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【摘 要】近年来，因为住宅区租房租金回报率下降等原因的影响，写字楼和商铺等商办物业发展的越来越快也越来越有价值。近几年来商办物业的发展呈现一种良好的态势，但是在发展中总是会出现高潮或者低迷，所以必须要对商办物业的发展有一个良好的规划。本文主要讲述了商办物业的概念，以及商办物业的三大发展趋势，即进行合理的资产配置、理性投资理财、将资产从增量转化为存量。
【关键词】商业物办；投资；三大趋势
商办物业从开始兴起到逐渐发展，这期间有过持续良好的进展，也有过低迷的状态，这都是商办物业在发展过程中所产生的状况，是必须要面对的。近几年商办物业的发展都是一种粗放式的发展，没有具体的合理的前景规划，也没有一种长远的发展前景，这对商办物业投资的发展是极为不利的，因为他们没有一个合理配置资产的指导思想，没有一种前瞻性的投资指引。所以，未来商办物业投资的发展趋势必须是精耕细作的发展模式，这也是当前商办物业投资所需要努力的方向。
1.商办物业概述
物业一词是在二十世纪八十年代由香港引入沿海和内地，并逐渐传播开来的，其主要含义是指产业、房地产、地产、资产、财产等，现在已经形成了一个完整的概念。现在的物业是指已经建成并开始投入使用的房屋以及与之配套的各种场地、设施、设备等。物业有大小之分，小到一个单元住宅就可以说是一个物业，大到一座大厦也可以被称为物业。而对于同一个建筑物，理所当然的可以按照不同所属分为不同物业，比如说厂房仓库、酒店、工业园区、别墅、住宅小区、商业大厦、办公楼宇等等多种[1]。
所谓商办物业，顾名思义，就是指与住宅区的居住物业相对的，具有商业性质的物业产业，比如说一些写字楼和商铺等用于商业的物业产业，就是所谓的商办物业。近十年来，我国商办物业的发展前景产生了一些新的改变。2010年4月30日，北京出台“国十条实施细则”，其中对限购令有一个明确规定，即从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申请表》，如果虚构信息想要骗购住房，一旦查实，将不予办理房产证，这是国家首次“限购令”的出台。在限购令的影响下，我国的楼市普通的住宅出现一种低迷的态势，在此情况下，商办物业却呈现出一种一反常态的逆转走热态势。
商办物业之所以越来越受到青睐，是因为商办物业的价值越来越受到重视。根据相关的统计数据显示，北京一些高档公寓的租金回报率仅仅为1%或者2%，回报率非常之低，但是商铺和写字楼的租金回报率却可以达到4%或者是5%，其租金回报率远远大于租金的回报率，并且这种现象越来越严重，商辦物业的价值以前远远被低估[2]。
2.商办物业投资的三大趋势
2.1进行合理的资产配置
所为进行合理的资产配置，就是改变以传统的“炒房”的商办物业发展模式，转而以合理的资产配置促进商办物业的健康长远发展。
不动产投资就是指投资那些价值较高而难以移动的土地、建筑物等。我国的不动产投资主要经历了三个主要阶段，第一个阶段就是不动产投资的“全民炒房时代”，这一时期主要是指2005年到2009年之间，在这一时期，几乎全中国人民都陷入了一种疯狂的买房阶段，当然，全民炒房时代不仅仅是指全民买房的疯狂，而是他们买了卖，卖了买，从这种买房卖房之间，通过兜售，来赚取高额的利润差价，从中疯狂的获利；但是，在2009年，中国的房地产业所谓全民炒房时代结束，因为随着经济的转型和政府调控措施的持续出台，全民炒房盈利惨淡，不得不凄惨的结束，随之而来的就是2010年到2011年的“商业地产的黄金时代”，
