品牌和利润发挥到极致。
阳光1 00常务副总裁范小冲认为：“中国城市化不光是人口进入城市的过程，更是一个城市不断升级的过程，而在城市功能升级阶段，实际上就带来了商业地产的机会。因为商业物业基本上都在比较好的地段，在相同地段出现了倒挂现象，住宅卖得反而比商业地产还贵，现在住宅首付也提高了，在这样的背景下，如果从投资角度而言，商业地产的价值就开始体现出来了。”
中原地产等机构证实：2010年第一季度，北京的写字楼、商铺物业市场持续回暖。写字楼方面，北京写字楼市场整体空置率环比下降0.92个百分点至16.73％，平均租金环比上涨0.89％至每月每平方米135.45元。与此同时，市场总净吸纳量达到134599平方米，较去年同期增加3倍多。预计年内将有125万平方米的新增供应，市场总存量将达到约1210万平方米。商铺方面亦有利好。统计数据显示：北京中高端商铺物业市场的整体空置率由2009年第四季度的16.27％下降至2010年第一季度的16.04％，有更多的海外及内资零售商开始或继续在北京扩张。
房地产服务机构仲量联行发布第二季度市场报告也指出，北京优质写字楼及商铺物业市场全面恢复，平均成交租金稳定增长。上半年商业地产的租售业绩，更是坚定了房企继续进军的信心。
投资新方向
声势浩大的楼市调控百日过后，大最资金金蝉脱壳相继撤离。而多项数据显示，上半年商业地产保持了上涨趋势，商 业地产柳暗花明，一改“商住倒挂”的怪象，成为资金追捧的香饽饽。范小冲表示：“主要是由于商业地产价格相对低估，而成为最近部分投资者的首选。而且在历史上，无论世界各地，应该说地产都是一个最大的避险资金池。”
中原地产华北区总经理李文杰表示：“我们最近比较关注商业地产，近期的确有大量投资客开始向商业地产转移。因为商业地产是这次调控对象的一个空白点，我们监测的一些指标显示：最近一段时间很多原来投资住宅的一些客户，现在把投资的注意力逐渐地转到了商业地产、办公楼或者是一些商铺。”但他也表示：“北京这方面资源比较稀缺，客户投资经验不多，而且这类资产往往总价比较大，适合于一些中等和大型的投资机构，小投资者不太容易进场，但是我觉得以后这是一个趋势。”
“目前，居民储蓄大概有30万亿元，资金需要寻找出口。”中国人民银行金融研究所高级研究员梁猛表示。而在住宅市场全面降温的时候，正在复苏上升期的商业地产势必成为最佳选择之一。
“本次新政力度超乎以往，五成以上的首付及1.1倍以上的利率上浮是史无前例的。”李文杰表示，由于考虑到该政策将执行一年甚至更长的时间，可能将成为长期主导楼市的信贷政策，影响深远。
某投行人士表示： “已有越来越多的个体投资客、开发商，甚至是一些私募基金、金融保险等资本，正在持币关注商业地产领域。”业内人士指出，那些自身拥有良好地段、交通配套和人流优势的商用物业，则成为市场宠儿，尤其身处核心商圈或者轨道交通上盖的商业地产，更成为投资者眼中的“紧俏商品”。仲量联行中国投资部总监翰德伟指出： “投资者密切关注着市场情况，对处于优越地段、有稳定现金流的优质物业青睐有加。”
依照国际惯例，商业办公项目的价格应该高于同一区域的住宅。目前全球十大金融中心的商业办公项目的价格一般为同区域住宅项目的1.5-2倍。业内人士认为，不仅开发企业赶上了好时机，投资者更是迎来一个新的机遇。现在新政频出，对投资房地产的个人来说，商铺的风险应当低于住宅。商业地产买方以企业为主，而住宅市场以居民需求为主，企业相对于居民更理性。
但投资商业地产的门槛相较住宅物业就显得更为专业，且门槛较高。在投资方式上，住宅物业投资者多关注销售总价；而商业物业一般是租给公司，要求也更高，商业考虑的是租金和出租率。一个属于短期行为，一个属于中长期行为。写字楼是一个纯投资性物业，变现要比住宅差得多，适宜长线投资。同时，写字楼对资金的要求比较高，市场上比较好的写字楼多是半层或者整层出售，动辄就是几百万元，资金雄厚者才可以投资。尤其是新入市的写字楼，将面临半年左右时间的空置期。这样投资客在前期不但不能获得分文回报，还可能承担一笔不菲的物管费。
民间资本助推商业地产
商业地产在政策调控时是最为安全的投资，已经得到越来越多的民间投资者的认可。经济学家赵晓也认为，中国房价年年上涨，许多民用住宅的投资价值已经大打折扣，但是商业地产，特别是在上海和北京这样的一线城市，其商业地产楼价呈上升趋势才是正常的。目前，北京一些写字楼市场存在着不可思议的“商住倒挂”现象，在一定程度上说明了北京写字楼价值被严重低估。同时，从单位面积的租金回报率来算，写字楼物业的回报率比住宅要高。
