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当众多开发商面临着资金短缺和巨大销售压力的时候，去年年底传来的房地产投资信托基金(REITs)方面的政策利好让他们看到了希望。三大主要监管部门央行、银监会、证监会随后关于REITs的最新动态也少有地持积极回应的态度。一时间“REITs已经解冻”的相关报道占据着各大地产媒体的重要版面。被开发商和投资者寄予厚望的REITs此次“高调复出”，业内人士普遍认为是中国政府为应对当前金融危机而推出的金融改革措施之一。
去年底在国务院出台的“金融国九条”的政策措施中，房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资管道的创新融资方式被提出。仅仅10天之后。国务院办公厅发布了更为细化的“金融国30条”，再次明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。
三大主要监管部门央行、银监会、证监会随后对关于REITs的最新动态也少有地持积极回应的态度。然而，各种围绕REITs推行的悬念仍未解除。尚无明确具体时间的REITs试点将会选择何种发行渠道，将给房地产市场带来哪些方面的实际影响?对于开发商而言，REITs是否能起到立竿见影的融资效果?究竟什么样的资产才适合上REITs?
REITs试点方案正在进行
随着国务院公布的“金融30条”的出台，REITs终于获得了最高级别的准生证。此后，在今年1月6日举行的国务院新闻办的促进房地产市场健康发展的新闻发布会上，中国人民银行金融市场司副司长霍颖励公开表示，央行近几年一直会同其他部门研究房地产投资信托基金工作方案，现已有初步的试点总体构架，正与有关部门会商，会在报请国务院同意后开始试点。
记者获悉，央行正与多家商业机构进行深入的全面接触，拟在管理办法出台之后选择几个成熟的方案推出REITs试点。虽暂无明确的出台时间表，但此次试点管理办法的推行原则是：制度先行、试点并行。包括REITs将依托信托制度的形式，发行主体以持有物业或出租型自有物业为主，后者包括商业地产、写字楼、商铺。
“制度先行、试点先行体现了监管部门的审慎态度，REITs作为一个新生事物在任何一个国家诞生的时候都不是一帆风顺的，大都经历了一个或者是税收先行或者是制度先行的过程，再经过市场的渐进式检验最后逐渐走向成熟，我们国家也不例外，REITs诞生所需要的条件要逐步来实现。”联华信托相关知情人士表示。
有消息表明，央行选定的候选者包括天津泰达、联华信托和中信证券，而来自天津滨海新区和上海浦东的部分物业也在谋划打包上市，上市地点分别为深交所和上交所。记者分别采访了联华信托和中信证券的相关人士，他们均表示此次试点方案的具体细节还在研究当中，具体谁将作为国内房地产基金的试点机构，仍是未知数。
业内预计，境内首只REITs有望在今年年内实现“挂牌”。不过，从试点到全面推行，依然有待“发行主体结构、资金募集方式、发行上市渠道以及交易与监管规则”等制度安排方面的落槌定音。其中，关于发行主体和发行渠道如何设计成为了有关部门讨论的焦点。
按照香港推行的REITs模式，会在REITs的信托资产上加一个壳公司，即SPV(特殊目的公司)，信托资产则以某种股权形式放入SPV，由SPV发行基金。然而国内《公司法》目前尚不能通过设立SPV来发行REITs并上市。鉴于此种情形，在试点中可能直接以信托资产的名义来发行REITs成为业内人士的普遍想法。
至于REITs试点究竟是股票型还是债券型则仍有待抉择。“目前银行间市场和交易所市场没有联通。从资金数量来看，银行间市场占大头。如果选择在银行间市场发行，会有很大的便利性。但实际交易可能不活跃，因为在这一市场上全部是机构投资者，没有散户，也没有公司参与。”佳美投资咨询有限公司董事总经理张健说道。虽然在国外市场公募是REITs的主渠道，但如果真正面向社会公众、机构投资者发行类似于封闭式基金的标准化REITs产品，在中国仍面临不小的压力。
采取公募方式的困境在于，有一系列法律法规文件要准备。因为以境外成熟的房地产投资信托基金管理公司形式来发行REITs，目前面临《证券投资基金法》中关于“基金财产应当用于下列投资：上市交易的股票、债券；国务院证券监督管理机构规定的其他证券品种”等条款相抵触的问题。
什么样的产品能上REITs
国外动辄融资规模在上百亿的REITs，对国内开发商有着致命的吸引力。然而，长久以来我国的房地产开发商对于商业地产也常常采取像住宅地产一样的“开发一出售”模式，实际上真正只租不售的符合REITs标准的商业地产市场的存量并不多。