这两年，中国的商业地产进入了黄金发展时期，比如说在2011年的1月份到11月份，住宅的开发投资增长仅为11.9%，但是商业营业用房的开发投资增长却为27.3%，这就明显的说明了问题；第三个时期是指不动产的投资证券化成为新的发展趋势，这里所说的不动产投资证券化，一是指投资信托、资金等证券化产品。投资信托，就是指金通信托投资机构用自有资金以及组织的资金进行投资；而资金证券化就是指，以特定的资产组合或者资金流动为支持，从而发行一种可以交易证券的融资形式。二是指“资产精装修”的商业类不动产。所谓资产精装修，就是指在收某一大厦底商后，对其进行整体改造，并统一招租，在运营一段时间后，再进行销售。比如说，博瑞大厦底商如今已统一定位，包装为“高和萃”，它将形成一个东三环区域围绕的、周边拥有密集写字楼这样一种定位的，一个新的商业街区。而这种模式，就被形象的比喻为“资产精装修”。
在很长一段时期，房地产的销售发展都存在一定弊端，这种弊端是指销售人员在销售房地产时，往往只是对购买的客户推荐商办物业，却没有推销与其相关的资产配置，更多的只是注重于对产品本身的一种销售，却忽视了销售人员与购买客户之间的交流与信任。他们之间的交易仅限于产品，是一种产品驱动式营销，但是这并不符合商办物业未来的发展方向，因为未来势必是主要包括销售人员与客户之间彼此信任的因素在里面的，甚至会主要升级为“信任+产品的双驱动模式”。从客户角度而言，他们改变了以往将全部投资用来炒房的疯狂模式，改为分散投资，这就是资产配置的概念，用于更好地获得更多的利益[3]。
2.2理性投资理财
以前的商办物业投资比较注重的是安全性的投资，即不太注重盈利和获益，而只是注重投资的稳定性，这在我国最具代表性的SOHO中国企业可见一斑。SOHO中国前身是北京红石实业有限责任公司，它成立于1995年，由潘石屹和他的妻子张欣联手创立，是一家为注重生活品味的人群提供时尚生活方式以及创新生活空间的房地产开发公司。它主要以上海和北京等城市为中心来开发高档商业地产。作为北京最大的房地产开发商，SOHO中国有一批稳定的客户群，他们是陕北、山西、鄂尔多斯等资源密集地区的煤炭企业主，他们不追求高额投资回报，只追求资产稳定，这是以前主要的发展趋势，但是却并不符合未来发展大势。
在煤炭市场每况日下的情况之下，理财型资本也越来越被人所重视，这种投资额度相对较小，但回报率甚高，是未来发展的正宗。
2.3将资产从增量转化为存量
以前的商办物业注重的是对物业数量的收藏储存，但是，随着我国房地产业的逐渐饱和，很难再获得可利用的土地。比如说，在北京，几乎不可能在四环以内买到新的土地，这就给商办物业的发展带来困境。
如何解决这一问题，上海市政府提出了新的解决措施，就是翻新改造已经存在的写字楼，将其变成条件更加优越、品质更加有保证的企业，用以吸引更多的质量更高的企业入驻，这样就可以通过租客的升级开提升地方政府的税收收入。这在土地开发越来越紧张的环境下是一种应该大力推广的方式和理念[4]。
3.结束语
我国商办物业的发展正如火如荼的展开，我们必须正确认识到现在商办物业在发展过程中所遇到的困难，和发展瓶颈，并逐步改善，通过探讨商办物业发展的三大趋势，即进行合理的资产配置、理性投资理财、将资产从增量转化为存量，开拓商办物业发展的新思路和新模式，更好地促进商办物业的发展，更好地促进中国经济的发展。 [科]
【参考文献】
[1]尹鹏.鲁商广场商业地产项目投资风险管理研究[D].中国矿业大学（北京），2010，13（04）：23-24.
[2]蔡欣春.我国城市社区商业发展问题和对策研究[D].复旦大学，2011，15（06）：32-33.
