论文部分内容阅读
【摘要】本文中，笔者从个人工作实践经验出发，对如何做好房地产项目开发建设工作、提高房地产产品设计水平与质量的方法，做出具体原因分析和优化策略相关论述，为房地产设计管理工作提出个人看法与合理建议。
【关键词】房地产公司开发项目；产品设计水平管理；概念规划建筑方案
在对我国房地产发展情况和市场环境进行总结和分析之后，笔者发现在房地产项目的产品设计管理中存在很多亟需改进的缺点问题，例如众多房地产公司在进行新型项目建设开发的初期，在项目产品设计并不具备完善的设计构想，并严重影响了房地产项目的后期建设工作；或者有的房地产公司尽管制定出初步设计目标，但在后期建设环节中又反复修改，最终导致初期设计目标的无法实现，并重新开始全部的项目产品设计工作，造成人力资源、财务经济、工作时间等多方面的损失，提高了房地产项目的开发成本和费用支出，不利于房地产公司经济效益的增长。
一、房地产项目的初期设计管理策略
在房地产项目的初期设计阶段中，有关设计人员应当主动积极履行自身的工作职责组织好房地产建设项目第一阶段的设计研发，为项目投资人解释说明项目开发的设计优势，透彻解析设计方案的现实依据并提出信息数据支持，估测房地产产品设计的市场行情。完成对房地产产品设计的市场调研工作，从现阶段的市场供需变化、国家宏观政策的调整与变化、房地产项目与城市规划发展之间的相互联系中寻找信息，判断产品项目与其附近商业环境、居民生活、文化娱乐的融合程度，确定设计产品项目面对的消费群体类型，并针对该消费群体实施销售情况调研和服务意见反馈。最后，还应当继续对房地产项目的市场竞争情况、产品自身的竞争优势、产品项目的利润收入做出详细预算。只有对以上情况有了明确的掌握，才能将产品设计的理念、目标和销售效果、预期利润获得等信息都明确传达给项目投资人，并保证后期建设施工的进行始终与既定设计目标想符合。
二、房地产项目的概念规划设计管理策略
概念规划设计是房地产公司项目决策过程中的重要内容，其关系到房地产项目开发的初步市场定位，关系到产品项目的实施及设计目标的确定。在概念规划设计阶段，首先需要将初期设计环节中确定的设计目标和设计理念，继续完整、精确清楚地让设计任务承担的部门组织及其工作人员详细了解，其次应当决定产品项目设计的细节，包括对产品项目的建设规模、所需时间和开发阶段与期限划分、产品开发预算等内容，以上设计要点应当集中反映在设计部门的文件编制资料当中，并作为房地产项目开发的概念规划任务文书送交有关专业评审机构进行评测。一份完整的概念规划设计文书应当征得项目投资人的认可，同时充分体现房地产开发单位的利益与目标，最后还应当具备科学合理的数据信息支持，以便设计部门及其设计人员了解掌握设计相关要求和目标。
有关设计部门及其工作人员在进行具体产品设计的过程中，应当全面掌握房地产开发项目的各项指标和信息，最终做出该项目产品的概念规划设计。概念规划设计要与初期设计环节中确定的设计目标和设计理念保持一致性，做到设计主题突出，以科学创新的设计理念为指导，全程监测行业市场的经济导向，适用灵活调整策略保证设计目标始终与经济市场需求结合，降低产品开发中存在的各项资金风险和安全隐患，做好产品开发的成本费用控制管理。
三、房地产项目的建筑方案设计管理策略
房地产项目的建筑方案设计应当与经济市场的变化相适应，并继续跟进前面概念规划设计工作的进行，采用招标方式确定最佳设计公司，对项目产品的全部数据信息重新审核确定，从市场调研中确定产品设计的户型标准，并将该标准告知设计公司。房地产项目的设计还应当包括产品附属设施的设计，对公园广场等娱乐休闲场地的规划、停车场所和车库的设计规划、建设小区的入口、出口和道路设计、消防等安全保护设施的设计等等，将以上设计项目详细记录在设计报告等文书资料中并进行备案管理，在建筑方案的设计过程中也始终做好成本控制、资金风险估算。