最新的上半年统计情况表明，包括北京、上海等城市在内的众多商业地产项目租售价格攀升。第二季度，北京写字楼租价环比上涨3.45％，达到140.13元／平方米·月，广州商铺价格同比暴涨8.7％。分析认为，各地商业地产市场走高不仅在于类似万科、保利等房企大鳄的涉足，大量民间资本的跟进是另一大因素。
目前我国商业银行对商业地产提供的信贷支持不够。在美国，商业银行商业地产贷款占了贷款总额的24％。而在我国，商业地产贷款额占整个银行贷款的2％左右。
5月中旬，在山西太原。国内第一只专注投资商办物业的私募基金高调亮相，这只募集对象主要是山西煤老板的房地产基金，高调亮相的底气来自于一项成功交易：收购了紧邻北京使馆区东三环昆仑饭店的琨莎中心二期写字楼和商铺，并更名为中莎广场。此前在海南的温商抱团成立了海口温商实业投资有限公司，准备在海口开发一个占地400亩、具有温州特色的商业城项目。有消息称，目前一批温州资本已经在包括南京在内的长三角各城市寻觅优质的商业地产项目，将近8000亿元温州民间资金指向了商业地产。
21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为：“调控针对的不是房价而是上涨的速度，当住宅价格暴涨，投资投机性需求扎堆时，商业地产的投资者却一直非常理性、冷静，以致部分区域出现了明显的商住倒挂情况，商业地产已经形成价值洼地。现在投资者重新考虑投资方向，执行同样贷款条件但存在价值洼地的商业地产就势必会吸引部分投资。”
独立财经评论家叶檀认为，未来商业地产是房产投资的几大避险地之一，理由有二：其一，目前整轮调控政策尚未波及商业地产；其二，商业地产与实体经济相连，国家轻易不会动。她表示：“目前物价上涨，资金没有好的投放领域，很容易造成账面贬值，商用物业的保值及升值能力明显大于股票、期货、黄金等投资产品，因此成为民间资本的投资避风港。”
商业地产布局是一种新战略
房地产调控之后，住宅市场渐趋冷清，随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪开始加重，而商业地产正在成为冉冉升起的“新星”，房企纷纷加紧商业地产布局。万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷逆市开始抄底商业地产。开发企业群雄并起，不约而同瞄准商业地产。
中原地产土地市场监测数据显示，今年上半年，十大标杆房企购地金额达857亿元，高出2009年同期水平3倍，可建总面积达2381万平方米。其中，商业地产的比重逐渐升高。
近期，以万科为首的各大传统住宅主业房企转战商业地产的消息此起彼伏。分析人士认为，万科意在加大对城市核心地段持有物业的数量。保利、首创、上海绿地、合生创展、复星集团等知名住宅开发商也纷纷展示商业地产宏图。更有业内人士透露，从投资客到开发商，调控以来短短的三个月内，已有千亿元资金涌入商业地产。
调控以来，与商业地产公司业绩爆发式增长相呼应的是，以万达等为代表的商业房企依然掀起了购地高潮。正当传统住宅地产企业为下半年业绩忧心忡忡的时候，商业地产开发商则终于出现业绩爆发的态势。商业地产大鳄万达集团，2010年上半年售额达362亿元，是该集团成立22年来首次半年销售收入超过300亿元。
无独有偶，世茂股份最新发布的业绩预增公告称，公司今年上半年净利润实现增长将超过700％。世茂股份首席财务官陈汝侠表示：“公司租金收入将会在今年业绩中有明显提升，全年可达1亿元，出现大幅增长。”一般来说，二三线城市的地价较低，而商业动辄几十万平方米的大规模拿地则成本更低。世茂股份就较早地介入南京、厦门、杭州、绍兴、苏州、昆山等二三线城市的商业地产领域，提前分羹。
还有更多的公司正积极做大商业地产。盘点近段时间房地产企业拿地的资料发现，绿地、中粮、新湖中宝和荣安地产等房企也悄然加码商业地产。华润地产更是将40％的投资用于商业地产。今年以来，保利地产已经耗资114亿元拿下十余宗商住两用地块或纯商业用地。
北京市统计局目前公布的上半年房地产市场运行数据显示，上半年北京市完成写字楼投资158.1亿元，增长1.8倍；商业及服务业等经营性用房投资121.4亿元，增长50.4％。上半年北京写字楼竣工面积90.4万平方米，增长19.1％；商业及服务业等经营性用房竣工面积113.6万平方米，增长30.6％。