[3]李思迪.城市化进程中影响新兴社区商业空间租金的关联性研究[D].浙江大学，2012，13（06）：16-17.
[4]冯京津.高和对商办物业未来投资的三个判断[D].中国房地产业，2012，13（05）：36-37.
【关键词】商业物办；投资；三大趋势
商办物业从开始兴起到逐渐发展，这期间有过持续良好的进展，也有过低迷的状态，这都是商办物业在发展过程中所产生的状况，是必须要面对的。近几年商办物业的发展都是一种粗放式的发展，没有具体的合理的前景规划，也没有一种长远的发展前景，这对商办物业投资的发展是极为不利的，因为他们没有一个合理配置资产的指导思想，没有一种前瞻性的投资指引。所以，未来商办物业投资的发展趋势必须是精耕细作的发展模式，这也是当前商办物业投资所需要努力的方向。
1.商办物业概述
物业一词是在二十世纪八十年代由香港引入沿海和内地，并逐渐传播开来的，其主要含义是指产业、房地产、地产、资产、财产等，现在已经形成了一个完整的概念。现在的物业是指已经建成并开始投入使用的房屋以及与之配套的各种场地、设施、设备等。物业有大小之分，小到一个单元住宅就可以说是一个物业，大到一座大厦也可以被称为物业。而对于同一个建筑物，理所当然的可以按照不同所属分为不同物业，比如说厂房仓库、酒店、工业园区、别墅、住宅小区、商业大厦、办公楼宇等等多种[1]。
所谓商办物业，顾名思义，就是指与住宅区的居住物业相对的，具有商业性质的物业产业，比如说一些写字楼和商铺等用于商业的物业产业，就是所谓的商办物业。近十年来，我国商办物业的发展前景产生了一些新的改变。2010年4月30日，北京出台“国十条实施细则”，其中对限购令有一个明确规定，即从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申请表》，如果虚构信息想要骗购住房，一旦查实，将不予办理房产证，这是国家首次“限购令”的出台。在限购令的影响下，我国的楼市普通的住宅出现一种低迷的态势，在此情况下，商办物业却呈现出一种一反常态的逆转走热态势。
商办物业之所以越来越受到青睐，是因为商办物业的价值越来越受到重视。根据相关的统计数据显示，北京一些高档公寓的租金回报率仅仅为1%或者2%，回报率非常之低，但是商铺和写字楼的租金回报率却可以达到4%或者是5%，其租金回报率远远大于租金的回报率，并且这种现象越来越严重，商辦物业的价值以前远远被低估[2]。
2.商办物业投资的三大趋势
2.1进行合理的资产配置
所为进行合理的资产配置，就是改变以传统的“炒房”的商办物业发展模式，转而以合理的资产配置促进商办物业的健康长远发展。
不动产投资就是指投资那些价值较高而难以移动的土地、建筑物等。我国的不动产投资主要经历了三个主要阶段，第一个阶段就是不动产投资的“全民炒房时代”，这一时期主要是指2005年到2009年之间，在这一时期，几乎全中国人民都陷入了一种疯狂的买房阶段，当然，全民炒房时代不仅仅是指全民买房的疯狂，而是他们买了卖，卖了买，从这种买房卖房之间，通过兜售，来赚取高额的利润差价，从中疯狂的获利；但是，在2009年，中国的房地产业所谓全民炒房时代结束，因为随着经济的转型和政府调控措施的持续出台，全民炒房盈利惨淡，不得不凄惨的结束，随之而来的就是2010年到2011年的“商业地产的黄金时代”，
