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摘 要：近年来，民宿成为乡村旅游发展的重要途径和发展方向，以南京浦口永宁街道为例，从2016年开始民宿在该街道生根发芽，表现出品牌化、规模化、多元化的特点。经过前期实地调研和问卷发放，对永宁街道民宿情况进行深入的走访与客观的分析，本文从建设情况、资本主体、经营情况、客群市场四个方面全面剖析永宁街道民宿发展的现状，总结其发展中的问题，为以后的研究发展对策奠定基础。
关键词：民宿 发展现状 问题
中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）12（c）-150-05
1 建设情况
从建设情况而言，目前永宁街道民宿建设呈现分布不均，规模较小的特点。
永宁街道现有已建成民宿6户，其中大埝社区3户，侯冲、大桥、西葛社区各1户，现有客房78间，其中大埝社区33间，侯冲社区5间，大桥和西葛社区各20间，现有床位126张，其中大埝社区50张，侯冲社区6张，大桥社区30张，西葛社区40张。从民宿户数、客房数和床位数总量分布上看，目前大埝社区走在永宁街道民宿建设的前列，如表1所示。
已建成民宿户数方面，大埝社区占全永宁的一半；在已建成民宿客房数方面，大埝社区现有民宿客房33间，占全永宁的42%，平均每戶拥有客房11间，尽管大桥和西葛社区现有已建成民宿各1户，但是均有客房20间，单户建设规模较大；在已建成民宿床位数方面，大埝社区现有民宿床位50张，占全永宁39%，西葛社区拥有40张，占全永宁32%，大桥社区拥有床位30张，占全永宁24%。由此可知，目前永宁的民宿规模平均在13间客房，大埝社区的民宿规模一般在11间，较平均水平低；大桥和西葛社区的民宿规模在20间，较平均水平高。从每间客房拥有的平均床位数看，永宁总体为1.61张，大埝社区为1.51张，大桥社区为1.5张，西葛社区为2张，说明西葛社区民宿多以标间为主，其他地区主要以单床间为主，可能是单人间，可能是大床房。尽管部分民宿房间达到20间，但是从整体规模上而言，永宁街道的民宿规模较小，没有呈现规模化发展，一定程度上限制了民宿经济的发展，对同乡村民没有产生吸引。
永宁街道现有正在建设的民宿15户，其中大埝社区14户，侯冲社区1户，大桥和西葛社区没有正在建设的民宿。从图1可以看出，永宁街道正在建设的客房有195间，其中大埝社区187间，侯冲社区8间，正在建设的床位有268张，其中大埝社区158张，侯冲社区10张。从民宿户数、客房数和床位数总量分布上看，下一阶段永宁民宿建设主要集中在大埝社区。正在建设的民宿平均规模为每户13间客房，大埝社区平均每户13.3间，侯冲社区平均每户8间。从每间客房拥有的平均床位数看，整个永宁为1.37张，大埝社区为1.38张，侯冲社区为1.25张。尽管起点几乎一致，但是从在建民宿方面看，大埝社区独占鳌头，侯冲社区也意识到民宿发展的重要性，但是大桥和西葛社区在民宿建设方面缺少热情，因此民宿发展不均衡。
2 资本主体
从资本主体而言，目前永宁街道民宿投资以本地农民个体为主，社会资本后继有力。永宁街道的农民参与民宿投资的热情很高，社会资本也在不断涌入，可以说街道内外都发现了永宁得天独厚的旅游资源带来的民宿发展优势。永宁街道民宿产业总投资额高达9535万元，从图2可以看出，其中农民个体投资额为6120万元，占总投资额的64%，社会资本投资额为3200万元，占34%。说明永宁街道民宿投资主体主要为当地农民，一方面说明当地农民经济基础雄厚，收入稳定；另一方面说明永宁街道农民有积极的投资热情，看好民宿产业，抓住创新创业好机遇。
