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日前，央行大幅度的降息无疑成了房地产市场一个关注的焦点，近几天来，它也成了楼市的一个热点话题。不过综合各方面因素分析，此次降息对楼市的影响仍然有限，而“二套房贷”政策的松动才是启动市场的真正关键。
降息已成热点话题
“央行大幅度降息了!”近几天来，央行降息无疑已经成了街头巷尾最为热点的一个话题，人们对此议论纷纷。而记者也接到了不少读者来电咨询，因为对于他们来说，这次降息既在情理之中，又在意料之外。
这次降息幅度之大无疑刺激了许多人的神经，从11月27日起，央行下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。消息公布后，中原地产对旗下分行进行了抽样电话调查，从各分行的咨询来电量来看，几乎所有分行来电量都出现了大幅的上扬，其中近6成来电人员为目前有购房意向的客户，不乏有持币观望客户开始心动。另一现象是有部分客户开始提高了购房的预算，上海中原地产虹口区区域经理杨柳表示，月供的压力减少在一定程度上提高了购房者对购房的需求。
据21世纪不动产上海区域市场中心的最新调查表明，降息还是对市场产生了一定影响，有超过5成的门店表示降息后的几天内看房客户有不同程度的增长，之前数月“只看不买”的客户也开始敢于出价，入市意图较为强烈。值得注意的是，与10月底楼市新政颁布伊始外围区域中低总价住宅独占市场交易主流的情况不同的是，一些市中心的楼盘(特别是普通住宅)在新政利好下性价比提高受到了购房者的关注。21世纪不动产上海锐丰新华二店钱斌介绍说，降息后看房客户的增长十分明显，平时店内业务员每天带着量在1.5组左右，降息后增长至3～4组的水平，且看房客户对经纪人推荐的一些高性价比房源接受程度颇高。以最近成交的一套达安长宁公寓95平方米的房源为例，该案之前的挂牌价一直保持在235万元左右的水平，在楼市新政后变成普通住宅，交易税费可节约总价的9％，业主将其让在房价中使其性价比得到大幅提高。不过调查也显示，约有3成左右的门店表示降息后市场反应较为平淡，业主、客户对后市判断的不一，使得交易双方围绕价格的博弈，仍成为区域楼市的主旋律。
这次降息对降低房贷成本的作用显然还是明显的，现行5年以上贷款基准利率为6.12％，而这也直接回归到三年前的低息水平。根据计算，以贷款50万元、期限20年，采取等额本息还款方式为例，如果执行0.7倍的优惠利率，降息前月供为3310.8元，降息后月供为3104.1元，每月可节省206.7元，总利息能减少近5万元。
对楼市影响仍有限
“一次抵四次!”这是许多业内人士对此次降息所发出的感叹。不过，如此力度巨大的举措也是事出有因，其前提就是当前经济环境已经发生了“急转直下”的变化。国家发展和改革委员会主任张平日前表示，此次央行降息是我们刺激经济增长的政策措施的一部分，世界金融危机的影响还没有完全见底，从全世界的趋势来看，现在影响还在不断扩大和蔓延，给中国的影响也在不断加深。11月份国内有一些经济指标确实出现了加速下滑的态势。
国际货币基金组织IMF将2009年全球经济增长预期下调至2.2％，而经济增长3％是衰退与未衰退的分水岭，其中发达经济体经济将出现0.3％的负增长。世界银行也将全球经济增长大幅下调，发达国家经济明年将收缩0.1％，发展中国家2009年的增长预测调低到4.5％，而此前的预测为6.4％，而世界经济增速勉强能达到1％。12月1日，欧美股市出现了大幅下挫，而这也给动荡不安的市场蒙上了阴影。
不少专家认为，通胀压力已经不是当前面临的最重要问题，而对通货紧缩的担忧则开始出现。北京大学中国经济研究中心教授宋国青认为，从8月份到现在的情况来看，中国经济可能将很快走向通货紧缩。而2009年的经济形势可能会更为严峻。招商证券陈文招认为，美国金融危机年中已经开始扩展到欧州和新兴市场国家，中国明年的出口面临快速下滑压力，在出口回落压力下，企业盈利和民间固定资产投资动力将继续恶化，而消费的周期在经济周期波动过程中，通常滞后于经济高点一年左右，所以可能判定消费支出增速的高点已经形成。总体上看，总需求仍面临快速下滑，意味着明年经济将面临较大的产能过剩和通缩压力。
那么依靠此次降息，是否能挽救处在低迷期的楼市呢?对此21世纪不动产上海区域市场中心认为，此次大幅降息对二手房市场短期内的利好将加速部分刚性需求者的入市节奏，但不会马上扭转购房者信心不足的局面，难以立竿见影地产生作用，因为短时间内连续多次的政策调整使得多数购房者需要一个过程来消化系列政策及其影响。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，货币政策有其内在的运行规律，不管加息周期，还是降息周期，都需要几年时间，多次持续累加之后，其效应才会完成由量变到质变的过程。我国上次降息周期从1996年5月1日开始，到2002年2月21日终止，持续五年多，而本轮降息周期刚刚开始，无论从时间看，还是从幅度看，本轮降息周期皆尚未过半，不可能明显刺激经济增长，也无法扭转楼市下跌的大势和市场预期。
