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“不是帮开发商解围,也不是简单砍价。”
9月4日晚8点,深圳某咖啡厅,35岁的湖南人邹涛掏出一堆有关万人团购的材料摊满桌面,这个经营着一家以他的名字命名的高尔夫用品公司的退伍军人,现在被一些人视为“不务正业”。
3年前,就是这个邹涛,在深圳发起了一场声势浩大的不买房运动,他喊出口号:房价一日不调到合理的价位,一日不买房。当时的深圳,房价已经露出暴涨的端倪,他这一声呐喊,应者无数,此后一段时间,深圳出现的交易量萎缩、大量中介公司关门,据说也有他的一份功劳。
不过,邹涛有点沮丧的是,靠他一个人的力量终究难以力挽狂澜,3年间,在众多炒家的推动下,深圳楼市历经了一个完整的过山车惊险之旅,房价暴跌38%,成交量萎缩至10年前的水平。
这当口,邹涛却重出江湖,发动了万人团购行动。这让刚刚经历打赌闹剧、断供风波后的深圳楼市再次千层浪起,分外热闹。
从7月10日发起万人团购,到7月28日,报名者已经提前一个月过万,至9月,已有近3万人,现在,每天还有数百人不断汇入团购大军。
有人恨他,咬牙切齿,说他其实就是一个“网络剑客”,肯定有自己的私利。也有人肯定他的善意,但是指责他在房地产业中搞群众运动。当然,至少在这3万名报名者的眼中,他们的邹涛有点揭竿而起、伸张正义的绿林好汉的味道。
深圳的楼市俨然更像一个江湖。不过,邹涛说,我其实只是在做一个有现代公民意识的人该做的事情。表面看,不买房运动与万人团购,是前后矛盾的,但邹涛说,如果你用心去研究,就会发现目标是一致的,“都是为了老百姓居者有其屋”。
他说,2003年的住房政策确定以商品房为主导,直接导致了2007年房价的疯长,去年9月,国家住房保障会议首次明确了民生住房保障概念,这是一次大的方向调整。在深圳,今年已经解决了6000多户低收入家庭的保障性住房,未来5年,深圳还将推出17.4万套。
“万人团购就是为了解决经济实力有限,但又不符合保障性住房条件的夹心层的住房问题。”邹涛说,我要搭建一个平台,一个中国老百姓说了算的自助方式的住房直销批发平台。
他认为现在来做这样一件事占尽天时、地利与人和。眼下,正是开发商、中介最脆弱的时候,也是高位僵持的时候,可以四两拨千斤。
“深圳的楼市就是全国的风向标,没有哪座城市的水有它这样深,一涨一跌都牵动着全国楼市。”邹涛说,深圳就是一个标本,在这样一个移民组成的创新城市,条条框框的限制不是很多,在深圳运行这样的平台,取得成功经验后再复制到全国是有可能的。
团购不是去帮开发商解围,也不是简单的砍价,而是抓住开发商的焦虑,以抱团的形式去对开发商“逼宫”,逼着他把房价降到我们认为合理的价位。
“为什么早不做,晚不做,偏偏在这个时间节点做?去年炒疯了,搞万人团购有用吗?明年房地产进入冬天,暴跌了,还有必要团购吗?”
邹涛认为,深圳房价不过下降了10%左右,所谓降价38%是假象,“应该说,是关外的某个楼盘的某栋楼的某套最差的特价房,降价40%。”前几天,关外有楼盘打出6888元每平方米的单价,邹涛去暗访了一下,果然,特价房只有一套,其余的还在1万元单价徘徊。
“新盘还在高位运营,包括你从中介公司看到的所谓降幅30%的楼盘,都是特价房。不是老百姓买涨不买跌,而是它根本就没降。”
报名参加万人团购的,很多人早就想买房,看了好几年,没有机会下单,“果真从18000元降到11000元,肯定有很多人买。”
不过,邹涛说,深圳的房价确实回到了2007年年初的水平,但是他不認为这就是实质性回调了,“这包烟,原本20元,被炒到100元,现在降到80元,你认为降了?!”
他说,他并不希望房价暴跌,暴涨与暴跌最终受害的还是社会,还是老百姓。“但是老百姓被蒙蔽了,很多人看不清这个降价假象。”
因此,邹涛说,作为一个有清醒意识的公民,他要唤醒老百姓的经济自觉,与其被动等待,不如主动出击。
“有炒家跳楼,就可以买房”
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与邹涛谈楼市有一种颠覆性的感觉,他对一些专家不屑一顾,认为他们都是坐在办公室里拍着脑袋想问题的,“根本没有考虑老百姓的利益,他们的话,我听都不想听”。
他说,“我只关注真相,让我告诉你一个你们所不知的楼市真相。”
连贯看深圳楼市暴涨暴跌的全过程,邹涛说,你分明可以看到这是一个完美的制造舆论、炒、鼓动接盘、出货,不行再断供逼宫救市的过程。“和股市坐庄一样,多可怕。”
其实,2007年上半年炒家间就已经在互炒,7月后,炒家内部也炒不动了,成交量开始萎缩。“我算了一下,深圳至少近百万套房子控制在少部分炒家手里。”邹涛时常隐姓埋名参加一些商界聚会,他习惯坐在角落,因此也就没有多少人留意他。这让他听到了很多内幕。
“有一个浙江老板,手上有一百多套房子,急得不得了,他是开厂的,后来觉得炒房变现要比搞生产来得快,就把工厂卖了。连制造业的人都投身其中了,房地产能不涨吗?!”
