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摘要:现在商品房价格不断上扬，买房业主对不断上扬的房价有着强烈不满情绪，以致于常见的质量通病问题 ，被买房业主视为严重质量问题，在保修期间维修处理时，得不到业主的配合，矛盾加剧，使保修工作很难进行，业主说质量不合格，要求赔偿。大多数业主不是专业人士，建筑的法律、法规、技术标准很难和业主讲通，在情理上更难说服。质量通病防治是有效提高商品房住宅质量的重要举措。 关键词：商品房；渗漏；措施；
Abstract: Commercial housing prices continue to rise, buy a house owners have a strong resentment of the continuous rise in the prices that common quality defects of the problem, buy a house owners as a serious quality problems during the warranty repair process, not the owners with intensified conflicts, warranty work is difficult, owners of substandard quality, to claim compensation. The majority of owners are not professionals, building laws, regulations, technical standards are difficult and the owners speak more difficult to persuade through reason. Quality defects of prevention are an important measure to improve the quality of residential real estate.Key words: real estate; leakage; measures
中圖分类号：TU74文献标识码：A文章编码：
【引言】渗漏、裂缝等都是常见的质量通病，在建筑施工过程中采取预防措施，尽量避免质量通病的产生。针对渗漏防治，根据多年施工经验以及参照有关专家提出的方法相结合，浅谈一些施工过程中控制做法。一、卫生间、厨房、阳台渗漏
按设计标准要求卫生间、厨房、阳台是要求做防水处理，交付业主不得产生渗漏。（一）产生渗漏的原因有：1. 地漏高度太高，不能完全排水。 2. 地面排水坡度不正确，不能顺畅排水。 3. 地漏及管道四周缝隙填堵时，不密实。 4. 防水层破损，地面向上30cm墙面内未做防水层等。 （二） 施工过程中控制措施： 1. 卫生间、厨房、阳台现浇砼楼面振捣必须密实，随浇随抹，压实抹光，现浇混凝土本身就是一道防水层。上下水管等预留洞口坐标位子正确，洞口形状为上大下小。 2. 防水层施工重点在现浇板的各种预埋洞口的部位上，该项工作在各类管道安装完毕后才能开始。管道安装前，楼板板厚范围上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。 3. 现浇预埋洞口填塞前，应将洞口清洗干净，毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的三分之二处，待混凝土凝固后进行四小时储水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。 尤其是与墙壁紧临的一侧，因操作面狭窄，施工中应特别注意，以免细石砼堵塞不严引起渗漏。一般情况下，凡单面临墙的管道，离墙应不小于5㎝，双面临墙的管道，一边离墙不小于5㎝，另一边离墙不小于8㎝。管道安装后，应在洞口处进行24小时储水试验。 转贴于 中国论4. 找平层上用水泥砂浆10㎜厚（最薄处），地面找坡时要分层找坡。地面坡向地漏，地漏口标高要低于地面标高不小于20㎜，不得有积水。 放坡1—1.5%。 5. 基层必须坚实平整，无空鼓松动、起砂掉皮、明显裂缝、麻面等现象存在。表面平整度用2m长直尺检查，基层与直尺间的最大间隙不大于3㎜。空隙只允许平缓变化，每米长度不得多于一处。若基层存在较明显的裂缝或凹坑，应用1∶3水泥砂浆或水泥胶腻子修补，使之平缓。 6. 所有管件、地漏或排水口等部位必须就位正确，安装牢固，不得有任何松动现象，收头圆滑，并用嵌缝材料进行嵌缝、补平。 7. 凡管道穿过卫生间，须预埋套管，套管应高出地面30㎜。 8.烟道根部向上300mm的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。 