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当前我国房地产发展速度有所放缓，但整体依然呈现出快速发展状态，在推动国民经济发展、解决就业问题等方面发挥着重要作用。但房地产行业融资方面存在很多问题，这些问题的存在直接限制行业发展。有鉴于此，本文中以法律规制为着眼点，分析做好房地产融资风险控制的方法。
房地产业当前已成为国民经济的支柱型产业。房地产业投资存在额度大、周期长等特点，这就决定发展过程中需要获得金融行业的支持。现阶段房地产融合体系初步形成主要为商业银行信贷+资本市场信托+信托等。随着房地产行业发展，我国房地产金融已经无法与产业发展需求相符合，这就需要解决融资渠道的单一的情况，通过完善法律规范的形式持续优化行业资金与产品结构控制融资风险，本文就此展开论述。
一、房地产融资风险分析
（一）政治风险
房地产项目实施过程中所在国政策或政治条件出现变化，不利于项目进行，如提高税率、变更政策、出现战乱等。政治风险的特点在于不可预知性，虽然可以通过一些途径提前预知可能的变化，但并不能确定，因此规避难度较大。但这种风险在国内出现的可能性不大，房地产企业国内业务可以无视这种风险。
（二）信用风险
表现为参与项目的一方或几方不能按照合同履行职责与义务，甚至直接出现拒绝履约的情况。各方信用保证共同推进项目进行，信用保证的当事人是否履行其责任直接影响顺利进行与否。抵御融资风险的最根本措施还是项目是否盈利，也就是收益能否大于融资成本。
（三）金融风险
房地产项目一般规模大、建设周期长等特点，这些都有可能使得项目收益损失，严重时直接导致项目破产。这就需要项目方重点关注金融行业走向，采取有效规避措施。任何融资行为都会受到外部环境的影响。外部环境难以控制或改变，很多变化都超出人力预测范围，这些因素相互影响与作用，造成融资风险的出现。
二、房地产融资风险成因分析
（一）法律法规不健全
随着房地产市场快速发展与完善，我国及时出台诸多的关于房地产市场的政策法规，虽然有助于缓解市场混乱并强化管理。但现阶段房地产市场迅速发展，行业环境愈发复杂与杂乱，现有的法律法规体系已经不能满足市场需求，具体实施过程中也不能全面落实。法律法规体系不完善意味着市场环境的混乱与纠纷。此外，法律法规体系不健全，也给融资风险的形成提供土壤。
（二）服务系统不完善
虽然我国房地产市场法律法规不断健全，但还是存在很多涉及不到的地方，造成房地产市场环境整体处于混乱情况，乱收费、管理不及时等现象普遍存在。金融服务行业服务流程繁琐，银行系统与房地产企业之间的沟通不畅，银行之间的竞争激烈，也并未对房地产行业全力支持，整个按揭流程复杂；最后相应的法律服务体系并未完全建立起来，甚至出现无处解决的情况。
（三）政府监管不全面
虽然当前政府鼓励各种渠道的融资，为房地产市场输送血液支持，确保市场资金链的安全。从资金来源来看，银行贷款和自由资金是中国房地产开发的重要来源。要想确保房地产的再生产能力，银行的贷款功能至关重要。但是政府层面监管力度不足，加上银行贷款发放前并未做好审核工作，造成呆账死账的出现，直接影响到银行健康发展。
三、房地产融资风险的控制措施
（一）推行房地产市场证券化