近期土地市场商业土地供应比例的提升和商业地产公司在土地市场的优势尽显，不少业内人士认为，主要对住宅市场的调控，客观上给商业地产带来了发展契机。业内人士纷纷表示：“在住宅市场销售量低迷的状态下，将是资本倾向商业地产的良机。”
金地集团董事长凌克把房地产的开发划分为三级，第一阶段是住宅开发，第二阶段是商业地产的开发，第三阶段是地产服务业。此次调控对中国房地产发展的最积极的意义就是，加速了第二阶段商业地产的开发进程。商业地产的开发和运作将成为未来金地一个重要战略规划。据悉，金地今年土地投入的计划中，就有20％的资金会投向商业项目。
商业地产时代来临
国际房地产咨询公司戴德梁行(DTZ)最近发布的《Money into Property》年度报告显示。经历两年的衰退之后，全球90％以上的商业地产市场将出现增长。报告预测，到2011年底，中国将超过英国和日本，成为全球第二大地产市场。而在3年前，中国还没有进入前五名之列，由此可见地产投资者对亚洲地区的兴趣多么浓厚。商业地产投资热炒正在全球范围内掀起高潮，更多的国际资本涌入商业地产市场。在外资眼中，中国市场依然是最具吸引力和投资价值的。
据中国指数研究院调查结果显示，商业地产市场出现了全面回暖的迹象，各种需求一起复苏，商铺租赁成交活跃，租金也有望出现再次增长。当然，对于开发企业来说，商业地产占用了海量资金，这也是对一家公司总体能力的持久考验。
有业内人士表示：“商业地产将迎来黄金十年。这次宏观调控对住宅类地产过快增长进行有效抑制后，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。而政府正努力拉动内需，自然会刺激商业地产的发展。所以，零售业以及商业地产仍有较好的发展前景。”
但是商业项目作为持有型物业，回报周期较长，这对于地产商的资金链是一种考验。目前在售的光耀东方广场写字楼部分定价在每平方米3.2万元～3.5万元，而实际上开盘每平方米3万元就卖。光耀东方之所以如此急于销售，正是由于其背后的扩张需要巨大资金量。另一方面，地产商缺乏商业人才，面对不熟悉的招商、运营、管理环节，往往会捉襟见肘。不论是何种业态的商业地产，其运营均存在不小的风险，它需要开发商有强大的资金支持和专业水准以及整合能力，才能将品牌和利润发挥到极致。
阳光1 00常务副总裁范小冲认为：“中国城市化不光是人口进入城市的过程，更是一个城市不断升级的过程，而在城市功能升级阶段，实际上就带来了商业地产的机会。因为商业物业基本上都在比较好的地段，在相同地段出现了倒挂现象，住宅卖得反而比商业地产还贵，现在住宅首付也提高了，在这样的背景下，如果从投资角度而言，商业地产的价值就开始体现出来了。”
中原地产等机构证实：2010年第一季度，北京的写字楼、商铺物业市场持续回暖。写字楼方面，北京写字楼市场整体空置率环比下降0.92个百分点至16.73％，平均租金环比上涨0.89％至每月每平方米135.45元。与此同时，市场总净吸纳量达到134599平方米，较去年同期增加3倍多。预计年内将有125万平方米的新增供应，市场总存量将达到约1210万平方米。商铺方面亦有利好。统计数据显示：北京中高端商铺物业市场的整体空置率由2009年第四季度的16.27％下降至2010年第一季度的16.04％，有更多的海外及内资零售商开始或继续在北京扩张。
房地产服务机构仲量联行发布第二季度市场报告也指出，北京优质写字楼及商铺物业市场全面恢复，平均成交租金稳定增长。上半年商业地产的租售业绩，更是坚定了房企继续进军的信心。
投资新方向
声势浩大的楼市调控百日过后，大最资金金蝉脱壳相继撤离。而多项数据显示，上半年商业地产保持了上涨趋势，商 业地产柳暗花明，一改“商住倒挂”的怪象，成为资金追捧的香饽饽。范小冲表示：“主要是由于商业地产价格相对低估，而成为最近部分投资者的首选。而且在历史上，无论世界各地，应该说地产都是一个最大的避险资金池。”
中原地产华北区总经理李文杰表示：“我们最近比较关注商业地产，近期的确有大量投资客开始向商业地产转移。因为商业地产是这次调控对象的一个空白点，我们监测的一些指标显示：最近一段时间很多原来投资住宅的一些客户，现在把投资的注意力逐渐地转到了商业地产、办公楼或者是一些商铺。”但他也表示：“北京这方面资源比较稀缺，客户投资经验不多，而且这类资产往往总价比较大，适合于一些中等和大型的投资机构，小投资者不太容易进场，但是我觉得以后这是一个趋势。”
