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摘要：当前，我国以住房公积金制度、经济适用住房制度和廉租住房制度为主要内容的住房保障制度，正在逐步建立，本文就目前存在的问题做了归纳，并提出了一些建议措施。
关键词：房保障制度；存在的问题；调整重点
中图分类号：D57 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-000-01
一、廉租住房发展现状与政策调整重点
（一）当前廉租住房的发展现状及存在的主要问题
廉租住房在全国各地的发展极不平衡，有些城市在实践中积累了很多很好的经验，并已制定了相对完善的制度与配套措施。但相当多的城市发展明显滞后，特别是大批小城镇还没有开展此项工作。从保障对象看，有些城市已把保障范围上调到低收入家庭，保障比例达到居民家庭总户数的10%。而有些城市对双困家庭都难以做到应保尽保，保障面不到1%。从保障资金来看，目前的资金来源主要依靠住房公积金增值收入和直管公房出售或出租收入。由于这部分资金灵活性大，后续资金没有保证，致使很多城市无法提供足够的资金用于廉租住房补贴或建设。从廉租住房房源看，我国目前城市中的公房多数通过房改售给了个人，能腾退的作为廉租住房已为数不多，政府兴建廉租住房又受到资金制约，造成廉租住房房源不足。
（二）推进廉租住房工作需要重点解决的几个问题
1.要多渠道筹措资金。
2.要解决房源问题。
3.要确定廉租住房面积标准。
4.要明确租金补贴标准。
5.要完善退出机制。
二、经济适用住房存在的问题与政策调整重点
（一）经济适用住房制度实施过程中存在的问题
经济适用住房最主要的是住房保障功能，用来解决低收入家庭的住房问题。但在具体实施过程中出现了失控现象。从购买对象看，一个家庭的收入难以精确计算，目前所能计算的是面上的工资，而工资以外的其他收入则是隐性的。同时人们的收入是动态的，单位开出的收入证明可信度差，一些不符合购买经济适用住房条件的家庭占用了保障住房。从建设标准看，不少地方出现了打着经济适用住房的幌子开发豪宅的现象，致使经济适用住房的户型越来越大，建设标准越来越高。从销售价格看，一些地方的经济适用住房价格与商品房相差无几，给低收入家庭的购买带来很大的困难。从建设地点看，经济适用住房普遍建在基础设施不太完善的地方，对城镇低收入家庭造成人为的不公平。
（三）经济适用住房政策完善与调整重点
1.进一步完善经济适用住房的保障功能。根据现实情况，合理定位经济适用住房的供应对象，经济适用住房只能定向销售给城镇低收入家庭。为了最大程度地实现“分配公正”的政策目标，减少骗购行为，政府需要加大对购买资格的审查力度，建立严格的量化标准，堵绝经济适用住房流入投机者手中。通过建立收入考评制度，完善经济适用房的购买资格审核制度、公示制度、责任追究制度等制度措施，确保住房保障工作的公开、公正、公平。
2.保持经济适用住房的适度发展规模。由于目前新建商品住宅的价格偏高，购买经济适用住房成为低收入家庭解决住房困难的有效途径。因此，各级政府有关部门都要根据当地实际情况，每年都需要制定经济适用住房建设计划。
3.规范经济适用住房的交易转让。经济适用住房享受了政府免收土地出让金、税费减半征收和土地划拨出让的优惠，这部分优惠可以视为政府的投资。经济适用住房经过一定年限上市出售时，应当按照同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。经济适用房购买者收益的确定应当以其所在城市或地区商品房的平均水平为宜。这样既可以抵消经济适用房购买者的投机倾向，又能激励购买者退出经济适用住房。
4.尝试经济适用房的共有产权制度。凡是由政府建设的经济适用住房和用货币补贴方式扶持低收入家庭购买的住房，应视为政府也投入了资金，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取房屋共有权证，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。
三、住房公积金存在的问题与政策调整重点
（一）当前住房公积金存在的问题
1.住房公积金制度落实不到位。目前缴存住房公积金的主要是行政、事业单位，中央企业和垄断行业。而为数众多的改制企业、民营企业落实不到位，这就使得最需要政策支持的人反而处于政策覆盖面之外。