9. 厨房、卫生间、阳台的楼地面施工完毕，要做24小时蓄水试验，储水高度为20—30mm,一旦发现渗漏，要尽快处理。 二、外墙渗漏 （一） 产生渗漏的原因有：1. 在砖墙砌筑过程中，砂浆不饱满，有空头缝、瞎眼缝，雨水极易透过抹灰和墙体造成渗水。 2. 外墙面抹灰层有裂缝、起壳或抹灰层太薄。 3. 阳台、遮阳板、雨篷等出外墙面的水平构件没有做好流水坡度，造成倒泛水积水。 4. 墙体与框架柱梁交接处，墙体与框架柱梁不是同步施工完成，墙体受气候变化会产生微变形裂缝。 （二） 施工过程中控制措施：1. 在外墙粉刷前，应派专人对砂浆不饱满的灰缝、空头缝、瞎眼缝用水泥砂浆嵌实或凿嵌好，以防雨水渗进。 2. 粉刷前，墙面要充分浇水湿润，抹灰要平整，并有适当厚度，同时应与墙体粘结牢靠，防止起壳、裂缝。 外粉刷必须设置分格缝。外墙要采用保温砂浆，复合保温材料等外墙保温措施。 3. 与外墙交接的窗框通过连接件附墙固定且通过平整度和垂直度的检测合格后，立即进行窗框与墙体交接部位的预填塞工作。采用聚合物水泥砂浆填塞，以避免水泥砂浆干硬收缩而产生窗框与墙体之间的微裂隙。填塞时，要求将砂浆均匀完整连续饱满地填塞入窗框与墙体交接处之间。 4.填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌完筑并间隔15天以后，方可将其补砌挤紧，补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实（最好用微膨胀水泥）。框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。在墙体与框架梁柱交接部位墙体砌筑完成后，墙面抹灰之前要在该接缝处铺钉钢丝网加强层覆盖至接缝两侧各宽约20㎝，且每隔0.8m用钉将钢丝网牢牢固定在墙体、梁柱上。 5. 由于砌块龄期不到，含水率大，产生干缩，容易导致裂缝，因此使用的砌块一定要出厂30天以后、干燥的砌块。
6. 窗边抹灰完成后还应在窗框与抹灰交接部位打一圈封闭的通长防水密封胶，以增强窗边防水性能。
7.外墙洞眼应按规范留置，采用细石混凝土、防水砂浆二次堵实，表面采用1：3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞应专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。
8.窗台、雨篷、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于2%。滴水线粉刷应密实、顺直，不得出现爬水和排水不畅的现象。
三、铝合金窗渗漏 （一） 产生渗漏的原因有：1. 铝合金窗制作和安装时，由于本身存在拼接缝隙，成为渗水的通道。 2. 窗框与洞口墙体间的缝隙因填塞不密实、缝外侧未用密封胶封严，在风压作用下，雨水沿缝隙渗入室内。现在是窗渗漏的主要原因。 3. 推拉窗下滑道内侧的挡水板偏低，风吹致雨水倒灌。 4. 窗楣、窗台做法不当，未留鹰嘴、滴水槽和斜坡，因而出现倒坡、爬水。 5. 平开窗搭接不好，在风压作用下雨水倒灌。 （二） 施工过程中控制措施：1. 在窗楣上做鹰嘴和滴水槽；在窗台上做出向外的流水斜坡，坡度不小于10%。 2. 用矿棉毡条等将铝合金窗框与洞口墙体间的缝隙填塞密实，外面再用优质密封材料封严。 如使用发泡剂填充，发泡剂应连续使大，一次成型，充填饱满，溢出门窗框处的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂处膜破损。3. 门窗框外侧应留5mm宽的打胶槽口，密封胶封贴缝口时，封贴的宽度和浓度应符合设计要求，充填必须密实，打胶面应干净干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮密封胶。严禁在涂料面层上打密封胶。 4. 用橡胶条封缝的窗扇，应在转角部位注上密封胶，使其粘结。窗外侧的封缝材料应使用密封胶。 5. 将铝合金推拉窗下滑道的低边挡水板改换成高边挡水板的下滑道。 6. 在铝合金窗框下滑道挡水板上开流水孔，使雨水由孔中排到室外。 7. 使用密封膏前，接缝处的玻璃、金属和塑料的表面必须清洁、干燥。
