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【摘要】经济新常态下我国房地产业如何发展必将引起政府和广大百姓的关注和思考。本文主要总结我国房地产业的调控历程及期间凸显的问题，并对其未来发展趋势进行分析。
【关键词】房地产；新常态；调控；发展趋势
1、我国房地产调控历程
自2003年出台的“18号文”算起，我国房地产调控已历经十余年。从不同阶段出台的政策来看，随着2010年“国十一条”、“新国十条”、“限购令”、“新国五条”等号称史上最严厉调控措施相继出炉，楼市调控被认为是进入了“全面加码期”。至2014年，在调控政策密集加码、房地产信贷收紧等多重因素影响下，全国房地产市场整体下行，随后中央调控更加注重长期性、稳定性，开始着眼深化各项改革，年末中央工作会议未直接提及房地產，房地产调控去行政化趋势逐渐显现。2016年，在实体经济发展疲软的大背景下，房地产市场则开演了一部跌宕起伏、扣人心弦的“大片”：先是在“去库存”的政策指导下，全国各地纷纷采取较宽松的政策，而后房价“疯涨”，各地又开始进行多轮调控，调控力度不断升级，一线城市力度不断加大，二三线城市限购重启。今年2月28日，习近平主持召开中央财经领导小组第十五次会议，指出：建立房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排；要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。
2、房地产调控中凸显的问题
房地产业十余年来的调控在我国取得了初步的成效，但仍然存在一些问题亟待解决：
其一，行政干预占比较大，调控效果难达预期。一直以来，我国房地产市场调控采取的大多是相机抉择的政策手段，调控初期房地产市场往往会按照预期的方向变化，但一段时间后，新的问题常常会接踵而至，以至国家又会出台新的政策措施。这样，随着国家政策的变动居民心理预期也在不断起伏，缺乏稳定性，进而市场开始动荡。
其二，中央与地方利益矛盾，调控力度不足。对中央政府而言，房地产问题关系到百姓的生活起居，是影响民生的一大因素，为保稳定、保民生、促发展，中央坚持把稳定房价作为第一要务，希望大部分老百姓能买得起房而对于地方而言，房地产更倾向于经济问题，房地产行业在地方财政收入中占有重要地位，所以房地产价格下滑对地方政府是不利的。如此，中央与地方在利益博弈中房地产调控经常变成“空调”，其效果往往不甚理想。
3、新常态下，房地产业的发展趋势
党的十八大以来，我国经济发展步入新常态，逐步向形态更高级、分工更复杂、结构更合理阶段演化。2016年12月14至16日在北京召开的中央经济工作会议将“稳中求进工作总基调”上升为“治国理政的重要原则”和“做好经济工作的方法论”，并成为适应经济发展新常态的经济政策框架的内在支撑。随着新常态的确立，作为国民经济发展的重要支柱产业——房地产业将呈现什么样的新常态呢？笔者将其概括为6个方面：
（1）房地产政策去行政化
随着“加强房地产调控”向“促进房地产市场平稳健康发展”的转变，房地产市场去行政化已为大势所趋，“有形之手”逐渐放开，“无形之手”将起着越来越重要的作用。未来，房地产政策将更加尊重市场、因地制宜，将逐步通过与房地产市场相适应的法律制度来管理市场、稳定秩序，而非一味地用行政手段进行干预，房地产行业发展将步入理性发展阶段。
（2）房地产市场区域分化加剧
房地产市场经过十多年的长足发展，已经由“全面普涨”阶段进入“分化明显”阶段，突出表现在一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时，部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。未来，随着市场调节主导地位的凸显，各城市因其经济发展水平、居民收入水平、人口增长以及产业定位、城市功能等多种因素影响，房地产市场的区域分化和功能性分化将进一步加剧。
（3）新型城镇化为房地产业发展注入新动力
新型城镇化作为国家发展战略，其根基是产业导入、产业升级和新兴产业的发展。房地产业的服务性和金融性，决定了房地产具有导入与整合各类资源的平台功能，具有支持与推动产业发展的服务功能和金融功能，也就决定了它在产业发展、尤其是新兴服务业发展中的重要的地位和作用，决定了它与产业、与城镇化发展共生共荣的关系。同时，基础设施配套的更加完善，社会公共服务的大量投入将引发新一轮房地产市场刚需攀升。可见，新型城镇化建设将为房地产行业发展带来新机遇、新动力。
（4）创新发展逐渐成为新趋势
我国“十三五”规划建议中着重提出“创新发展”的理念，这意味着我国的经济增速正在从高速向中高速换挡，原有的经济增长逻辑正在被新的逻辑所取代，而对于房地产这一特殊行业，也将步入创新发展道路。房地产行业在追求质量品质的前提下，将更加注重产品细化、产品分类、产品多元化、综合功能和综合效益，将更加注重市场需求分化，主动完善优化提高产品市场竞争力，不断创新寻找新的利润点。房地产企业将不断加强产品质量，采用新的竞争模式，引进新概念、新技术，结合不同产业特点，融合新的行业需求，如健康、养老、社区服务、互联网、职能服务、金融业与行业整合联姻。随着房地产行业进入新常态，创新发展将成为行业发展的新特征、新趋势。