针对近年来陆续上市的房地產企业而言，作为监管部门，应制定相应的法律制度，针对房地产企业在运行过程中可能出现的问题及需要注意的事项制定专门、明确的规定，确保房地产市场运行规范性。另外，根据房地产行业的发展，适当推进住房抵押贷款证券化，以此来吸引更多的投资主体。截至目前为止，部分大型房地产企业具有上市资格，大部分企业不具备这种资格，这种运行模式，为发行低利率、长时间融资的债券提供了很大的可行性，同时也为房地产企业融资提供机会。此外，为使债券发行更加规范化、可靠化，房地产企业可以将发行的主体转移给可以信任的信托机构，这样既可以快速实现资金筹集的目标，又能增强企业对分散资金的利用率，对房地产企业稳定运行与发展提供一定促进作用。值得注意的是，上文讲到的房地产信托，主要指的是房地产企业通过寻找具有权威化、专业化的信托单位，并与其进行合作，委托其帮助房地产企业完成资金的整合和分配工作。在此期间，信托单位需要针对房地产实际情况制定合理的信托计划，并帮助房地产企业制定具有针对性、规范化和规模化的基金组成方式，从而帮助房地产企业提高项目的经济效益。
（二）创新房地产企业服务形式
房地产企业要想实现融资渠道丰富，就需要对企业服务的内容和方式进行创新，即在创新企业服务模式的同时优化自身服务质量，通过这种方式实现丰富融资渠道的目的，同时可以吸引大量闲散资金。另外，作为房地产企业，应对自身发展过程中的优势特色及缺陷全面掌握，充分发挥自身的优势资源，选择适合企业自身发展的融资渠道，并对自身服务方式进行适当改革和创新，构建出符合企业自身发展特色的服务模式，帮助企业树立良好的公众形象。同时优化融资效果，全面提高企业经济效益和社会效益。房地产企业在提高自身服务水平的过程中，应有计划的针对当前金融市场现状进行分级处理，即划分后的市场主要分为2个等级，第一等级的内容主要是认购与发行，而第二等级的内容主要负责资金的流通。
目前为止，我国房地产行业发展正处于第二等级，要相对企业融资渠道进行拓展，首先要加强并提升金融市场的创新能力，确保第一与第二等级市场能够同时发展，避免处出现发展失衡；而对于渠道创新过程中出现的各种风险，要进行合理把控，加强企业在该方面管理，在对风险进性针对性处理的同时避免其进一步扩大，影响企业发展速度；在房地产发展过程中一定要确保目标明确，对第二市场进行针对性发展，以便为房地产企业营造一个良好的融资环境。此外，除了上述对策，房地产企业在构建融资模式时，一定要充分明确总体构建思路，将融资成功后为企业带来的发展和价值充分彰显出来，这对企业优化融资方式、建立融资制度起着决定性作用。在企业选定融资方式后，要对融资模式进行合理规划。
（三）进一步发挥政府调控的作用
房地产市场投资呈现投资高、回报率高的特点，但是项目汇报周期较长且容易受到宏观调控政策的影响，这意味着政府可以借助信贷政策调控房产投资。同时银监会出台具体政策引导商业银行投资行为，实现控制房地产信贷规模，并对房地产企业贷款规模与个人住房贷款申请流程详细规定。房地产行业信贷资金的提空可以通过银行贷款利率提高或制定贷款等级的形式完成，实现调控的目的；
联系实际完成风险管理控制制度，准确判断房地产行业存在的信贷风险并制定预防措施。或是采取有效措施直接调控房地产信贷资金，如，商业银行加息、提高存款准备金率等，这也是当前最为有效、最直接的控制行业风险的手段。这是利用提高融资难度增加生产成本，达成监管流向房地产市场银行资金的目的；基于房地产行业市场需求持续完善居民住房信用体系，构建一套符合我国实际情况的个人信贷评价制度，准确评价个人信用等级，通过这种方法有效控制融资风险；最后，持续总结各项政策经验，将一些效果显著且能推进房地产行业发展的政策提升到法律层面。同时差别化对待不同目的的房地产购买行为，并以法律形式将这种政策体系规定下来，并将其作为指导房地产市场宏观调控。丰富融资渠道，包括税收政策、土地转让、融资等方式，各地政府大力扶持低价位住房开发的房地产商。通过法律手段实现住房市场主体结构的稳定，实现房地产行业健康发展。
四、结语
总之，房地产融资风险产生的本质，就是市场法律法规不健全，采取针对性的解决措施，可以起到推动房地产行业快速发展的目的。本文中通过分析房地产融资过程中存在的风险问题，详细分析房地产融资风险的成因，并给出针对性解决措施，从推行房地产市场证券化、创新房地产服务的形式、完善法律法规强化政府调控三方面展开论述，给出解决房地产融资风险的措施，实现房地产行业持续发展。（作者单位为宝鸡三迪房地产开发有限公司）
