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摘要:住房反向抵押贷款起源于荷兰，后美国、英国、加拿大、新加坡等发达国家先后开展了该贷款。其中，发展最成熟，最具代表性的当属美国。20世纪80年代，美国出现了大量的“房子富翁，现金穷人”，于是住房反向抵押贷款应运而生。经过数十年的发展，该贷款帮助这些国家改善了老年人的生活质量，缓解了社会保障压力，促进了经济发展。我国目前已经提前进入老龄社会，社会保障压力巨大。所以我们需要借鉴西方国家的经验，发展适合我国国情的住房反向抵押贷款。这对于我们落实科学的发展观，构筑和谐社会具有十分重要的意义。
关键词：发展 住房 抵押贷款 研究
1 住房反向抵押贷款业务与住房分期抵押贷款业务的比较
住房反向抵押贷款业务是指居民以有自有产权的住房作为抵押，定期向金融机构取得主要用于日常养老生活的贷款。其贷款对象是有自有住房产权的老年人，特别是无固定收入的老年人。贷款到期则以出售住房的收入或直接以该住房产偿还贷款。这种贷款方式最大的特点就是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债也相应增加，自有资产则逐步减少。由于这种贷款方式与传统的按揭贷款相反，故又被称为“倒按揭”。
住房分期抵押贷款则是指买方在支付一定的房款后，其差额以其所购的住房作抵押向银行(或其他合格借款者)贷款，然后由买房者在一个约定的较长时期内分期偿还贷款。
与传统的住房抵押贷款相比，两者都需要借款人以其拥有的住房的产权为抵押物，来获取所需要的款项；在将该住房的产权做抵押后，原住户仍有使用和居住的权利，继续拥有并长期居住；都体现了一种借款人与银行或其他特定机构之间借款与还款的债权与债务关系；都需要考虑借入归还、计息付息等作为贷款的基本内容。但是这两者在对于贷款机构的要求，借款人年龄的规定，贷款目的，贷款的发放与归还等方面存在着较大差异，具体见表1。
2 中国发展住房反向抵押贷款的必要性
我国目前的老年人因国家过去经济发展落后所限，基本上都将毕生积蓄投到了房产上，除了拥有房子，并没有多少现金，生活得不轻松。随着我国人口老龄化速度的加快和程度的加大，必将给我国社会经济和人民生活带来广泛而深刻的影响。因此，尽快推出住房反向抵押贷款对以人为本，构筑和谐社会具有重大的积极作用。
2.1 我国老龄化趋势迫切需要实行反向抵押贷款
按照国际通行的标准, 凡是60岁以上的老年人占人口比例达到10%以上或65岁以上老年人占7％，即开始进入老龄时代。据全国老龄工作委员会办公室在2006年2月23日首次公布的我国人口老龄化百年预测，目前我国已进入老龄社会，巨大的养老金缺口，不仅是“远虑”更是“近忧”。有关资料显出中国60岁以上的老年人已达1.3亿，超过总人口的10%，且已年均3%的速度持续增长。目前正处于快速老龄化阶段。2001到2020年是快速老龄化阶段。这一阶段，我国将平均每年增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28％，大大超过总人口年均0.66%的增长速度。到2050年，中国老年人口将达到峰值4.37亿（见图1）。尤其需要关注的是：发达国家大都经过45年以上时间达到老龄化，我国却只有27年；发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄社会的，人均国内生产总值一般在5000—10000美元以上，而中国目前人均国内生产总值才刚刚越过1000美元，属于“未富先老”。所以我国应对人口老龄化的工作既紧迫又缺乏经济实力，养老负担的日益沉重需要多渠道想办法解决养老的问题。
此外据中国老年科研中心的一项调查, 目前全国约有1000万80岁以上高龄老人需要照顾。在被调查的城市老人中, 98%的老人是依靠自我养老的。我国目前共有公办福利机构近4万家, 床位数109万多张, 收养了83万多人。这与数以亿计的需求对象相比, 集中收养的床位数只占0.7%多一点, 而集中收养的人数则不足0.6%, 与发达国家的集中收养人数占5%-7%的比例相差甚远。这一方面是政府公共财政实力弱，不能满足老龄化人口的增长需求，另一方面是老年人的经济支付能力低，限制了他们参加集中收养。
通过住房反向抵押贷款，老年人在不需要卖掉房子的前提下，拓宽了收入渠道，改善了晚年生活。特别是当他们面临疾病灾祸时，可以有较好的经济基础作为生活保障，既能让老人安享晚年，保持个人尊严，又减轻了子女的负担，增强了子女的经济独立性。同时，还能减少不孝子女只惦记着老人的财产，不关心老人的身体健康，甚至在老人故去后互相争夺房产的现象，客观上起到了鼓励子女孝敬父母，减少房产纠纷的作用。
2.2社会保障压力巨大
在过去10年间，我们国家一直努力地进行着社会养老制度的改革：从现收现付制度改为双轨制。双轨制是在一个缩小的现收现付制上另加上一个个人养老金账户。也就是说，退休金一部分是那时候工作人口缴纳的养老金，另一部分是自己养老金账户中的积累。而自己养老金账户中的积累则取决于历年上缴的养老金数额，以及社保基金的投资绩效。然而，十多年过去了，由于人口迅速老化, 劳动力不断减少, 退休人数日增, 而缴纳养老金的人数则相对减少,所以前期缴纳的养老金不得不用来支付当期的退休金。个人养老金账户基本上是空账运行，社保基金也是负重累累。2004年中国基本养老保险的支出总额达3502亿元，比2000年增加了65.5％。中央财政对基本养老保险的补贴支出攀升522亿元。离休、退休、退职费用也是连年猛增的趋势。政府、企业、社会都已经感到养老保险方面的压力正显著加大。据中国劳动与社会保障部的统计数字，从1997年开始，中国养老金出现缺口，到2004年，这个缺口不但没有被堵上，还在继续扩大。中央财政用于养老保险的拨款越来越多，与5年前相比整整翻了十倍，但养老金缺口却已达2.5万亿元。如果这个状况不及时改善，就意味着若干年以后有很大一批人面临无法按时足额领取养老保险金的困境。2005年初劳动部向国务院递交了一份关于中国养老金缺口的专业报告。这份报告预测，未来30年中国养老金缺口将高达6万多亿人民币，而且预告中国养老金的缺口在未来30年难以化解。养老保险的缺口使老年人生活缺乏有力的经济保障。因此，我国急需试行住房反向抵押贷款以弥补养老金的不足。
如今虽然筹划养老金有很多选择，比如储蓄、投资股票或基金、买分红返还型保险等，但并不是人人有足够的闲钱去进行投资。相比之下，住房反向抵押贷款是一个好选择。首先，反向住房抵押贷款的核心是房子，房子有其特殊性，是生活必须的，买房子是每家每户在力所能及的情况下最先考虑的事情。其次，房产具有与黄金类似的保值功能，有极强的抗通胀能力。再次，虽然近年来房价局部震荡，但总体仍处于上升态势。该贷款的开展，在为老年人提供一笔固定收人用于改善晚年生活的同时又起到了增值保值的作用。因此，住房反向抵押贷款不仅促进了社会福利制度的完善, 保证了社会弱势群体的生活安定, 而且还大大减轻了国家社会保障压力, 有利于社会的和谐发展。