四、防水卷材屋面渗漏 （一） 产生渗漏的原因有：1. 选用材料不当，防水层构造不合理。 2. 防水材料变质失效。 3. 屋面基层不平，防水层表面积水，使卷材发生腐烂。 4. 细部构造及卷材收头有问题。 5. 卷材铺贴方法不当，两幅卷材之间接缝宽度不够等。 （二） 施工过程中控制措施：1. 严格按设计要求，选用符合质量标准的防水材料。严格选用经省、市以上主管部门技术鉴定的且有生产许可证厂家生产的防水产品。 正确选择、合理使用防水材料是屋面防水设计、施工成败关键之一。 虽然目前柔性防水材料的种类很多，而pvc改性沥青卷材，具有耐老化，耐候性、延伸率大，使用寿命长。同时施工简单，造价低，便于维修，使用效果好。2. 所选用的防水产品除必须有产品合格证之外，还须有保证10年使用期的耐久使用说明，并且防水材料应送交有资质的检测部门复检，合格后方可用在工程上。 3. 屋面防水工程须由专业防水队伍或取得合格证的工人才能上岗操作，在施工前应对施工图纸会审，编制防水工程施工方案，确保操作质量。 4. 找平层要与基层粘结牢固，无松动、空鼓、凹坑、起砂、掉灰等现象。找平层表面应平整光滑。基层与突出屋面的结构相连接的阴角或转角，应抹 成均匀一致和平整光滑的小圆角或圆弧形，其半径一般在100～150㎜之间。基层的坡度应符合设计要求，天沟内水落口周围应做成略低的凹坑，找平层应基本 干燥，含水率应小于9%为宜。 5. 檐口、女儿墙、屋脊、伸缩缝、天沟、水落口、阴阳角（转角）及各种伸出屋面设施的周围等细部构造如设计、施工不当，以及卷材收头时封闭不严， 都会成为渗漏水的通路。对于细部构造，在大面积铺贴卷材前，必须用配套防水涂料或常温自硫化型的自粘性密封胶作附加防水层，进行增强处理。 6. 立面或大坡面铺贴防水卷材应采用满粘法工艺，并宜减少短边搭接。另外，立面卷材收头的端部应裁齐，压实预留的凹槽，并用压条或垫片钉压固定；最大钉距不应大于900㎜，上口需用密封材料封死。 7. 由于目前防水卷材大多是单层防水，因此确保卷材之间搭接宽度和粘贴质量十分重要。为此在铺贴卷材前，事先要在屋面上弹出基准 线，并进行试铺。铺贴时卷材应按屋面长度方向配置尽量减少接头数量，并要按顺水坡度方向，由低处向高处顺序铺贴，逐渐顺压至屋脊，最后用一条卷材封脊。通 过试铺，就可确保卷材铺得平整、美观，并使两幅卷材之间接缝宽度达到均匀一致。 8. 施工时应选择晴朗天气，施工温度一般为5～30℃。雨、雪、5级以上大风天气均不得施工。如施工时突遇下雨，则必须在已粘好的卷材一头用密封材料密封严密，以免侵入雨水。 9. 防水卷材施工所需的基层处理剂、基层与卷材胶粘剂、卷材接缝胶粘剂一般均是由生产厂家配套供应，且有保管期限。施工时应严格按照厂家提供的配合比和技术要求，在现场配制使用。 五、结束语
商品房住宅渗漏问题是建筑工程中普遍存在的通病之一，为了减少房主投诉以及质量纠纷，不断提高施工技术水平，保证施工质量。以上从几个方面对渗漏通病在施工过程中如何进行控制，进行简单的阐述，是在有关专家提出防治方法和在施工實践中取得的经验相结合，得出的一些经验总结。
参考文献：
《住宅工程质量通病控制标准》江苏省 DGJ32/J26—2005.
Abstract: Commercial housing prices continue to rise, buy a house owners have a strong resentment of the continuous rise in the prices that common quality defects of the problem, buy a house owners as a serious quality problems during the warranty repair process, not the owners with intensified conflicts, warranty work is difficult, owners of substandard quality, to claim compensation. The majority of owners are not professionals, building laws, regulations, technical standards are difficult and the owners speak more difficult to persuade through reason. Quality defects of prevention are an important measure to improve the quality of residential real estate.Key words: real estate; leakage; measures
中圖分类号：TU74文献标识码：A文章编码：
【引言】渗漏、裂缝等都是常见的质量通病，在建筑施工过程中采取预防措施，尽量避免质量通病的产生。针对渗漏防治，根据多年施工经验以及参照有关专家提出的方法相结合，浅谈一些施工过程中控制做法。一、卫生间、厨房、阳台渗漏