房地产业当前已成为国民经济的支柱型产业。房地产业投资存在额度大、周期长等特点，这就决定发展过程中需要获得金融行业的支持。现阶段房地产融合体系初步形成主要为商业银行信贷+资本市场信托+信托等。随着房地产行业发展，我国房地产金融已经无法与产业发展需求相符合，这就需要解决融资渠道的单一的情况，通过完善法律规范的形式持续优化行业资金与产品结构控制融资风险，本文就此展开论述。
一、房地产融资风险分析
（一）政治风险
房地产项目实施过程中所在国政策或政治条件出现变化，不利于项目进行，如提高税率、变更政策、出现战乱等。政治风险的特点在于不可预知性，虽然可以通过一些途径提前预知可能的变化，但并不能确定，因此规避难度较大。但这种风险在国内出现的可能性不大，房地产企业国内业务可以无视这种风险。
（二）信用风险
表现为参与项目的一方或几方不能按照合同履行职责与义务，甚至直接出现拒绝履约的情况。各方信用保证共同推进项目进行，信用保证的当事人是否履行其责任直接影响顺利进行与否。抵御融资风险的最根本措施还是项目是否盈利，也就是收益能否大于融资成本。
（三）金融风险
房地产项目一般规模大、建设周期长等特点，这些都有可能使得项目收益损失，严重时直接导致项目破产。这就需要项目方重点关注金融行业走向，采取有效规避措施。任何融资行为都会受到外部环境的影响。外部环境难以控制或改变，很多变化都超出人力预测范围，这些因素相互影响与作用，造成融资风险的出现。
二、房地产融资风险成因分析
（一）法律法规不健全
随着房地产市场快速发展与完善，我国及时出台诸多的关于房地产市场的政策法规，虽然有助于缓解市场混乱并强化管理。但现阶段房地产市场迅速发展，行业环境愈发复杂与杂乱，现有的法律法规体系已经不能满足市场需求，具体实施过程中也不能全面落实。法律法规体系不完善意味着市场环境的混乱与纠纷。此外，法律法规体系不健全，也给融资风险的形成提供土壤。
（二）服务系统不完善
虽然我国房地产市场法律法规不断健全，但还是存在很多涉及不到的地方，造成房地产市场环境整体处于混乱情况，乱收费、管理不及时等现象普遍存在。金融服务行业服务流程繁琐，银行系统与房地产企业之间的沟通不畅，银行之间的竞争激烈，也并未对房地产行业全力支持，整个按揭流程复杂；最后相应的法律服务体系并未完全建立起来，甚至出现无处解决的情况。
（三）政府监管不全面
虽然当前政府鼓励各种渠道的融资，为房地产市场输送血液支持，确保市场资金链的安全。从资金来源来看，银行贷款和自由资金是中国房地产开发的重要来源。要想确保房地产的再生产能力，银行的贷款功能至关重要。但是政府层面监管力度不足，加上银行贷款发放前并未做好审核工作，造成呆账死账的出现，直接影响到银行健康发展。
三、房地产融资风险的控制措施
（一）推行房地产市场证券化
针对近年来陆续上市的房地產企业而言，作为监管部门，应制定相应的法律制度，针对房地产企业在运行过程中可能出现的问题及需要注意的事项制定专门、明确的规定，确保房地产市场运行规范性。另外，根据房地产行业的发展，适当推进住房抵押贷款证券化，以此来吸引更多的投资主体。截至目前为止，部分大型房地产企业具有上市资格，大部分企业不具备这种资格，这种运行模式，为发行低利率、长时间融资的债券提供了很大的可行性，同时也为房地产企业融资提供机会。此外，为使债券发行更加规范化、可靠化，房地产企业可以将发行的主体转移给可以信任的信托机构，这样既可以快速实现资金筹集的目标，又能增强企业对分散资金的利用率，对房地产企业稳定运行与发展提供一定促进作用。值得注意的是，上文讲到的房地产信托，主要指的是房地产企业通过寻找具有权威化、专业化的信托单位，并与其进行合作，委托其帮助房地产企业完成资金的整合和分配工作。在此期间，信托单位需要针对房地产实际情况制定合理的信托计划，并帮助房地产企业制定具有针对性、规范化和规模化的基金组成方式，从而帮助房地产企业提高项目的经济效益。