“REITs的推出是否成功，涉及两方面的问题。一是法律方面的问题，目前大家更多关心的是这方面。在政府规则制定的同时，另一个很重要的方面则是资产包的问题，也就是说，当规则确定后，什么样的资产包才适合上REITs。这也是REITs是否成功的另一个关键因素。”融科智地房地产开发有限公司副总裁王翔说道。
显然，REITs投向的都是成熟的商业地产，最好就是直接带租约的商业地产，而且是物权明晰的商业地产，而那些还在建设途中或者还欠有大量开发贷的商业地产并不是他们的目标。“上REITs的项目需要的是成熟的、优质的资产包。目前市场上非常合适的资产包并不多，很多项目都有一些问题。”在王翔看来，开发商目前的主要事情是致力于打造适合上REITs的优质物业。
结合融科智地旗下的项目，王翔向记者阐述了REITs资产包里面的物业应该具备哪些方面的特征。首先，拥有产权清晰的商业地产成为了必备条件。这里面便要求物业法律关系清楚，没有债务纠纷。其次，完整的产权是上REITs的基本条件。如果物业被很多小业主所持有是不会吸引REITs注意的。融科智地旗下的项目均是由开发商自主持有，能获得长期而稳定的租金回报。
物业是否具备核心资产价值，成为优质物业的另一大特征。在王翔看来，所谓核心资产必须要满足两个条件：第一，物业所处地理位置要相对核心。所有的BElTs项目要求在一二级城市的核心位置，这也是国际上的普遍要求。以融科为例，位于北京重要的商圈中关村，同时又是该商圈的代表项目。第二，物业需要足够的硬件品质。REITs对硬件品质的考量，不仅体现在项目本身符合甲A级标准，更重要的是对该项目后期维护投资的评估，也就是后期的资本性支出要可预期，不能很大。
“很多开发商当年在建造时并不是为了长期持有。现在回头看，就会发现硬件设计存在的问题很难弥补，后期维护使用、更新换代、能耗等成本相当高，这样的项目上REITs就很困难。因为上REITs的项目后续投资不能太大，否则会影响未来资本市场的价值。这也是目前很难有优质物业的另一个主要原因。” 王翔表示。
此外，作为REITs的资产包，一般需要进入稳定经营期、年收益率(租金)高于8％的商业地产项目。对资产包的另一个重要考核方面就是客户质量，它直接关系到资产收益的高低及资产收益的稳定，主要涉及对租期的长远搭配和租户品质与信誉的考量。据王翔透露，目前融科资讯中心的出租率保持在90％以上，国际型企业达到80％，世界500强企业有近10家。2008年租金较之去年上涨了20％。
融科客户大致分成三类：一是国际高科技企业巨头，如INTEL、AMD、法国电信等；二是IT产业细分领域的领袖企业，如Linux的领袖企业红帽软件、全球第三大独立软件开发商SAP等；三是以联想控股为代表的中国优秀航母企业，如在纳斯达克和迪拜上市的“中国安防”、“中国航信”。因此，金融危机来临，这些企业相对来说抗风险能力要相对强一些。同时，以孟山都为代表的生物技术等高科技行业也已入驻融科。
最后，物业服务商是否专业也是REITs考察的一个条件。物业价值的创造要从以下两个方面看：第一个是软性的价值创造。融科物业服务是由第一太平提供的“国际化服务水准”，这本身已经是一个高品质的起点。与此同时，融科开发商在此基础上提出了“服务永无止境”的更高要求。这些都是高品质物业的保障，是融科租金能持续上涨的原因。第二个是硬性价值。物业要使资产保值，就要良好地维护延长使用年限，同时注重降低运营成本。
REITs能否成开发商救命稻草
REITs将开展试点的消息刺激着开发商敏感的神经，希望借助REITs来渡过当下融资难的困境成为开发商普遍的心态。在很多开发商眼中，REITs已被视为继银行贷款、增发、公司债之后，另一个融资的新渠道。
对于房地产商乃至金融机构而言，REITs是一种资金退出渠道；而对于投资者而言，则是一种分享房地产价值的投资工具。在过去几年房地产价格飙升之际，REITs屡屡被寄予厚望。但因诸多现实条件不成熟，REITs在内地迟迟未能面世。
此次试点方案的确立表明，国家已经把REITs列入丰富房地产行业融资渠道以及应对经济下行风险的重要工具之一，房地产金融的创新将会使中国的房地产行业发生改变。对于开发商来说，除了会更好地拓宽融资渠道外，对于产品定位、设计、开发、建设等重要环节也会起到促进作用，因为REITs只收购那些出租率高且优质的项目。