在建民宿最多的大埝社区获得最多的投资，其中农民个体投资也最多。因此可以说，现阶段大埝很多农民看好了民宿发展的势头，而抓住了民宿发展的机遇也就获得了大量的社会资本投入。从图3可以看出，永宁街道民宿总体投资在大埝社区最多，达8270万元，占永宁街道总体投资额的87%，比第二位大桥社区高出7270万元，大桥社区获得投资1000万元，占永宁街道总体投资额的10%。而侯冲社区和西葛社区投资额分别是215万元和50万元，分别只占永宁街道民宿总体投资额的2%和1%。
从图4可以看出，永宁街道农民个体民宿投资集中在大埝社区，高达5057万元，占农民个体投资额的80%，说明大埝地区民宿建设推进到基层效果显著、深入到农民的心中。
永宁街道民宿获得的社会资本3200万元均投资在大埝社区，一定程度上说明大埝社区招商引资工作成效高，也说明该社区所在地方政府对于民宿建设提供了便利的服务和优惠的条件。
3 经营情况
该部分的经营情况主要是就民宿目前从业人员、客房价格、入住率、接待人次、营业收入、主题特色、周边旅游资源七个方面展开统计及分析。
3.1 从业人员
如图5所示从就业人员分布，可以看出，永宁街道民宿产业主要以吸纳本地农民为劳动力，同时也可以增加本地就业机会，从长远而言有利于地方稳定和经济发展。目前民宿产业在永宁街道吸纳的劳动力达162人，目前永宁街道已建成和正在建设的民宿共计20户、273间客房，说明平均每家用人需求为8.1人，每间客房用人需求为0.59人。已建成的6家民宿吸纳劳动力62人，占据总劳动力的38%，平均每户用人需求为10.1人，共有客房78间，说明每间客房用人需求为0.79人；正在建设的14家吸纳劳动力100人，占总劳动力的62%，共有客房195间，按照目前现有的用人需求猜测，应该可以大约吸纳144至155名劳动力，因此等正在建设的民宿完工，还可以吸纳一定数量的当地劳动力投入到民宿事业中。 3.2 客房价格、入住率及接待人次
从民宿价格而言，整体定价不高，淡旺季价格区分明显。从表2可以看出，永宁街道民宿整体价格较低，不超过200元。除了蝶梦山丘以外，其他民宿均采取了淡旺季价格区分，淡季最低的价格在100元，淡季最高价格在168元，淡季平均价格在131.1元；旺季最高的价格在200元，旺季最低价格在120元，旺季平均价格在171.6元；除了鹿源生态农庄淡旺季差价在100元，其他民宿淡旺季价格差别均不大。但是无论淡季还是旺季，蝶梦山丘的价格大大提升了平均价格水平，使得淡季平均价格在322.7元，旺季平均价格在356.3元。蝶梦山丘是社会资本投资，极具主题性，淡旺季价格均在1280元，价格较高，针对高端客源，根据表2的入住率看，其淡季入住率是30%，而永宁街道民宿淡季平均入住率为20%，其高出平均水平10%；其旺季入住率是50%，而永宁街道民宿旺季平均入住率为60%，拉低了平均水平10%，说明主题性民宿受季节性影响较小。
从入住率看，永宁街道民宿入住率不高，说明其宣传不够、基础设施暂时不能满足游客需求。永宁街道民宿的淡季入住率在10%到80%不等，大多数都在50%以下，只有一家淡季入住率达到80%，淡季平均入住率为20%。旺季时只有个别民宿在旺季实现了100%的入住率，其他民宿旺入住率在50%到80%不等，旺季平均入住率为60%。