一个拍卖行的老板前几天和邹涛开玩笑,说要请他吃饭,因为拍卖行的生意很快就会好起来了,“房子还不起贷款,断供了,就要拍卖嘛!”
“除了专业研究楼市的有实力的炒家去年及时跑掉,绝大多数二流炒家都没能脱身。”邹涛说,炒家除非血本无归,否则别想脱身,“谁接你的盘?都在做最后的攻坚战,坚持个一年半载,这期间拆东墙补西墙。一面想逼宫救市,一面想营造舆论,制造三流炒家接盘。”
邹涛说,老百姓是很善良的,也很迷茫,“炒家可以洗脑,我们也可以反洗脑,唤醒老百姓的经济自觉,不能上当,被迫成为三流炒家。”
楼价在他看来是肯定要跌的,也时常有人问邹涛何时可以买房,他说,你什么时候看到报纸刊登有炒家跳楼,或者有烂尾楼出现,就可以买房了。
邹涛就像一个斗士,几年来潜心研究,俨然成为了一个专家,他说,买房有三个标准:第一,一个城市普通工薪阶层,一个月的收入可以买一平方米时,可以买;第二,一套房子真实的价值是15年至20年的租金;第三,一个家庭收入的40%以内供楼,才能保证幸福指数,男60岁,女55岁之前供完房贷才行,现在一些中年人贷款供楼30年,“你想想,退休后拿退休金供楼,多惨!”
通过对报名的上万名老百姓的材料分析,邹涛估计,深圳关内房价降至1万元单价以下,会释放出50%的购买力,如果降至8000元以下就会释放出80%的购买力。至于关外,很多人的心理价位是6000元左右的单价。
“可是,如果房价继续这样高位僵持下去,估计会有50%的人失望,会有人离开深圳。”邹涛说,发起万人团购活动后,很多人给他打电话,说本来已经不抱希望在深圳买房了,过几年就回老家,现在有了团购平台,又有了希望。
前几天,一家开发商给了他一张团购报价表,均价1万元每平方米左右,“对外零售,可能有14000元每平方米。”邹涛说,尽管这个优惠没有达到他的期望,但只要他同意,肯定会有很多人下单。
但他没有,那样只能解决一小部分人的问题,还有大把的老百姓怎么办,“何况,那样可能在制造三流炒家,这些人被套,可能就要四五年,会影响社会稳定的。”
决不上当!他说。
“开发商对外强硬,对我流露脆弱”
“2007年炒楼,中介公司功不可没,连房产商都眼红中介公司,现在中介公司的日子也很萧条。”邹涛说,不久前一家比较大的中介公司私下找他,一来奇怪怎么这么多购买力集中在他这里,二来是想和他合作。还有一家中介公司的经理跟他诉苦,说每个月都亏损几百万元,深圳也出现了三级市场卖新盘的怪象,邹涛认为,中介和房产商都已经被逼急了。
不过,他认为中介公司去年已经赚足了钱,做一年吃三年,不存在过不下去的问题,但他们要生存就要思考,不能再想方设法抬高价格去忽悠老百姓了,只能帮助老百姓去争取更低的团购价格,只有这样才能自救。
已经有中介在做团购的打算,电话打给邹涛,讨教经验,邹涛说,行啊,你不要收老百姓的佣金,对方就没话了。“中介公司和房产商这几年最大的缺位就是整天想着炒楼,忘记了该抓住的真正的购房主力是老百姓,不是炒家。现在真正的购买力全都跑到我这里来了。”
他告诉记者,深圳80%的人不信中介,中介和房产公司必须明白,真正自住需求的人才是他的衣食父母,靠少部分炒家是要自取灭亡的。
谈到愤愤处,他用嘴脸形容一些开发商,“为了骗老百姓买楼,不择手段,前几天,我去看楼,售楼小姐领着我爬楼梯,每上一层,都看到一个招牌,上面写的不是原材料涨价就是人工费涨价。每上一层楼就让你心惊肉跳一回,感觉还要涨,赶紧买了算了。”
“开发商的日子并不好过,以前拿着国家的钱在玩,现在没有成交量,没有炒家,也搞不了假合同、假按揭,去年深圳多少假按揭?!”
邹涛说,万人团购启动不到半个月就有房产商找他,全国各地都有,他在深圳考察了4家,“都是对方主动找我的,我没有必要主动求他,对不对!”
“开发商对外强硬,到我这边就表现出脆弱的一面,很急迫。”邹涛说,全深圳一天最高才成交100多套房,而在去年最高峰时每天接近1000套,地产商能不急吗?