“目前，居民储蓄大概有30万亿元，资金需要寻找出口。”中国人民银行金融研究所高级研究员梁猛表示。而在住宅市场全面降温的时候，正在复苏上升期的商业地产势必成为最佳选择之一。
“本次新政力度超乎以往，五成以上的首付及1.1倍以上的利率上浮是史无前例的。”李文杰表示，由于考虑到该政策将执行一年甚至更长的时间，可能将成为长期主导楼市的信贷政策，影响深远。
某投行人士表示： “已有越来越多的个体投资客、开发商，甚至是一些私募基金、金融保险等资本，正在持币关注商业地产领域。”业内人士指出，那些自身拥有良好地段、交通配套和人流优势的商用物业，则成为市场宠儿，尤其身处核心商圈或者轨道交通上盖的商业地产，更成为投资者眼中的“紧俏商品”。仲量联行中国投资部总监翰德伟指出： “投资者密切关注着市场情况，对处于优越地段、有稳定现金流的优质物业青睐有加。”
依照国际惯例，商业办公项目的价格应该高于同一区域的住宅。目前全球十大金融中心的商业办公项目的价格一般为同区域住宅项目的1.5-2倍。业内人士认为，不仅开发企业赶上了好时机，投资者更是迎来一个新的机遇。现在新政频出，对投资房地产的个人来说，商铺的风险应当低于住宅。商业地产买方以企业为主，而住宅市场以居民需求为主，企业相对于居民更理性。
但投资商业地产的门槛相较住宅物业就显得更为专业，且门槛较高。在投资方式上，住宅物业投资者多关注销售总价；而商业物业一般是租给公司，要求也更高，商业考虑的是租金和出租率。一个属于短期行为，一个属于中长期行为。写字楼是一个纯投资性物业，变现要比住宅差得多，适宜长线投资。同时，写字楼对资金的要求比较高，市场上比较好的写字楼多是半层或者整层出售，动辄就是几百万元，资金雄厚者才可以投资。尤其是新入市的写字楼，将面临半年左右时间的空置期。这样投资客在前期不但不能获得分文回报，还可能承担一笔不菲的物管费。
民间资本助推商业地产
商业地产在政策调控时是最为安全的投资，已经得到越来越多的民间投资者的认可。经济学家赵晓也认为，中国房价年年上涨，许多民用住宅的投资价值已经大打折扣，但是商业地产，特别是在上海和北京这样的一线城市，其商业地产楼价呈上升趋势才是正常的。目前，北京一些写字楼市场存在着不可思议的“商住倒挂”现象，在一定程度上说明了北京写字楼价值被严重低估。同时，从单位面积的租金回报率来算，写字楼物业的回报率比住宅要高。
最新的上半年统计情况表明，包括北京、上海等城市在内的众多商业地产项目租售价格攀升。第二季度，北京写字楼租价环比上涨3.45％，达到140.13元／平方米·月，广州商铺价格同比暴涨8.7％。分析认为，各地商业地产市场走高不仅在于类似万科、保利等房企大鳄的涉足，大量民间资本的跟进是另一大因素。
目前我国商业银行对商业地产提供的信贷支持不够。在美国，商业银行商业地产贷款占了贷款总额的24％。而在我国，商业地产贷款额占整个银行贷款的2％左右。
5月中旬，在山西太原。国内第一只专注投资商办物业的私募基金高调亮相，这只募集对象主要是山西煤老板的房地产基金，高调亮相的底气来自于一项成功交易：收购了紧邻北京使馆区东三环昆仑饭店的琨莎中心二期写字楼和商铺，并更名为中莎广场。此前在海南的温商抱团成立了海口温商实业投资有限公司，准备在海口开发一个占地400亩、具有温州特色的商业城项目。有消息称，目前一批温州资本已经在包括南京在内的长三角各城市寻觅优质的商业地产项目，将近8000亿元温州民间资金指向了商业地产。
21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为：“调控针对的不是房价而是上涨的速度，当住宅价格暴涨，投资投机性需求扎堆时，商业地产的投资者却一直非常理性、冷静，以致部分区域出现了明显的商住倒挂情况，商业地产已经形成价值洼地。现在投资者重新考虑投资方向，执行同样贷款条件但存在价值洼地的商业地产就势必会吸引部分投资。”
独立财经评论家叶檀认为，未来商业地产是房产投资的几大避险地之一，理由有二：其一，目前整轮调控政策尚未波及商业地产；其二，商业地产与实体经济相连，国家轻易不会动。她表示：“目前物价上涨，资金没有好的投放领域，很容易造成账面贬值，商用物业的保值及升值能力明显大于股票、期货、黄金等投资产品，因此成为民间资本的投资避风港。”