这两年，中国的商业地产进入了黄金发展时期，比如说在2011年的1月份到11月份，住宅的开发投资增长仅为11.9%，但是商业营业用房的开发投资增长却为27.3%，这就明显的说明了问题；第三个时期是指不动产的投资证券化成为新的发展趋势，这里所说的不动产投资证券化，一是指投资信托、资金等证券化产品。投资信托，就是指金通信托投资机构用自有资金以及组织的资金进行投资；而资金证券化就是指，以特定的资产组合或者资金流动为支持，从而发行一种可以交易证券的融资形式。二是指“资产精装修”的商业类不动产。所谓资产精装修，就是指在收某一大厦底商后，对其进行整体改造，并统一招租，在运营一段时间后，再进行销售。比如说，博瑞大厦底商如今已统一定位，包装为“高和萃”，它将形成一个东三环区域围绕的、周边拥有密集写字楼这样一种定位的，一个新的商业街区。而这种模式，就被形象的比喻为“资产精装修”。
在很长一段时期，房地产的销售发展都存在一定弊端，这种弊端是指销售人员在销售房地产时，往往只是对购买的客户推荐商办物业，却没有推销与其相关的资产配置，更多的只是注重于对产品本身的一种销售，却忽视了销售人员与购买客户之间的交流与信任。他们之间的交易仅限于产品，是一种产品驱动式营销，但是这并不符合商办物业未来的发展方向，因为未来势必是主要包括销售人员与客户之间彼此信任的因素在里面的，甚至会主要升级为“信任+产品的双驱动模式”。从客户角度而言，他们改变了以往将全部投资用来炒房的疯狂模式，改为分散投资，这就是资产配置的概念，用于更好地获得更多的利益[3]。
2.2理性投资理财
以前的商办物业投资比较注重的是安全性的投资，即不太注重盈利和获益，而只是注重投资的稳定性，这在我国最具代表性的SOHO中国企业可见一斑。SOHO中国前身是北京红石实业有限责任公司，它成立于1995年，由潘石屹和他的妻子张欣联手创立，是一家为注重生活品味的人群提供时尚生活方式以及创新生活空间的房地产开发公司。它主要以上海和北京等城市为中心来开发高档商业地产。作为北京最大的房地产开发商，SOHO中国有一批稳定的客户群，他们是陕北、山西、鄂尔多斯等资源密集地区的煤炭企业主，他们不追求高额投资回报，只追求资产稳定，这是以前主要的发展趋势，但是却并不符合未来发展大势。
在煤炭市场每况日下的情况之下，理财型资本也越来越被人所重视，这种投资额度相对较小，但回报率甚高，是未来发展的正宗。
2.3将资产从增量转化为存量
以前的商办物业注重的是对物业数量的收藏储存，但是，随着我国房地产业的逐渐饱和，很难再获得可利用的土地。比如说，在北京，几乎不可能在四环以内买到新的土地，这就给商办物业的发展带来困境。
如何解决这一问题，上海市政府提出了新的解决措施，就是翻新改造已经存在的写字楼，将其变成条件更加优越、品质更加有保证的企业，用以吸引更多的质量更高的企业入驻，这样就可以通过租客的升级开提升地方政府的税收收入。这在土地开发越来越紧张的环境下是一种应该大力推广的方式和理念[4]。
3.结束语
我国商办物业的发展正如火如荼的展开，我们必须正确认识到现在商办物业在发展过程中所遇到的困难，和发展瓶颈，并逐步改善，通过探讨商办物业发展的三大趋势，即进行合理的资产配置、理性投资理财、将资产从增量转化为存量，开拓商办物业发展的新思路和新模式，更好地促进商办物业的发展，更好地促进中国经济的发展。 [科]
【参考文献】
[1]尹鹏.鲁商广场商业地产项目投资风险管理研究[D].中国矿业大学（北京），2010，13（04）：23-24.
[2]蔡欣春.我国城市社区商业发展问题和对策研究[D].复旦大学，2011，15（06）：32-33.
[3]李思迪.城市化进程中影响新兴社区商业空间租金的关联性研究[D].浙江大学，2012，13（06）：16-17.
[4]冯京津.高和对商办物业未来投资的三个判断[D].中国房地产业，2012，13（05）：36-37.