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房地产计税价格是指由具有特定资格的评估机构和评估人员运用适当的标准和技术独立、客观、公正地评估房地产市场价格并以其作为房地产税征收依据的房地产价格。随着我国房地产税改革的进一步推进，在理论研究上，国际通行的房地产计税价格评估制度越来越受到专家学者们的重视；在实践上，我国各城市已全面实行按房地产计税价格实施征税。在征税实践中，因征纳双方立场不同，对房地产计税价格的争议在所难免。但比较遗憾的是，房地产计税价格争议问题没有得到充分的重视。房地产计税价格争议是房地产税的征收方和纳税方之间，因为对房地产计税价格的产生和其准确性持有不同意见而引起的争议。从国际经验来看，但凡对房地产保有环节征税的国家，为解决此类争议均设有专门机构或配备专业人员。房地产计税价格争议处理是房地产税实施不可或缺的环节，无疑也将成为我国房地产税实施的新常态。
房地产计税价格的争议固然有纳税方的原因，因登记或评估缺陷带来的争议也是不能忽视的。尽管登记方、评估方不直接实施征税行为，但房地产登记中心所登记的信息，如面积、座落、楼层、土地期限等共同构成房产的基本属性，很大程度决定了计税价格的总量；而评估方运用各种技术手段，对存量房进行评估，最终形成计税价格，成为纳税人缴税的税基。本文将对登记方、评估方进行全面分析，进一步探讨房地产计税价格因这两方面而产生争议的原因。
一、登记方原因
新中国成立至今，房地产权属登记制度经历了四个不同的发展阶段。初级阶段（1949 —1955 年）为公有制和私有制并存阶段；发展阶段（1956 —1965 年）为全面所有制和集体所有制阶段；停滞阶段（1966 —1978 年）为房地产权属登记全面停滞阶段；新时期阶段（1978 年改革开放起至今）为依法建制，创新发展阶段。各个阶段的房产证各不相同，内容也不一致，这样在属性采集和批量评估数据准备方面就不充分，进而影响计税价格的准确性。
1.房地产登记信息缺失或模糊
随着《物权法》和《不动产登记暂行条例》（下称《条例》）的颁布实施，我国的房地产权属登记发证工作又将进入“房地统一”的时代。长期以来，我国房地产权属登记发证工作十分不统一，主要表现为：其一，登记机构设置和登记内容不同。其二，全国范围内的农村房地产权属登记工作进展缓慢、不能同步，有的地方甚至根本没开展这一工作。其三，从事不动产登记和权属登记的部门太多。除了土地和房屋外，还有林业、水域、矿产等其他不动产登记管理部门。这种分散登记的结果造成职能交叉、职责不明、机构重叠、人员冗余、信息不畅通，有时候难免产生信息缺失。
此外，由于历史原因，早期有的房产证是手工填写的，年代久远了，字迹不够清晰。即使到了计算机统一登记，实现登记比较规范的阶段，每个城市的用词也不尽规范和统一。对信息点的要求也不一致。无论是信息缺失还是信息不一致、不准确，都会影响房地产计税价格评估的准确性，进而引发争议。
2.早期房地产登记信息不规范
房地产开发商在交房之际，对房产编号比较混乱，导致批量评估时信息错误，导致评估价格不准确。例如有的开发商学习我国香港地区的编号方式，将首层、二层不列入编号，而将第三层当作第一层，这样，在批量评估时，容易将第三层的价格按第一层的标准评估，价格远远超出了实际价值。
房地产权登记信息有误导致评估机构及纳税人双方获取的信息不对称引起的争议，其中包括产权登记楼层信息以及房屋用途信息的错误。例如深圳市某购物广场，某商铺房号登记为2**，根据常规习惯，默认楼层为2层，而商铺实际楼层为3层，因此导致评估价格偏差；再如深圳市某大厦副楼车位1*7号，登记用途为商业，而实际整个副楼一层均为自用停车场，不对外经营，由此引发争议。
当然，这种因登记信息多头管理、登记编号混乱的情况即将终结。《条例》明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。《条例》规定了登记簿的登记内容，要求登记机构设立统一的不动产登记簿，将不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清晰地予以记载；规范了登记形式，要求登记簿原则上采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质；细化了保管责任，要求登记机构建立健全相应的安全责任制度，永久保存登记簿，配备安全保护设施，任何人不得损毁登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项，登记簿损毁、灭失的，要依据原有登记资料予以重建等。《条例》要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等不同部门之间要加强不动产登记有关信息互通共享。