中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军教授指出，一般来讲，降息能起到提振市场信心的作用，但在目前的情况下，降息同时也预示着市场的严峻程度，从而损害到市场信心。信义房屋分析师认为，虽然央行不断提升货币供应量，但房地产市场仍处于买卖双方的博弈环境之中，而银行对房产商的贷款仍面临着风险，政策上也未出现对房地产行业的实质性松动，因此，即使本次降低存款准备金率(贷款利率)仍无法缓解房地产市场的资金压力。
二套房贷才是关键
近一阵以来，许多人都似乎有同样一个问题，那就是，为何出台了那么多政策，但是房地产市场却没有任何起色呢?其实记者认为，这些政策都还没有触及到一个关键问题，那就是“二套房贷”。
去年9月，房地产市场处于高位运行，央行、银监会遂调整“二套房政策”，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。其实从本质上看，去年推出的二套房贷政策等于变相提高了房贷利率，而且幅度还不小，对市场的影响无疑是致命的。而在当前市场总体利率水平趋降的情况下，二套房贷政策的松动无疑成了大家最为关注的焦点。此前中信银行副行长苏国新曾在上海公开表示，应放松二套房贷限制。对此记者认为，二套房贷政策无疑是大家最为值得关注的，它会对楼市带来实质性的影响。
对于近期出台的一系列政策，一位银行工作人员对记者这样坦言：“其实现在鼓励我们贷款的对象，反而是银行并不最欢迎的，而那些真正‘优质’的房贷客户，我们却无法触及。”这位工作人员的话可能有些极端，却也道出了当前房地产市场上的一个无法回避的现实。按照这位工作人员的理解，其实那些所谓“首套房”的购房者，其比例和资金实力都非常有限，反而是那些“二套房”的购房者，由于已经有了一套房作为“支撑”，其还贷“信誉”无疑大大提高。而从现在的政策来看，对这些“优质客户”的限制非常多，这无疑阻碍了房地产市场的发展。如果说在此前楼市高涨，市场需求旺盛的情况下这一政策还有合理性的话，而现在的市场环境已经发生了根本的变化，在刺激内需的大背景下，这一政策的变化显然对市场会有直接的“刺激”。
日前，在接受媒体采访时，住房和城乡建设部副部长齐骥并未回避该问题。他说，目前已出台的“购买首套90平方米以下自住商品房减免契税”等政策已经产生利好。“随着房地产市场的变化，无论是中央和地方，还会采取更有力的政策调整，来促进住房消费，包括自住和改善，在一定程度上也包括第二套住房的调整。”
降息已成热点话题
“央行大幅度降息了!”近几天来，央行降息无疑已经成了街头巷尾最为热点的一个话题，人们对此议论纷纷。而记者也接到了不少读者来电咨询，因为对于他们来说，这次降息既在情理之中，又在意料之外。
这次降息幅度之大无疑刺激了许多人的神经，从11月27日起，央行下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。消息公布后，中原地产对旗下分行进行了抽样电话调查，从各分行的咨询来电量来看，几乎所有分行来电量都出现了大幅的上扬，其中近6成来电人员为目前有购房意向的客户，不乏有持币观望客户开始心动。另一现象是有部分客户开始提高了购房的预算，上海中原地产虹口区区域经理杨柳表示，月供的压力减少在一定程度上提高了购房者对购房的需求。
据21世纪不动产上海区域市场中心的最新调查表明，降息还是对市场产生了一定影响，有超过5成的门店表示降息后的几天内看房客户有不同程度的增长，之前数月“只看不买”的客户也开始敢于出价，入市意图较为强烈。值得注意的是，与10月底楼市新政颁布伊始外围区域中低总价住宅独占市场交易主流的情况不同的是，一些市中心的楼盘(特别是普通住宅)在新政利好下性价比提高受到了购房者的关注。21世纪不动产上海锐丰新华二店钱斌介绍说，降息后看房客户的增长十分明显，平时店内业务员每天带着量在1.5组左右，降息后增长至3～4组的水平，且看房客户对经纪人推荐的一些高性价比房源接受程度颇高。以最近成交的一套达安长宁公寓95平方米的房源为例，该案之前的挂牌价一直保持在235万元左右的水平，在楼市新政后变成普通住宅，交易税费可节约总价的9％，业主将其让在房价中使其性价比得到大幅提高。不过调查也显示，约有3成左右的门店表示降息后市场反应较为平淡，业主、客户对后市判断的不一，使得交易双方围绕价格的博弈，仍成为区域楼市的主旋律。
这次降息对降低房贷成本的作用显然还是明显的，现行5年以上贷款基准利率为6.12％，而这也直接回归到三年前的低息水平。根据计算，以贷款50万元、期限20年，采取等额本息还款方式为例，如果执行0.7倍的优惠利率，降息前月供为3310.8元，降息后月供为3104.1元，每月可节省206.7元，总利息能减少近5万元。
对楼市影响仍有限
