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摘 要：自新中国成立以来，我国住房制度的改革大致经历了五个阶段，每个阶段都具有不同的制度特点，反映了当时的社会发展背景。进入新时代之后，住房保障制度由“保基本”向“促发展”转变，养老社区、租赁服务业、环保智能人才公寓将成为新时代住房制度体系中的强劲的增长热点。
关键词：住房制度;历史演变;发展趋势
住房是人类最基本的需求之一，是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。改革开放后，我国打破了传统的福利分房体系，实现了住房供应和保障制度的重大转变，住房保障体系不断完善，居民住房条件大大改善，形成了以居民自有产权为主、多种产权形式并存的住房保障格局，基本建立了满足不同人群住房需求的多渠道供应、多层次保障的住房供应及保障体系。我国住房市场已从 “总量供不应求”转向 “总量供求基本平衡，结构性、区域性矛盾突出”的新阶段。
一、中国住房制度的历史演变
（一）福利住房实物分配制度阶段（1949—1978）
1949年，中央人民政府颁布了《公房公产统一管理的决定》，该决定赋予了城镇房屋公有的性质，并规定对其进行统一管理。在住房供给方面，国家统一拨款建设。住房开发建设的投资资金基本上来自政府的财政划拨以及企事业单位的福利基金。在公房分配方面，采取等级制，不同级别的职工享受不同标准住房。
1成效
在住房严重短缺的条件下，国家统包统分的福利住房实物分配制度优势非常明显，政策效率高，在短时间内有效解决了无房居民的住房问题。
2问题
公房运营的恶性循环日益压迫国家财政;住房分配效率低，无法有效满足居民的住房需求; 缺乏立法支撑，不仅容易引发住房分配不公，还容易滋生权力寻租和腐败的问题;严重阻碍企业发展。
（二）近市场化住房制度改革阶段（1979-1997）
1978年8月中央召開城市住宅建设会议，国务院副总理谷牧在会上传达了《邓小平有关解决住房问题的指示》，指出解决住房问题可以路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款。在从计划经济向市场经济转型的过程中，我国的住宅建设必然要受市场规律的支配。在此阶段，采取合资建房、公房出售、公房提租、商品住房建设等措施，初步建立了由市场供给居民住宅的模式，改变了过去主要由政府向居民提供住宅的供应模式。
1 成效
促进了城镇居民住房消费观念的转变，为住宅商品化铺垫;居民的居住面积明显得到改善，城市化水平也逐渐提高;减轻了中央财政负担;建立了多元化住房供应体系，推动了房地产市场发展。
2 问题
出现公房低价出售行为，导致国有资产流失和社会的不公正;改革缺乏统筹规划，为今后的住房保障问题埋下了隐患;由于房地产市场的不规范操作，本轮改革后期导致经济过热和房地产业的泡沫式繁荣。
（三）住房货币化分配制度阶段（1998—2007）
1998年7月，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确定了以住房货币化为中心的改革方向，提出了改革城镇住房制度的一系列措施。这些措施包括：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;采取扶持政策，加快经济适用住房建设;发展住房金融，培育和规范住房交易市场;加强住房物业管理，建立市场化的物业管理体制。
1 成效
城市化进入加速期，在城镇人口不断增加的同时，城镇居民的住房条件得到明显改善，居住观念发生重大变化，住房配套设施也有明显改善;房地产投资快速增长，占社会投资的比重超过20%，对国民经济的贡献率显著提高。
2 问题
住房过度商品化，经济适用房建设严重滞后;房价持续过快上涨，越来越多的家庭住房问题凸现;住房保障制度建设滞后，面临商品房市场失灵和住房保障政策失灵的夹心层群体日益增加。
（四）市场和保障并重的住房供应体制建设阶段（2008-2015）
在2008年两会上住房保障体系首次被写入政府工作报告，这是住房制度改革历程中的一次重大转变，也是根据新型城市化战略对房地产制度进行的重大调整。这标志着，中国城镇住房制度改革从住房商品化、社会化、市场化的房改，从“重市场、轻保障”的房地产发展阶段进入住房保障和市场并重的住房供应体制建设阶段。