然而在现行条件下，REITs并不是每家开发商都可以得到的。“REITs从试点到全面推行会需要一个较长的时间周期。对于大部分开发商来说，REITs是远水解不了近渴的。此次REITs试点方案的推出，对于房地产市场的影响，在试点阶段来说意义要大于实际效果。”张健说道。REITs试点的推出为这个市场指明了一个方向，即开发商持有并培育物业未来会有一个退出的渠道，这对于培养一个健康、成熟的商业地产市场有积极的意义。对于那些本身持有大量优质的有稳定现金流物业的开发商来说，REITs的推出将可能提供一个长期稳定的融资平台。
在联华信托相关人士看来，REITs从其本质来说是以长期持有物业为投资者谋求稳定租金回报为目标的金融产品，既然是长期持有，相对来说市场和经济的周期波动是其在发起设立时要考虑的一个因素，但不会是决定性因素。“宏观经济增长放缓对于商业地产市场的影响，我认为是硬币的两面：一面可能是对未来租金收入预期的降低导致投资者对REITs未来收入预期的降低；但另一方面，商业物业的收购价格也会有一个更大的谈判空间，所以投资者还是会从中受益的。而且目前投资者包括很多机构投资者对于收益稳定、风险较小的投资产品的需求还是很大的。因此，对于我国的REITs试点的前景，我个人仍然看好。”该人士表示。
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REITs概念及在中国的发展历程
所谓REITs(房地产信托投资基金)，属于不动产证券化中的一种，即房地产企业将其旗下部分或全部商业物业资产(如办公楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产)打包上市，向投资者发行信托单位或股票，以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利，并由专业的基金管理公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。国际上通行的REITs少数属于私募，绝大多数属于公募，既可以封闭运行，也可以上市交易流通。
2007年1月，央行从金融稳定的角度，开始着手研究制定REITs的相关政策，并计划于2007年年底推出管理办法及试点。其中，中信证券和联华信托的两套方案是央行方案的主要试点候选。
2008年3月，银监会曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿。参与其中的5家信托公司分别是联华信托、中诚信托、北京国投、衡平信托和中原信托。
2008年12月3日，国务院明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。
去年底在国务院出台的“金融国九条”的政策措施中，房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资管道的创新融资方式被提出。仅仅10天之后。国务院办公厅发布了更为细化的“金融国30条”，再次明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。
三大主要监管部门央行、银监会、证监会随后对关于REITs的最新动态也少有地持积极回应的态度。然而，各种围绕REITs推行的悬念仍未解除。尚无明确具体时间的REITs试点将会选择何种发行渠道，将给房地产市场带来哪些方面的实际影响?对于开发商而言，REITs是否能起到立竿见影的融资效果?究竟什么样的资产才适合上REITs?
REITs试点方案正在进行
随着国务院公布的“金融30条”的出台，REITs终于获得了最高级别的准生证。此后，在今年1月6日举行的国务院新闻办的促进房地产市场健康发展的新闻发布会上，中国人民银行金融市场司副司长霍颖励公开表示，央行近几年一直会同其他部门研究房地产投资信托基金工作方案，现已有初步的试点总体构架，正与有关部门会商，会在报请国务院同意后开始试点。
记者获悉，央行正与多家商业机构进行深入的全面接触，拟在管理办法出台之后选择几个成熟的方案推出REITs试点。虽暂无明确的出台时间表，但此次试点管理办法的推行原则是：制度先行、试点并行。包括REITs将依托信托制度的形式，发行主体以持有物业或出租型自有物业为主，后者包括商业地产、写字楼、商铺。
“制度先行、试点先行体现了监管部门的审慎态度，REITs作为一个新生事物在任何一个国家诞生的时候都不是一帆风顺的，大都经历了一个或者是税收先行或者是制度先行的过程，再经过市场的渐进式检验最后逐渐走向成熟，我们国家也不例外，REITs诞生所需要的条件要逐步来实现。”联华信托相关知情人士表示。