（二）创新房地产企业服务形式
房地产企业要想实现融资渠道丰富，就需要对企业服务的内容和方式进行创新，即在创新企业服务模式的同时优化自身服务质量，通过这种方式实现丰富融资渠道的目的，同时可以吸引大量闲散资金。另外，作为房地产企业，应对自身发展过程中的优势特色及缺陷全面掌握，充分发挥自身的优势资源，选择适合企业自身发展的融资渠道，并对自身服务方式进行适当改革和创新，构建出符合企业自身发展特色的服务模式，帮助企业树立良好的公众形象。同时优化融资效果，全面提高企业经济效益和社会效益。房地产企业在提高自身服务水平的过程中，应有计划的针对当前金融市场现状进行分级处理，即划分后的市场主要分为2个等级，第一等级的内容主要是认购与发行，而第二等级的内容主要负责资金的流通。
目前为止，我国房地产行业发展正处于第二等级，要相对企业融资渠道进行拓展，首先要加强并提升金融市场的创新能力，确保第一与第二等级市场能够同时发展，避免处出现发展失衡；而对于渠道创新过程中出现的各种风险，要进行合理把控，加强企业在该方面管理，在对风险进性针对性处理的同时避免其进一步扩大，影响企业发展速度；在房地产发展过程中一定要确保目标明确，对第二市场进行针对性发展，以便为房地产企业营造一个良好的融资环境。此外，除了上述对策，房地产企业在构建融资模式时，一定要充分明确总体构建思路，将融资成功后为企业带来的发展和价值充分彰显出来，这对企业优化融资方式、建立融资制度起着决定性作用。在企业选定融资方式后，要对融资模式进行合理规划。
（三）进一步发挥政府调控的作用
房地产市场投资呈现投资高、回报率高的特点，但是项目汇报周期较长且容易受到宏观调控政策的影响，这意味着政府可以借助信贷政策调控房产投资。同时银监会出台具体政策引导商业银行投资行为，实现控制房地产信贷规模，并对房地产企业贷款规模与个人住房贷款申请流程详细规定。房地产行业信贷资金的提空可以通过银行贷款利率提高或制定贷款等级的形式完成，实现调控的目的；
联系实际完成风险管理控制制度，准确判断房地产行业存在的信贷风险并制定预防措施。或是采取有效措施直接调控房地产信贷资金，如，商业银行加息、提高存款准备金率等，这也是当前最为有效、最直接的控制行业风险的手段。这是利用提高融资难度增加生产成本，达成监管流向房地产市场银行资金的目的；基于房地产行业市场需求持续完善居民住房信用体系，构建一套符合我国实际情况的个人信贷评价制度，准确评价个人信用等级，通过这种方法有效控制融资风险；最后，持续总结各项政策经验，将一些效果显著且能推进房地产行业发展的政策提升到法律层面。同时差别化对待不同目的的房地产购买行为，并以法律形式将这种政策体系规定下来，并将其作为指导房地产市场宏观调控。丰富融资渠道，包括税收政策、土地转让、融资等方式，各地政府大力扶持低价位住房开发的房地产商。通过法律手段实现住房市场主体结构的稳定，实现房地产行业健康发展。
四、结语
总之，房地产融资风险产生的本质，就是市场法律法规不健全，采取针对性的解决措施，可以起到推动房地产行业快速发展的目的。本文中通过分析房地产融资过程中存在的风险问题，详细分析房地产融资风险的成因，并给出针对性解决措施，从推行房地产市场证券化、创新房地产服务的形式、完善法律法规强化政府调控三方面展开论述，给出解决房地产融资风险的措施，实现房地产行业持续发展。（作者单位为宝鸡三迪房地产开发有限公司）