四、房地产项目的施工设计管理策略
施工图设计是设计思想向产品实现过渡的关键步骤，是目标成本定稿的最后步骤，其质量会决定变更的多少。组织本项目各专业工程师编制施工图设计任务委托书，严格要求施工图设计院依此进行施工图设计；施工图设计出图前，组织其相关专业人员对图纸进行内审，对设计的材料进行判定选择，优化设计作法，审核设计内容是否有设计缺陷等，做好事前预控。配合开发报建部门进行施工图、消防、人防、气象部门的审图工作，为其提供有利的技术支持。
在房地产项目的施工阶段，应当及时快速解决现场设计问题，做好事前预控，具体控制要点如下：一是，建立施工现场的设计现场巡视制度，对现场问题、图纸问题提供解决方案，对现场施工的设计效果进行控制，包括：实际作法与设计作法的符合性、材料与样板的符合性、色彩与设计的符合性等，若发现现场与设计不符，可发出整改通知至工程部进行整改，直至符合设计要求。二是，与工程部确认材料样板和施工样板的清单指令，提供材料样板，进行施工样板的施工，样板完成后以书面形式报送设计部确认。按工作程序，对工程变更及洽商进行审查与确认。三是，在工程招标过程中，应会同设计单位编制招标文件的技术规范，确定设备、材料的技术参数、品牌档次与规格等，并从设计角度参加技术考察与询价工作，提供评价意见等。最后在项目完工后，对设计的实施及完成情况进行验收。项目完成结算审计工作后，从项目设计及设计管理的角度，编制项目设计工作的自评价，评价的角度为项目设计及设计管理过程中的经验、教训及改进的措施、建议等。
综上所述，房地产项目的开发设计工作具有阶段性和复杂性的特征，房地产单位及其管理人员应当做好初期设计阶段、概念规划设计阶段、建筑方案设计阶段和施工设计阶段的组织管理，保证设计工作兼备科学性实用性与创新性，提升房地产设计管理工作的水平和质量。
参考文献：
[1]杨宏.设计管理和成本控制在房产开发中的相辅相成[J].建筑设计管理.2011（03）
【关键词】房地产公司开发项目；产品设计水平管理；概念规划建筑方案
在对我国房地产发展情况和市场环境进行总结和分析之后，笔者发现在房地产项目的产品设计管理中存在很多亟需改进的缺点问题，例如众多房地产公司在进行新型项目建设开发的初期，在项目产品设计并不具备完善的设计构想，并严重影响了房地产项目的后期建设工作；或者有的房地产公司尽管制定出初步设计目标，但在后期建设环节中又反复修改，最终导致初期设计目标的无法实现，并重新开始全部的项目产品设计工作，造成人力资源、财务经济、工作时间等多方面的损失，提高了房地产项目的开发成本和费用支出，不利于房地产公司经济效益的增长。
一、房地产项目的初期设计管理策略
在房地产项目的初期设计阶段中，有关设计人员应当主动积极履行自身的工作职责组织好房地产建设项目第一阶段的设计研发，为项目投资人解释说明项目开发的设计优势，透彻解析设计方案的现实依据并提出信息数据支持，估测房地产产品设计的市场行情。完成对房地产产品设计的市场调研工作，从现阶段的市场供需变化、国家宏观政策的调整与变化、房地产项目与城市规划发展之间的相互联系中寻找信息，判断产品项目与其附近商业环境、居民生活、文化娱乐的融合程度，确定设计产品项目面对的消费群体类型，并针对该消费群体实施销售情况调研和服务意见反馈。最后，还应当继续对房地产项目的市场竞争情况、产品自身的竞争优势、产品项目的利润收入做出详细预算。只有对以上情况有了明确的掌握，才能将产品设计的理念、目标和销售效果、预期利润获得等信息都明确传达给项目投资人，并保证后期建设施工的进行始终与既定设计目标想符合。
二、房地产项目的概念规划设计管理策略