2.各种类型的单位之间，缴存比例差距大。由于不同行业、不同单位之间的工资额存在较大差距，造成缴存基数差别较大。大多数中小企业由于经济效益的关系，职工缴存基数偏低，缴存比例偏低，一般缴存比例为5%。少数垄断企业缴存基数偏大，缴存比例偏大，达到20%，有些企业还把它当成避税和发放福利的合法渠道。
3.对低收入者的保障作用没有充分体现。住房公积金个人抵押贷款利率比较低，能够明显减轻借款人的利息负担。但实际中，贷款人多数是较高收入者，真正需要解决住房问题的低收入者，由于房价较高，他们承担不了购房款，也承受不了还贷压力，优惠的政策享受不了。
（二）住房公积金制度的完善与政策调整重点
1.加大住房公积金制度的落实工作。住房公积金作为一项法定制度，管理部门就要加大归集力度，要从切实维护职工的合法权益出发，把应该建缴的各类企业，特别是相当数量的非公有制企业，普遍建立住房公积金制度。对不为职工登记和建缴住房公积金的企业，加大执法和处罚力度。
2.规范缴存基数和缴存比例。根据建设部、财政部、人民银行的文件精神，在单位和个人缴存基数上，实行上限额度控制，无论工资收入多高，都不得超过当地职工年平均工资的三倍，来计缴住房公积金的月缴存额。在缴存比例方面，应确定同一城市缴存比例相同，避免造成同一城市企业之间的严重不平衡。
3.住房公积金的使用向低收入家庭倾斜。低于城市人均收入的职工，其住房公积金账面余额可以在购房时全部提取，超过城市人均收入的职工，只能提取70%以下的余额。在住房公积金贷款时，不再以缴存额高低来计算贷款额度，低收入家庭按优惠比例放贷。对到退休始终未享受过支取和贷款优惠的职工，可以实行现金奖励的政策。当住房公积金增值收益增加到一定规模时，可研究探索对特困家庭购房贷款给予贴息的方法，增加对其解决住房困难的扶助力度。
参考文献：
[1]秦虹.经济适用房的产权与收益[J].中国房地产，2006（10）.
[2]陈本君.宁波住房保障改革调整方案[J].中国房地产，2007（8）.
[3]黄宝昌.规范住房公积金管理的四点建议[N].住房公积金管理，2006（4）.
[4]贾静.完善我国住房保障制度的几点思考[J].黑龙江科技信息，2009（35）.
[5]孔凡文.我国住房保障制度建立与完善问题的几点思考[J].中国建设信息，2008（9）.
关键词：房保障制度；存在的问题；调整重点
中图分类号：D57 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-000-01
一、廉租住房发展现状与政策调整重点
（一）当前廉租住房的发展现状及存在的主要问题
廉租住房在全国各地的发展极不平衡，有些城市在实践中积累了很多很好的经验，并已制定了相对完善的制度与配套措施。但相当多的城市发展明显滞后，特别是大批小城镇还没有开展此项工作。从保障对象看，有些城市已把保障范围上调到低收入家庭，保障比例达到居民家庭总户数的10%。而有些城市对双困家庭都难以做到应保尽保，保障面不到1%。从保障资金来看，目前的资金来源主要依靠住房公积金增值收入和直管公房出售或出租收入。由于这部分资金灵活性大，后续资金没有保证，致使很多城市无法提供足够的资金用于廉租住房补贴或建设。从廉租住房房源看，我国目前城市中的公房多数通过房改售给了个人，能腾退的作为廉租住房已为数不多，政府兴建廉租住房又受到资金制约，造成廉租住房房源不足。
（二）推进廉租住房工作需要重点解决的几个问题
1.要多渠道筹措资金。
2.要解决房源问题。
3.要确定廉租住房面积标准。
4.要明确租金补贴标准。
5.要完善退出机制。
二、经济适用住房存在的问题与政策调整重点
（一）经济适用住房制度实施过程中存在的问题
经济适用住房最主要的是住房保障功能，用来解决低收入家庭的住房问题。但在具体实施过程中出现了失控现象。从购买对象看，一个家庭的收入难以精确计算，目前所能计算的是面上的工资，而工资以外的其他收入则是隐性的。同时人们的收入是动态的，单位开出的收入证明可信度差，一些不符合购买经济适用住房条件的家庭占用了保障住房。从建设标准看，不少地方出现了打着经济适用住房的幌子开发豪宅的现象，致使经济适用住房的户型越来越大，建设标准越来越高。从销售价格看，一些地方的经济适用住房价格与商品房相差无几，给低收入家庭的购买带来很大的困难。从建设地点看，经济适用住房普遍建在基础设施不太完善的地方，对城镇低收入家庭造成人为的不公平。
