楼市调控数月，最近交易量有所回升，房产的投资和消费需求都在蠢蠢欲动，于是有人说刚性需求如饥似渴，这种需求刚性主要是冲动性的。现代经济学的重大突破之一是引进了心理学，一位诺贝尔经济学奖得主研究普通人变成投资者后的心理偏好变化，提出了一个痛恨遗憾定理，这个定理说明因错过机会而产生的遗憾心理会转化为非理性冲动。当预期中的房价下跌没有发生时，遗憾心理就会转化为非理性冲动，强化了城市居民冲动性房产投资需求，楼市调控不仅没有抑制投资性需求，反而使房产的投资性需求变得更加刚性。
　　
　　投资需求更为刚性
　　住房需求在城市有两种实现方式，一是租房，二是买房。城市房产具有出租、消费和交易三重属性，出租是中介性需求，而居住和投资两种需求相比，投资的需求更为刚性。投资性收益必须以拥有房产为前提，这种需求在房产投资的风险高于收益时才会弱化。要化解城市房产投资的刚性需求，释放更多的居住性住房供给，关键在于要改变房产投资市场的风险收益不对称。
　　小富进城，大富进京，追逐财富的需求是城市化的主要驱动力，这是因为城市经济创造了一种新的财富：风险财富。随着房产投资的财富效应在城市中扩散，市场化程度较高的人会有本能的反应，而那些蜗居在计划经济铁饭碗里的人没有感觉。在这里，我们看到了两种蜗居，蜗居在梦想里的人们有追求，蜗居在铁饭碗里的人在抱怨。在风险财富面前，风险偏好较低的人总是先看到风险，因此会错过本来属于自己的财富机会，这是今日中国因房产升值而导致贫富差距扩大的原因之一。
　　
　　穷国富人须付较高居住成本
　　除了因致富欲而产生的刚性投资需求外，还有消费升级、安全保障和公共消费，这3个需求在发展中国家更为刚性。欧美国家城市化有两个阶段，小富进城和大富进京是第一阶段，然后是穷人进城，富人下乡。富国的富人多半不住在城里，他们的生活方式往往是城中有房，城外有家，乡村有别墅。投资大师索罗斯富甲天下，他在纽约市的房子只是约200平米的一套复式公寓，而他的乡村别墅才是良田千顷。发展中国家的城市化改变了这个模式，穷人进城了，富人不下乡，人口流动的趋势几乎是只进不出，在中国只有珠三角地区有富人下乡的趋势。
　　随着城市化的财富形态变化，致富和就业的机会日益集中到城市，穷国的穷人们不进城往往就活不下去了，富人应把稀缺的城市生存空间尽量多地让给穷人，蜗居在城中有一套房即可。但在亚洲，由于城市安全的保障性和私密性，越来越多的富人在城里挤占了穷人的地盘，还分享着为穷人提供的公共消费，这是不公平的。所以，穷国的富人应支付较高的城市居住成本，从这个意义上说，高房价就是对富人的课税工具。曾有位学者在一个论坛上唱着为穷人说话的高调抨击上海汤臣一品的高房价，笔者忍无可忍地问： “汤臣一品降价到每平米5万元穷人买得起吗?如果买不起，你现在是为穷人说话还是替富人砍价?”城市豪宅区的高房价是对富人的课税工具，房价当然应该是越高越好，关键是政府要把从高房价豪宅销售中获得的利益全部转移支付给穷人，特别要以公租房的方式补贴那些不得不进城讨生活的农民工们，这才是高价豪宅的社会合理性。
　　城市化的刚性需求不是拥有住宅，任何人的居住需求都应该在买房和租房之间选择，而选择权绝非专属于政府。人们不应利用政府的公权力或政策来实现个别群体的利益，以所谓刚性需求的名义要求拥有免费或低价的住宅是对市场经济的蔑视，是对他人权利的侵犯，是对社会财富的掠夺。
　　
　　金岩石，国金证券首席经济学家