概念规划设计是房地产公司项目决策过程中的重要内容，其关系到房地产项目开发的初步市场定位，关系到产品项目的实施及设计目标的确定。在概念规划设计阶段，首先需要将初期设计环节中确定的设计目标和设计理念，继续完整、精确清楚地让设计任务承担的部门组织及其工作人员详细了解，其次应当决定产品项目设计的细节，包括对产品项目的建设规模、所需时间和开发阶段与期限划分、产品开发预算等内容，以上设计要点应当集中反映在设计部门的文件编制资料当中，并作为房地产项目开发的概念规划任务文书送交有关专业评审机构进行评测。一份完整的概念规划设计文书应当征得项目投资人的认可，同时充分体现房地产开发单位的利益与目标，最后还应当具备科学合理的数据信息支持，以便设计部门及其设计人员了解掌握设计相关要求和目标。
有关设计部门及其工作人员在进行具体产品设计的过程中，应当全面掌握房地产开发项目的各项指标和信息，最终做出该项目产品的概念规划设计。概念规划设计要与初期设计环节中确定的设计目标和设计理念保持一致性，做到设计主题突出，以科学创新的设计理念为指导，全程监测行业市场的经济导向，适用灵活调整策略保证设计目标始终与经济市场需求结合，降低产品开发中存在的各项资金风险和安全隐患，做好产品开发的成本费用控制管理。
三、房地产项目的建筑方案设计管理策略
房地产项目的建筑方案设计应当与经济市场的变化相适应，并继续跟进前面概念规划设计工作的进行，采用招标方式确定最佳设计公司，对项目产品的全部数据信息重新审核确定，从市场调研中确定产品设计的户型标准，并将该标准告知设计公司。房地产项目的设计还应当包括产品附属设施的设计，对公园广场等娱乐休闲场地的规划、停车场所和车库的设计规划、建设小区的入口、出口和道路设计、消防等安全保护设施的设计等等，将以上设计项目详细记录在设计报告等文书资料中并进行备案管理，在建筑方案的设计过程中也始终做好成本控制、资金风险估算。
四、房地产项目的施工设计管理策略
施工图设计是设计思想向产品实现过渡的关键步骤，是目标成本定稿的最后步骤，其质量会决定变更的多少。组织本项目各专业工程师编制施工图设计任务委托书，严格要求施工图设计院依此进行施工图设计；施工图设计出图前，组织其相关专业人员对图纸进行内审，对设计的材料进行判定选择，优化设计作法，审核设计内容是否有设计缺陷等，做好事前预控。配合开发报建部门进行施工图、消防、人防、气象部门的审图工作，为其提供有利的技术支持。
在房地产项目的施工阶段，应当及时快速解决现场设计问题，做好事前预控，具体控制要点如下：一是，建立施工现场的设计现场巡视制度，对现场问题、图纸问题提供解决方案，对现场施工的设计效果进行控制，包括：实际作法与设计作法的符合性、材料与样板的符合性、色彩与设计的符合性等，若发现现场与设计不符，可发出整改通知至工程部进行整改，直至符合设计要求。二是，与工程部确认材料样板和施工样板的清单指令，提供材料样板，进行施工样板的施工，样板完成后以书面形式报送设计部确认。按工作程序，对工程变更及洽商进行审查与确认。三是，在工程招标过程中，应会同设计单位编制招标文件的技术规范，确定设备、材料的技术参数、品牌档次与规格等，并从设计角度参加技术考察与询价工作，提供评价意见等。最后在项目完工后，对设计的实施及完成情况进行验收。项目完成结算审计工作后，从项目设计及设计管理的角度，编制项目设计工作的自评价，评价的角度为项目设计及设计管理过程中的经验、教训及改进的措施、建议等。
综上所述，房地产项目的开发设计工作具有阶段性和复杂性的特征，房地产单位及其管理人员应当做好初期设计阶段、概念规划设计阶段、建筑方案设计阶段和施工设计阶段的组织管理，保证设计工作兼备科学性实用性与创新性，提升房地产设计管理工作的水平和质量。
参考文献：
[1]杨宏.设计管理和成本控制在房产开发中的相辅相成[J].建筑设计管理.2011（03）