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12月3日，福星股份（000926.SZ）发布回购进展公告，截至2019年11月30日，公司累计回购股份1549万股，占公司总股本的1.61%，支付总金额为9999万元。
一般而言，回购股份意味着公司资金充足。财报显示，2019年三季度末，福星股份的净负债率为96.56%。
从资金回流能力看，公司2014-2018年的预收款项分别为39.01亿元、63.75亿元、82.30亿元、57.13亿元、57.91亿元，2019年三季度末甚至达到了106.36亿元，从整体上看，公司近期的回款状况尚佳。
然而事实上，福星股份的真实情况并不像资产负债表所展示的这般优秀，其将多笔大额借款置于长期应付款项目下，导致根据资产负债表计算的有息负债规模和净负债率低于实际水平。
根据资产负债表，2014-2018年，福星股份的有息负债分别为124.84亿元、165.35亿元、189.47亿元、228.12亿元、184.68亿元，净负债率分别为140%、97%、73%、116%、124%。
然而，根据资产负债表计算的主要有息负债规模与公司期末融资余额差异较大。根据财报披露的融资情况，2015-2018年，公司的期末借款余额分别为179.96亿元、211.34亿元、252.95亿元、228.85亿元，2019年上半年末为230.48亿元。各期期末，福星股份的资产管理公司及信托贷款分别为30.65亿元、32.88亿元、43.96亿元、56.12亿元、66.43亿元，占期末融资总额的17.03%、15.56%、17.38%、24.52%、28.82%。
仔细阅读财报附注可以发现，福星股份将以上资产管理公司及信托公司借款均归于长期应付款项目下。2014-2018年，公司长期应付款下的借款总额分别为34.09亿元、34.70亿元、36.60亿元、49.05亿元、53.76亿元。
若将上述借款考虑在内，公司实际净负债率水平更高，2015-2018年分别为110%、91%、136%、160%，2019年上半年为153%，在A股140家房地产上市公司中位列前三十。
毫无疑问，福星股份如前所述的会计处理方式值得商榷。
根据会计准则，“长期应付款”是指在较长时间内的应付款项，主要包括除长期借款及应付债券外的其他长期应付款，如补偿贸易引进设备应付款、融资租入固定资产应付款，以及购入有关资产超过正常信用条件的延期支付价款。而“长期借款”是企业向银行或其他金融机构借入的期限在一年以上的借款。
由以上定义可知，福星股份向资产管理公司及信托公司的借款与融资租赁性质不同，同时也不可归类为为购入资产（固定资产或无形资产）产生的延期支付价款。根据财报附注可知，这些借款属于福星股份的抵押借款，按常理应归类于“长期借款”项目。
凭借如此具有迷惑性的会计处理，在资产负债表层面上，福星股份达到了降低有息负债规模和净负债率的目的，并且很可能误导投资者对其真实负债情况的正确认知。
最近几年，在福星股份的融资构成中，高成本的借贷资金占比增加，主要是资产管理公司及信托融资逐年增长。
如上所述，2015-2018年年末，福星股份的资产管理公司及信托借款为30.65亿元、32.88亿元、43.96亿元、56.12亿元，2019年上半年末为66.43亿元;同期，公司来自银行的贷款分别为90.28亿元、69.72亿元、96.13亿元、95.32亿元、98.61亿元。
资产管理公司及信托融资的借贷成本最低也在7.5%，最高达到12.41%，而银行贷款的利率最低不过2.6%，最高也不到12%。而且，资产管理公司及信托融资的期限多在1-3年，银行贷款却是短则1年、长则10年。两种融资方式孰优孰劣不言而喻。
与资管及信托等高成本资金相比，银行贷款的期限更长，融资成本更低，是房企融资首选，占比逐步提高的高成本资管及信托借款无疑会给福星股份带来更大的还款压力。
根据财报，截至2018年12月31日，福星股份共获银行授信额度161.18亿元，未使用授信余额达63.83亿元;截至2019年6月30日，福星股份共获银行授信155.98亿元，未使用授信余额为54.27億元。