2.3 有利于扩大内需，推动经济发展
在美元不断贬值，国家外贸顺差压力加大，热钱大量涌入的情况下，扩大内需成为我国经济发展的主题。而我国老年人的消费在以往因消费能力较低，很大程度上被忽视。現阶段，在全国各个大中城市中，由于老年护理、老年保健、老年旅游等所产生的消费，正成为新的经济增长点。如现在正在各地兴起的老年旅游热，正在全国各地快速发展。目前我国住房自有化率已达82%，城市居民特别是退休老人巨大多数拥有房产，是一种巨大的资产沉淀。通过倒按揭业务，可盘活个人的固定资产，扩大个人的融资渠道，将个人的资产存量转化为了收入流量，增加了了老年人消费能力，在提高老年人生活质量的同时，又推动了经济的发展。
2.4 有利于促进金融业的发展壮大
住房反向抵押贷款不仅给银行，保险公司等中介机构带来新的业务，而且还能提高了不同金融机构之间的竞争性。这将促使商业银行，保险等金融机构深化改革，创新经营思路，拓展业务渠道，在实现收人多元化的同时，把社会责任和盈利目标紧密地结合，求得多赢效应。
2.5 有利于促进房地产健康发展
最近一段时期，我国房地产价格涨幅持续高位运行，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4％，其中住宅上涨了15.2％，远高于其他各类物价指数的涨幅。房价的过快上涨，加快了通货膨胀，隐含了潜在的金融风险。为了防范和化解商业银行个人住房贷款风险，抑制房地产投机，调整住房需求结构，给过热的房地产市场降温，中国人民银行调整了个人住房贷款政策，对住房需求进行调控。但是，在紧缩开发信贷和土地整顿的双重作用下，市场普遍预期市场供应将缩减，供需矛盾会更加突出，从而削弱了央行房贷新政的政策效果。在这一背景下，住房反向抵押贷款的推出，可以活跃房地产二级市场，增加二手住房的上市量，能有效地缓解当前我国房地产市场供需矛盾，因而抑制房价上涨，促进房地产市场健康稳定发展。
3 中国发展住房反向抵押贷款的现状
2005年4月初，南京汤山留园公寓率先推出了“给我你的房子，我替你养老”的旗号，这种“以房换养”业务，事实上也是反向抵押贷款的一个变种。“以房换养”计划主要针对的是南京市年满60周岁的老人，老人需在南京市区拥有一套至少60平方米的住宅，老人将住房的使用权划归为，养老公寓，自己拥有住房的所有权，但自己必须迁至养老公寓，并享受免费养老服务。不过，由于在实际操作中存在种种困难，这个尝试已经夭折。中国目前虽然已经具备了开展住房反向抵押贷款的一些条件，如房改为我国实行“住房反向抵押贷款” 物质基础，国际成功经验为住房反向抵押贷款提供了理论基础，大量的闲余资金为住房反向抵押贷款提供了资金保证，但是在该贷款的推行过程中仍存在着许多制约因素。
3.1 缺少国家的政策支持
住房反向抵押贷款在西方国家能比较顺利地实施，关键因素之一在于国家房地产和养老保障的政策法规相互配套，相关的政策起到了支持作用。如美国的反向抵押贷款之所以能够成功运行，一是美国有关土地管理法规和财政税收法规对此的优惠政策。美国的土地是完全私有的，不存在土地出让金的巨额支付；实施反向抵押贷款的老年人可以享受税收的优惠，免缴财产税等。二是没有土地使用权的权利期限，地价的变更完全是一种自然的经济运行过程，不会随着使用年限的推移而发生变化。目前,中国的政策导向不明朗，缺少相应的法律法规，政策变动和规划变迁都会给住房反向抵押贷款的推出带来不确定性。与西方国家不同的是，中国规定土地属于国家，土地有偿有限期使用，土地使用权实行批租制度，规划用途为住宅的土地使用年限为70年。70年到期后地面附着物的计价和所有权问题目前尚不明朗。尽管物权法已经出台，保证这些措施的出台不会损及居民利益，但对房地产的价值影响仍有不确定性因素，无形中加大了贷款机构(保险人)的风险。随着城市的迅速发展，城市建设和重新规划设计、路桥建设、城区改造，产业结构的布局调整也会带来搬迁，有关住宅拆迁补偿的政策走向很难预料。如果中国在住房反向抵押贷款发展初期缺少政府的引导，缺少政策支持，包括国家担保、出台相关法律法规、严格监管，住房反向抵押贷款的发展就会遭遇多方面制约。
3.2 传统伦理道德观念影响市场需求
3.2.1 老年人受传统思想的影响较深
西方国家的老年人已经接受了以不动产套现享受人生的观念, 但在中国, 为子女留下一份财产的传统观念根深蒂固。子女一方只要对老人尽了赡养义务，就对老人的财产有了潜在的支配权，因此有些子女会因为少了继承的遗产，以及到期金融机构将房产收回而无法纪念父辈而反对接受这一服务。
3.2.2 社会舆论对子女的压力较大
俗话说“ 百行孝为先”，赡养父母是我国千百年来中国一个优良的传统思想，在中国，作为老年人的养老，首先就是由家庭承担，这也是我国传统思想中荀子对孝敬父母“能以事亲”思想的最好诠释。由于多数人认为只有那些没有儿女或儿女不孝的老人才会选择住房反抵押贷款业务，所以办理了住房反抵押贷款业务的老年人，容易被社会误认为是被家庭遗弃的鳏寡老人，给人以子女不孝的感觉。这将对“养儿防老”的传统造成冲击，让子女承受不必要的舆论压力。
3.3 国内二手房市场发展滞后
住房反向抵押贷款的推行需要一个成熟的住房二级市场，使运营机构收回的房屋能迅速变现，回笼资金。但是当前，由于受地区经济发展程度、居民收入、城市化发展速度、住宅消费理念和房屋供给品质等宏观因素，以及房屋产权不明、房价上涨、房屋评值评估不规范和手续繁琐等微观因素的影响，我国不少城镇住房二级市场不发达，其变现程度差，严重影响了抵押房产的变现，进而抑制住房反向抵押贷款的发展。
3.4 金融机构业绩考核方式不合理
国内商业银行和保险公司内部业绩考核方式也是阻碍推出住房反向抵押贷款主要原因之一。住房反向抵押贷款业务获得盈利需要经过较长的时间，一般要经过十多年甚至二十，三十年后才能有回报，而目前大部分银行和保险公司对经营部门的业绩考核是按年度进行的。加上开展此项业务还要面对很多风险，所以在任的经营负责人对这种在其任期后才能产生经济效益的贷款品种的开发热情不高。
3.5 诸多风险影响金融机构开办住房反向抵押贷款的积极性
商业银行、保险公司作为盈利机构, 其风险的控制至关重要。住房反向抵押贷款尽管有住房资产作为抵押，贷款回收有一定的保证，但面对无限制周期贷款，抵押资产的变化，房屋的使用或维修不当等方面所构成的市场风险，也会影响相关金融机构参与的积极性。
3.5.1 住房价值波动风险
