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摘要：近年来，随着房地产行业的飞速发展，其需要的资金量就越来越多，商业银行为了增加业务量也开始不断向房地产行业发放贷款，房地产开发贷款在整个银行信贷中所占的比例也就越来越大，从而导致房地产开发贷款变成不良贷款。而信用风险影响程度又是最高的，所以加强对房地产开发贷款信用风险的分析研究，寻找有效的信用风险的防范措施是十分有必要的。本文将重点针对房地产开发贷款的信用风险来进行分析研究，首先通过其发展现状及其成因来分析信用风险，再针对商业银行在房地产开发贷款方面还存在着的一些问题进行研究，最后根据相应的问题提出防范信用风险的措施。
关键词：房地产开发贷款；商业银行；信用风险
1 引言
我国的房地产业的发展可以追溯到上世纪八十年代中后期，后来由于经济迅速的发展、城市化进程的加快以及居民收入水平的增长，我国的房地产行业步入了快速发展的时期，并且已逐渐成为了国民经济的支柱性产业。但由于房地产业的发展需要很多的资金来作后盾，需向金融机构融资。但实际分析可知，其资金的大部分都来自商业银行，表明了商业银行在房地产金融领域中的重要地位。
近年来商业银行为了增加业务量并放宽了发放房地产开发贷款的限制条件。但由于房地产开发贷款贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的各个过程，而且房地产开发本身具有高风险性，这便使商业银行承担了较高的潜在风险。再加上目前我国的信用制度和商业银行内部的信贷制度还不是很完善，商业银行对信用风险的评价也不够准确，对信用风险的管理方法也较落后，这潜在的给商业银行带来了较大的经营风险。而且我国商业银行还未建成有效的风险转移机制，一旦房地产行业开发项目的在建或者经营出现问题，房地产开发贷款就会形成不良资产，导致信用风险的产生。
2 房地产开发贷款信用风险概述
房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和建设而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称，是房地产生产、流通、消费诸多环节中的首要环节。我国房地产开发公司融资的主要来源是银行贷款，商业银行房地产开发贷款信用风险是指借款企业不能按照合约的约定履行还本付息的责任而导致商业银行的收益受损的可能性，该信用风险是商业银行面临的信贷风险中最重要的一种。为了保障商业银行的利益，因此对信用风险的识别也就显得十分重要，如果房地产开发企业出现入不敷出的情况时，就会导致商业银行的房地产开发贷款不能准时收回，就会导致商业银行的贷款业务不能正常发展。
资金对房地产开发企业的发展来说十分重要，近年来，我国在逐步实行相关政策来解决投资投机性购房、房价上涨速度过快以及住房难的问题，依此来促进房地产市场持续健康发展，如2011年年初的“新国八条”，2013年年初的“新国五条”。由于这些政策的实施，很多大楼盘紧急叫停，从而使资金锁链牢牢套住房地产开发商，而且很多房地产开发商面临着资金链断裂的危险，陷入了资金困境，导致其对资金的需求更加强烈。
3 房地产开发贷款信用风险成因分析
3.1外部环境层面因素
从国内外房地产业的发展历史来看，其经济周期与宏观经济的经济周期相似。在房地产经济的扩张期，房地产需求增加，刺激房地产价格上涨，房地产企业利润率提高，房地产开发投资逐渐增多，资金链比较容易维持，同时抵押物也比较容易变现，因此其违约率则比较低。然而由于银行房地产信贷固有的缺陷使银行忽略了对借款企业的审查，而将更多的注意力投入到了房地产价格上，并且更愿意发放条件较为宽松的贷款，这种情况则增加了房地产开发贷款的回收风险。进入经济衰退期之后，房地产的需求以及房地产价格开始下降，使开发商的利润率和收入开始减少，个人的收入也开始减少，进而导致消费需求、投资需求也随之减少。与此同时，抵押物的价值缩水，违约率上升，商业银行就会承担更大的损失。
3.2银行内控层面因素
商业银行在房地产开发贷款这一方面中，其主要表现为人员风险和管理风险。人员风险往往导致不良贷款的增加， 进而增加了银行的金融风险。再加上贷后管理不到位， 大部分不良贷款的产生与“ 重贷轻管”不到位之间关系密切。而且开发商的目标是利润最大化，进而使其意识扩张，容易导致挪用、混用项目建设资金，一旦对客户的现金流监控或账户监管失效， 资金被挪用的风险就会凸显，进而造成房地产开发贷款信用风险。目前，我国的资产证券化还不够成熟，再加上房地产类贷款期限较长的特点，这就必然导致房地产反馈信贷资产的流动性慢，变现能力差。而且我国没有权威性的社会评级机构可以为担保企业评级，从而导致了银行无法选择可靠的企业来作为担保企业，对抵押物的追偿难以如愿以偿。
4 商业银行房地产开发贷款信用风险的防范
4.1针对宏观政策的防范措施