奇怪的是，在银行授信额度充裕的条件下，为何公司的银行借款规模并未增长，向资产管理公司及信托公司的借款反而在不断增加。显然，期限更长、利率更低的银行借款对福星股份来说是更好的选择，为何公司仍旧选择了期限短且成本高的其他借款呢？
从2019年中报披露的债务期限结构来看，公司有息负债虽仍以长期为主，但长期有息债务中，借款期限为1-3年的资产管理公司、信托贷款又占了四成以上，达到42.24%，总规模为66.43亿元。此外，福星股份期限在1年以内的有息债务占比达31.76%。即两者合计占比超过70%，规模接近140亿元。若将借款期限在1-3年的银行借款和应付债券考虑在内，公司在1-3年内需偿还的债务将更高。
由于公司披露信息有限，其长期有息债务的具体偿付时间未知，是否会迎来集中偿付期也难以推算。
然而，截至2019年9月30日，福星股份短期借款为4.93亿元，1年内到期的非流动负债为63.49亿元，加上6.19亿元的应付票据，2019年三季度末，福星股份的短期债务合计金额达74.61亿元，已经超过了同期49.38亿元的货币资金。并且，这些债务都是公司在短期内应偿还的。
现金流量表显示，2018年，福星股份取得借款收到的现金为79.49亿元，同期偿还债务支付的现金为117.39亿元;即公司以新还旧尚无法偿还所有到期债务。这也是公司上市以来新增借款和旧债偿还之间差额最大的一年。 由于需偿付的债项规模增加，福星股份2018年起筹资活动现金流出规模增大，并且大于同期的筹资活动现金流入，使公司的筹资活动产生的现金流量净额由正转负，达-57.04亿元;2019年三季报中该数值依然为负，为-21.92亿元。由以上看出，福星股份近期偿债压力增大。
对于福星股份相关债项，中诚信于2019年6月27日发布的评级报告书中有如下表述：“公司债务规模整体处于较高水平，且集中于未来两年内到期，加之货币资金未对其短期债务形成覆盖，公司面临较大的债务集中偿付压力及再融资压力。”
那么，除外部融资外，福星股份自身的“造血”能力如何呢？2014-2018年，公司分别实现结算收入53.44亿元、66.08亿元、91.68亿元、102.87亿元、91.74亿元，2019年上半年为44.24亿元;同比分别变化-5.75%、2.17%、38.74%、12.21%、-10.82%、-6.54%。可见，公司的结算收入变动幅度差异较大，增长持续性存疑。
2019年三季报显示，公司预收款项余额达106.36亿元，同比增长了39.98%。然而，福星股份预收款项未来能否保持稳定增长，以及其自身“造血”能力是否能够覆盖未来两年内集中到期的债务尚待观察。
2015-2018年，福星股份的投资性房地产公允价值变动净收益分别为2.89亿元、1.77亿元、2.85亿元、3.93亿元，占净利润的比例分别为47.22%、22.01%、23.83%、33.14%。可见，公允价值变动净收益对福星股份净利润规模存在至关重要的影响。
然而，保利地产（600048.SH）和万科A（000002.SZ）的投資性房地产均采用成本模式计量，金科股份（000656.SZ）近几年的公允价值变动净收益占当期净利润的比例不超过4%。
除根据活跃报价市场对投资性房地产进行估值外，租金收入是公允价值变动的另一个计量标准。
2015-2018年，福星股份的租金收入分别为9025万元、9809万元、9331万元、1.24亿元。可以看到，上市公司2017年的租金收入相比上年同期明显下降，但该年的公允价值却大幅增加了。因此，公司投资性房地产公允价值变动的合理性存疑。
根据公司披露的采用公允价值计量的投资性房地产项目情况可知，赛格柏狮电子大厦2017-2018年的租金收入分别为1252万元、3123万元，但相应公允价值变动幅度仅为0.02%;群星城2015-2016年的租金收入分别为6509万元、4274万元，然而其公允价值却增加了2.54亿元，增幅达13.35%。
福星股份在财报中并没有对以上变动的合理性给出相应解释，公司是否在利用投资性房地产公允价值的变动来调节利润呢？