二、评估方原因
2010年起，我国的房地产交易，实行以评估价作为计税价格底线，但各城市房地产计税价格的形成各不相同。有的是委托评估公司评估确定，有的是由政府成立专门的评估机构进行评估确定。虽然各评估机构尽其所能在不断提高房地产评估价格的精确度，但也难免存在技术上、数据上、信息时点上的误差，使评估结果出现偏差。
1.基础数据不准确导致评估结果偏差
全国房地产的数据总量是庞大的，各城市的房地产数据总量也相当巨大。而批量评估就是建立在这些数据的基础上，通过测算比价关系，运用CAMA技术，将整个城市的存量房地产价格评估出来。因为数据是批量评估的基础，所以，数据的质量是决定评估价格是否准确的关键因素，虽然各个城市都花费大量精力来调研、筛选、清洗数据，但数据难免出现瑕疵，因而导致评估不准确。因为存量房时间跨度较大，早期的建筑资料缺失比较严重，在产权登记方面也不太规范，导致很多房产的信息遗漏，降低了批量评估的精度。比如有的没有把地下楼层编号登记，有的将香港的编号方式与内地的编号方式混合使用，有的缺少严格的测量标准和数据等，这都会给批量评估带来很多不确定因素，使评估难度增加，也无法保证评估的准确性。 2.房地产信息没有及时更新导致评估偏差
有些房产的周边环境、配套发生变化后，信息难以获取，更难以及时更新到评估系统，这样，可能导致房地产计税价格评估偏差。如果这些信息在评估时点上没有得到及时更新，结果将出现偏差。
房地产价格一方面会随着市场的变化而变化，另一方面，也会随着周边环境、交通、配套的改善而增值。但是，如果房地产周边的环境更加恶化，如出现污染、噪音、配套减少等因素，那么，房产价值也会贬值。
一般城市对房地产的评估价格数据更新多年一次、一年一次或者一年两次，但是，评估人员在进行批量评估的时候，很难监测到所评估对象周边环境的变化。目前，暂时没有提供给业主反馈环境变化的渠道，这样，就使评估缺少动态的数据，评估的准确性就很难得到保证。例如，因为生活配套增加或环境改善，调高了价格而产生争议；生活配套减少或环境恶化，因为没有及时调整减低后的价格而产生争议。针对这类争议，计税价格复核人员应该到现场复核，查勘现场基本情况，更新信息后补充资料，纠正评估误差，并及时更新该房产的属性数据。
3.现场调查不充分导致评估偏差
房地产评估的个案评估一般都需要到现场调查，但因为实际调查数据太大，在实际工作中，调查工作可能没法深入下去，调查到的信息不充分，这必然导致评估偏差。
一般来说，进行房地产数据调查的时候，至少要核实并收集以下信息。
证载内容与现状是否一致。看房屋所有权证的内容，一般包括房屋所有权人、房屋座落、地号、产别、房屋状况、共有人、土地证号、权属性质、使用年限、设定他项权利摘要、附记等，通过核实这些信息确定房屋所有权证的真伪；看土地证的内容，一般包含有编号、土地使用权人、座落、使用权类型、地类（用途）、使用权面积、分摊面积。必要内容如果有缺失的一定要追查到底，彻底弄清楚。
座落是否一致。座落是决定一个物业价值的关键因素，所以，对座落的核验尤为重要。检查房产证与土地证的座落是否一致，完全对不上的一定得核实，并对错误信息进行纠正。
四至关系。检查现场的四至关系是否与证载一致，房产证四至与土地证四至是否一致。
因为房地产信息属性数据比较庞大，有的评估机构实力不够或人手不够，雇佣大量临时工作人员或实习生，使调研不充分，调研数据不够准确，从而带来评估结果不准确。
4.评估技术的局限性导致评估偏差
在个案评估里，常用的评估方法有比较法、成本法、收益法等。每一种方法既有优势，也有缺点。每一个城市对所有房地产进行评估的时候，采用的往往是批量评估法，而批量评估的核心是采用比较法。事实也证明，比较法评估出来的数据更为准确。但是，比较法的局限性在于所选用的案例是否科学、建立的模型是否科学、评估的时点如何把握……这些涉及评估技术的环节，都有一定的局限性，任何一个环节出现瑕疵，都会使评估精度出现偏差。