商业银行应该加强对国家政策的跟踪和理解：首先我们应时刻关注着宏观经济的走势以及房地产业的发展周期，依此来预测宏观政策对房地产业的影响；其次是商业银行应对每一次新出台的政策，对其前因后果进行调查了解，并重点分析其可能给房地产业带来的影响；最后，要对国家的宏观政策深入进行分析，对政策的要求要充分了解，严格按照政策办事。
4.2针对银行内控层面的防范措施
针对商业银行内部操作风险的这种情况我们提出了相应的防范措施：①建立房地产贷款的风险政策，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介的选择等内容。②建立相应的监控流程，确保工作人员遵守建立的风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
我国商业银行应该为征信系统的完善共同努力，社会和政府应重视信用评级行业的发展并给予政策支持，采用各种方法建立并实现完整、严格、一致的数据库，把评级标准进行细化，对数据的来源确保准确，从而来提高我国信用评级的可信度。我国在创新商业银行房地产开发贷款信用风险的方面还得在下工夫：一是针对不同的借款企业，商业银行可以设计不同的贷款品种，用多样化和差别化的贷款品种来分散贷款风险；二是实施房地产贷款证券化，商业银行通过在资本市场上发行以银行贷款支撑的房地产贷款债券或者商业票据，使其在二级市场流通，从而将风险分散给其他投资者。
5 结论
本文以我国商业银行房地产开发贷款信用风险为重点来进行分析研究，并对房地产开发贷款信用风险的成因进行分析，从而制定出有效缓解及控制信用风险的建议措施。这种研究不仅可以提高商业银行的资产质量，并且对商业银行提高风险管理水平、防范和控制风险以及对房地产市场的持续健康发展都十分重要，同时也有利于整个金融体系的持续健康发展。
参考文献
[1] Michael K Ong. Credit Rating Methodologies， Credit ratings[M]. Risk Books， 2002.
[2]C. Hott. Lending Behavior and Real Estate prices[J]. Journal of Banking Finance，2011，35（9）：2429-2442.
[3]徐刚，敖敬东.浅析房地产开发贷款的风险成因及应对[J].经济研究导刊，2011，vol（5）：112-113
[4]张传勇.当前我国商业银行房地产信贷风险及其防范研究[J].中国房地产金融，2010，vol（11）：11-14
[5]高珊珊.《商业银行房地产信贷风险识别与防范研究》，【学位论文】，西南财经大学，2013
作者简介：
谭娟（1992.06）女，重庆忠县人，重庆理工大学硕士研究生，金融学，研究方向：金融市场理论与政策研究。
谭希为（1994.03）女，重庆涪陵人，重庆理工大学硕士研究生，资产评估，研究方向：房地产与土地评估。
关键词：房地产开发贷款；商业银行；信用风险
1 引言
我国的房地产业的发展可以追溯到上世纪八十年代中后期，后来由于经济迅速的发展、城市化进程的加快以及居民收入水平的增长，我国的房地产行业步入了快速发展的时期，并且已逐渐成为了国民经济的支柱性产业。但由于房地产业的发展需要很多的资金来作后盾，需向金融机构融资。但实际分析可知，其资金的大部分都来自商业银行，表明了商业银行在房地产金融领域中的重要地位。
近年来商业银行为了增加业务量并放宽了发放房地产开发贷款的限制条件。但由于房地产开发贷款贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的各个过程，而且房地产开发本身具有高风险性，这便使商业银行承担了较高的潜在风险。再加上目前我国的信用制度和商业银行内部的信贷制度还不是很完善，商业银行对信用风险的评价也不够准确，对信用风险的管理方法也较落后，这潜在的给商业银行带来了较大的经营风险。而且我国商业银行还未建成有效的风险转移机制，一旦房地产行业开发项目的在建或者经营出现问题，房地产开发贷款就会形成不良资产，导致信用风险的产生。
2 房地产开发贷款信用风险概述
房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和建设而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称，是房地产生产、流通、消费诸多环节中的首要环节。我国房地产开发公司融资的主要来源是银行贷款，商业银行房地产开发贷款信用风险是指借款企业不能按照合约的约定履行还本付息的责任而导致商业银行的收益受损的可能性，该信用风险是商业银行面临的信贷风险中最重要的一种。为了保障商业银行的利益，因此对信用风险的识别也就显得十分重要，如果房地产开发企业出现入不敷出的情况时，就会导致商业银行的房地产开发贷款不能准时收回，就会导致商业银行的贷款业务不能正常发展。
