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摘要：随着现代物业设计、建设水平不断提升，业主（使用人）的需求不断增加，越来越多的房地产开发商开始重视物业管理的作用。特别是物业管理的提前参与，能有效地避免因设计考虑不周带来的先天不足或影响今后业主使用功能等问题，使物业更符合业主使用要求。本文以物业早期介入相关要求为基础，结合项目特点与业主要求按照规划、设计、施工、验收等工作早期介入要求，提出设计建议，以期保证物业项目的设计合理和质量良好，更好的为广大住户服务。
关键词：早期介入 物业管理 房地产
0 引言
物业管理的早期介入主要通常贯穿项目开发的全过程，一般在可行性研究、规划设计、施工建设、房产销售和竣工验收阶段分步骤介入，其主要价值体现在从物业使用角度出发，为项目开发提出建议。同时，管理经验丰富的物业管理企业的介入，也可以有效提升项目建设和管理水平，同时提升项目价值，促进房产销售，提高开发效益，进而提升企业品牌影响力。本文针对江苏华厦融创开发的徐州UU小镇项目进行早期介入，从项目的规划设计开始提前介入，涉及建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制，更加确保物业建设质量。建议内容既要考虑开发商的要求，又要满足业主（使用）需求。
1 徐州UU小镇项目概况
本项目位于徐州市泉山区杏山子大三角地块，项目定位为儿童主题幸福社区。总用地面积约13.5万方。绿化率>30%。
规划用地：202.2亩 （13.5万方）
总建筑面积：43.5万方
总户数：2857户
容积率：2.50
绿化率：30.1%
物业形态：5栋电梯洋房、4栋小高层、12栋高层、沿街商业、集中商业、会所、办公等城市综合体
户型面积：80-90m22+1两（三）房、90-125m23+1三（四）房、子母房
整个项目住宅共分两期开发，第一期推出B+C地块，第二期推出A地块，首期共13栋楼，5栋11层286套，4栋18层407套，4栋33层共660套，总共1353套。分布于B1-11，C1-2。
交通：目前项目位置较偏僻的三环外，但已经开通的韩山隧道、规划建设的地铁一号线等交通对项目来说非常有利。而徐萧公路、三环西路则是连接周边萧县、丰沛县、淮北等地区。
景观：景观环境三面环山，靠近云龙湖，大环境很好。
生活气息：紧邻项目的是开元四季，通过开元、万悦城、圣地雅阁等楼盘的带动，使得周边生活氛围及置业需求日益浓厚。
对UU小镇项目引入早期介入，让所聘请的专业的物业管理公司对物业规划设计方案进行完善，使规划和设计更加合理，能减少以后疑难问题的发生，提高建设单位的开发效益，提高开发商的名誉。同时，所聘请的物业管理公司还可以及时做好业主入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。
2 物业管理早期介入的概念
2.1 物业管理早期介入的概念
所谓的物业管理早期介入是指物业服务企业在接管物业之前就介入，参与物业的规划，从物业管理的角度提出意见和建议，以便建成后的物业能满足业主和使用人的要求，并且有利于后期管理工作的进行。
2.2 物业管理早期介入的作用
从物业管理的实践来看，我国物业管理一直滞后于规划设计和施工建设，这些往往暴露出物业管理过程中的先天不足或缺陷，给日后的物业管理带了矛盾和问题。物业管理是对物业项目的使用、维修、养护、经营进行管理和提供服务，使物业项目发挥最佳效应的一种管理形式。它与物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋销售等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成后的使用和管理的要求，考虑到居住水平提高的需要，应有一定的超前性，即从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。
3 项目早期介入建议
3.1 可行性研究阶段
在该项目的可行性研究阶段，应聘请物业管理公司集中就产品的市场定位、物业管理的基本思路、物业的经营管理进行总体策划。
3.1.1 从物业管理角度对建设项目的优化设计，如：围绕项目设计中“儿童社区”主题的命题，如何从满足业主需求和提升项目品质进行辅助设计，并修改原设计中不合理内容，从而实现对物业超前管理，避免原设计实施后产生使用和管理问题。
3.1.2 根据项目建设成本及目标客户的定位来确定物业管理的模式和基本服务内容，物业公司应设计出物业服务的总体方案或拿出项目日常物业管理的管理标准、服务理念和经营目标。
3.1.3 从物业及其附属设备设施保值增值角度对配套设施建设提出的整改建议，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。
3.2 规划设计阶段
在规划设计阶段，应邀请物业管理公司参加论证会，让物业管理公司站在潜在业主的角度上来看待和分析问题，并让物业管理公司对规划设计方案提出自己的意见与建议。