（三）经济适用住房政策完善与调整重点
1.进一步完善经济适用住房的保障功能。根据现实情况，合理定位经济适用住房的供应对象，经济适用住房只能定向销售给城镇低收入家庭。为了最大程度地实现“分配公正”的政策目标，减少骗购行为，政府需要加大对购买资格的审查力度，建立严格的量化标准，堵绝经济适用住房流入投机者手中。通过建立收入考评制度，完善经济适用房的购买资格审核制度、公示制度、责任追究制度等制度措施，确保住房保障工作的公开、公正、公平。
2.保持经济适用住房的适度发展规模。由于目前新建商品住宅的价格偏高，购买经济适用住房成为低收入家庭解决住房困难的有效途径。因此，各级政府有关部门都要根据当地实际情况，每年都需要制定经济适用住房建设计划。
3.规范经济适用住房的交易转让。经济适用住房享受了政府免收土地出让金、税费减半征收和土地划拨出让的优惠，这部分优惠可以视为政府的投资。经济适用住房经过一定年限上市出售时，应当按照同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。经济适用房购买者收益的确定应当以其所在城市或地区商品房的平均水平为宜。这样既可以抵消经济适用房购买者的投机倾向，又能激励购买者退出经济适用住房。
4.尝试经济适用房的共有产权制度。凡是由政府建设的经济适用住房和用货币补贴方式扶持低收入家庭购买的住房，应视为政府也投入了资金，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取房屋共有权证，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。
三、住房公积金存在的问题与政策调整重点
（一）当前住房公积金存在的问题
1.住房公积金制度落实不到位。目前缴存住房公积金的主要是行政、事业单位，中央企业和垄断行业。而为数众多的改制企业、民营企业落实不到位，这就使得最需要政策支持的人反而处于政策覆盖面之外。
2.各种类型的单位之间，缴存比例差距大。由于不同行业、不同单位之间的工资额存在较大差距，造成缴存基数差别较大。大多数中小企业由于经济效益的关系，职工缴存基数偏低，缴存比例偏低，一般缴存比例为5%。少数垄断企业缴存基数偏大，缴存比例偏大，达到20%，有些企业还把它当成避税和发放福利的合法渠道。
3.对低收入者的保障作用没有充分体现。住房公积金个人抵押贷款利率比较低，能够明显减轻借款人的利息负担。但实际中，贷款人多数是较高收入者，真正需要解决住房问题的低收入者，由于房价较高，他们承担不了购房款，也承受不了还贷压力，优惠的政策享受不了。
（二）住房公积金制度的完善与政策调整重点
1.加大住房公积金制度的落实工作。住房公积金作为一项法定制度，管理部门就要加大归集力度，要从切实维护职工的合法权益出发，把应该建缴的各类企业，特别是相当数量的非公有制企业，普遍建立住房公积金制度。对不为职工登记和建缴住房公积金的企业，加大执法和处罚力度。
2.规范缴存基数和缴存比例。根据建设部、财政部、人民银行的文件精神，在单位和个人缴存基数上，实行上限额度控制，无论工资收入多高，都不得超过当地职工年平均工资的三倍，来计缴住房公积金的月缴存额。在缴存比例方面，应确定同一城市缴存比例相同，避免造成同一城市企业之间的严重不平衡。
3.住房公积金的使用向低收入家庭倾斜。低于城市人均收入的职工，其住房公积金账面余额可以在购房时全部提取，超过城市人均收入的职工，只能提取70%以下的余额。在住房公积金贷款时，不再以缴存额高低来计算贷款额度，低收入家庭按优惠比例放贷。对到退休始终未享受过支取和贷款优惠的职工，可以实行现金奖励的政策。当住房公积金增值收益增加到一定规模时，可研究探索对特困家庭购房贷款给予贴息的方法，增加对其解决住房困难的扶助力度。
参考文献：
[1]秦虹.经济适用房的产权与收益[J].中国房地产，2006（10）.
[2]陈本君.宁波住房保障改革调整方案[J].中国房地产，2007（8）.
[3]黄宝昌.规范住房公积金管理的四点建议[N].住房公积金管理，2006（4）.
[4]贾静.完善我国住房保障制度的几点思考[J].黑龙江科技信息，2009（35）.
[5]孔凡文.我国住房保障制度建立与完善问题的几点思考[J].中国建设信息，2008（9）.