金融机构办理住房反向抵押贷款，其目的是通过对房产的保值增值或开发新房产来谋取利润。但是该项业务的期限一般较长，金融机构只有等到借款人去世后才能获得房产的处置权。目前我国部分地区的房价已经很高，后期住房价格的变动趋向不明朗，不确定因素的存在是金融机构不敢贸然行动。
3.5.2 借款人寿命预期的风险
寿命预期与实际存活寿命的差异，是住房反向抵押贷款面临的又一个重大风险。借款人与金融机构订立了有效合同后，不管借款人的实际寿命有多长，贷款方一律要按月付款，一旦屋主的寿命超过预期，贷款总额就可能大于房屋的价值，而借款人也只需要按房屋出售时的市价偿还抵押贷款额，中间的损失均由贷款方承担。
3.5.3 道德风险
住房反向抵押贷款中的借款人相对于金融机构的最大信息优势在于，他对自己的房产的使用情况和自身的健康状况非常了解。虽然住房反向抵押贷款运作中必然引人相关中介机构，但我国中介机构的执业水准尚处发展提高阶段，信息不对称极有可能会使借款人利用自身拥有的信息優势谋取利益，从而影响该项业务的稳健发展。
3.5.4 流动性风险
金融机构通过开办住房反向抵押贷款从借款人手中获得大量住宅，此后的每个月都需要持续稳定地向借款人发放贷款，直到数年后才可能将付出的现金予以收回。由于我国住房抵押贷款证券化尚未真正发展起来，资产缺乏流动性，因此定期的现金支付就可能遇到支付危机，从而成为制约当前推行住房反向抵押贷款的重要瓶颈。
3.5.5 其他不可预期风险
由于自然因素，政策因素等其他不可抗拒因素导致房屋的破坏、产权的变更等也会给住房反向抵押贷款业务的实行带来难度。
4 我国住房反向抵押贷款模式的设计
4.1 我国住房反向抵押贷款模式的设计
目前国外住房反向抵押贷款的组织模式有三种类型：完全市场模式、完全政府模式，以及二者兼顾模式。其中美国模式属于第三种。相对于英国、法国、新加坡等国来说，美国的住房反向抵押贷款的开展历史长、市场规范、运作较为成功，效果也最为明显。我国发展住房反向抵押贷款，应借鉴美国模式的经验，走政府调控与市场运作相结合之路。也就是说，要在政府主导支持下，充分发挥商业银行、保险公司、房地产公司、中介机构的优势，进行市场化运作，以实现取长补短，优势互补。政府的主要任务是放在法规制定、市场监管、风险控制、政策支持及业务咨询上。保险公司和房产中介机构则主要集中于产品的开发、推广、创新、评估环节。住房反向抵押贷款的正常运作，离不开一个完善的住房反抵押贷款制度模式的建立。不同的产品在具体的操作程序上可能不同，但总体框架是一致的(见图2)。
4.1.1 资格审查
从反向抵押贷款的性质上看，它最适合保险公司来开办，尤其是寿险公司，它专门开办养老保险的缴费与赔付业务。由于该产品在设计时需要考虑借款人的预期寿命，保险公司在产品的设计上可能具有更大的优势。但我国的房地产贷款业务一直主要由商业银行推出，保险公司对房地产市场的情况不是很熟悉，缺乏开发与房地产有关金融产品的经验。所以保险公司应当和银行进行充分的合作才能开发出适合我国的反向抵押贷款产品。
4.1.2 专业咨询
借款人向执行反抵押贷款业务管理的政府部门就有关反抵押贷款的实施状况提出咨询。咨询部门应该是具有公共服务功能的，政府性质的专业咨询机构，认真负责地为因信息不对称而处于弱势地位的老年住房所有者提供全方位的贷前咨询。
4.1.3 贷款申请
符合反抵押贷款要求的借款人向經办此业务的贷款人提出对自有住房实施反抵押贷款的申请书。对于申请资格，本文引入发达国家的成熟做法，对申请住房反向抵押贷款的投保人要求是年满60周岁，具有完全民事行为能力，拥有明晰的自有产权住房的中国自然人。
4.1.4 委托审查
经办机构通过对借款人提交的申请书给予书面的详细审查，然后委托由政府指定的独立的资产评估机构对借款人的有关情况予以审查，包括对借款人的资格审查和对所抵押房产的价值评估。
4.1.5 抵押房产综合评估
资产评估机构接受贷款人的委托，对申请人抵押房产的价值及其他情形给予全面详尽的审查，最后做出综合评估书。
4.1.6 信息反馈
资产评估机构将审查的综合评估书提交给贷款人。贷款人根据反馈信息对是否向借款人发放贷款、贷款期限、贷款额度等问题做出决定。
4.1.7 申请担保
贷款人接受借款人提出的申请，并向政府部门提出保险担保的申请。
4.1.8 符合条件提供担保。
政府相关部门通过对相应文件的审查，认为符合规定，决定给予申请人提供反抵押贷款的保险担保，并反馈于贷款人。
4.1.9 签订合同
贷款人接受了借款人的申请，签订住房反向抵押贷款合约。在合约中应该明确借贷双方的权责、贷款额的确定以及发放原则、贷款的偿还、合同的终止等条款。签订合同后，投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋，进行销售，出租或拍卖。为降低风险，应在合同中明确贷款发放本金利息合计不超过抵押物评估净值或购买价格一定的百分比，最长有效期限为20年左右。投保人在投保后存活时间低于某个下限时，保险公司将启动特别补偿，而投保人的子女也将享受优先优惠赎回房产的权利。对贷款放贷额建议参考美国经验如下：住房资产越高则可贷款数额越高；年纪大的住户可贷款数额高，这是由于其预期寿命短，还贷周期也就短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因为其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值的增值越高可贷款数额越高；贷款的款额每隔3年便会重估一次，以保障贷款人的利益。
4.2 给付金的计算
在住房反向抵押贷款的运行过程中，投保人最关心的莫过于给付金的计算，因为这与申请人的利益密切相关。本部分建议贷款定价应采用浮动利率定价方法，以同期同档次贷款利率为基准，由贷款银行根据当地经济发展和生活消费水平与借款人进行议价确定。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。
每月给付金额＝(房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息) /[(预期寿命-投保时寿命)×12]
案例1：张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。
按我国男性人均寿命71岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损25万元，房屋与土地增值预计25万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为96.7481万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到8000多元。查复利现值系数表得(F/A,10,6%,0.558)