有消息表明，央行选定的候选者包括天津泰达、联华信托和中信证券，而来自天津滨海新区和上海浦东的部分物业也在谋划打包上市，上市地点分别为深交所和上交所。记者分别采访了联华信托和中信证券的相关人士，他们均表示此次试点方案的具体细节还在研究当中，具体谁将作为国内房地产基金的试点机构，仍是未知数。
业内预计，境内首只REITs有望在今年年内实现“挂牌”。不过，从试点到全面推行，依然有待“发行主体结构、资金募集方式、发行上市渠道以及交易与监管规则”等制度安排方面的落槌定音。其中，关于发行主体和发行渠道如何设计成为了有关部门讨论的焦点。
按照香港推行的REITs模式，会在REITs的信托资产上加一个壳公司，即SPV(特殊目的公司)，信托资产则以某种股权形式放入SPV，由SPV发行基金。然而国内《公司法》目前尚不能通过设立SPV来发行REITs并上市。鉴于此种情形，在试点中可能直接以信托资产的名义来发行REITs成为业内人士的普遍想法。
至于REITs试点究竟是股票型还是债券型则仍有待抉择。“目前银行间市场和交易所市场没有联通。从资金数量来看，银行间市场占大头。如果选择在银行间市场发行，会有很大的便利性。但实际交易可能不活跃，因为在这一市场上全部是机构投资者，没有散户，也没有公司参与。”佳美投资咨询有限公司董事总经理张健说道。虽然在国外市场公募是REITs的主渠道，但如果真正面向社会公众、机构投资者发行类似于封闭式基金的标准化REITs产品，在中国仍面临不小的压力。
采取公募方式的困境在于，有一系列法律法规文件要准备。因为以境外成熟的房地产投资信托基金管理公司形式来发行REITs，目前面临《证券投资基金法》中关于“基金财产应当用于下列投资：上市交易的股票、债券；国务院证券监督管理机构规定的其他证券品种”等条款相抵触的问题。
什么样的产品能上REITs
国外动辄融资规模在上百亿的REITs，对国内开发商有着致命的吸引力。然而，长久以来我国的房地产开发商对于商业地产也常常采取像住宅地产一样的“开发一出售”模式，实际上真正只租不售的符合REITs标准的商业地产市场的存量并不多。
“REITs的推出是否成功，涉及两方面的问题。一是法律方面的问题，目前大家更多关心的是这方面。在政府规则制定的同时，另一个很重要的方面则是资产包的问题，也就是说，当规则确定后，什么样的资产包才适合上REITs。这也是REITs是否成功的另一个关键因素。”融科智地房地产开发有限公司副总裁王翔说道。
显然，REITs投向的都是成熟的商业地产，最好就是直接带租约的商业地产，而且是物权明晰的商业地产，而那些还在建设途中或者还欠有大量开发贷的商业地产并不是他们的目标。“上REITs的项目需要的是成熟的、优质的资产包。目前市场上非常合适的资产包并不多，很多项目都有一些问题。”在王翔看来，开发商目前的主要事情是致力于打造适合上REITs的优质物业。
结合融科智地旗下的项目，王翔向记者阐述了REITs资产包里面的物业应该具备哪些方面的特征。首先，拥有产权清晰的商业地产成为了必备条件。这里面便要求物业法律关系清楚，没有债务纠纷。其次，完整的产权是上REITs的基本条件。如果物业被很多小业主所持有是不会吸引REITs注意的。融科智地旗下的项目均是由开发商自主持有，能获得长期而稳定的租金回报。
物业是否具备核心资产价值，成为优质物业的另一大特征。在王翔看来，所谓核心资产必须要满足两个条件：第一，物业所处地理位置要相对核心。所有的BElTs项目要求在一二级城市的核心位置，这也是国际上的普遍要求。以融科为例，位于北京重要的商圈中关村，同时又是该商圈的代表项目。第二，物业需要足够的硬件品质。REITs对硬件品质的考量，不仅体现在项目本身符合甲A级标准，更重要的是对该项目后期维护投资的评估，也就是后期的资本性支出要可预期，不能很大。
“很多开发商当年在建造时并不是为了长期持有。现在回头看，就会发现硬件设计存在的问题很难弥补，后期维护使用、更新换代、能耗等成本相当高，这样的项目上REITs就很困难。因为上REITs的项目后续投资不能太大，否则会影响未来资本市场的价值。这也是目前很难有优质物业的另一个主要原因。” 王翔表示。
此外，作为REITs的资产包，一般需要进入稳定经营期、年收益率(租金)高于8％的商业地产项目。对资产包的另一个重要考核方面就是客户质量，它直接关系到资产收益的高低及资产收益的稳定，主要涉及对租期的长远搭配和租户品质与信誉的考量。据王翔透露，目前融科资讯中心的出租率保持在90％以上，国际型企业达到80％，世界500强企业有近10家。2008年租金较之去年上涨了20％。