对于文中所提及的问题，《证券市场周刊》记者已经向福星股份发送了采访函，但截至发稿未获回复。
一般而言，回购股份意味着公司资金充足。财报显示，2019年三季度末，福星股份的净负债率为96.56%。
从资金回流能力看，公司2014-2018年的预收款项分别为39.01亿元、63.75亿元、82.30亿元、57.13亿元、57.91亿元，2019年三季度末甚至达到了106.36亿元，从整体上看，公司近期的回款状况尚佳。
然而事实上，福星股份的真实情况并不像资产负债表所展示的这般优秀，其将多笔大额借款置于长期应付款项目下，导致根据资产负债表计算的有息负债规模和净负债率低于实际水平。
大额借款会计确认不当
根据资产负债表，2014-2018年，福星股份的有息负债分别为124.84亿元、165.35亿元、189.47亿元、228.12亿元、184.68亿元，净负债率分别为140%、97%、73%、116%、124%。
然而，根据资产负债表计算的主要有息负债规模与公司期末融资余额差异较大。根据财报披露的融资情况，2015-2018年，公司的期末借款余额分别为179.96亿元、211.34亿元、252.95亿元、228.85亿元，2019年上半年末为230.48亿元。各期期末，福星股份的资产管理公司及信托贷款分别为30.65亿元、32.88亿元、43.96亿元、56.12亿元、66.43亿元，占期末融资总额的17.03%、15.56%、17.38%、24.52%、28.82%。
仔细阅读财报附注可以发现，福星股份将以上资产管理公司及信托公司借款均归于长期应付款项目下。2014-2018年，公司长期应付款下的借款总额分别为34.09亿元、34.70亿元、36.60亿元、49.05亿元、53.76亿元。
若将上述借款考虑在内，公司实际净负债率水平更高，2015-2018年分别为110%、91%、136%、160%，2019年上半年为153%，在A股140家房地产上市公司中位列前三十。
毫无疑问，福星股份如前所述的会计处理方式值得商榷。
根据会计准则，“长期应付款”是指在较长时间内的应付款项，主要包括除长期借款及应付债券外的其他长期应付款，如补偿贸易引进设备应付款、融资租入固定资产应付款，以及购入有关资产超过正常信用条件的延期支付价款。而“长期借款”是企业向银行或其他金融机构借入的期限在一年以上的借款。
由以上定义可知，福星股份向资产管理公司及信托公司的借款与融资租赁性质不同，同时也不可归类为为购入资产（固定资产或无形资产）产生的延期支付价款。根据财报附注可知，这些借款属于福星股份的抵押借款，按常理应归类于“长期借款”项目。
凭借如此具有迷惑性的会计处理，在资产负债表层面上，福星股份达到了降低有息负债规模和净负债率的目的，并且很可能误导投资者对其真实负债情况的正确认知。
短债压力大
最近几年，在福星股份的融资构成中，高成本的借贷资金占比增加，主要是资产管理公司及信托融资逐年增长。
如上所述，2015-2018年年末，福星股份的资产管理公司及信托借款为30.65亿元、32.88亿元、43.96亿元、56.12亿元，2019年上半年末为66.43亿元;同期，公司来自银行的贷款分别为90.28亿元、69.72亿元、96.13亿元、95.32亿元、98.61亿元。
资产管理公司及信托融资的借贷成本最低也在7.5%，最高达到12.41%，而银行贷款的利率最低不过2.6%，最高也不到12%。而且，资产管理公司及信托融资的期限多在1-3年，银行贷款却是短则1年、长则10年。两种融资方式孰优孰劣不言而喻。
与资管及信托等高成本资金相比，银行贷款的期限更长，融资成本更低，是房企融资首选，占比逐步提高的高成本资管及信托借款无疑会给福星股份带来更大的还款压力。
根据财报，截至2018年12月31日，福星股份共获银行授信额度161.18亿元，未使用授信余额达63.83亿元;截至2019年6月30日，福星股份共获银行授信155.98亿元，未使用授信余额为54.27億元。