从接待人次看，有体验项目和与景区关联的民宿接待人才较多。三婶家民宿和鹿源生态农庄遥遥领先，分别接待了4500人和3100人。三婶家民宿2016年3月开业，主要围绕乡村旅游，开展餐饮、采摘、垂钓、土特产销售、旅游等业务，利用线上APP、微信、行业平台和线下公司推广，主要接待江浙沪团队客人，在上海有分公司，因此其客源稳定且量大。鹿源生态农庄2015年开业，主要开展餐饮、休闲垂钓、蔬菜采摘、棋牌室、KTV、健身房等服务，农庄内还有梅花鹿、孔雀供观赏，主要利用网络、口碑宣传，主要接待江苏省南京市及其周边的团队客人，以及安徽省滁州市乌衣镇的散客。
3.3 营业收入
从营业收入而言，民宿经济已成一定规模，但住宿布展消费最高比例。从表3、图6可以看出，永宁街道已建成民宿的经营者营业总收入达722万元，净收入264万元，净收入占营业总收入的比例为36.5%。在营业总收入中餐饮占51%，比例最高，远远超过了住宿业收入的比重。从表3可以看出，现已经营的民宿都提供餐饮服务。民宿产业中的住宿只占到了24%，说明永宁街道民宿价格不高，档次一般。此外，农业体验等娱乐项目占到营业总收入的8%，农产品销售占到营业总收入的17%。
3.4 主题特色
永宁街道民宿建设重视特色建设，强调文化基础。除了强蕾农庄没有明确的主题特色，其他都有自己的主题特色，比如三婶家民宿是怀旧主题，鹿源生态农庄是以梅花鹿和孔雀园为主题，其他的主题一般多为自然乡土、爱情浪漫、家庭亲子类。
3.5 周边旅游资源
旅游资源成为永宁街道民宿的重要载体。永宁街道民宿在周边5公里内均有旅游资源，因此可以说永宁街道建设的民宿是依托周边旅游资源而建设的，可以说旅游资源是吸引游客前往永宁的最重要的因素，而永宁民宿给予了游客留宿的可能，一定程度上还超出了游客的期望，滿足了其对文化和民俗的要求。
4 客群市场
客群市场较窄，地缘优势较明显。经过前期的调研和访谈得知，永宁街道已建成的民宿多数通过微信、网站，比如西祠胡同、以及口碑宣传、还有一部分上门客。此外，20家民宿中仅有5家加入了南京民宿线上平台。
主要的客群市场是南京市内及周边城市、安徽滁州的团队客人和散客。
5 结语
结合现场调研及座谈走访，永宁街道民宿发展过程中存在以下主要问题：（1）产品结构单一，特色彰显不够突出；（2）资源整合度低，民宿体验活动较少；（3）永宁地域性文化缺失，挖掘力度不足；（4）同质化倾向严重，缺乏个性化创意；（5）民宿经营者经验不足，“家”文化缺失；（6）宣传力度不够，乡村民宿旅游品牌魅力不足；（7）民宿从业者缺乏系统培训，服务意识有待提高；（8）永宁民宿基础设施需进一步配套，舒适度有待提升。
参考文献
[1] 蒋佳倩，李艳.国内外旅游“民宿”研究综述[J].旅游研究， 2014（04）.
[2] 侯凤娅.江南古镇周庄民宿业的发展策略研究[D].东南大学， 2015.
[3] 陈沫，齐岩波，刘海霞.台湾民宿产业发展及对大陆民宿的经验借鉴[J].旅游纵览（下半月），2014（10）.
[4] 吴玮.台湾民宿业发展现状及数字化营销策略研究[J].泉州师范学院学报，2015（03）.
[5] 葛姝，赖红波.台湾民宿业品牌网络推广及对上海的借鉴[J].设计，2015（20）.