对于住宅类交易活跃的房产类型，运用比较法是合适的，对于工业、办公等交易不太活跃的物业类型，因为可比案例比较缺乏，所以运用成本法和收益法比较多。而在测算成本和收益时，影响到评估结果精度的因素很多，正是因为数据精度、技术实力不同，都可能会导致评估方难以正确评估出价格来。
每一种评估技术都有其局限性，在实际操作中，只能尽可能扬长避短，使用最合适的方法来评估不同的物业。而一旦出现争议，则有可能要进行多种方法评估，并对评估结果进行对比，采用更为科学合理的结果。
5.估价模型没有反映局部细节导致评估偏差
估价模型在房地产评估中的最初应用，就是从国外财产税税基评估人员开始的。由于房地产征税需要对大批量的房产进行评估，同时又要保证房地产计税价格评估中的一致性与公允性，因此，美国的征税部门在上世纪50年代就开始尝试在房地产计税价格批量评估中应用计算机技术。当时计算机技术的发展还处于初级阶段，运用中的成本也十分高昂，导致计算机在房地产计税价格评估中的运用受到了很大的限制，估价模型也无从谈起。
随着上世纪70年代以来计算机硬件和软件技术的迅速发展，使用成本不断下降，至80年代末，美国拥有10000宗以上地块的财产税评估管理部门都已配备了包括工作站、通用软件在内的计算机应用系统，这就是所谓的CAMA （计算机辅助批量评估）的应用。计税价格批量评估中计算机应用的演进可分为三个阶段。第一阶段是评估师将收集到的数据填入计算机电子表格中进行处理；第二阶段是收集数据环节的计算机化，即按满足一定的数据记录和数据输入格式的方式收集有关的财产数据；第三阶段是评估程序的自动化，即将数据输入预先设定的计算公式而获得评估结果，在此阶段，开始应用计算模型，使评估自动完成。
估价模型是建立在大规模的房屋属性数据基础上的，估价模型无法反映局部细节导致的评估偏差。比如同一排商铺，表面上看它们的价格应该相同或相近，但因为其中一间商铺门前多几个台阶，顾客因为惰性不光顾该商铺。这样的细节，就会使评估模型失灵。
另外，估价模型反映的是共性，而评估到具体个案反映的是个性。因为具体的物业情况不同，尤其是商铺、写字楼这样的物业，对属性细节要求更为苛刻。有时候因为物业细节数据不充分或不准确，导致评估偏差。
因房地产登记和评估方面产生的房地产计税价格争议，往往带有技术性色彩，可以通过强化技术革新、推进数据管理升级来逐渐减少争议产生的概率。但房地产具有历时性，需要较长的时间来消除各种数据缺陷。随着我国不动产统一登记工作的深入推进和存量房计税价格评估技术的发展，因登记和评估而产生的计税价格争议将会慢慢减少。
李求军/责任编辑
房地产计税价格的争议固然有纳税方的原因，因登记或评估缺陷带来的争议也是不能忽视的。尽管登记方、评估方不直接实施征税行为，但房地产登记中心所登记的信息，如面积、座落、楼层、土地期限等共同构成房产的基本属性，很大程度决定了计税价格的总量；而评估方运用各种技术手段，对存量房进行评估，最终形成计税价格，成为纳税人缴税的税基。本文将对登记方、评估方进行全面分析，进一步探讨房地产计税价格因这两方面而产生争议的原因。
一、登记方原因
新中国成立至今，房地产权属登记制度经历了四个不同的发展阶段。初级阶段（1949 —1955 年）为公有制和私有制并存阶段；发展阶段（1956 —1965 年）为全面所有制和集体所有制阶段；停滞阶段（1966 —1978 年）为房地产权属登记全面停滞阶段；新时期阶段（1978 年改革开放起至今）为依法建制，创新发展阶段。各个阶段的房产证各不相同，内容也不一致，这样在属性采集和批量评估数据准备方面就不充分，进而影响计税价格的准确性。
1.房地产登记信息缺失或模糊
随着《物权法》和《不动产登记暂行条例》（下称《条例》）的颁布实施，我国的房地产权属登记发证工作又将进入“房地统一”的时代。长期以来，我国房地产权属登记发证工作十分不统一，主要表现为：其一，登记机构设置和登记内容不同。其二，全国范围内的农村房地产权属登记工作进展缓慢、不能同步，有的地方甚至根本没开展这一工作。其三，从事不动产登记和权属登记的部门太多。除了土地和房屋外，还有林业、水域、矿产等其他不动产登记管理部门。这种分散登记的结果造成职能交叉、职责不明、机构重叠、人员冗余、信息不畅通，有时候难免产生信息缺失。