3.2.1 要确保在此阶段物业管理公司提出的意见或建议要贯彻可行性阶段所确定的物业管理总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。
3.2.2 物业管理公司一定站在已确定的业主（使用人）的角度上来看待和考虑问题，尤其要将设计与将来的使用维护与建设和使用成本及目标客户的需求及经济承受力相结合，这样才能将业主、物业建设单位与物业管理企业的目标利益统一起来。
3.2.3 物业管理公司所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术规范的要求。
3.3 施工建设阶段
3.3.1 在此阶段介入的物业管理公司应站在开发商和潜在业主的角度，对施工进行监理，但此时物业管理公司并不是建设监理的主体或主要授权人及责任人，因此既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法。
3.3.2 要确保记录的完整性，因为这种记录一方面为今后的物业管理提供了宝贵的资料，另一方面有些施工中的问题或隐患经物业管理企业提出整改建议，但由于某些原因没有进行改进，此时完善的记录和相应的证据在将来这样的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。
3.4 销售阶段
此阶段因为物业管理公司介入的形式多样，应要求物业管理企业充分重视并全力投入。
3.4.1 有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度和公共场地的使用规定，一定要合法，同时要实事求是、根据物业管理的整体策划和方案来进行，不应为了销售而夸大其辞，胡乱承诺无论对物业管理企业还是物业建设单位都是不智之举。
3.4.2 售楼阶段对物业管理所作的承诺以及咨询期间大多数业主反映和关注的物业管理服务，应作为对前期物业管理的基本要求，一定要达到。另外还应注意，对公共制定和公共秩序的规定也应建立在以现实的收费情况下物业管理所能达到的服务水准的基础之上。避免由于业主要求过高，而物业管理企业无法满足的情况。
3.4.3 要重视工作的延续性和衔接性，销售阶段物业早期介入应是全程的，并要注意与物业前期管理的某些工作衔接。通常早期介入的物业企业多为咨询管理公司，而前期物业管理多为专业管理公司承担，应注意工作衔接的规范严谨，避免纠纷出现。
参考文献：
[1]赵绍鸿，艾白璐，谭善勇.物业管理实务[M].中国林业出版社 2005.10（2009.2重印）
[2]裴艳慧.物业管理理论与实务[M].北京大学出版社，2011.
[3]张秀萍.物业环境管理与服务[M].中国建筑工业出版社，2004.
[4]刘薇.物业管理工作指南[M].化学工业出版社，2012.
[5]腾永健，陆晓峰.物业管理实务[M].华东师范大学出版社，2009.
[6]吴长霞.物业管理环境建设与环保节能实用工作手册[M].机械工业出版社，2011.
关键词：早期介入 物业管理 房地产
0 引言
物业管理的早期介入主要通常贯穿项目开发的全过程，一般在可行性研究、规划设计、施工建设、房产销售和竣工验收阶段分步骤介入，其主要价值体现在从物业使用角度出发，为项目开发提出建议。同时，管理经验丰富的物业管理企业的介入，也可以有效提升项目建设和管理水平，同时提升项目价值，促进房产销售，提高开发效益，进而提升企业品牌影响力。本文针对江苏华厦融创开发的徐州UU小镇项目进行早期介入，从项目的规划设计开始提前介入，涉及建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制，更加确保物业建设质量。建议内容既要考虑开发商的要求，又要满足业主（使用）需求。
1 徐州UU小镇项目概况
本项目位于徐州市泉山区杏山子大三角地块，项目定位为儿童主题幸福社区。总用地面积约13.5万方。绿化率>30%。
规划用地：202.2亩 （13.5万方）
总建筑面积：43.5万方
总户数：2857户
容积率：2.50
绿化率：30.1%
物业形态：5栋电梯洋房、4栋小高层、12栋高层、沿街商业、集中商业、会所、办公等城市综合体
户型面积：80-90m22+1两（三）房、90-125m23+1三（四）房、子母房
整个项目住宅共分两期开发，第一期推出B+C地块，第二期推出A地块，首期共13栋楼，5栋11层286套，4栋18层407套，4栋33层共660套，总共1353套。分布于B1-11，C1-2。
交通：目前项目位置较偏僻的三环外，但已经开通的韩山隧道、规划建设的地铁一号线等交通对项目来说非常有利。而徐萧公路、三环西路则是连接周边萧县、丰沛县、淮北等地区。
景观：景观环境三面环山，靠近云龙湖，大环境很好。
生活气息：紧邻项目的是开元四季，通过开元、万悦城、圣地雅阁等楼盘的带动，使得周边生活氛围及置业需求日益浓厚。
对UU小镇项目引入早期介入，让所聘请的专业的物业管理公司对物业规划设计方案进行完善，使规划和设计更加合理，能减少以后疑难问题的发生，提高建设单位的开发效益，提高开发商的名誉。同时，所聘请的物业管理公司还可以及时做好业主入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。