①基金项目：国家旅游局“万名旅游英才计划”2016年度“双师型”教师培养项目《“互联网+”时代旅行社门店顶岗实习效能提升研究》（WMYC 20164-2046）；2017年江苏省高校哲学社会科学研究项目《“互联网+”时代江苏省民宿营销渠道构建策略研究—以南京市为例》（2017SJB0782）；2016年度南京旅游职业学院校级教育教改课题《“互联网+”时代<旅行社运营管理>课程改革研究》（2016XJJG06）；南京旅游职业学院江苏省示范性高等职业院校建设项目—课程建设《旅行社经营管理》（2017YZKC01）。
作者简介：朱丽（1985-），女，汉族，江苏宝应人，讲师，硕士，主要从事民宿特色与文化方面的研究；葛益娟（1982-），女，汉族，江苏盐城人，副教授，硕士，主要从事民宿营销方面的研究。
关键词：民宿 发展现状 问题
中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）12（c）-150-05
1 建设情况
从建设情况而言，目前永宁街道民宿建设呈现分布不均，规模较小的特点。
永宁街道现有已建成民宿6户，其中大埝社区3户，侯冲、大桥、西葛社区各1户，现有客房78间，其中大埝社区33间，侯冲社区5间，大桥和西葛社区各20间，现有床位126张，其中大埝社区50张，侯冲社区6张，大桥社区30张，西葛社区40张。从民宿户数、客房数和床位数总量分布上看，目前大埝社区走在永宁街道民宿建设的前列，如表1所示。
已建成民宿户数方面，大埝社区占全永宁的一半；在已建成民宿客房数方面，大埝社区现有民宿客房33间，占全永宁的42%，平均每戶拥有客房11间，尽管大桥和西葛社区现有已建成民宿各1户，但是均有客房20间，单户建设规模较大；在已建成民宿床位数方面，大埝社区现有民宿床位50张，占全永宁39%，西葛社区拥有40张，占全永宁32%，大桥社区拥有床位30张，占全永宁24%。由此可知，目前永宁的民宿规模平均在13间客房，大埝社区的民宿规模一般在11间，较平均水平低；大桥和西葛社区的民宿规模在20间，较平均水平高。从每间客房拥有的平均床位数看，永宁总体为1.61张，大埝社区为1.51张，大桥社区为1.5张，西葛社区为2张，说明西葛社区民宿多以标间为主，其他地区主要以单床间为主，可能是单人间，可能是大床房。尽管部分民宿房间达到20间，但是从整体规模上而言，永宁街道的民宿规模较小，没有呈现规模化发展，一定程度上限制了民宿经济的发展，对同乡村民没有产生吸引。
永宁街道现有正在建设的民宿15户，其中大埝社区14户，侯冲社区1户，大桥和西葛社区没有正在建设的民宿。从图1可以看出，永宁街道正在建设的客房有195间，其中大埝社区187间，侯冲社区8间，正在建设的床位有268张，其中大埝社区158张，侯冲社区10张。从民宿户数、客房数和床位数总量分布上看，下一阶段永宁民宿建设主要集中在大埝社区。正在建设的民宿平均规模为每户13间客房，大埝社区平均每户13.3间，侯冲社区平均每户8间。从每间客房拥有的平均床位数看，整个永宁为1.37张，大埝社区为1.38张，侯冲社区为1.25张。尽管起点几乎一致，但是从在建民宿方面看，大埝社区独占鳌头，侯冲社区也意识到民宿发展的重要性，但是大桥和西葛社区在民宿建设方面缺少热情，因此民宿发展不均衡。
2 资本主体
从资本主体而言，目前永宁街道民宿投资以本地农民个体为主，社会资本后继有力。永宁街道的农民参与民宿投资的热情很高，社会资本也在不断涌入，可以说街道内外都发现了永宁得天独厚的旅游资源带来的民宿发展优势。永宁街道民宿产业总投资额高达9535万元，从图2可以看出，其中农民个体投资额为6120万元，占总投资额的64%，社会资本投资额为3200万元，占34%。说明永宁街道民宿投资主体主要为当地农民，一方面说明当地农民经济基础雄厚，收入稳定；另一方面说明永宁街道农民有积极的投资热情，看好民宿产业，抓住创新创业好机遇。
