作为一个在通州“郊区”居住了好几年的人，我对政策的不敏感程度已经让我愧入记者行列。一直以来，我们都自嘲是“住在村里”，坐半小时车去国贸都戏言“去趟城里”，我们眼看着通州万达广场拔地而起而无动于衷，你能相信吗？通州万达广场项目前期宣传的时候我还去参加了，回来还写了稿子。宣传会上，我跟陪我一起去的先生说，“嗯，万达广场建在哪里，就把城市中心搬到哪里”。先生附和，“哦，那我们不动窝就能住城市中心了”。一文一理，一唱一和，这俩人压根儿就没有真正意识到与万达广场一河之隔的“我们村”真的会很快成为“兵家必争之地”。
　　真是悔不当初。
　　我们亲眼目睹了通州万达广场崛起在一片五线县城的风景里，然后通州副中心的消息慢慢传出，然后楼里装修的声音不时传来，楼下堆满了建筑垃圾。然而此时此刻，我们心中仍然一片茫然。后来一个同行好友无意间问起我，通州要建副中心了，你住的附近有没有合适的房子？我才醍醐灌顶，然而为时已晚，房子还没看好，限购令已下。从这件事我明白了，媒体人（像我这么笨的）要把一技之长成功转化为实际生产力是很难的。
　　于是茶余饭后，两个人有了新的活动项目，对，互相指责。“你能笨死？一个理科生这么简单的事都看不明白？”“能有你笨？你是干啥吃的？”翻白眼，然后不了了之。日子也没什么变化，照样每天朝九晚五，起早贪黑。真正变化的是“我们村”。通州副中心的消息正式落地之后，通州区政府拨了3个亿（据说）的资金全面治理小区环境，房重新刷，路重新铺，树重新种，门前的河流也大力治理，不再有污水排进来。环境的变化给我们带来的影响，当然是，房租涨了。
　　从去年8月开始，通州开始执行史上最严（每次你都这么说）的住宅限购政策。在此之前，就在我们浑然不知的那段时间里，通州的楼市成交量在一个月内翻了4倍，每平方米房价水平保守上涨了1万元。疯狂之前，通州的楼市沉默了三年。三年的沉默，足以让居住其中的我们养成一种思维惯性——通州房价稳定得很，想买房什么时候都行。进入通州市区，不夸张地说，呈现的真的是一副五线县级市的风景。至于通州副中心，虽然消息已经放出一段时间，但是年年提年年也没执行，大家没有把这件事放在心上（我以为）。所以，面对楼市疯狂我们所表现出来的迟钝并不是没有原因的。
　　疯狂的通州商住房
　　去年以来，关于副中心建设的一系列规划陆续出台，各种利好政策接踵而至，人们对通州寄予了绝对的厚望。房地产市场水涨船高，8月限购了住宅，涨了房价，原先计划的资金已经不足以支撑我们在“村里”购买一套住房。先生安慰，没事没事，咱们再挣两年，到时候买套商住房。
　　从今年3月份的市场数据来看，商住类的成交量早已经超越了住宅。在通州房产交易市场上，商住房月成交套数已经是普通住宅类的2.5倍，而核心区的住房产品普遍进入了4万+的新时代。
　　据我爱我家集团数据中心统计，3月通州新建商品住宅（不含保障房）共成交1867套，其中，商住房成交达到了1272套，占据新建商品住宅成交的68.1%，成交量比2月上升了317.1%，比去年3月涨幅高达1432.5%。个中缘由，除了通州商住类项目供应量原本高于住宅。刚需及投资性需求的同时涌入，也是推动房市量价齐升的重要力量。在通州区住宅产品供应不足的前提下，商住类既恰到好处地解决了刚需的难处，又鼓励了更多投资客的到来。
　　现在，通州住宅限购之后，商住类带来的为期8个多月的短期盛宴已经进入尾声。据了解，通州区关于商住限购的细则已经基本确定，并将很快发布，未来通州商住公寓、写字楼、商业办公等项目也将受到限购限贷的制约。作为北京市副中心，通州楼市调控升级进入倒计时，新政背后除了抑制房价上涨的需求之外，推动产业升级、筑巢引凤的计划更为迫切。
　　据知情人士透露，通州区此次限购政策的升级包含以下几个细则：
　　第一，调整信贷政策，即针对商业、办公、商住公寓类物业的首付比例将从现在的50%大幅提高，与此同时贷款利率也或将进行一定调整。甚至有消息称，一次性付款将成为通州商住标配；
　　第二，资格认定口径将发生变化，即通州区现行的限购政策只对购买商品住宅的购房人予以限制，而未来商住项目购房人的资格也将受到社保、个税连续缴纳年限等方面的限制，这也意味着在全北京市中，通州区将率先成为对商住业态实施购房资格认定的地区；
　　第三，对于开发商而言，散售模式将受到限制，例如写字楼销售的面积或将以半层起售，而商业销售面积则可能以一个政府设定的最小面积为起点。这也意味着对于开发商而言，销售起来更为快速和便捷的散售模式或将被禁止。对于此次通州区楼市限购政策的再度升级，行业人士表示，这并不是为了单纯地抑制投资需求的进入和房价的上涨，而该政策背后更是作为北京市副中心的通州区未来所承载的产业升级的重任。
　　有开发商向媒体透露，在北京市政府宣布动迁之后，通州区急需引进产业，提升通州区的整体经济实力，希望通过大体量的商业、办公项目优势，引进高端产业的主要载体。该人士也透露，此前通州区政府也曾与开发商沟通，希望能够将项目整层出售或者至少以半层为单位出售，而不是打散成小面积卖给投资者。“商住公寓销售一直以来占到通州新房成交的半壁江山，在住宅限购后商住项目成交更加火爆，投资需求蠢蠢欲动，这更为通州的产业引进计划增加了难度，因此限购政策涵盖至商住、写字楼也是意料之内。”该开发商坦言。
　　无论限购细则是否以及何时公布，传言带来的蝴蝶效应已经显现。据了解，自4月20日通州商住项目即将限购的消息传出，当周的成交量就出现了异常现象。当周北京商住项目共计成交5423套，占新建商品房比例高达80%。同时，4月的最后一周（4.24-4.30），商住项目共计成交1693套，虽然相比前一周数据大跌，却仍然在新房成交中保持高比例，数据显示其占新建商品房市场的53%。整体来看，自4月下旬通州商住限购的消息传出之后，北京新房市场便出现了成交火爆的现象，尤其是商住市场表现尤为突出。
　　然而，一旦商住限购政策正式出台，通州在售在建项目必然会遇到严重挑战，小企业或将面临洗牌，大型企业或遇回款障碍，未来销售成本无疑将大幅上升。