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摘 要：所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种，征收物业税后，现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消。物业税的征收是我国财税改革的重大举措，对我国房地产、金融和消费者具有重大的影响。
关键词：物业税；房地产；金融；消费者；影响
一、对房地产业的作用展望
很多专家认为开征物业税后，房价肯定要跌。如SOHO中国董事长潘石屹就认为物业税的征收对我国房产价格的影响还是很大的。因为在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、土地增值税、企业所得税等。我国现有土地使用制度和相关的税收体制下，高税费总和高房价相对应。如果政府减少房地产开发和流转环节的税费，将其转移到房地产保有环节，那将降低税费在房价中的比例那房价就会下降。
但也有专家认为开征物业税未必会导致房价的上升或下跌，或者说对房价的影响微乎其微。如全国政协委员王翔就认为从长远看，开征物业税，房价就会下降，这种现象是不存在的。笔者也认为开征物业税对我国房价的影响不大，原因如下：
1.物业税是国家税收体制改革中的重要一环。开征物业税的本意，主要在于完善国家税收和财政体制，并不是为了规范房地产开发秩序，更不是降低或抬高房价。如果把物业税看作平抑房价的重要措施，那么，如果房价降低了，物业税也不会暂停收取。中国社科院财贸所副所长高培勇认为，开征物业税的真正原因在于结束中国现行税制格局中的财产税缺失状态，从而建立起从收入、消费、财产等各个环节全方位调节贫富差距的现代税制体系，而非仅针对房地产市场进行调控。
2.税收一般都具有组织收入和政策调控的功能，物业税也不例外。一般来说，物业税税源稳定，只要有房屋就要纳税；就政策调控功能来说，物业税有公平税负、调节贫富差距的功能，起到的社会财富再分配的作用，它本身没有抑制物业市场价格的功能。比如香港一直有物业税，当年的疯狂炒作与物业税无关，主要还是与房贷首期门槛、银行的利率以及政府的所得税的高低相关。
3.从微观角度讲，房价的变化取决于供求关系的变化。物业税的开征，不会影响房产的供应。由于物业税开始先对商业地产、别墅和高档住宅区开征，而对于自住的一般住房或者暂时免征或者象征性的少征一点，如此一来，物业税开征后的中短期内，并不会对市场需求产生明显的抑制。综合考虑，物业税将不会对供求关系产生明显作用。
4.物业税对房价的影响，还取决于市场的结构。中国社会科学院财政与贸易经济研究所况伟大认为：在市场垄断程度很高的情况下，如果推出物业税，开发商在市场力量的影响下，可能会提高房价。垄断程度越高，将物业税税费转移到房价中的程度越高。市场的竞争程度越高，开发商将物业税税费转移到房价的程度则越低。如果房价真正反映了成本，那么成本下降就会带来房价的下降。如果房价没有真的反映成本，则成本下降不会带来房价的下降。
物业税的开征，使政府减少了开发商部分的税费及开发成本，但却难以控制开发商将这部分减少的税费及开发成本在房产售价中减除，而购买者不知道开发商成本的构成，结果还是买了贵楼。
二、对金融的作用展望
物业税的开征，能间接的起到稳定金融系统的作用。2005年11月,大华“水岸蓝桥”的51名业主因退房要求未获开发商回应而集体停止还贷。这51名业主当初购买价格在9000元/平方米~14200元/平方米之间，但其中多数业主是在2004年底2005年初高位买进的，目前周边同类二手次新房挂牌价目前在8000元/平方米~9500元/平方米之间，且许多房子是带新装修出售。物业税的推出，将维护房地产市场的健康发展，防止房价的大起大落，将避免上述情况的出现。
三、对消费者的作用展望
（一）致使房地产保有成本增加
开征物业税后,增加房地产保有阶段的税收，减少房地产开发阶段的税费，在购买新房这一环节上,降低了消费者一定的购房成本,但是,物业税在降低了购房者的准入门槛的同时也提高了养房的门槛。另外,由于物业税计税依据是根据房屋的市场最新价值，所以物业税将随房屋市场价值的升高而提高。如果消费者所居房屋升值过快，那消费者也将承担更多的物业税，增加房地产保有成本。
（二）促使消费者理性消费，抑制房产投机
物业税的开征，将增加房地产的保有成本，而针对投资性住房而开征的累进税率，将促使消费者理性消费，减少投资性住房。消费者在为自己选择住房时，也能考虑要选择既能改善住房条件，又能在保有阶段负担得起的住房，不再盲目追求脱离实际需要的高标准住房消费，注重实用，节约社会资源。
（三）改善中低收入者的住房条件
物业税开征后，廉租房和经济适用房的大力推行，将大大改善中低收入群体的住房条件，维护社会的稳定。
四、结束语
北京、南京等多个城市已经向国家税务总局和财政部递交了物业税“空转实”的申请方案，但都没有得到批准。目前，国家税务总局有关人士明确表明“物业税近二年不会开征”，但物业税已渐行渐近。为了保证我国物业税的顺利开征，我们应该正确认识我国开征物业税的目的，并不是作为房地产宏观调控的手段，而是为了保障地方税源稳定，享受房地产增值收益、鼓励地方改善公共建设，长远规划房地产市场、减少贫富差距，促进社会分配公平。建立适合我国国情的物业税的框架，将现行房地产税、城镇土地使用税、城市房地产税和契税等税费整合为保有阶段的物业税，同时综合考虑土地出让金制度及土地增值税征收比例，从而增加保有环节的税收，减少流转环节的税收，完善我国房地产税收体系。