此外，由于历史原因，早期有的房产证是手工填写的，年代久远了，字迹不够清晰。即使到了计算机统一登记，实现登记比较规范的阶段，每个城市的用词也不尽规范和统一。对信息点的要求也不一致。无论是信息缺失还是信息不一致、不准确，都会影响房地产计税价格评估的准确性，进而引发争议。
2.早期房地产登记信息不规范
房地产开发商在交房之际，对房产编号比较混乱，导致批量评估时信息错误，导致评估价格不准确。例如有的开发商学习我国香港地区的编号方式，将首层、二层不列入编号，而将第三层当作第一层，这样，在批量评估时，容易将第三层的价格按第一层的标准评估，价格远远超出了实际价值。
房地产权登记信息有误导致评估机构及纳税人双方获取的信息不对称引起的争议，其中包括产权登记楼层信息以及房屋用途信息的错误。例如深圳市某购物广场，某商铺房号登记为2**，根据常规习惯，默认楼层为2层，而商铺实际楼层为3层，因此导致评估价格偏差；再如深圳市某大厦副楼车位1*7号，登记用途为商业，而实际整个副楼一层均为自用停车场，不对外经营，由此引发争议。
当然，这种因登记信息多头管理、登记编号混乱的情况即将终结。《条例》明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。《条例》规定了登记簿的登记内容，要求登记机构设立统一的不动产登记簿，将不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清晰地予以记载；规范了登记形式，要求登记簿原则上采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质；细化了保管责任，要求登记机构建立健全相应的安全责任制度，永久保存登记簿，配备安全保护设施，任何人不得损毁登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项，登记簿损毁、灭失的，要依据原有登记资料予以重建等。《条例》要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等不同部门之间要加强不动产登记有关信息互通共享。
二、评估方原因
2010年起，我国的房地产交易，实行以评估价作为计税价格底线，但各城市房地产计税价格的形成各不相同。有的是委托评估公司评估确定，有的是由政府成立专门的评估机构进行评估确定。虽然各评估机构尽其所能在不断提高房地产评估价格的精确度，但也难免存在技术上、数据上、信息时点上的误差，使评估结果出现偏差。
1.基础数据不准确导致评估结果偏差
全国房地产的数据总量是庞大的，各城市的房地产数据总量也相当巨大。而批量评估就是建立在这些数据的基础上，通过测算比价关系，运用CAMA技术，将整个城市的存量房地产价格评估出来。因为数据是批量评估的基础，所以，数据的质量是决定评估价格是否准确的关键因素，虽然各个城市都花费大量精力来调研、筛选、清洗数据，但数据难免出现瑕疵，因而导致评估不准确。因为存量房时间跨度较大，早期的建筑资料缺失比较严重，在产权登记方面也不太规范，导致很多房产的信息遗漏，降低了批量评估的精度。比如有的没有把地下楼层编号登记，有的将香港的编号方式与内地的编号方式混合使用，有的缺少严格的测量标准和数据等，这都会给批量评估带来很多不确定因素，使评估难度增加，也无法保证评估的准确性。 2.房地产信息没有及时更新导致评估偏差
有些房产的周边环境、配套发生变化后，信息难以获取，更难以及时更新到评估系统，这样，可能导致房地产计税价格评估偏差。如果这些信息在评估时点上没有得到及时更新，结果将出现偏差。
房地产价格一方面会随着市场的变化而变化，另一方面，也会随着周边环境、交通、配套的改善而增值。但是，如果房地产周边的环境更加恶化，如出现污染、噪音、配套减少等因素，那么，房产价值也会贬值。
一般城市对房地产的评估价格数据更新多年一次、一年一次或者一年两次，但是，评估人员在进行批量评估的时候，很难监测到所评估对象周边环境的变化。目前，暂时没有提供给业主反馈环境变化的渠道，这样，就使评估缺少动态的数据，评估的准确性就很难得到保证。例如，因为生活配套增加或环境改善，调高了价格而产生争议；生活配套减少或环境恶化，因为没有及时调整减低后的价格而产生争议。针对这类争议，计税价格复核人员应该到现场复核，查勘现场基本情况，更新信息后补充资料，纠正评估误差，并及时更新该房产的属性数据。
