2009年,万科(000002.SZ)仍然是地产界的龙头老大,但外界注意到,与自己激进的2007年相比,万科慢下来了;与保利地产等新贵们相比,万科也慢了下来。过去的一年,万科做的最重要工作,是推进公司从“规模速度型”向“质量效益型”增长的转变。
　　10月25日,万科发布三季报,前三季度共实现销售金额461.5亿元,销售面积510.3万平方米,分别比去年同期增长29.6%和26.8%;累计实现营业收入295.4亿元,同比增长31.1%,净利润29.6亿元,同比增长29.9%。
　　但业内注意到,两天后保利地产公布的财报显示,保利地产前三季度销售签约面积392.24万平方米,销售金额323.35亿元,分别比2008年同期增长163.16%和165.2%,相对于万科其增长速度可谓疯狂。
　　另一家大地产公司、具有央企背景的中海地产也在利润率上对万科形成冲击。中海前三季度实现销售金额虽只有293.32亿元,但2009年上半年扣除非经常性损益后归属于公司所有者的净利润,中海为26.74亿元,净利润率是9.12%;万科为25.24亿元,净利润率是5.92%。
　　事实上,从2007年董事长王石抛出“拐点论”后,万科就开始采取减少库存、升级产品为主导的防御性战略,整个2008年,万科拿地速度以及新建面积锐减。但随着政府救市政策出台和天量放贷进入地产市场,房地产从寒冬迅速回暖,而万科却在2009年感到了内外部的巨大压力,有分析认为,用不了三年,保利地产就会超越万科取代其业内老大的地位。
　　2009年1月以来万科已经连续三个月零拿地,业内有人士称万科的土地储备只够开发两年半,万科内部对“拐点论”的表述也在微妙变化。今年5月,万科副总裁肖莉在申银万国的策略研讨会上称,万科有可能已经错失了最好的拿地时机,并暗示万科将加快拿地的速度。
　　从5月份起,万科奋起直追,仅仅4个月的时间,就在全国十多个城市拿地31块,总计820万平方米。但外界也注意到,从拿地城市结构看,万科在继续深挖一线城市的同时,重点向二、三线城市倾斜。上述竞拍到的31个地块,仅有6块属于京沪穗深四大一线城市,总建筑面积不足110万平方米,在全部新增土地储备中占比不足1/6。
　　显然,万科多年来一直沿袭的“3+X”区域战略正在发生变化,其中“3”指长三角、珠三角和京津环渤海三大战略区,“X”指的是三大战略区之外的二、三线城市。以前,三大战略区一直是万科关注的核心,也是其主要的业务来源。而2009年上半年,万科二线城市的住宅销售面积已经超过了一线城市。
　　5月,万科与长春市政府签署战略合作协议,万科将在房地产开发、城市综合体等重点领域扩大投资,预计在长春投资总额30亿元;7月,万科击败保利、中海、碧桂园等强大竞争者,以21.5亿元夺下佛山地王;10月,万科与南京交通集团签署战略合作协议,两家集团将共同成立项目公司,联手开展土地运作和房地产项目的合作。
　　显然,万科虽然低调潜行,但不会放弃自己头把交椅的野心。为此,万科加大了融资力度,9月15日,万科临时股东大会高票通过了高达112亿元的公开融资方案。公司总裁郁亮在会上表示,之所以提出再融资的想法,是因为万科已经确信公司回到了增长轨道。
　　虽然房价“高得都不道德”的中国房地产市场在2010年仍存在巨大的不确定性,但这个行业唯一的专业公司已经做好了两手准备——没有人怀疑万科对市场变化的快速反应能力。