资金对房地产开发企业的发展来说十分重要，近年来，我国在逐步实行相关政策来解决投资投机性购房、房价上涨速度过快以及住房难的问题，依此来促进房地产市场持续健康发展，如2011年年初的“新国八条”，2013年年初的“新国五条”。由于这些政策的实施，很多大楼盘紧急叫停，从而使资金锁链牢牢套住房地产开发商，而且很多房地产开发商面临着资金链断裂的危险，陷入了资金困境，导致其对资金的需求更加强烈。
3 房地产开发贷款信用风险成因分析
3.1外部环境层面因素
从国内外房地产业的发展历史来看，其经济周期与宏观经济的经济周期相似。在房地产经济的扩张期，房地产需求增加，刺激房地产价格上涨，房地产企业利润率提高，房地产开发投资逐渐增多，资金链比较容易维持，同时抵押物也比较容易变现，因此其违约率则比较低。然而由于银行房地产信贷固有的缺陷使银行忽略了对借款企业的审查，而将更多的注意力投入到了房地产价格上，并且更愿意发放条件较为宽松的贷款，这种情况则增加了房地产开发贷款的回收风险。进入经济衰退期之后，房地产的需求以及房地产价格开始下降，使开发商的利润率和收入开始减少，个人的收入也开始减少，进而导致消费需求、投资需求也随之减少。与此同时，抵押物的价值缩水，违约率上升，商业银行就会承担更大的损失。
3.2银行内控层面因素
商业银行在房地产开发贷款这一方面中，其主要表现为人员风险和管理风险。人员风险往往导致不良贷款的增加， 进而增加了银行的金融风险。再加上贷后管理不到位， 大部分不良贷款的产生与“ 重贷轻管”不到位之间关系密切。而且开发商的目标是利润最大化，进而使其意识扩张，容易导致挪用、混用项目建设资金，一旦对客户的现金流监控或账户监管失效， 资金被挪用的风险就会凸显，进而造成房地产开发贷款信用风险。目前，我国的资产证券化还不够成熟，再加上房地产类贷款期限较长的特点，这就必然导致房地产反馈信贷资产的流动性慢，变现能力差。而且我国没有权威性的社会评级机构可以为担保企业评级，从而导致了银行无法选择可靠的企业来作为担保企业，对抵押物的追偿难以如愿以偿。
4 商业银行房地产开发贷款信用风险的防范
4.1针对宏观政策的防范措施
商业银行应该加强对国家政策的跟踪和理解：首先我们应时刻关注着宏观经济的走势以及房地产业的发展周期，依此来预测宏观政策对房地产业的影响；其次是商业银行应对每一次新出台的政策，对其前因后果进行调查了解，并重点分析其可能给房地产业带来的影响；最后，要对国家的宏观政策深入进行分析，对政策的要求要充分了解，严格按照政策办事。
4.2针对银行内控层面的防范措施
针对商业银行内部操作风险的这种情况我们提出了相应的防范措施：①建立房地产贷款的风险政策，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介的选择等内容。②建立相应的监控流程，确保工作人员遵守建立的风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
我国商业银行应该为征信系统的完善共同努力，社会和政府应重视信用评级行业的发展并给予政策支持，采用各种方法建立并实现完整、严格、一致的数据库，把评级标准进行细化，对数据的来源确保准确，从而来提高我国信用评级的可信度。我国在创新商业银行房地产开发贷款信用风险的方面还得在下工夫：一是针对不同的借款企业，商业银行可以设计不同的贷款品种，用多样化和差别化的贷款品种来分散贷款风险；二是实施房地产贷款证券化，商业银行通过在资本市场上发行以银行贷款支撑的房地产贷款债券或者商业票据，使其在二级市场流通，从而将风险分散给其他投资者。
5 结论
本文以我国商业银行房地产开发贷款信用风险为重点来进行分析研究，并对房地产开发贷款信用风险的成因进行分析，从而制定出有效缓解及控制信用风险的建议措施。这种研究不仅可以提高商业银行的资产质量，并且对商业银行提高风险管理水平、防范和控制风险以及对房地产市场的持续健康发展都十分重要，同时也有利于整个金融体系的持续健康发展。
参考文献
[1] Michael K Ong. Credit Rating Methodologies， Credit ratings[M]. Risk Books， 2002.
[2]C. Hott. Lending Behavior and Real Estate prices[J]. Journal of Banking Finance，2011，35（9）：2429-2442.
[3]徐刚，敖敬东.浅析房地产开发贷款的风险成因及应对[J].经济研究导刊，2011，vol（5）：112-113
[4]张传勇.当前我国商业银行房地产信贷风险及其防范研究[J].中国房地产金融，2010，vol（11）：11-14
[5]高珊珊.《商业银行房地产信贷风险识别与防范研究》，【学位论文】，西南财经大学，2013
作者简介：
谭娟（1992.06）女，重庆忠县人，重庆理工大学硕士研究生，金融学，研究方向：金融市场理论与政策研究。
谭希为（1994.03）女，重庆涪陵人，重庆理工大学硕士研究生，资产评估，研究方向：房地产与土地评估。