3.现场调查不充分导致评估偏差
房地产评估的个案评估一般都需要到现场调查，但因为实际调查数据太大，在实际工作中，调查工作可能没法深入下去，调查到的信息不充分，这必然导致评估偏差。
一般来说，进行房地产数据调查的时候，至少要核实并收集以下信息。
证载内容与现状是否一致。看房屋所有权证的内容，一般包括房屋所有权人、房屋座落、地号、产别、房屋状况、共有人、土地证号、权属性质、使用年限、设定他项权利摘要、附记等，通过核实这些信息确定房屋所有权证的真伪；看土地证的内容，一般包含有编号、土地使用权人、座落、使用权类型、地类（用途）、使用权面积、分摊面积。必要内容如果有缺失的一定要追查到底，彻底弄清楚。
座落是否一致。座落是决定一个物业价值的关键因素，所以，对座落的核验尤为重要。检查房产证与土地证的座落是否一致，完全对不上的一定得核实，并对错误信息进行纠正。
四至关系。检查现场的四至关系是否与证载一致，房产证四至与土地证四至是否一致。
因为房地产信息属性数据比较庞大，有的评估机构实力不够或人手不够，雇佣大量临时工作人员或实习生，使调研不充分，调研数据不够准确，从而带来评估结果不准确。
4.评估技术的局限性导致评估偏差
在个案评估里，常用的评估方法有比较法、成本法、收益法等。每一种方法既有优势，也有缺点。每一个城市对所有房地产进行评估的时候，采用的往往是批量评估法，而批量评估的核心是采用比较法。事实也证明，比较法评估出来的数据更为准确。但是，比较法的局限性在于所选用的案例是否科学、建立的模型是否科学、评估的时点如何把握……这些涉及评估技术的环节，都有一定的局限性，任何一个环节出现瑕疵，都会使评估精度出现偏差。
对于住宅类交易活跃的房产类型，运用比较法是合适的，对于工业、办公等交易不太活跃的物业类型，因为可比案例比较缺乏，所以运用成本法和收益法比较多。而在测算成本和收益时，影响到评估结果精度的因素很多，正是因为数据精度、技术实力不同，都可能会导致评估方难以正确评估出价格来。
每一种评估技术都有其局限性，在实际操作中，只能尽可能扬长避短，使用最合适的方法来评估不同的物业。而一旦出现争议，则有可能要进行多种方法评估，并对评估结果进行对比，采用更为科学合理的结果。
5.估价模型没有反映局部细节导致评估偏差
估价模型在房地产评估中的最初应用，就是从国外财产税税基评估人员开始的。由于房地产征税需要对大批量的房产进行评估，同时又要保证房地产计税价格评估中的一致性与公允性，因此，美国的征税部门在上世纪50年代就开始尝试在房地产计税价格批量评估中应用计算机技术。当时计算机技术的发展还处于初级阶段，运用中的成本也十分高昂，导致计算机在房地产计税价格评估中的运用受到了很大的限制，估价模型也无从谈起。
随着上世纪70年代以来计算机硬件和软件技术的迅速发展，使用成本不断下降，至80年代末，美国拥有10000宗以上地块的财产税评估管理部门都已配备了包括工作站、通用软件在内的计算机应用系统，这就是所谓的CAMA （计算机辅助批量评估）的应用。计税价格批量评估中计算机应用的演进可分为三个阶段。第一阶段是评估师将收集到的数据填入计算机电子表格中进行处理；第二阶段是收集数据环节的计算机化，即按满足一定的数据记录和数据输入格式的方式收集有关的财产数据；第三阶段是评估程序的自动化，即将数据输入预先设定的计算公式而获得评估结果，在此阶段，开始应用计算模型，使评估自动完成。
估价模型是建立在大规模的房屋属性数据基础上的，估价模型无法反映局部细节导致的评估偏差。比如同一排商铺，表面上看它们的价格应该相同或相近，但因为其中一间商铺门前多几个台阶，顾客因为惰性不光顾该商铺。这样的细节，就会使评估模型失灵。
另外，估价模型反映的是共性，而评估到具体个案反映的是个性。因为具体的物业情况不同，尤其是商铺、写字楼这样的物业，对属性细节要求更为苛刻。有时候因为物业细节数据不充分或不准确，导致评估偏差。
因房地产登记和评估方面产生的房地产计税价格争议，往往带有技术性色彩，可以通过强化技术革新、推进数据管理升级来逐渐减少争议产生的概率。但房地产具有历时性，需要较长的时间来消除各种数据缺陷。随着我国不动产统一登记工作的深入推进和存量房计税价格评估技术的发展，因登记和评估而产生的计税价格争议将会慢慢减少。
李求军/责任编辑