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摘要：随着中国经济的高速发展，中国房价也水涨船高。房价的居高不下对人们生产生活产生了很大影响，时时刻刻牵动着人们敏感神经。国内最近报道的多个三四线城市房价下跌，致使许多专家和学者认为中国的房产市场会像2008年美国房地产市场一样——泡沫破裂。本文将从中国房地产市场现状、中国房价持续走高原因、中国政府控制房价的政策、中美两国存在的差异等方面对中国房价进行分析与预测。
关键词：房地产泡沫；需求与供给；宏观调控；平稳增长
中国房地产的价格一路走高，可谓是风光无限。但高房价也让无数的潜在购房者望洋兴叹，导致无数的“房奴”为“房梦”而奔波。所以高房价是一个经济问题，也是一个国家必须着重解决的民生问题。随着国家制定的房价调控政策与调控方法的逐步实施，人们对房价的下跌充满了期待与希望。
一、中国房地产市场的现状
近年来，随着我国市场经济改革的不断深化，房地产投资占固定资产投资总额和GDP总量比例的逐步上升，房地产产业已成为拉动内需与经济增长的支柱性产业。然而房价的不断升高，引起了百姓的哀怨，也吸引许多的学者与专家开始研究房价上升背后的种种原因。
二、房价持续走高的具体原因
（一）物价水平持续上涨
2012～2013年全国每月CPI指数同比增长在2%～3%范围内，说明国内物价保持在一个相对稳定的增长水平。建房的主要材料是钢筋、河沙、水泥、砖等，这些建材的价格随着经济发展有一定幅度的上涨是必然的，也是合理的。同时工人工资具有刚性，一般只能上调不能下调，所以建房工人工资也会随着经济发展、物价水平的提高而要求上调。建房材料价格与员工工资的增加会引起建房成本的上升与预期利润率的降低，这也说明房价持续上升是必然的趋势。
（二）国际游资投机行为
美国为了刺激国内的需求解决次经济危机采取了一系列的量化宽松货币政策Q1、Q2、Q3，使美元充斥了整个国际货币市场。中国为了应对大量热钱进入国内市场所带来的负面影响，而不断的增发或者是超发货币，这样使更多的钱流入房地产市场，导致房地产发展过热，推动房价的过快增长。
（三）土地供需平衡
土地是不可再生资源，我国严格控制并保证耕地面积数量。过去十年中房地产市场高速发展，土地的需求量不断增大而土地每年供应量却是有限的，所以土地的需求大于供给会引起地价上涨。近年来，正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求都会直接或间接地引起房地产总体需求水平的提高，共同引发泡沫现象。
（四）地方政府和房地产开发商之间的利益关系
高房价有利于地方政府的财政收入提高，公共基础性建设和业绩。中央政府却在积极采取控制房价的措施。因此，中央政府、地方政府、房地产商三者之间存在着博弈关系，最终房价是否能够下降，主要看中央政府对房价控制的决心与力度和地方政府响应中央政府政策的积极性。
三、防止房地产市场泡沫破灭的建议与措施
（一）完善房地产市场供给机制
政府作为市场运行的管理者和监督者，应该对房价的调控与管理起到至关重要的作用。政府应对一些为获得更多利润而采取囤积、捂盘惜售行为的开发商采取严厉处罚，起到以儆效尤的作用。同时，加大房地产市场的透明度，让消费者及时了解房地产市场的供给需求情况。
（二）引导消费者理性消费与投资
许多的投资者选择房地产市场进行投资，是中国投资渠道缺乏的表现。他们认为房子不仅仅是生活必需品，更是一种理财产品，可以起到资产保值和增值的作用。但房价的不断攀高，会导致投资房产的资本和风险增大，政府应引导居民理性消费与投资，以免“羊群效应”的发生。所以，政府应该努力创造更多的投资渠道，如鼓励与规范网络理财产品（余额宝、理财通）、降低公司注册门槛、提供大学生创业贷款等。
（三）货币政策合理调控
货币政策和财政政策是政府调控国民经济稳定发展的重要手段。中央银行可以通过房贷的利率、比例、信用评级来对房地产市场进行管制。当前房地产市场过热，可以通过紧缩性货币政策来调节房地产供给市场与需求市场之间的平衡，稳定房价。