每月给付金额={【145-25+25-145*（1-0.558）*0.25】*0.75}/10*12
=（145-16.0025）*0.75/120
=96.7481/120
=0.8062(万元)
案例2：赵女士62岁，住房面积150平方米，房屋九成新，位置离市区较远。经评估房屋现价80万元。
按我国女性人均寿命74岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为13年。13年后房屋折损19万元，房屋与土地增值预计24万元，计增5万元。保险公司扣除预支贴现利息30%(按年息6%计算)，按70%计算给付额为50.5582万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，赵女士每月可以得到3000多元。查复利现值系数表得（F/A,13,6%,0.469）
每月给付金额={【80-19+24-80*（1-0.469）*0.3】*0.7}/13*12
= （85-12.744）*0.7/156
=50.5582/156
=0.3241(万元)
5 发展住房反抵押贷款业务的对策建议
5.1 加强对此项业务的宣传力度
政府应加强思想引导，普及金融知识，提高群众的投资意识，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。正如住房按揭贷款一样，起初不易被人们所接受，因为中国人有勤俭节约和储蓄的美德，认为欠债消费是败家子的行径。然而由于住房贷款得到了国家的鼓励和支持，加之买房压力的增大，人们的消费观念逐渐发生了变化。目前，按揭住房贷款已经成为一种普遍的消费方式。随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念肯定会发生变化，中国会逐步与国际接轨，反向抵押贷款的市场将逐步成熟。我们应当首先在一些比较开放的大城市开办此项业务，使用引导消费的战略，由银行，保险公司等金融机构则应派遣具有专业知识人员到各社会机构进行专业讲解，大力宣传这个新产品，让更多百姓了解它，培养一定的能够接受这一新的消费理念的顾客，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加，从而逐步扩大这一业务。
5.2 健全对借款人的利益保障机制
应由政府设立专门机构对贷款金融机构进行资格审定。通过资格审定的贷款机构才可以向老年住房所有者提供该产品。政府或保险公司对市场上符合条件的贷款机构提供担保，在贷款总额超过贷款到期时住房价值，贷款机构无力向借款人支付贷款时，由政府或保险公司继续向老人支付贷款，以确保老人的合法权益不受损害。
5.3 政府应直接设立或指定咨询服务机构
由于反向抵押贷款运作比较复杂，并非每个普通百姓都能完全理解，所以就需要政府设立相应的咨询机构，为因信息不对称而处于弱势地位的老年住房所有者提供全方位的贷前咨询，帮助老人挑选适合的贷款产品。只有借款人在完全知晓贷款对自己的影响和各项收费是否必要的情况下才能签订贷款合同。中介机构的参与。房地产评估机构、会计师事务所、律师事务所、精算师事务所等中介机构的广泛参与，能有效地起到对市场的外部监督的作用，确保此业务的公平和合法。
5.4 需给予一定的政策优惠和法律保障
由于反向抵押贷款具有减轻社会保障压力的功能，加之反向抵押贷款的借款者大部分是经济收入较低的老年人，对此国家应给予贷款机构和借款人各种政策优惠，提高金融机构和老年住房所有者的参与积极性。比如可以适当减免金融机构开办此业务的营业税、增殖税、企业所得税和金融机构在二手房市场上处理抵押住房时的房地产交易税等。办理反向抵押贷款的老年住房所有者可以享受财政貼息，借款人每月从金融机构取得的养老金也应当给予一定额度内免税的优惠。另外，需对制约此业务的现行法律、法规进行并制定相关的政策、法规，包括《证券法》、《信托法》、《银行法》、《保险法》、《税法》等法律和法规，为反向抵押贷款的运作提供一个良好的制度环境。
5.5 可以考虑采取过渡方案，减少推广的阻力
对于保险公司来说，反向抵押贷款相当于是一个趸缴保费的人寿保险，只是保费缴纳是在期末而不是期初。为了吸引更多的老年人选择这项业务，保险公司可以参考目前人寿保险中比较常用的一种年金领取方式，叫做“保证给付十年终身生存年金”。如果被保险人未满十年身故，其受益人继续领取未满十年部分的年金；如果被保险人十年后仍生存，则继续给付年金，直至身故。这样就可以消除一部分老人担心自己寿命短于预期寿命而导致的财产损失的顾虑。对于银行来说，可以允许老人的子女在老人死后选择是否把该房产买回，子女只要把这些年银行支付给老人的贷款总额和利息偿还银行，那么房子仍旧是子女的。这样做的好处是：在父母晚年的时候，儿女一般还处于青年和中年时期，他们有买房和子女教育的压力，所以很难挤出更多的钱来赡养老人。而等到购房贷款还清，子女教育完成以后，他们的储蓄积累会迅速上升。这时他们就可能有能力将父母的房子赎回，履行自己的继承权，满足对老人纪念的需要。
5.6 培育二手房市场
金融机构开展住房反向抵押贷款的利润最终要在二手房市场实现。如果二手房地产市场处于无序状态，金融机构的利益就无法得到保障。因此, 反向抵押贷款的推行需要一个规范成熟的二手房市场，使银行收回的房屋能够迅速变现, 收回投资。而目前我国二手房市场仍不发达，抵押住房的处置也较为困难。
因此, 政府应尽快建立健全二手房市场的交易制度、规则，大力推动二手房市场的健康、稳定、持续发展，防止市场大起大落。使金融机构能将收回的房产顺利投放市场，实现保值增值的目的，从而提高金融机构开展住房反向抵押贷款的积极性。
5.7 进行资产证券化运作
为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产证券化运作。首先，住房反向抵押贷款所出售的房屋是不动产, 并且具有一定的同质性，符合资产证券化标的的要求其次，住房反向抵押贷款在未来可以得到稳定的现金流,即合同到期住房产权完全移交后，通过出售房产所得资金可以偿付前期所发行的证券，从而保证证券未来的本息偿付。以上这些特征都决定了住房反向抵押贷款证券化的可行性。政府的相关部门应通过政策手段和相关措施来鼓励和引导住房反向抵押贷款资产证券化的开展，使金融机构获得资金支持。
6 小结
中国的社会现状决定我们必然要推行住房反向抵押贷款，但目前中国经济体制还不健全，还没有实现以市场为主导的市场化机制。更重要的是养老，维持社会稳定，大力提供公共服务是政府职责所在。这些决定了我国推行住房反向抵押贷款必然更多的依赖于政府。我国复杂的社会现状决定了这必然是一个漫长的探索过程。建议政府尽快成立“反贷”专门课题组进行深入调查，并选择上海、北京、南京等老年化问题较严竣，经济基础较好的大城市，先试点推行非盈利性的“反贷”项目，等到运作成熟后，以点带面向全国各地推广。通过不断探索，逐步拓展多元化方案。在诚信、公正的前提下，通过“反贷”一方面保障老年人的权益，另一方面让金融、保险、管理等都有所得益，最终促进整个社会经济的和谐发展。