1 成效
住房保障制度体系不断健全;居住环境明显改善;城镇低收入家庭住房困难明显得到缓解，住房保障范围也得到明显扩大;保障性住房和棚户区改造项目建设能够扩大内需，促进经济平稳发展;保障房建设引领绿色建筑和住宅产业化，推进“绿色化”的安居梦的实现;由实物分配转向货币补贴，房地产市场发展走向成熟化。
2 问题
在保障房建设方面，“重建设、轻管理”问题严重;保障性住房建设的监管主体不明确，建筑质量面临考验;多地出现保障房空置现象，浪费资源;保障性住房房源结构失衡，产权式保障性住房多，租赁型保障性住房少;住房保障仍然以户籍人口为主，保障范围窄，进城务工人员面临市场失灵和政策失灵;保障房社区管理面临挑战;保障房的社会融资方式以银行贷款为主，将来可能加大地方政府的债务还款压力。
二、构建中国住房市场平稳健康发展未来趋势
（一）养老社区建设和老旧小区改造将成为民生之重
“医养结合型的养老社区”是政策发展的重点，也是未来最稀缺的资源。而当前我国养老设施严重不足，养老产业发展不足，老年医护资源紧张。居家养老将会是养老主战场，支持居家养老的相关服务和产品将成为热门行业，老旧小区的垂直交通、户型配套设计等无法满足居家养老的要求。
（二）租赁服务业将成为新热点
由开发商、地产中介、酒店集团等经营的“长租公寓”受到大学毕业生、白领群体的青睐。国内市场已有一批专业化的长租公寓运营商如魔方公寓、链家自如、青客公寓等，都以形成一定规模。衍生于住宅租赁的租赁金融服务业也将成为新兴行业。
（三）环保智能人才公寓将成为热点
各地的住房保障制度一直倾斜于人才。因为人才的积分排序相对较高，具有优先购买或租赁保障房的权利。人才公寓是地方政府吸引人才的重要举措之一，户口、房子和补贴已成为“抢人战”的标配。随着国家中心城市的建设升级和竞争的白热化，全国多个二线城市上演“抢人战”，满足安居需求的人才公寓成为其亮点。
参考文献：
[1]姜雪梅.中国住房社会保障：历史梳理与未来趋势[M].广州：广东经济出版社，2019：158--169.
[2]陈杰，郭晓欣.中国城镇住房制度 70 年变迁：回顾与展望[J].中国经济报告，2019，4（14）：4-17.
[3]范宪伟.我国住房制度演化轨迹和长效机制的建立[J].全球化，2019，8（14）：96-108+136.
关键词：住房制度;历史演变;发展趋势
住房是人类最基本的需求之一，是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。改革开放后，我国打破了传统的福利分房体系，实现了住房供应和保障制度的重大转变，住房保障体系不断完善，居民住房条件大大改善，形成了以居民自有产权为主、多种产权形式并存的住房保障格局，基本建立了满足不同人群住房需求的多渠道供应、多层次保障的住房供应及保障体系。我国住房市场已从 “总量供不应求”转向 “总量供求基本平衡，结构性、区域性矛盾突出”的新阶段。
一、中国住房制度的历史演变
（一）福利住房实物分配制度阶段（1949—1978）
1949年，中央人民政府颁布了《公房公产统一管理的决定》，该决定赋予了城镇房屋公有的性质，并规定对其进行统一管理。在住房供给方面，国家统一拨款建设。住房开发建设的投资资金基本上来自政府的财政划拨以及企事业单位的福利基金。在公房分配方面，采取等级制，不同级别的职工享受不同标准住房。
1成效
在住房严重短缺的条件下，国家统包统分的福利住房实物分配制度优势非常明显，政策效率高，在短时间内有效解决了无房居民的住房问题。
2问题
公房运营的恶性循环日益压迫国家财政;住房分配效率低，无法有效满足居民的住房需求; 缺乏立法支撑，不仅容易引发住房分配不公，还容易滋生权力寻租和腐败的问题;严重阻碍企业发展。
（二）近市场化住房制度改革阶段（1979-1997）
1978年8月中央召開城市住宅建设会议，国务院副总理谷牧在会上传达了《邓小平有关解决住房问题的指示》，指出解决住房问题可以路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款。在从计划经济向市场经济转型的过程中，我国的住宅建设必然要受市场规律的支配。在此阶段，采取合资建房、公房出售、公房提租、商品住房建设等措施，初步建立了由市场供给居民住宅的模式，改变了过去主要由政府向居民提供住宅的供应模式。