（四）制定和完善法律法规
当前投资房地产市场的门槛比较低、交易方法简单，没有高要求的投资知识、技术、技能的壁垒，资金一般是房产投资的唯一要求，所以许多消费者愿意通过囤房的手段进行投资，从中获得投机机会。如果政府征收房产税，这会大大的增加房地产投资的成本，风险也会变大。再如 政府依法制定固定资产实名登记相关法律法规，也会使许多人选择放弃房产投资。所以制定与完善法律法规有利于房价的稳定。
四、对未来房价的预测
根据房地产市场的实际情况与中国的基本国情，可以预测未来的房价将会持续平稳走高，但不会像美国房地产市场一样泡沫破裂。笔者将从三个方面对中美两国进行分析比较来说明为什么中国房地产市场不会出现泡沫破裂危机。
（一）土地的所有权不同
由于中国的土地属于人民共同财产，个人只有使用权却没有买卖权，而且每年用于房地产开发的土地面积是受国家严格控制的，也就是说土地的供应量每年是有限的，因而房价不会突发性地下跌导致泡沫破裂的发生。与之相比，美国的国家性质是私有制，土地所有权属于个人的。所以当房价持续走高时，就会有大量的土地用于房地产的开发，因此美国房地产市场价格突然的暴跌不仅仅是由于美联储利率的提高导致金融链的断裂，更大的原因是由于土地的供给过分的大于土地的需求，导致了美国房价的暴跌从而引发了房地产市场泡沫的破裂。
（二）政府的角色不同
美国是资本主义国家，追求市场的自由化，政府对市场的干预与控制能力不是很强。当美国房价过高时，政府相信市场可以自动调节房地产市场的平衡，所以没有采取有力的财政政策对房地产市场进行调控。同时美国利率市场化、金融市场自主化，政府也很难对其进行控制。中国是社会主义国家性质，政府在全国金融市场中起到监督与管理的作用。当房价过高时，政府可采取有效的货币政策、财政政策对房地产市场进行控制。所以中国的房地产市场出现失控局面的可能性很小。
（三）人口数量与城镇化水平的差异
根据2013年国家统计局统计，中国人口总数约为13.5亿、国土面积约为960万平方公里、人均占地面积约为7.11平方米、城镇人均居民住房面积约为32.9平方米、农村人均居民住房面积约为37.1平方米；美国人口总数约为3.15亿、国土面积约为962万平方公里、人均占地面积约为30.54平方米、人均住房面积约为60平方米。中国人均占地面积约是美国人均占地面积的23.28%，中国人均住房面积约是美国人均住房面积的58.3%，所以，从人均占地面积和人均住房面积可以得出中国与美国房地产市场水平相差很大，中国房地产市场离瓶颈还有一段距离。2013年中国城镇化率达到了53.7%，比上年提高了1.1个百分点，然而户籍城镇化率只有35.7%左右，与之相比美国城镇化率却达到了80%左右，因而中国房地产市场依然存在巨大发展空间。现在许多人认为多地出现“空城”的现象是房地产市场泡沫破灭的前兆。但笔者认为，这是中国近年来持续高速发展和快速推进城镇化所带来的正常现象。“空城”的出现是土地城镇化快于人口城镇化，随着每年约有1500万的农村居民进城，新区何愁是“空城”。因此从人口数量与城镇化水平方面的差异可以分析出中国近几年不会出现房地产市场泡沫破灭的危机。
总之从对中国房地产市场现状、房价走高原因、高房价的解决对策等角度全面的分析了中国房地产市场、并通过中美两国的比较来说明中国未来房地产市场的走势。最总得到的结论是中国房价在未来几年内会持续平缓走高，但不会出现房地产泡沫破裂的危机。
参考文献：
[1]方华. 探析中国房地产业的特殊性[J]. 产业经济， 2013（11）.
[2]鞠方.中国房地产泡沫的综合判断[J]. 社会科学家， 2007（5）.
[3]雨山. “房地产泡沫论”之析[J] . 房地视野， 2013（11）.
[4]杨建荣，孙斌艺.政策因素与国房地产市场发展路径——政府、开发商、 消费者三方博弈分析[J].财经研究，2004（04）.