关键词：发展 住房 抵押贷款 研究
1 住房反向抵押贷款业务与住房分期抵押贷款业务的比较
住房反向抵押贷款业务是指居民以有自有产权的住房作为抵押，定期向金融机构取得主要用于日常养老生活的贷款。其贷款对象是有自有住房产权的老年人，特别是无固定收入的老年人。贷款到期则以出售住房的收入或直接以该住房产偿还贷款。这种贷款方式最大的特点就是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债也相应增加，自有资产则逐步减少。由于这种贷款方式与传统的按揭贷款相反，故又被称为“倒按揭”。
住房分期抵押贷款则是指买方在支付一定的房款后，其差额以其所购的住房作抵押向银行(或其他合格借款者)贷款，然后由买房者在一个约定的较长时期内分期偿还贷款。
与传统的住房抵押贷款相比，两者都需要借款人以其拥有的住房的产权为抵押物，来获取所需要的款项；在将该住房的产权做抵押后，原住户仍有使用和居住的权利，继续拥有并长期居住；都体现了一种借款人与银行或其他特定机构之间借款与还款的债权与债务关系；都需要考虑借入归还、计息付息等作为贷款的基本内容。但是这两者在对于贷款机构的要求，借款人年龄的规定，贷款目的，贷款的发放与归还等方面存在着较大差异，具体见表1。
2 中国发展住房反向抵押贷款的必要性
我国目前的老年人因国家过去经济发展落后所限，基本上都将毕生积蓄投到了房产上，除了拥有房子，并没有多少现金，生活得不轻松。随着我国人口老龄化速度的加快和程度的加大，必将给我国社会经济和人民生活带来广泛而深刻的影响。因此，尽快推出住房反向抵押贷款对以人为本，构筑和谐社会具有重大的积极作用。
2.1 我国老龄化趋势迫切需要实行反向抵押贷款
按照国际通行的标准, 凡是60岁以上的老年人占人口比例达到10%以上或65岁以上老年人占7％，即开始进入老龄时代。据全国老龄工作委员会办公室在2006年2月23日首次公布的我国人口老龄化百年预测，目前我国已进入老龄社会，巨大的养老金缺口，不仅是“远虑”更是“近忧”。有关资料显出中国60岁以上的老年人已达1.3亿，超过总人口的10%，且已年均3%的速度持续增长。目前正处于快速老龄化阶段。2001到2020年是快速老龄化阶段。这一阶段，我国将平均每年增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28％，大大超过总人口年均0.66%的增长速度。到2050年，中国老年人口将达到峰值4.37亿（见图1）。尤其需要关注的是：发达国家大都经过45年以上时间达到老龄化，我国却只有27年；发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄社会的，人均国内生产总值一般在5000—10000美元以上，而中国目前人均国内生产总值才刚刚越过1000美元，属于“未富先老”。所以我国应对人口老龄化的工作既紧迫又缺乏经济实力，养老负担的日益沉重需要多渠道想办法解决养老的问题。
此外据中国老年科研中心的一项调查, 目前全国约有1000万80岁以上高龄老人需要照顾。在被调查的城市老人中, 98%的老人是依靠自我养老的。我国目前共有公办福利机构近4万家, 床位数109万多张, 收养了83万多人。这与数以亿计的需求对象相比, 集中收养的床位数只占0.7%多一点, 而集中收养的人数则不足0.6%, 与发达国家的集中收养人数占5%-7%的比例相差甚远。这一方面是政府公共财政实力弱，不能满足老龄化人口的增长需求，另一方面是老年人的经济支付能力低，限制了他们参加集中收养。
通过住房反向抵押贷款，老年人在不需要卖掉房子的前提下，拓宽了收入渠道，改善了晚年生活。特别是当他们面临疾病灾祸时，可以有较好的经济基础作为生活保障，既能让老人安享晚年，保持个人尊严，又减轻了子女的负担，增强了子女的经济独立性。同时，还能减少不孝子女只惦记着老人的财产，不关心老人的身体健康，甚至在老人故去后互相争夺房产的现象，客观上起到了鼓励子女孝敬父母，减少房产纠纷的作用。
2.2社会保障压力巨大
在过去10年间，我们国家一直努力地进行着社会养老制度的改革：从现收现付制度改为双轨制。双轨制是在一个缩小的现收现付制上另加上一个个人养老金账户。也就是说，退休金一部分是那时候工作人口缴纳的养老金，另一部分是自己养老金账户中的积累。而自己养老金账户中的积累则取决于历年上缴的养老金数额，以及社保基金的投资绩效。然而，十多年过去了，由于人口迅速老化, 劳动力不断减少, 退休人数日增, 而缴纳养老金的人数则相对减少,所以前期缴纳的养老金不得不用来支付当期的退休金。个人养老金账户基本上是空账运行，社保基金也是负重累累。2004年中国基本养老保险的支出总额达3502亿元，比2000年增加了65.5％。中央财政对基本养老保险的补贴支出攀升522亿元。离休、退休、退职费用也是连年猛增的趋势。政府、企业、社会都已经感到养老保险方面的压力正显著加大。据中国劳动与社会保障部的统计数字，从1997年开始，中国养老金出现缺口，到2004年，这个缺口不但没有被堵上，还在继续扩大。中央财政用于养老保险的拨款越来越多，与5年前相比整整翻了十倍，但养老金缺口却已达2.5万亿元。如果这个状况不及时改善，就意味着若干年以后有很大一批人面临无法按时足额领取养老保险金的困境。2005年初劳动部向国务院递交了一份关于中国养老金缺口的专业报告。这份报告预测，未来30年中国养老金缺口将高达6万多亿人民币，而且预告中国养老金的缺口在未来30年难以化解。养老保险的缺口使老年人生活缺乏有力的经济保障。因此，我国急需试行住房反向抵押贷款以弥补养老金的不足。
如今虽然筹划养老金有很多选择，比如储蓄、投资股票或基金、买分红返还型保险等，但并不是人人有足够的闲钱去进行投资。相比之下，住房反向抵押贷款是一个好选择。首先，反向住房抵押贷款的核心是房子，房子有其特殊性，是生活必须的，买房子是每家每户在力所能及的情况下最先考虑的事情。其次，房产具有与黄金类似的保值功能，有极强的抗通胀能力。再次，虽然近年来房价局部震荡，但总体仍处于上升态势。该贷款的开展，在为老年人提供一笔固定收人用于改善晚年生活的同时又起到了增值保值的作用。因此，住房反向抵押贷款不仅促进了社会福利制度的完善, 保证了社会弱势群体的生活安定, 而且还大大减轻了国家社会保障压力, 有利于社会的和谐发展。
2.3 有利于扩大内需，推动经济发展