1 成效
促进了城镇居民住房消费观念的转变，为住宅商品化铺垫;居民的居住面积明显得到改善，城市化水平也逐渐提高;减轻了中央财政负担;建立了多元化住房供应体系，推动了房地产市场发展。
2 问题
出现公房低价出售行为，导致国有资产流失和社会的不公正;改革缺乏统筹规划，为今后的住房保障问题埋下了隐患;由于房地产市场的不规范操作，本轮改革后期导致经济过热和房地产业的泡沫式繁荣。
（三）住房货币化分配制度阶段（1998—2007）
1998年7月，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确定了以住房货币化为中心的改革方向，提出了改革城镇住房制度的一系列措施。这些措施包括：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;采取扶持政策，加快经济适用住房建设;发展住房金融，培育和规范住房交易市场;加强住房物业管理，建立市场化的物业管理体制。
1 成效
城市化进入加速期，在城镇人口不断增加的同时，城镇居民的住房条件得到明显改善，居住观念发生重大变化，住房配套设施也有明显改善;房地产投资快速增长，占社会投资的比重超过20%，对国民经济的贡献率显著提高。
2 问题
住房过度商品化，经济适用房建设严重滞后;房价持续过快上涨，越来越多的家庭住房问题凸现;住房保障制度建设滞后，面临商品房市场失灵和住房保障政策失灵的夹心层群体日益增加。
（四）市场和保障并重的住房供应体制建设阶段（2008-2015）
在2008年两会上住房保障体系首次被写入政府工作报告，这是住房制度改革历程中的一次重大转变，也是根据新型城市化战略对房地产制度进行的重大调整。这标志着，中国城镇住房制度改革从住房商品化、社会化、市场化的房改，从“重市场、轻保障”的房地产发展阶段进入住房保障和市场并重的住房供应体制建设阶段。
1 成效
住房保障制度体系不断健全;居住环境明显改善;城镇低收入家庭住房困难明显得到缓解，住房保障范围也得到明显扩大;保障性住房和棚户区改造项目建设能够扩大内需，促进经济平稳发展;保障房建设引领绿色建筑和住宅产业化，推进“绿色化”的安居梦的实现;由实物分配转向货币补贴，房地产市场发展走向成熟化。
2 问题
在保障房建设方面，“重建设、轻管理”问题严重;保障性住房建设的监管主体不明确，建筑质量面临考验;多地出现保障房空置现象，浪费资源;保障性住房房源结构失衡，产权式保障性住房多，租赁型保障性住房少;住房保障仍然以户籍人口为主，保障范围窄，进城务工人员面临市场失灵和政策失灵;保障房社区管理面临挑战;保障房的社会融资方式以银行贷款为主，将来可能加大地方政府的债务还款压力。
二、构建中国住房市场平稳健康发展未来趋势
（一）养老社区建设和老旧小区改造将成为民生之重
“医养结合型的养老社区”是政策发展的重点，也是未来最稀缺的资源。而当前我国养老设施严重不足，养老产业发展不足，老年医护资源紧张。居家养老将会是养老主战场，支持居家养老的相关服务和产品将成为热门行业，老旧小区的垂直交通、户型配套设计等无法满足居家养老的要求。
（二）租赁服务业将成为新热点
由开发商、地产中介、酒店集团等经营的“长租公寓”受到大学毕业生、白领群体的青睐。国内市场已有一批专业化的长租公寓运营商如魔方公寓、链家自如、青客公寓等，都以形成一定规模。衍生于住宅租赁的租赁金融服务业也将成为新兴行业。
（三）环保智能人才公寓将成为热点
各地的住房保障制度一直倾斜于人才。因为人才的积分排序相对较高，具有优先购买或租赁保障房的权利。人才公寓是地方政府吸引人才的重要举措之一，户口、房子和补贴已成为“抢人战”的标配。随着国家中心城市的建设升级和竞争的白热化，全国多个二线城市上演“抢人战”，满足安居需求的人才公寓成为其亮点。
参考文献：
[1]姜雪梅.中国住房社会保障：历史梳理与未来趋势[M].广州：广东经济出版社，2019：158--169.
[2]陈杰，郭晓欣.中国城镇住房制度 70 年变迁：回顾与展望[J].中国经济报告，2019，4（14）：4-17.
[3]范宪伟.我国住房制度演化轨迹和长效机制的建立[J].全球化，2019，8（14）：96-108+136.