按设计标准要求卫生间、厨房、阳台是要求做防水处理，交付业主不得产生渗漏。（一）产生渗漏的原因有：1. 地漏高度太高，不能完全排水。 2. 地面排水坡度不正确，不能顺畅排水。 3. 地漏及管道四周缝隙填堵时，不密实。 4. 防水层破损，地面向上30cm墙面内未做防水层等。 （二） 施工过程中控制措施： 1. 卫生间、厨房、阳台现浇砼楼面振捣必须密实，随浇随抹，压实抹光，现浇混凝土本身就是一道防水层。上下水管等预留洞口坐标位子正确，洞口形状为上大下小。 2. 防水层施工重点在现浇板的各种预埋洞口的部位上，该项工作在各类管道安装完毕后才能开始。管道安装前，楼板板厚范围上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。 3. 现浇预埋洞口填塞前，应将洞口清洗干净，毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的三分之二处，待混凝土凝固后进行四小时储水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。 尤其是与墙壁紧临的一侧，因操作面狭窄，施工中应特别注意，以免细石砼堵塞不严引起渗漏。一般情况下，凡单面临墙的管道，离墙应不小于5㎝，双面临墙的管道，一边离墙不小于5㎝，另一边离墙不小于8㎝。管道安装后，应在洞口处进行24小时储水试验。 转贴于 中国论4. 找平层上用水泥砂浆10㎜厚（最薄处），地面找坡时要分层找坡。地面坡向地漏，地漏口标高要低于地面标高不小于20㎜，不得有积水。 放坡1—1.5%。 5. 基层必须坚实平整，无空鼓松动、起砂掉皮、明显裂缝、麻面等现象存在。表面平整度用2m长直尺检查，基层与直尺间的最大间隙不大于3㎜。空隙只允许平缓变化，每米长度不得多于一处。若基层存在较明显的裂缝或凹坑，应用1∶3水泥砂浆或水泥胶腻子修补，使之平缓。 6. 所有管件、地漏或排水口等部位必须就位正确，安装牢固，不得有任何松动现象，收头圆滑，并用嵌缝材料进行嵌缝、补平。 7. 凡管道穿过卫生间，须预埋套管，套管应高出地面30㎜。 8.烟道根部向上300mm的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。 9. 厨房、卫生间、阳台的楼地面施工完毕，要做24小时蓄水试验，储水高度为20—30mm,一旦发现渗漏，要尽快处理。 二、外墙渗漏 （一） 产生渗漏的原因有：1. 在砖墙砌筑过程中，砂浆不饱满，有空头缝、瞎眼缝，雨水极易透过抹灰和墙体造成渗水。 2. 外墙面抹灰层有裂缝、起壳或抹灰层太薄。 3. 阳台、遮阳板、雨篷等出外墙面的水平构件没有做好流水坡度，造成倒泛水积水。 4. 墙体与框架柱梁交接处，墙体与框架柱梁不是同步施工完成，墙体受气候变化会产生微变形裂缝。 （二） 施工过程中控制措施：1. 在外墙粉刷前，应派专人对砂浆不饱满的灰缝、空头缝、瞎眼缝用水泥砂浆嵌实或凿嵌好，以防雨水渗进。 2. 粉刷前，墙面要充分浇水湿润，抹灰要平整，并有适当厚度，同时应与墙体粘结牢靠，防止起壳、裂缝。 外粉刷必须设置分格缝。外墙要采用保温砂浆，复合保温材料等外墙保温措施。 3. 与外墙交接的窗框通过连接件附墙固定且通过平整度和垂直度的检测合格后，立即进行窗框与墙体交接部位的预填塞工作。采用聚合物水泥砂浆填塞，以避免水泥砂浆干硬收缩而产生窗框与墙体之间的微裂隙。填塞时，要求将砂浆均匀完整连续饱满地填塞入窗框与墙体交接处之间。 4.填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌完筑并间隔15天以后，方可将其补砌挤紧，补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实（最好用微膨胀水泥）。框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。在墙体与框架梁柱交接部位墙体砌筑完成后，墙面抹灰之前要在该接缝处铺钉钢丝网加强层覆盖至接缝两侧各宽约20㎝，且每隔0.8m用钉将钢丝网牢牢固定在墙体、梁柱上。 5. 由于砌块龄期不到，含水率大，产生干缩，容易导致裂缝，因此使用的砌块一定要出厂30天以后、干燥的砌块。
6. 窗边抹灰完成后还应在窗框与抹灰交接部位打一圈封闭的通长防水密封胶，以增强窗边防水性能。
7.外墙洞眼应按规范留置，采用细石混凝土、防水砂浆二次堵实，表面采用1：3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞应专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。
8.窗台、雨篷、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于2%。滴水线粉刷应密实、顺直，不得出现爬水和排水不畅的现象。