在美元不断贬值，国家外贸顺差压力加大，热钱大量涌入的情况下，扩大内需成为我国经济发展的主题。而我国老年人的消费在以往因消费能力较低，很大程度上被忽视。現阶段，在全国各个大中城市中，由于老年护理、老年保健、老年旅游等所产生的消费，正成为新的经济增长点。如现在正在各地兴起的老年旅游热，正在全国各地快速发展。目前我国住房自有化率已达82%，城市居民特别是退休老人巨大多数拥有房产，是一种巨大的资产沉淀。通过倒按揭业务，可盘活个人的固定资产，扩大个人的融资渠道，将个人的资产存量转化为了收入流量，增加了了老年人消费能力，在提高老年人生活质量的同时，又推动了经济的发展。
2.4 有利于促进金融业的发展壮大
住房反向抵押贷款不仅给银行，保险公司等中介机构带来新的业务，而且还能提高了不同金融机构之间的竞争性。这将促使商业银行，保险等金融机构深化改革，创新经营思路，拓展业务渠道，在实现收人多元化的同时，把社会责任和盈利目标紧密地结合，求得多赢效应。
2.5 有利于促进房地产健康发展
最近一段时期，我国房地产价格涨幅持续高位运行，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4％，其中住宅上涨了15.2％，远高于其他各类物价指数的涨幅。房价的过快上涨，加快了通货膨胀，隐含了潜在的金融风险。为了防范和化解商业银行个人住房贷款风险，抑制房地产投机，调整住房需求结构，给过热的房地产市场降温，中国人民银行调整了个人住房贷款政策，对住房需求进行调控。但是，在紧缩开发信贷和土地整顿的双重作用下，市场普遍预期市场供应将缩减，供需矛盾会更加突出，从而削弱了央行房贷新政的政策效果。在这一背景下，住房反向抵押贷款的推出，可以活跃房地产二级市场，增加二手住房的上市量，能有效地缓解当前我国房地产市场供需矛盾，因而抑制房价上涨，促进房地产市场健康稳定发展。
3 中国发展住房反向抵押贷款的现状
2005年4月初，南京汤山留园公寓率先推出了“给我你的房子，我替你养老”的旗号，这种“以房换养”业务，事实上也是反向抵押贷款的一个变种。“以房换养”计划主要针对的是南京市年满60周岁的老人，老人需在南京市区拥有一套至少60平方米的住宅，老人将住房的使用权划归为，养老公寓，自己拥有住房的所有权，但自己必须迁至养老公寓，并享受免费养老服务。不过，由于在实际操作中存在种种困难，这个尝试已经夭折。中国目前虽然已经具备了开展住房反向抵押贷款的一些条件，如房改为我国实行“住房反向抵押贷款” 物质基础，国际成功经验为住房反向抵押贷款提供了理论基础，大量的闲余资金为住房反向抵押贷款提供了资金保证，但是在该贷款的推行过程中仍存在着许多制约因素。
3.1 缺少国家的政策支持
住房反向抵押贷款在西方国家能比较顺利地实施，关键因素之一在于国家房地产和养老保障的政策法规相互配套，相关的政策起到了支持作用。如美国的反向抵押贷款之所以能够成功运行，一是美国有关土地管理法规和财政税收法规对此的优惠政策。美国的土地是完全私有的，不存在土地出让金的巨额支付；实施反向抵押贷款的老年人可以享受税收的优惠，免缴财产税等。二是没有土地使用权的权利期限，地价的变更完全是一种自然的经济运行过程，不会随着使用年限的推移而发生变化。目前,中国的政策导向不明朗，缺少相应的法律法规，政策变动和规划变迁都会给住房反向抵押贷款的推出带来不确定性。与西方国家不同的是，中国规定土地属于国家，土地有偿有限期使用，土地使用权实行批租制度，规划用途为住宅的土地使用年限为70年。70年到期后地面附着物的计价和所有权问题目前尚不明朗。尽管物权法已经出台，保证这些措施的出台不会损及居民利益，但对房地产的价值影响仍有不确定性因素，无形中加大了贷款机构(保险人)的风险。随着城市的迅速发展，城市建设和重新规划设计、路桥建设、城区改造，产业结构的布局调整也会带来搬迁，有关住宅拆迁补偿的政策走向很难预料。如果中国在住房反向抵押贷款发展初期缺少政府的引导，缺少政策支持，包括国家担保、出台相关法律法规、严格监管，住房反向抵押贷款的发展就会遭遇多方面制约。
3.2 传统伦理道德观念影响市场需求
3.2.1 老年人受传统思想的影响较深
西方国家的老年人已经接受了以不动产套现享受人生的观念, 但在中国, 为子女留下一份财产的传统观念根深蒂固。子女一方只要对老人尽了赡养义务，就对老人的财产有了潜在的支配权，因此有些子女会因为少了继承的遗产，以及到期金融机构将房产收回而无法纪念父辈而反对接受这一服务。
3.2.2 社会舆论对子女的压力较大
俗话说“ 百行孝为先”，赡养父母是我国千百年来中国一个优良的传统思想，在中国，作为老年人的养老，首先就是由家庭承担，这也是我国传统思想中荀子对孝敬父母“能以事亲”思想的最好诠释。由于多数人认为只有那些没有儿女或儿女不孝的老人才会选择住房反抵押贷款业务，所以办理了住房反抵押贷款业务的老年人，容易被社会误认为是被家庭遗弃的鳏寡老人，给人以子女不孝的感觉。这将对“养儿防老”的传统造成冲击，让子女承受不必要的舆论压力。
3.3 国内二手房市场发展滞后
住房反向抵押贷款的推行需要一个成熟的住房二级市场，使运营机构收回的房屋能迅速变现，回笼资金。但是当前，由于受地区经济发展程度、居民收入、城市化发展速度、住宅消费理念和房屋供给品质等宏观因素，以及房屋产权不明、房价上涨、房屋评值评估不规范和手续繁琐等微观因素的影响，我国不少城镇住房二级市场不发达，其变现程度差，严重影响了抵押房产的变现，进而抑制住房反向抵押贷款的发展。
3.4 金融机构业绩考核方式不合理
国内商业银行和保险公司内部业绩考核方式也是阻碍推出住房反向抵押贷款主要原因之一。住房反向抵押贷款业务获得盈利需要经过较长的时间，一般要经过十多年甚至二十，三十年后才能有回报，而目前大部分银行和保险公司对经营部门的业绩考核是按年度进行的。加上开展此项业务还要面对很多风险，所以在任的经营负责人对这种在其任期后才能产生经济效益的贷款品种的开发热情不高。
3.5 诸多风险影响金融机构开办住房反向抵押贷款的积极性
商业银行、保险公司作为盈利机构, 其风险的控制至关重要。住房反向抵押贷款尽管有住房资产作为抵押，贷款回收有一定的保证，但面对无限制周期贷款，抵押资产的变化，房屋的使用或维修不当等方面所构成的市场风险，也会影响相关金融机构参与的积极性。
3.5.1 住房价值波动风险
金融机构办理住房反向抵押贷款，其目的是通过对房产的保值增值或开发新房产来谋取利润。但是该项业务的期限一般较长，金融机构只有等到借款人去世后才能获得房产的处置权。目前我国部分地区的房价已经很高，后期住房价格的变动趋向不明朗，不确定因素的存在是金融机构不敢贸然行动。
3.5.2 借款人寿命预期的风险