在建民宿最多的大埝社区获得最多的投资，其中农民个体投资也最多。因此可以说，现阶段大埝很多农民看好了民宿发展的势头，而抓住了民宿发展的机遇也就获得了大量的社会资本投入。从图3可以看出，永宁街道民宿总体投资在大埝社区最多，达8270万元，占永宁街道总体投资额的87%，比第二位大桥社区高出7270万元，大桥社区获得投资1000万元，占永宁街道总体投资额的10%。而侯冲社区和西葛社区投资额分别是215万元和50万元，分别只占永宁街道民宿总体投资额的2%和1%。
从图4可以看出，永宁街道农民个体民宿投资集中在大埝社区，高达5057万元，占农民个体投资额的80%，说明大埝地区民宿建设推进到基层效果显著、深入到农民的心中。
永宁街道民宿获得的社会资本3200万元均投资在大埝社区，一定程度上说明大埝社区招商引资工作成效高，也说明该社区所在地方政府对于民宿建设提供了便利的服务和优惠的条件。
3 经营情况
该部分的经营情况主要是就民宿目前从业人员、客房价格、入住率、接待人次、营业收入、主题特色、周边旅游资源七个方面展开统计及分析。
3.1 从业人员
如图5所示从就业人员分布，可以看出，永宁街道民宿产业主要以吸纳本地农民为劳动力，同时也可以增加本地就业机会，从长远而言有利于地方稳定和经济发展。目前民宿产业在永宁街道吸纳的劳动力达162人，目前永宁街道已建成和正在建设的民宿共计20户、273间客房，说明平均每家用人需求为8.1人，每间客房用人需求为0.59人。已建成的6家民宿吸纳劳动力62人，占据总劳动力的38%，平均每户用人需求为10.1人，共有客房78间，说明每间客房用人需求为0.79人；正在建设的14家吸纳劳动力100人，占总劳动力的62%，共有客房195间，按照目前现有的用人需求猜测，应该可以大约吸纳144至155名劳动力，因此等正在建设的民宿完工，还可以吸纳一定数量的当地劳动力投入到民宿事业中。 3.2 客房价格、入住率及接待人次
从民宿价格而言，整体定价不高，淡旺季价格区分明显。从表2可以看出，永宁街道民宿整体价格较低，不超过200元。除了蝶梦山丘以外，其他民宿均采取了淡旺季价格区分，淡季最低的价格在100元，淡季最高价格在168元，淡季平均价格在131.1元；旺季最高的价格在200元，旺季最低价格在120元，旺季平均价格在171.6元；除了鹿源生态农庄淡旺季差价在100元，其他民宿淡旺季价格差别均不大。但是无论淡季还是旺季，蝶梦山丘的价格大大提升了平均价格水平，使得淡季平均价格在322.7元，旺季平均价格在356.3元。蝶梦山丘是社会资本投资，极具主题性，淡旺季价格均在1280元，价格较高，针对高端客源，根据表2的入住率看，其淡季入住率是30%，而永宁街道民宿淡季平均入住率为20%，其高出平均水平10%；其旺季入住率是50%，而永宁街道民宿旺季平均入住率为60%，拉低了平均水平10%，说明主题性民宿受季节性影响较小。
从入住率看，永宁街道民宿入住率不高，说明其宣传不够、基础设施暂时不能满足游客需求。永宁街道民宿的淡季入住率在10%到80%不等，大多数都在50%以下，只有一家淡季入住率达到80%，淡季平均入住率为20%。旺季时只有个别民宿在旺季实现了100%的入住率，其他民宿旺入住率在50%到80%不等，旺季平均入住率为60%。