三、铝合金窗渗漏 （一） 产生渗漏的原因有：1. 铝合金窗制作和安装时，由于本身存在拼接缝隙，成为渗水的通道。 2. 窗框与洞口墙体间的缝隙因填塞不密实、缝外侧未用密封胶封严，在风压作用下，雨水沿缝隙渗入室内。现在是窗渗漏的主要原因。 3. 推拉窗下滑道内侧的挡水板偏低，风吹致雨水倒灌。 4. 窗楣、窗台做法不当，未留鹰嘴、滴水槽和斜坡，因而出现倒坡、爬水。 5. 平开窗搭接不好，在风压作用下雨水倒灌。 （二） 施工过程中控制措施：1. 在窗楣上做鹰嘴和滴水槽；在窗台上做出向外的流水斜坡，坡度不小于10%。 2. 用矿棉毡条等将铝合金窗框与洞口墙体间的缝隙填塞密实，外面再用优质密封材料封严。 如使用发泡剂填充，发泡剂应连续使大，一次成型，充填饱满，溢出门窗框处的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂处膜破损。3. 门窗框外侧应留5mm宽的打胶槽口，密封胶封贴缝口时，封贴的宽度和浓度应符合设计要求，充填必须密实，打胶面应干净干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮密封胶。严禁在涂料面层上打密封胶。 4. 用橡胶条封缝的窗扇，应在转角部位注上密封胶，使其粘结。窗外侧的封缝材料应使用密封胶。 5. 将铝合金推拉窗下滑道的低边挡水板改换成高边挡水板的下滑道。 6. 在铝合金窗框下滑道挡水板上开流水孔，使雨水由孔中排到室外。 7. 使用密封膏前，接缝处的玻璃、金属和塑料的表面必须清洁、干燥。
四、防水卷材屋面渗漏 （一） 产生渗漏的原因有：1. 选用材料不当，防水层构造不合理。 2. 防水材料变质失效。 3. 屋面基层不平，防水层表面积水，使卷材发生腐烂。 4. 细部构造及卷材收头有问题。 5. 卷材铺贴方法不当，两幅卷材之间接缝宽度不够等。 （二） 施工过程中控制措施：1. 严格按设计要求，选用符合质量标准的防水材料。严格选用经省、市以上主管部门技术鉴定的且有生产许可证厂家生产的防水产品。 正确选择、合理使用防水材料是屋面防水设计、施工成败关键之一。 虽然目前柔性防水材料的种类很多，而pvc改性沥青卷材，具有耐老化，耐候性、延伸率大，使用寿命长。同时施工简单，造价低，便于维修，使用效果好。2. 所选用的防水产品除必须有产品合格证之外，还须有保证10年使用期的耐久使用说明，并且防水材料应送交有资质的检测部门复检，合格后方可用在工程上。 3. 屋面防水工程须由专业防水队伍或取得合格证的工人才能上岗操作，在施工前应对施工图纸会审，编制防水工程施工方案，确保操作质量。 4. 找平层要与基层粘结牢固，无松动、空鼓、凹坑、起砂、掉灰等现象。找平层表面应平整光滑。基层与突出屋面的结构相连接的阴角或转角，应抹 成均匀一致和平整光滑的小圆角或圆弧形，其半径一般在100～150㎜之间。基层的坡度应符合设计要求，天沟内水落口周围应做成略低的凹坑，找平层应基本 干燥，含水率应小于9%为宜。 5. 檐口、女儿墙、屋脊、伸缩缝、天沟、水落口、阴阳角（转角）及各种伸出屋面设施的周围等细部构造如设计、施工不当，以及卷材收头时封闭不严， 都会成为渗漏水的通路。对于细部构造，在大面积铺贴卷材前，必须用配套防水涂料或常温自硫化型的自粘性密封胶作附加防水层，进行增强处理。 6. 立面或大坡面铺贴防水卷材应采用满粘法工艺，并宜减少短边搭接。另外，立面卷材收头的端部应裁齐，压实预留的凹槽，并用压条或垫片钉压固定；最大钉距不应大于900㎜，上口需用密封材料封死。 7. 由于目前防水卷材大多是单层防水，因此确保卷材之间搭接宽度和粘贴质量十分重要。为此在铺贴卷材前，事先要在屋面上弹出基准 线，并进行试铺。铺贴时卷材应按屋面长度方向配置尽量减少接头数量，并要按顺水坡度方向，由低处向高处顺序铺贴，逐渐顺压至屋脊，最后用一条卷材封脊。通 过试铺，就可确保卷材铺得平整、美观，并使两幅卷材之间接缝宽度达到均匀一致。 8. 施工时应选择晴朗天气，施工温度一般为5～30℃。雨、雪、5级以上大风天气均不得施工。如施工时突遇下雨，则必须在已粘好的卷材一头用密封材料密封严密，以免侵入雨水。 9. 防水卷材施工所需的基层处理剂、基层与卷材胶粘剂、卷材接缝胶粘剂一般均是由生产厂家配套供应，且有保管期限。施工时应严格按照厂家提供的配合比和技术要求，在现场配制使用。 五、结束语
商品房住宅渗漏问题是建筑工程中普遍存在的通病之一，为了减少房主投诉以及质量纠纷，不断提高施工技术水平，保证施工质量。以上从几个方面对渗漏通病在施工过程中如何进行控制，进行简单的阐述，是在有关专家提出防治方法和在施工實践中取得的经验相结合，得出的一些经验总结。
参考文献：
《住宅工程质量通病控制标准》江苏省 DGJ32/J26—2005.