[5]袁平，吴洁.中国房地产泡沫测度及其影响因素分析[J].NEW FINANCE 2012（03）.
（作者单位：江苏师范大学商学院）
关键词：房地产泡沫；需求与供给；宏观调控；平稳增长
中国房地产的价格一路走高，可谓是风光无限。但高房价也让无数的潜在购房者望洋兴叹，导致无数的“房奴”为“房梦”而奔波。所以高房价是一个经济问题，也是一个国家必须着重解决的民生问题。随着国家制定的房价调控政策与调控方法的逐步实施，人们对房价的下跌充满了期待与希望。
一、中国房地产市场的现状
近年来，随着我国市场经济改革的不断深化，房地产投资占固定资产投资总额和GDP总量比例的逐步上升，房地产产业已成为拉动内需与经济增长的支柱性产业。然而房价的不断升高，引起了百姓的哀怨，也吸引许多的学者与专家开始研究房价上升背后的种种原因。
二、房价持续走高的具体原因
（一）物价水平持续上涨
2012～2013年全国每月CPI指数同比增长在2%～3%范围内，说明国内物价保持在一个相对稳定的增长水平。建房的主要材料是钢筋、河沙、水泥、砖等，这些建材的价格随着经济发展有一定幅度的上涨是必然的，也是合理的。同时工人工资具有刚性，一般只能上调不能下调，所以建房工人工资也会随着经济发展、物价水平的提高而要求上调。建房材料价格与员工工资的增加会引起建房成本的上升与预期利润率的降低，这也说明房价持续上升是必然的趋势。
（二）国际游资投机行为
美国为了刺激国内的需求解决次经济危机采取了一系列的量化宽松货币政策Q1、Q2、Q3，使美元充斥了整个国际货币市场。中国为了应对大量热钱进入国内市场所带来的负面影响，而不断的增发或者是超发货币，这样使更多的钱流入房地产市场，导致房地产发展过热，推动房价的过快增长。
（三）土地供需平衡
土地是不可再生资源，我国严格控制并保证耕地面积数量。过去十年中房地产市场高速发展，土地的需求量不断增大而土地每年供应量却是有限的，所以土地的需求大于供给会引起地价上涨。近年来，正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求都会直接或间接地引起房地产总体需求水平的提高，共同引发泡沫现象。
（四）地方政府和房地产开发商之间的利益关系
高房价有利于地方政府的财政收入提高，公共基础性建设和业绩。中央政府却在积极采取控制房价的措施。因此，中央政府、地方政府、房地产商三者之间存在着博弈关系，最终房价是否能够下降，主要看中央政府对房价控制的决心与力度和地方政府响应中央政府政策的积极性。
三、防止房地产市场泡沫破灭的建议与措施
（一）完善房地产市场供给机制
政府作为市场运行的管理者和监督者，应该对房价的调控与管理起到至关重要的作用。政府应对一些为获得更多利润而采取囤积、捂盘惜售行为的开发商采取严厉处罚，起到以儆效尤的作用。同时，加大房地产市场的透明度，让消费者及时了解房地产市场的供给需求情况。
（二）引导消费者理性消费与投资
许多的投资者选择房地产市场进行投资，是中国投资渠道缺乏的表现。他们认为房子不仅仅是生活必需品，更是一种理财产品，可以起到资产保值和增值的作用。但房价的不断攀高，会导致投资房产的资本和风险增大，政府应引导居民理性消费与投资，以免“羊群效应”的发生。所以，政府应该努力创造更多的投资渠道，如鼓励与规范网络理财产品（余额宝、理财通）、降低公司注册门槛、提供大学生创业贷款等。
（三）货币政策合理调控
货币政策和财政政策是政府调控国民经济稳定发展的重要手段。中央银行可以通过房贷的利率、比例、信用评级来对房地产市场进行管制。当前房地产市场过热，可以通过紧缩性货币政策来调节房地产供给市场与需求市场之间的平衡，稳定房价。
（四）制定和完善法律法规