2 物业管理早期介入的概念
2.1 物业管理早期介入的概念
所谓的物业管理早期介入是指物业服务企业在接管物业之前就介入，参与物业的规划，从物业管理的角度提出意见和建议，以便建成后的物业能满足业主和使用人的要求，并且有利于后期管理工作的进行。
2.2 物业管理早期介入的作用
从物业管理的实践来看，我国物业管理一直滞后于规划设计和施工建设，这些往往暴露出物业管理过程中的先天不足或缺陷，给日后的物业管理带了矛盾和问题。物业管理是对物业项目的使用、维修、养护、经营进行管理和提供服务，使物业项目发挥最佳效应的一种管理形式。它与物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋销售等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成后的使用和管理的要求，考虑到居住水平提高的需要，应有一定的超前性，即从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。
3 项目早期介入建议
3.1 可行性研究阶段
在该项目的可行性研究阶段，应聘请物业管理公司集中就产品的市场定位、物业管理的基本思路、物业的经营管理进行总体策划。
3.1.1 从物业管理角度对建设项目的优化设计，如：围绕项目设计中“儿童社区”主题的命题，如何从满足业主需求和提升项目品质进行辅助设计，并修改原设计中不合理内容，从而实现对物业超前管理，避免原设计实施后产生使用和管理问题。
3.1.2 根据项目建设成本及目标客户的定位来确定物业管理的模式和基本服务内容，物业公司应设计出物业服务的总体方案或拿出项目日常物业管理的管理标准、服务理念和经营目标。
3.1.3 从物业及其附属设备设施保值增值角度对配套设施建设提出的整改建议，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。
3.2 规划设计阶段
在规划设计阶段，应邀请物业管理公司参加论证会，让物业管理公司站在潜在业主的角度上来看待和分析问题，并让物业管理公司对规划设计方案提出自己的意见与建议。
3.2.1 要确保在此阶段物业管理公司提出的意见或建议要贯彻可行性阶段所确定的物业管理总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。
3.2.2 物业管理公司一定站在已确定的业主（使用人）的角度上来看待和考虑问题，尤其要将设计与将来的使用维护与建设和使用成本及目标客户的需求及经济承受力相结合，这样才能将业主、物业建设单位与物业管理企业的目标利益统一起来。
3.2.3 物业管理公司所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术规范的要求。
3.3 施工建设阶段
3.3.1 在此阶段介入的物业管理公司应站在开发商和潜在业主的角度，对施工进行监理，但此时物业管理公司并不是建设监理的主体或主要授权人及责任人，因此既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法。
3.3.2 要确保记录的完整性，因为这种记录一方面为今后的物业管理提供了宝贵的资料，另一方面有些施工中的问题或隐患经物业管理企业提出整改建议，但由于某些原因没有进行改进，此时完善的记录和相应的证据在将来这样的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。
3.4 销售阶段
此阶段因为物业管理公司介入的形式多样，应要求物业管理企业充分重视并全力投入。
3.4.1 有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度和公共场地的使用规定，一定要合法，同时要实事求是、根据物业管理的整体策划和方案来进行，不应为了销售而夸大其辞，胡乱承诺无论对物业管理企业还是物业建设单位都是不智之举。
3.4.2 售楼阶段对物业管理所作的承诺以及咨询期间大多数业主反映和关注的物业管理服务，应作为对前期物业管理的基本要求，一定要达到。另外还应注意，对公共制定和公共秩序的规定也应建立在以现实的收费情况下物业管理所能达到的服务水准的基础之上。避免由于业主要求过高，而物业管理企业无法满足的情况。
3.4.3 要重视工作的延续性和衔接性，销售阶段物业早期介入应是全程的，并要注意与物业前期管理的某些工作衔接。通常早期介入的物业企业多为咨询管理公司，而前期物业管理多为专业管理公司承担，应注意工作衔接的规范严谨，避免纠纷出现。
参考文献：
[1]赵绍鸿，艾白璐，谭善勇.物业管理实务[M].中国林业出版社 2005.10（2009.2重印）
[2]裴艳慧.物业管理理论与实务[M].北京大学出版社，2011.
[3]张秀萍.物业环境管理与服务[M].中国建筑工业出版社，2004.
[4]刘薇.物业管理工作指南[M].化学工业出版社，2012.
[5]腾永健，陆晓峰.物业管理实务[M].华东师范大学出版社，2009.
[6]吴长霞.物业管理环境建设与环保节能实用工作手册[M].机械工业出版社，2011.