绝大多数开发商见到他的第一句话都是,“你的盈利模式是什么?”邹涛说,你看看他们的眼睛里只有利益。当然也有人是想收买邹涛的,但邹涛在组建万人团购时就斩断了利益,他从不单独去和开发商谈判,为的是怕开发商设置陷阱把他拖下水,同时也是为了避嫌。“你一千万元买不了我的人格!”邹涛说,每一次去谈判随行都有五六人,包括律师、热心市民。
他定了三条铁规:第一,不收任何老百姓的费用,永远保持公益性;第二,永远不收取开发商的佣金或者回扣;第三,一定要和谐、依法团购。“我在凤凰卫视做节目时,胡一虎问我,你现在可是当着全球华人的面确认,我说我不是确认,我可以请全球华人来监督我。”邹涛说,他的网络平台上,没有一条房地产广告,“我让你死了这条心,我无懈可击。”
他只和社会形象好的企业谈,现在又加上了一条,要求做过公益事业的房地产商才有资格和他谈判。
当然,也有房地产商想通过邹涛摸底,看看真正的购买力的心理价位,邹涛并不担心。他说,价格不是由开发商说了算的,我团结了深圳真正的购买力,这是市场的经济自觉,你地产商必须妥协,否则自取灭亡。
他甚至不认为自己是去砍价的,每次他都要求开发商把开发材料悉数掏出,然后他来核算开发商的成本,加上合理利润,给开发商定價。
不久前他接触了一个楼盘,谈崩了,开发商开出6000元的单价,但邹涛核算后认为对方每平方米成本最高4500元,于是报价5000元。“他弄巧成拙,不同意拉倒,我们已经把这个价格公布了出去,你不妥协,能卖出去多少,就算你的本事。”
他很强势,“跟我接触的意义,就是你不跟我接触,你更没有退路,跟我接触了,可能还有一点销路!”
“我有坚强的意志,随你怎么攻击。”
儿童时代,邹涛看到一部电影《高山下的花环》他说当时他就觉得长大后要报效祖国、战死沙场才有价值。现在再提这些话,他不担心人家认为他在炒作、标榜自己。他认为这么多年来他所有的网名、电话都是公开的,他是一个全敞开式的透明人。
他告诉记者,12年来他赚的大部分钱,连同他的大部分精力都送给公益事业了,“我认为把钱拿来做一些推动公益的事比把钱简单捐给某个机构,更要有价值。”他说,他唯一得到的肯定,就是深圳市政府给他的创建全国文明城市先进个人的荣誉。
采访前,他给一个香港记者打电话,请对方关注一个深圳的女孩,女孩据说被一个香港商人骗了,想自杀。邹涛早几年开通了一个民生观察热线,后来觉得个人力量薄弱,就找人大代表解决,这个过程中,很多老百姓谈到房价,认为他有号召力,因而踏上了这条征途。
“我没有必要指责地方政府,也没有必要骂开发商,我更不能说老百姓傻,我唯一能做的就是通过策略呼吁老百姓理性。”
他不避讳为何动辄用“万人”这样的规模的问题,“有时候,通过正常的手段做事是没有作用的,你要达到效果,最终还是要让政府重视。你正常地写一个报告,有人理你吗?”
从“不买房运动”到“万人团购”,邹涛说,他身边从不缺少威胁、恐吓,“我有坚强的意志,随你怎么攻击我。团购不是一件新鲜事,为何我组织团购买房,有些人就那么敏感呢,是不是触及你们利益了?”他冷笑。
他说自己言行举止很小心,自己已经被架到道德的高点,出一点纰漏都会被人骂死。
“你会发现我不是装模作样,我一定会坚持到底!”这个35岁的湖南汉子至今未婚,他说,一定要先完成自己想干的事。
他坚决反对政府救市,他说房地产已经进入产业调整阶段,房子一定会回到自住功能,让一小部分小开发商倒闭好了,如果够聪明,他们就要一下子调整到合理价位。但是他们还在赌,不肯放弃筹码。
3年前,他说房价一天不回到合理价位,就一天不买房,现在他又说,不遇到合理团购价格,也坚决不买房。
市场已经冷静了许多,狂热逐渐消退,但是邹涛说这是一种被动的冷静。从二三级市场散出的降价迷雾仍然迷惑着众人的眼睛。
现在,大家都在期待着他的万人团购第一单。而他则已经规划好了另两个计划,“新房团购搞好后,要成立一个万人二手房免中介费用交易平台,还要搞合作建房,有些开发商有土地没资金,明年估计很多开发商维持不下去,资金链一断,我们的机会就来了。”
他虽然也担心很容易就被人“干掉”,但是他觉得有这么强的民意基础,要对他“下手”的人肯定会投鼠忌器。
空暇他依然去打他钟爱的高尔夫球,他并不向往城市,他计划40岁时回到湖南老家的山里。
那里本来就是他的归属,有青山,有绿水,还有并不昂贵的生活成本。