当前投资房地产市场的门槛比较低、交易方法简单，没有高要求的投资知识、技术、技能的壁垒，资金一般是房产投资的唯一要求，所以许多消费者愿意通过囤房的手段进行投资，从中获得投机机会。如果政府征收房产税，这会大大的增加房地产投资的成本，风险也会变大。再如 政府依法制定固定资产实名登记相关法律法规，也会使许多人选择放弃房产投资。所以制定与完善法律法规有利于房价的稳定。
四、对未来房价的预测
根据房地产市场的实际情况与中国的基本国情，可以预测未来的房价将会持续平稳走高，但不会像美国房地产市场一样泡沫破裂。笔者将从三个方面对中美两国进行分析比较来说明为什么中国房地产市场不会出现泡沫破裂危机。
（一）土地的所有权不同
由于中国的土地属于人民共同财产，个人只有使用权却没有买卖权，而且每年用于房地产开发的土地面积是受国家严格控制的，也就是说土地的供应量每年是有限的，因而房价不会突发性地下跌导致泡沫破裂的发生。与之相比，美国的国家性质是私有制，土地所有权属于个人的。所以当房价持续走高时，就会有大量的土地用于房地产的开发，因此美国房地产市场价格突然的暴跌不仅仅是由于美联储利率的提高导致金融链的断裂，更大的原因是由于土地的供给过分的大于土地的需求，导致了美国房价的暴跌从而引发了房地产市场泡沫的破裂。
（二）政府的角色不同
美国是资本主义国家，追求市场的自由化，政府对市场的干预与控制能力不是很强。当美国房价过高时，政府相信市场可以自动调节房地产市场的平衡，所以没有采取有力的财政政策对房地产市场进行调控。同时美国利率市场化、金融市场自主化，政府也很难对其进行控制。中国是社会主义国家性质，政府在全国金融市场中起到监督与管理的作用。当房价过高时，政府可采取有效的货币政策、财政政策对房地产市场进行控制。所以中国的房地产市场出现失控局面的可能性很小。
（三）人口数量与城镇化水平的差异
根据2013年国家统计局统计，中国人口总数约为13.5亿、国土面积约为960万平方公里、人均占地面积约为7.11平方米、城镇人均居民住房面积约为32.9平方米、农村人均居民住房面积约为37.1平方米；美国人口总数约为3.15亿、国土面积约为962万平方公里、人均占地面积约为30.54平方米、人均住房面积约为60平方米。中国人均占地面积约是美国人均占地面积的23.28%，中国人均住房面积约是美国人均住房面积的58.3%，所以，从人均占地面积和人均住房面积可以得出中国与美国房地产市场水平相差很大，中国房地产市场离瓶颈还有一段距离。2013年中国城镇化率达到了53.7%，比上年提高了1.1个百分点，然而户籍城镇化率只有35.7%左右，与之相比美国城镇化率却达到了80%左右，因而中国房地产市场依然存在巨大发展空间。现在许多人认为多地出现“空城”的现象是房地产市场泡沫破灭的前兆。但笔者认为，这是中国近年来持续高速发展和快速推进城镇化所带来的正常现象。“空城”的出现是土地城镇化快于人口城镇化，随着每年约有1500万的农村居民进城，新区何愁是“空城”。因此从人口数量与城镇化水平方面的差异可以分析出中国近几年不会出现房地产市场泡沫破灭的危机。
总之从对中国房地产市场现状、房价走高原因、高房价的解决对策等角度全面的分析了中国房地产市场、并通过中美两国的比较来说明中国未来房地产市场的走势。最总得到的结论是中国房价在未来几年内会持续平缓走高，但不会出现房地产泡沫破裂的危机。
参考文献：
[1]方华. 探析中国房地产业的特殊性[J]. 产业经济， 2013（11）.
[2]鞠方.中国房地产泡沫的综合判断[J]. 社会科学家， 2007（5）.
[3]雨山. “房地产泡沫论”之析[J] . 房地视野， 2013（11）.
[4]杨建荣，孙斌艺.政策因素与国房地产市场发展路径——政府、开发商、 消费者三方博弈分析[J].财经研究，2004（04）.
[5]袁平，吴洁.中国房地产泡沫测度及其影响因素分析[J].NEW FINANCE 2012（03）.
（作者单位：江苏师范大学商学院）