融科客户大致分成三类：一是国际高科技企业巨头，如INTEL、AMD、法国电信等；二是IT产业细分领域的领袖企业，如Linux的领袖企业红帽软件、全球第三大独立软件开发商SAP等；三是以联想控股为代表的中国优秀航母企业，如在纳斯达克和迪拜上市的“中国安防”、“中国航信”。因此，金融危机来临，这些企业相对来说抗风险能力要相对强一些。同时，以孟山都为代表的生物技术等高科技行业也已入驻融科。
最后，物业服务商是否专业也是REITs考察的一个条件。物业价值的创造要从以下两个方面看：第一个是软性的价值创造。融科物业服务是由第一太平提供的“国际化服务水准”，这本身已经是一个高品质的起点。与此同时，融科开发商在此基础上提出了“服务永无止境”的更高要求。这些都是高品质物业的保障，是融科租金能持续上涨的原因。第二个是硬性价值。物业要使资产保值，就要良好地维护延长使用年限，同时注重降低运营成本。
REITs能否成开发商救命稻草
REITs将开展试点的消息刺激着开发商敏感的神经，希望借助REITs来渡过当下融资难的困境成为开发商普遍的心态。在很多开发商眼中，REITs已被视为继银行贷款、增发、公司债之后，另一个融资的新渠道。
对于房地产商乃至金融机构而言，REITs是一种资金退出渠道；而对于投资者而言，则是一种分享房地产价值的投资工具。在过去几年房地产价格飙升之际，REITs屡屡被寄予厚望。但因诸多现实条件不成熟，REITs在内地迟迟未能面世。
此次试点方案的确立表明，国家已经把REITs列入丰富房地产行业融资渠道以及应对经济下行风险的重要工具之一，房地产金融的创新将会使中国的房地产行业发生改变。对于开发商来说，除了会更好地拓宽融资渠道外，对于产品定位、设计、开发、建设等重要环节也会起到促进作用，因为REITs只收购那些出租率高且优质的项目。
然而在现行条件下，REITs并不是每家开发商都可以得到的。“REITs从试点到全面推行会需要一个较长的时间周期。对于大部分开发商来说，REITs是远水解不了近渴的。此次REITs试点方案的推出，对于房地产市场的影响，在试点阶段来说意义要大于实际效果。”张健说道。REITs试点的推出为这个市场指明了一个方向，即开发商持有并培育物业未来会有一个退出的渠道，这对于培养一个健康、成熟的商业地产市场有积极的意义。对于那些本身持有大量优质的有稳定现金流物业的开发商来说，REITs的推出将可能提供一个长期稳定的融资平台。
在联华信托相关人士看来，REITs从其本质来说是以长期持有物业为投资者谋求稳定租金回报为目标的金融产品，既然是长期持有，相对来说市场和经济的周期波动是其在发起设立时要考虑的一个因素，但不会是决定性因素。“宏观经济增长放缓对于商业地产市场的影响，我认为是硬币的两面：一面可能是对未来租金收入预期的降低导致投资者对REITs未来收入预期的降低；但另一方面，商业物业的收购价格也会有一个更大的谈判空间，所以投资者还是会从中受益的。而且目前投资者包括很多机构投资者对于收益稳定、风险较小的投资产品的需求还是很大的。因此，对于我国的REITs试点的前景，我个人仍然看好。”该人士表示。
链接：
REITs概念及在中国的发展历程
所谓REITs(房地产信托投资基金)，属于不动产证券化中的一种，即房地产企业将其旗下部分或全部商业物业资产(如办公楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产)打包上市，向投资者发行信托单位或股票，以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利，并由专业的基金管理公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。国际上通行的REITs少数属于私募，绝大多数属于公募，既可以封闭运行，也可以上市交易流通。
2007年1月，央行从金融稳定的角度，开始着手研究制定REITs的相关政策，并计划于2007年年底推出管理办法及试点。其中，中信证券和联华信托的两套方案是央行方案的主要试点候选。
2008年3月，银监会曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿。参与其中的5家信托公司分别是联华信托、中诚信托、北京国投、衡平信托和中原信托。
2008年12月3日，国务院明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。