奇怪的是，在银行授信额度充裕的条件下，为何公司的银行借款规模并未增长，向资产管理公司及信托公司的借款反而在不断增加。显然，期限更长、利率更低的银行借款对福星股份来说是更好的选择，为何公司仍旧选择了期限短且成本高的其他借款呢？
从2019年中报披露的债务期限结构来看，公司有息负债虽仍以长期为主，但长期有息债务中，借款期限为1-3年的资产管理公司、信托贷款又占了四成以上，达到42.24%，总规模为66.43亿元。此外，福星股份期限在1年以内的有息债务占比达31.76%。即两者合计占比超过70%，规模接近140亿元。若将借款期限在1-3年的银行借款和应付债券考虑在内，公司在1-3年内需偿还的债务将更高。
由于公司披露信息有限，其长期有息债务的具体偿付时间未知，是否会迎来集中偿付期也难以推算。
然而，截至2019年9月30日，福星股份短期借款为4.93亿元，1年内到期的非流动负债为63.49亿元，加上6.19亿元的应付票据，2019年三季度末，福星股份的短期债务合计金额达74.61亿元，已经超过了同期49.38亿元的货币资金。并且，这些债务都是公司在短期内应偿还的。
现金流量表显示，2018年，福星股份取得借款收到的现金为79.49亿元，同期偿还债务支付的现金为117.39亿元;即公司以新还旧尚无法偿还所有到期债务。这也是公司上市以来新增借款和旧债偿还之间差额最大的一年。 由于需偿付的债项规模增加，福星股份2018年起筹资活动现金流出规模增大，并且大于同期的筹资活动现金流入，使公司的筹资活动产生的现金流量净额由正转负，达-57.04亿元;2019年三季报中该数值依然为负，为-21.92亿元。由以上看出，福星股份近期偿债压力增大。
对于福星股份相关债项，中诚信于2019年6月27日发布的评级报告书中有如下表述：“公司债务规模整体处于较高水平，且集中于未来两年内到期，加之货币资金未对其短期债务形成覆盖，公司面临较大的债务集中偿付压力及再融资压力。”
那么，除外部融资外，福星股份自身的“造血”能力如何呢？2014-2018年，公司分别实现结算收入53.44亿元、66.08亿元、91.68亿元、102.87亿元、91.74亿元，2019年上半年为44.24亿元;同比分别变化-5.75%、2.17%、38.74%、12.21%、-10.82%、-6.54%。可见，公司的结算收入变动幅度差异较大，增长持续性存疑。
2019年三季报显示，公司预收款项余额达106.36亿元，同比增长了39.98%。然而，福星股份预收款项未来能否保持稳定增长，以及其自身“造血”能力是否能够覆盖未来两年内集中到期的债务尚待观察。
公允价值增厚公司利润
2015-2018年，福星股份的投资性房地产公允价值变动净收益分别为2.89亿元、1.77亿元、2.85亿元、3.93亿元，占净利润的比例分别为47.22%、22.01%、23.83%、33.14%。可见，公允价值变动净收益对福星股份净利润规模存在至关重要的影响。
然而，保利地产（600048.SH）和万科A（000002.SZ）的投資性房地产均采用成本模式计量，金科股份（000656.SZ）近几年的公允价值变动净收益占当期净利润的比例不超过4%。
除根据活跃报价市场对投资性房地产进行估值外，租金收入是公允价值变动的另一个计量标准。
2015-2018年，福星股份的租金收入分别为9025万元、9809万元、9331万元、1.24亿元。可以看到，上市公司2017年的租金收入相比上年同期明显下降，但该年的公允价值却大幅增加了。因此，公司投资性房地产公允价值变动的合理性存疑。
根据公司披露的采用公允价值计量的投资性房地产项目情况可知，赛格柏狮电子大厦2017-2018年的租金收入分别为1252万元、3123万元，但相应公允价值变动幅度仅为0.02%;群星城2015-2016年的租金收入分别为6509万元、4274万元，然而其公允价值却增加了2.54亿元，增幅达13.35%。
福星股份在财报中并没有对以上变动的合理性给出相应解释，公司是否在利用投资性房地产公允价值的变动来调节利润呢？
对于文中所提及的问题，《证券市场周刊》记者已经向福星股份发送了采访函，但截至发稿未获回复。