（编辑：KD）
关键词：物业税；房地产；金融；消费者；影响
一、对房地产业的作用展望
很多专家认为开征物业税后，房价肯定要跌。如SOHO中国董事长潘石屹就认为物业税的征收对我国房产价格的影响还是很大的。因为在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、土地增值税、企业所得税等。我国现有土地使用制度和相关的税收体制下，高税费总和高房价相对应。如果政府减少房地产开发和流转环节的税费，将其转移到房地产保有环节，那将降低税费在房价中的比例那房价就会下降。
但也有专家认为开征物业税未必会导致房价的上升或下跌，或者说对房价的影响微乎其微。如全国政协委员王翔就认为从长远看，开征物业税，房价就会下降，这种现象是不存在的。笔者也认为开征物业税对我国房价的影响不大，原因如下：
1.物业税是国家税收体制改革中的重要一环。开征物业税的本意，主要在于完善国家税收和财政体制，并不是为了规范房地产开发秩序，更不是降低或抬高房价。如果把物业税看作平抑房价的重要措施，那么，如果房价降低了，物业税也不会暂停收取。中国社科院财贸所副所长高培勇认为，开征物业税的真正原因在于结束中国现行税制格局中的财产税缺失状态，从而建立起从收入、消费、财产等各个环节全方位调节贫富差距的现代税制体系，而非仅针对房地产市场进行调控。
2.税收一般都具有组织收入和政策调控的功能，物业税也不例外。一般来说，物业税税源稳定，只要有房屋就要纳税；就政策调控功能来说，物业税有公平税负、调节贫富差距的功能，起到的社会财富再分配的作用，它本身没有抑制物业市场价格的功能。比如香港一直有物业税，当年的疯狂炒作与物业税无关，主要还是与房贷首期门槛、银行的利率以及政府的所得税的高低相关。
3.从微观角度讲，房价的变化取决于供求关系的变化。物业税的开征，不会影响房产的供应。由于物业税开始先对商业地产、别墅和高档住宅区开征，而对于自住的一般住房或者暂时免征或者象征性的少征一点，如此一来，物业税开征后的中短期内，并不会对市场需求产生明显的抑制。综合考虑，物业税将不会对供求关系产生明显作用。
4.物业税对房价的影响，还取决于市场的结构。中国社会科学院财政与贸易经济研究所况伟大认为：在市场垄断程度很高的情况下，如果推出物业税，开发商在市场力量的影响下，可能会提高房价。垄断程度越高，将物业税税费转移到房价中的程度越高。市场的竞争程度越高，开发商将物业税税费转移到房价的程度则越低。如果房价真正反映了成本，那么成本下降就会带来房价的下降。如果房价没有真的反映成本，则成本下降不会带来房价的下降。
物业税的开征，使政府减少了开发商部分的税费及开发成本，但却难以控制开发商将这部分减少的税费及开发成本在房产售价中减除，而购买者不知道开发商成本的构成，结果还是买了贵楼。
二、对金融的作用展望
物业税的开征，能间接的起到稳定金融系统的作用。2005年11月,大华“水岸蓝桥”的51名业主因退房要求未获开发商回应而集体停止还贷。这51名业主当初购买价格在9000元/平方米~14200元/平方米之间，但其中多数业主是在2004年底2005年初高位买进的，目前周边同类二手次新房挂牌价目前在8000元/平方米~9500元/平方米之间，且许多房子是带新装修出售。物业税的推出，将维护房地产市场的健康发展，防止房价的大起大落，将避免上述情况的出现。
三、对消费者的作用展望
（一）致使房地产保有成本增加
开征物业税后,增加房地产保有阶段的税收，减少房地产开发阶段的税费，在购买新房这一环节上,降低了消费者一定的购房成本,但是,物业税在降低了购房者的准入门槛的同时也提高了养房的门槛。另外,由于物业税计税依据是根据房屋的市场最新价值，所以物业税将随房屋市场价值的升高而提高。如果消费者所居房屋升值过快，那消费者也将承担更多的物业税，增加房地产保有成本。
（二）促使消费者理性消费，抑制房产投机
物业税的开征，将增加房地产的保有成本，而针对投资性住房而开征的累进税率，将促使消费者理性消费，减少投资性住房。消费者在为自己选择住房时，也能考虑要选择既能改善住房条件，又能在保有阶段负担得起的住房，不再盲目追求脱离实际需要的高标准住房消费，注重实用，节约社会资源。
（三）改善中低收入者的住房条件
物业税开征后，廉租房和经济适用房的大力推行，将大大改善中低收入群体的住房条件，维护社会的稳定。
四、结束语
北京、南京等多个城市已经向国家税务总局和财政部递交了物业税“空转实”的申请方案，但都没有得到批准。目前，国家税务总局有关人士明确表明“物业税近二年不会开征”，但物业税已渐行渐近。为了保证我国物业税的顺利开征，我们应该正确认识我国开征物业税的目的，并不是作为房地产宏观调控的手段，而是为了保障地方税源稳定，享受房地产增值收益、鼓励地方改善公共建设，长远规划房地产市场、减少贫富差距，促进社会分配公平。建立适合我国国情的物业税的框架，将现行房地产税、城镇土地使用税、城市房地产税和契税等税费整合为保有阶段的物业税，同时综合考虑土地出让金制度及土地增值税征收比例，从而增加保有环节的税收，减少流转环节的税收，完善我国房地产税收体系。
（编辑：KD）