“一次抵四次!”这是许多业内人士对此次降息所发出的感叹。不过，如此力度巨大的举措也是事出有因，其前提就是当前经济环境已经发生了“急转直下”的变化。国家发展和改革委员会主任张平日前表示，此次央行降息是我们刺激经济增长的政策措施的一部分，世界金融危机的影响还没有完全见底，从全世界的趋势来看，现在影响还在不断扩大和蔓延，给中国的影响也在不断加深。11月份国内有一些经济指标确实出现了加速下滑的态势。
国际货币基金组织IMF将2009年全球经济增长预期下调至2.2％，而经济增长3％是衰退与未衰退的分水岭，其中发达经济体经济将出现0.3％的负增长。世界银行也将全球经济增长大幅下调，发达国家经济明年将收缩0.1％，发展中国家2009年的增长预测调低到4.5％，而此前的预测为6.4％，而世界经济增速勉强能达到1％。12月1日，欧美股市出现了大幅下挫，而这也给动荡不安的市场蒙上了阴影。
不少专家认为，通胀压力已经不是当前面临的最重要问题，而对通货紧缩的担忧则开始出现。北京大学中国经济研究中心教授宋国青认为，从8月份到现在的情况来看，中国经济可能将很快走向通货紧缩。而2009年的经济形势可能会更为严峻。招商证券陈文招认为，美国金融危机年中已经开始扩展到欧州和新兴市场国家，中国明年的出口面临快速下滑压力，在出口回落压力下，企业盈利和民间固定资产投资动力将继续恶化，而消费的周期在经济周期波动过程中，通常滞后于经济高点一年左右，所以可能判定消费支出增速的高点已经形成。总体上看，总需求仍面临快速下滑，意味着明年经济将面临较大的产能过剩和通缩压力。
那么依靠此次降息，是否能挽救处在低迷期的楼市呢?对此21世纪不动产上海区域市场中心认为，此次大幅降息对二手房市场短期内的利好将加速部分刚性需求者的入市节奏，但不会马上扭转购房者信心不足的局面，难以立竿见影地产生作用，因为短时间内连续多次的政策调整使得多数购房者需要一个过程来消化系列政策及其影响。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，货币政策有其内在的运行规律，不管加息周期，还是降息周期，都需要几年时间，多次持续累加之后，其效应才会完成由量变到质变的过程。我国上次降息周期从1996年5月1日开始，到2002年2月21日终止，持续五年多，而本轮降息周期刚刚开始，无论从时间看，还是从幅度看，本轮降息周期皆尚未过半，不可能明显刺激经济增长，也无法扭转楼市下跌的大势和市场预期。
中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军教授指出，一般来讲，降息能起到提振市场信心的作用，但在目前的情况下，降息同时也预示着市场的严峻程度，从而损害到市场信心。信义房屋分析师认为，虽然央行不断提升货币供应量，但房地产市场仍处于买卖双方的博弈环境之中，而银行对房产商的贷款仍面临着风险，政策上也未出现对房地产行业的实质性松动，因此，即使本次降低存款准备金率(贷款利率)仍无法缓解房地产市场的资金压力。
二套房贷才是关键
近一阵以来，许多人都似乎有同样一个问题，那就是，为何出台了那么多政策，但是房地产市场却没有任何起色呢?其实记者认为，这些政策都还没有触及到一个关键问题，那就是“二套房贷”。
去年9月，房地产市场处于高位运行，央行、银监会遂调整“二套房政策”，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。其实从本质上看，去年推出的二套房贷政策等于变相提高了房贷利率，而且幅度还不小，对市场的影响无疑是致命的。而在当前市场总体利率水平趋降的情况下，二套房贷政策的松动无疑成了大家最为关注的焦点。此前中信银行副行长苏国新曾在上海公开表示，应放松二套房贷限制。对此记者认为，二套房贷政策无疑是大家最为值得关注的，它会对楼市带来实质性的影响。
对于近期出台的一系列政策，一位银行工作人员对记者这样坦言：“其实现在鼓励我们贷款的对象，反而是银行并不最欢迎的，而那些真正‘优质’的房贷客户，我们却无法触及。”这位工作人员的话可能有些极端，却也道出了当前房地产市场上的一个无法回避的现实。按照这位工作人员的理解，其实那些所谓“首套房”的购房者，其比例和资金实力都非常有限，反而是那些“二套房”的购房者，由于已经有了一套房作为“支撑”，其还贷“信誉”无疑大大提高。而从现在的政策来看，对这些“优质客户”的限制非常多，这无疑阻碍了房地产市场的发展。如果说在此前楼市高涨，市场需求旺盛的情况下这一政策还有合理性的话，而现在的市场环境已经发生了根本的变化，在刺激内需的大背景下，这一政策的变化显然对市场会有直接的“刺激”。
日前，在接受媒体采访时，住房和城乡建设部副部长齐骥并未回避该问题。他说，目前已出台的“购买首套90平方米以下自住商品房减免契税”等政策已经产生利好。“随着房地产市场的变化，无论是中央和地方，还会采取更有力的政策调整，来促进住房消费，包括自住和改善，在一定程度上也包括第二套住房的调整。”