寿命预期与实际存活寿命的差异，是住房反向抵押贷款面临的又一个重大风险。借款人与金融机构订立了有效合同后，不管借款人的实际寿命有多长，贷款方一律要按月付款，一旦屋主的寿命超过预期，贷款总额就可能大于房屋的价值，而借款人也只需要按房屋出售时的市价偿还抵押贷款额，中间的损失均由贷款方承担。
3.5.3 道德风险
住房反向抵押贷款中的借款人相对于金融机构的最大信息优势在于，他对自己的房产的使用情况和自身的健康状况非常了解。虽然住房反向抵押贷款运作中必然引人相关中介机构，但我国中介机构的执业水准尚处发展提高阶段，信息不对称极有可能会使借款人利用自身拥有的信息優势谋取利益，从而影响该项业务的稳健发展。
3.5.4 流动性风险
金融机构通过开办住房反向抵押贷款从借款人手中获得大量住宅，此后的每个月都需要持续稳定地向借款人发放贷款，直到数年后才可能将付出的现金予以收回。由于我国住房抵押贷款证券化尚未真正发展起来，资产缺乏流动性，因此定期的现金支付就可能遇到支付危机，从而成为制约当前推行住房反向抵押贷款的重要瓶颈。
3.5.5 其他不可预期风险
由于自然因素，政策因素等其他不可抗拒因素导致房屋的破坏、产权的变更等也会给住房反向抵押贷款业务的实行带来难度。
4 我国住房反向抵押贷款模式的设计
4.1 我国住房反向抵押贷款模式的设计
目前国外住房反向抵押贷款的组织模式有三种类型：完全市场模式、完全政府模式，以及二者兼顾模式。其中美国模式属于第三种。相对于英国、法国、新加坡等国来说，美国的住房反向抵押贷款的开展历史长、市场规范、运作较为成功，效果也最为明显。我国发展住房反向抵押贷款，应借鉴美国模式的经验，走政府调控与市场运作相结合之路。也就是说，要在政府主导支持下，充分发挥商业银行、保险公司、房地产公司、中介机构的优势，进行市场化运作，以实现取长补短，优势互补。政府的主要任务是放在法规制定、市场监管、风险控制、政策支持及业务咨询上。保险公司和房产中介机构则主要集中于产品的开发、推广、创新、评估环节。住房反向抵押贷款的正常运作，离不开一个完善的住房反抵押贷款制度模式的建立。不同的产品在具体的操作程序上可能不同，但总体框架是一致的(见图2)。
4.1.1 资格审查
从反向抵押贷款的性质上看，它最适合保险公司来开办，尤其是寿险公司，它专门开办养老保险的缴费与赔付业务。由于该产品在设计时需要考虑借款人的预期寿命，保险公司在产品的设计上可能具有更大的优势。但我国的房地产贷款业务一直主要由商业银行推出，保险公司对房地产市场的情况不是很熟悉，缺乏开发与房地产有关金融产品的经验。所以保险公司应当和银行进行充分的合作才能开发出适合我国的反向抵押贷款产品。
4.1.2 专业咨询
借款人向执行反抵押贷款业务管理的政府部门就有关反抵押贷款的实施状况提出咨询。咨询部门应该是具有公共服务功能的，政府性质的专业咨询机构，认真负责地为因信息不对称而处于弱势地位的老年住房所有者提供全方位的贷前咨询。
4.1.3 贷款申请
符合反抵押贷款要求的借款人向經办此业务的贷款人提出对自有住房实施反抵押贷款的申请书。对于申请资格，本文引入发达国家的成熟做法，对申请住房反向抵押贷款的投保人要求是年满60周岁，具有完全民事行为能力，拥有明晰的自有产权住房的中国自然人。
4.1.4 委托审查
经办机构通过对借款人提交的申请书给予书面的详细审查，然后委托由政府指定的独立的资产评估机构对借款人的有关情况予以审查，包括对借款人的资格审查和对所抵押房产的价值评估。
4.1.5 抵押房产综合评估
资产评估机构接受贷款人的委托，对申请人抵押房产的价值及其他情形给予全面详尽的审查，最后做出综合评估书。
4.1.6 信息反馈
资产评估机构将审查的综合评估书提交给贷款人。贷款人根据反馈信息对是否向借款人发放贷款、贷款期限、贷款额度等问题做出决定。
4.1.7 申请担保
贷款人接受借款人提出的申请，并向政府部门提出保险担保的申请。
4.1.8 符合条件提供担保。
政府相关部门通过对相应文件的审查，认为符合规定，决定给予申请人提供反抵押贷款的保险担保，并反馈于贷款人。
4.1.9 签订合同
贷款人接受了借款人的申请，签订住房反向抵押贷款合约。在合约中应该明确借贷双方的权责、贷款额的确定以及发放原则、贷款的偿还、合同的终止等条款。签订合同后，投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋，进行销售，出租或拍卖。为降低风险，应在合同中明确贷款发放本金利息合计不超过抵押物评估净值或购买价格一定的百分比，最长有效期限为20年左右。投保人在投保后存活时间低于某个下限时，保险公司将启动特别补偿，而投保人的子女也将享受优先优惠赎回房产的权利。对贷款放贷额建议参考美国经验如下：住房资产越高则可贷款数额越高；年纪大的住户可贷款数额高，这是由于其预期寿命短，还贷周期也就短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因为其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值的增值越高可贷款数额越高；贷款的款额每隔3年便会重估一次，以保障贷款人的利益。
4.2 给付金的计算
在住房反向抵押贷款的运行过程中，投保人最关心的莫过于给付金的计算，因为这与申请人的利益密切相关。本部分建议贷款定价应采用浮动利率定价方法，以同期同档次贷款利率为基准，由贷款银行根据当地经济发展和生活消费水平与借款人进行议价确定。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。
每月给付金额＝(房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息) /[(预期寿命-投保时寿命)×12]
案例1：张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。
按我国男性人均寿命71岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损25万元，房屋与土地增值预计25万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为96.7481万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到8000多元。查复利现值系数表得(F/A,10,6%,0.558)
每月给付金额={【145-25+25-145*（1-0.558）*0.25】*0.75}/10*12
=（145-16.0025）*0.75/120
=96.7481/120
=0.8062(万元)
案例2：赵女士62岁，住房面积150平方米，房屋九成新，位置离市区较远。经评估房屋现价80万元。