从接待人次看，有体验项目和与景区关联的民宿接待人才较多。三婶家民宿和鹿源生态农庄遥遥领先，分别接待了4500人和3100人。三婶家民宿2016年3月开业，主要围绕乡村旅游，开展餐饮、采摘、垂钓、土特产销售、旅游等业务，利用线上APP、微信、行业平台和线下公司推广，主要接待江浙沪团队客人，在上海有分公司，因此其客源稳定且量大。鹿源生态农庄2015年开业，主要开展餐饮、休闲垂钓、蔬菜采摘、棋牌室、KTV、健身房等服务，农庄内还有梅花鹿、孔雀供观赏，主要利用网络、口碑宣传，主要接待江苏省南京市及其周边的团队客人，以及安徽省滁州市乌衣镇的散客。
3.3 营业收入
从营业收入而言，民宿经济已成一定规模，但住宿布展消费最高比例。从表3、图6可以看出，永宁街道已建成民宿的经营者营业总收入达722万元，净收入264万元，净收入占营业总收入的比例为36.5%。在营业总收入中餐饮占51%，比例最高，远远超过了住宿业收入的比重。从表3可以看出，现已经营的民宿都提供餐饮服务。民宿产业中的住宿只占到了24%，说明永宁街道民宿价格不高，档次一般。此外，农业体验等娱乐项目占到营业总收入的8%，农产品销售占到营业总收入的17%。
3.4 主题特色
永宁街道民宿建设重视特色建设，强调文化基础。除了强蕾农庄没有明确的主题特色，其他都有自己的主题特色，比如三婶家民宿是怀旧主题，鹿源生态农庄是以梅花鹿和孔雀园为主题，其他的主题一般多为自然乡土、爱情浪漫、家庭亲子类。
3.5 周边旅游资源
旅游资源成为永宁街道民宿的重要载体。永宁街道民宿在周边5公里内均有旅游资源，因此可以说永宁街道建设的民宿是依托周边旅游资源而建设的，可以说旅游资源是吸引游客前往永宁的最重要的因素，而永宁民宿给予了游客留宿的可能，一定程度上还超出了游客的期望，滿足了其对文化和民俗的要求。
4 客群市场
客群市场较窄，地缘优势较明显。经过前期的调研和访谈得知，永宁街道已建成的民宿多数通过微信、网站，比如西祠胡同、以及口碑宣传、还有一部分上门客。此外，20家民宿中仅有5家加入了南京民宿线上平台。
主要的客群市场是南京市内及周边城市、安徽滁州的团队客人和散客。
5 结语
结合现场调研及座谈走访，永宁街道民宿发展过程中存在以下主要问题：（1）产品结构单一，特色彰显不够突出；（2）资源整合度低，民宿体验活动较少；（3）永宁地域性文化缺失，挖掘力度不足；（4）同质化倾向严重，缺乏个性化创意；（5）民宿经营者经验不足，“家”文化缺失；（6）宣传力度不够，乡村民宿旅游品牌魅力不足；（7）民宿从业者缺乏系统培训，服务意识有待提高；（8）永宁民宿基础设施需进一步配套，舒适度有待提升。
参考文献
[1] 蒋佳倩，李艳.国内外旅游“民宿”研究综述[J].旅游研究， 2014（04）.
[2] 侯凤娅.江南古镇周庄民宿业的发展策略研究[D].东南大学， 2015.
[3] 陈沫，齐岩波，刘海霞.台湾民宿产业发展及对大陆民宿的经验借鉴[J].旅游纵览（下半月），2014（10）.
[4] 吴玮.台湾民宿业发展现状及数字化营销策略研究[J].泉州师范学院学报，2015（03）.
[5] 葛姝，赖红波.台湾民宿业品牌网络推广及对上海的借鉴[J].设计，2015（20）.
①基金项目：国家旅游局“万名旅游英才计划”2016年度“双师型”教师培养项目《“互联网+”时代旅行社门店顶岗实习效能提升研究》（WMYC 20164-2046）；2017年江苏省高校哲学社会科学研究项目《“互联网+”时代江苏省民宿营销渠道构建策略研究—以南京市为例》（2017SJB0782）；2016年度南京旅游职业学院校级教育教改课题《“互联网+”时代<旅行社运营管理>课程改革研究》（2016XJJG06）；南京旅游职业学院江苏省示范性高等职业院校建设项目—课程建设《旅行社经营管理》（2017YZKC01）。
作者简介：朱丽（1985-），女，汉族，江苏宝应人，讲师，硕士，主要从事民宿特色与文化方面的研究；葛益娟（1982-），女，汉族，江苏盐城人，副教授，硕士，主要从事民宿营销方面的研究。