按我国女性人均寿命74岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为13年。13年后房屋折损19万元，房屋与土地增值预计24万元，计增5万元。保险公司扣除预支贴现利息30%(按年息6%计算)，按70%计算给付额为50.5582万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，赵女士每月可以得到3000多元。查复利现值系数表得（F/A,13,6%,0.469）
每月给付金额={【80-19+24-80*（1-0.469）*0.3】*0.7}/13*12
= （85-12.744）*0.7/156
=50.5582/156
=0.3241(万元)
5 发展住房反抵押贷款业务的对策建议
5.1 加强对此项业务的宣传力度
政府应加强思想引导，普及金融知识，提高群众的投资意识，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。正如住房按揭贷款一样，起初不易被人们所接受，因为中国人有勤俭节约和储蓄的美德，认为欠债消费是败家子的行径。然而由于住房贷款得到了国家的鼓励和支持，加之买房压力的增大，人们的消费观念逐渐发生了变化。目前，按揭住房贷款已经成为一种普遍的消费方式。随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念肯定会发生变化，中国会逐步与国际接轨，反向抵押贷款的市场将逐步成熟。我们应当首先在一些比较开放的大城市开办此项业务，使用引导消费的战略，由银行，保险公司等金融机构则应派遣具有专业知识人员到各社会机构进行专业讲解，大力宣传这个新产品，让更多百姓了解它，培养一定的能够接受这一新的消费理念的顾客，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加，从而逐步扩大这一业务。
5.2 健全对借款人的利益保障机制
应由政府设立专门机构对贷款金融机构进行资格审定。通过资格审定的贷款机构才可以向老年住房所有者提供该产品。政府或保险公司对市场上符合条件的贷款机构提供担保，在贷款总额超过贷款到期时住房价值，贷款机构无力向借款人支付贷款时，由政府或保险公司继续向老人支付贷款，以确保老人的合法权益不受损害。
5.3 政府应直接设立或指定咨询服务机构
由于反向抵押贷款运作比较复杂，并非每个普通百姓都能完全理解，所以就需要政府设立相应的咨询机构，为因信息不对称而处于弱势地位的老年住房所有者提供全方位的贷前咨询，帮助老人挑选适合的贷款产品。只有借款人在完全知晓贷款对自己的影响和各项收费是否必要的情况下才能签订贷款合同。中介机构的参与。房地产评估机构、会计师事务所、律师事务所、精算师事务所等中介机构的广泛参与，能有效地起到对市场的外部监督的作用，确保此业务的公平和合法。
5.4 需给予一定的政策优惠和法律保障
由于反向抵押贷款具有减轻社会保障压力的功能，加之反向抵押贷款的借款者大部分是经济收入较低的老年人，对此国家应给予贷款机构和借款人各种政策优惠，提高金融机构和老年住房所有者的参与积极性。比如可以适当减免金融机构开办此业务的营业税、增殖税、企业所得税和金融机构在二手房市场上处理抵押住房时的房地产交易税等。办理反向抵押贷款的老年住房所有者可以享受财政貼息，借款人每月从金融机构取得的养老金也应当给予一定额度内免税的优惠。另外，需对制约此业务的现行法律、法规进行并制定相关的政策、法规，包括《证券法》、《信托法》、《银行法》、《保险法》、《税法》等法律和法规，为反向抵押贷款的运作提供一个良好的制度环境。
5.5 可以考虑采取过渡方案，减少推广的阻力
对于保险公司来说，反向抵押贷款相当于是一个趸缴保费的人寿保险，只是保费缴纳是在期末而不是期初。为了吸引更多的老年人选择这项业务，保险公司可以参考目前人寿保险中比较常用的一种年金领取方式，叫做“保证给付十年终身生存年金”。如果被保险人未满十年身故，其受益人继续领取未满十年部分的年金；如果被保险人十年后仍生存，则继续给付年金，直至身故。这样就可以消除一部分老人担心自己寿命短于预期寿命而导致的财产损失的顾虑。对于银行来说，可以允许老人的子女在老人死后选择是否把该房产买回，子女只要把这些年银行支付给老人的贷款总额和利息偿还银行，那么房子仍旧是子女的。这样做的好处是：在父母晚年的时候，儿女一般还处于青年和中年时期，他们有买房和子女教育的压力，所以很难挤出更多的钱来赡养老人。而等到购房贷款还清，子女教育完成以后，他们的储蓄积累会迅速上升。这时他们就可能有能力将父母的房子赎回，履行自己的继承权，满足对老人纪念的需要。
5.6 培育二手房市场
金融机构开展住房反向抵押贷款的利润最终要在二手房市场实现。如果二手房地产市场处于无序状态，金融机构的利益就无法得到保障。因此, 反向抵押贷款的推行需要一个规范成熟的二手房市场，使银行收回的房屋能够迅速变现, 收回投资。而目前我国二手房市场仍不发达，抵押住房的处置也较为困难。
因此, 政府应尽快建立健全二手房市场的交易制度、规则，大力推动二手房市场的健康、稳定、持续发展，防止市场大起大落。使金融机构能将收回的房产顺利投放市场，实现保值增值的目的，从而提高金融机构开展住房反向抵押贷款的积极性。
5.7 进行资产证券化运作
为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产证券化运作。首先，住房反向抵押贷款所出售的房屋是不动产, 并且具有一定的同质性，符合资产证券化标的的要求其次，住房反向抵押贷款在未来可以得到稳定的现金流,即合同到期住房产权完全移交后，通过出售房产所得资金可以偿付前期所发行的证券，从而保证证券未来的本息偿付。以上这些特征都决定了住房反向抵押贷款证券化的可行性。政府的相关部门应通过政策手段和相关措施来鼓励和引导住房反向抵押贷款资产证券化的开展，使金融机构获得资金支持。
6 小结
中国的社会现状决定我们必然要推行住房反向抵押贷款，但目前中国经济体制还不健全，还没有实现以市场为主导的市场化机制。更重要的是养老，维持社会稳定，大力提供公共服务是政府职责所在。这些决定了我国推行住房反向抵押贷款必然更多的依赖于政府。我国复杂的社会现状决定了这必然是一个漫长的探索过程。建议政府尽快成立“反贷”专门课题组进行深入调查，并选择上海、北京、南京等老年化问题较严竣，经济基础较好的大城市，先试点推行非盈利性的“反贷”项目，等到运作成熟后，以点带面向全国各地推广。通过不断探索，逐步拓展多元化方案。在诚信、公正的前提下，通过“反贷”一方面保障老年人的权益，另一方面让金融、保险、管理等都有所得益，最终促进整个社会经济的和谐发展。