（5）住房需求结构转向改善性需求
自住房改革制度实施以来，房地产市场快速发展，无论从形态还是时间上，刚性需求一直占据着市场的主导地位，但随着社会发展以及意识形态、文化因素、人口结构等因素影响，住房问题正逐步由“量”向“质”转移。未来住房市场主力军将是改善性需求和刚性需求并存，且改善性需求将逐渐超出刚性需求，最终住房需求结构转向改善性需求。
（6）商业地产进入存量房时代
受产业结构调整、消费结构升级、开发经营主体不断增加以及城市开发建设驱动等因素叠加作用，商业地产投资建设逐步加快。但商业住宅、办公等商业地产作为销售型物业，其获取利润主要是依靠销售实现而非回收租金，当市场几近饱和，供求关系基本平衡时，开发销售规模便会萎缩，商业地产则进入存量房时代。同时，国家对城市发展规模及新增城镇建设用地的控制，也将进一步加速商业地产迈入存量房时代的步伐。
【关键词】房地产；新常态；调控；发展趋势
1、我国房地产调控历程
自2003年出台的“18号文”算起，我国房地产调控已历经十余年。从不同阶段出台的政策来看，随着2010年“国十一条”、“新国十条”、“限购令”、“新国五条”等号称史上最严厉调控措施相继出炉，楼市调控被认为是进入了“全面加码期”。至2014年，在调控政策密集加码、房地产信贷收紧等多重因素影响下，全国房地产市场整体下行，随后中央调控更加注重长期性、稳定性，开始着眼深化各项改革，年末中央工作会议未直接提及房地產，房地产调控去行政化趋势逐渐显现。2016年，在实体经济发展疲软的大背景下，房地产市场则开演了一部跌宕起伏、扣人心弦的“大片”：先是在“去库存”的政策指导下，全国各地纷纷采取较宽松的政策，而后房价“疯涨”，各地又开始进行多轮调控，调控力度不断升级，一线城市力度不断加大，二三线城市限购重启。今年2月28日，习近平主持召开中央财经领导小组第十五次会议，指出：建立房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排；要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。
2、房地产调控中凸显的问题
房地产业十余年来的调控在我国取得了初步的成效，但仍然存在一些问题亟待解决：
其一，行政干预占比较大，调控效果难达预期。一直以来，我国房地产市场调控采取的大多是相机抉择的政策手段，调控初期房地产市场往往会按照预期的方向变化，但一段时间后，新的问题常常会接踵而至，以至国家又会出台新的政策措施。这样，随着国家政策的变动居民心理预期也在不断起伏，缺乏稳定性，进而市场开始动荡。
其二，中央与地方利益矛盾，调控力度不足。对中央政府而言，房地产问题关系到百姓的生活起居，是影响民生的一大因素，为保稳定、保民生、促发展，中央坚持把稳定房价作为第一要务，希望大部分老百姓能买得起房而对于地方而言，房地产更倾向于经济问题，房地产行业在地方财政收入中占有重要地位，所以房地产价格下滑对地方政府是不利的。如此，中央与地方在利益博弈中房地产调控经常变成“空调”，其效果往往不甚理想。
3、新常态下，房地产业的发展趋势
党的十八大以来，我国经济发展步入新常态，逐步向形态更高级、分工更复杂、结构更合理阶段演化。2016年12月14至16日在北京召开的中央经济工作会议将“稳中求进工作总基调”上升为“治国理政的重要原则”和“做好经济工作的方法论”，并成为适应经济发展新常态的经济政策框架的内在支撑。随着新常态的确立，作为国民经济发展的重要支柱产业——房地产业将呈现什么样的新常态呢？笔者将其概括为6个方面：
（1）房地产政策去行政化
随着“加强房地产调控”向“促进房地产市场平稳健康发展”的转变，房地产市场去行政化已为大势所趋，“有形之手”逐渐放开，“无形之手”将起着越来越重要的作用。未来，房地产政策将更加尊重市场、因地制宜，将逐步通过与房地产市场相适应的法律制度来管理市场、稳定秩序，而非一味地用行政手段进行干预，房地产行业发展将步入理性发展阶段。
（2）房地产市场区域分化加剧
房地产市场经过十多年的长足发展，已经由“全面普涨”阶段进入“分化明显”阶段，突出表现在一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时，部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。未来，随着市场调节主导地位的凸显，各城市因其经济发展水平、居民收入水平、人口增长以及产业定位、城市功能等多种因素影响，房地产市场的区域分化和功能性分化将进一步加剧。
（3）新型城镇化为房地产业发展注入新动力
新型城镇化作为国家发展战略，其根基是产业导入、产业升级和新兴产业的发展。房地产业的服务性和金融性，决定了房地产具有导入与整合各类资源的平台功能，具有支持与推动产业发展的服务功能和金融功能，也就决定了它在产业发展、尤其是新兴服务业发展中的重要的地位和作用，决定了它与产业、与城镇化发展共生共荣的关系。同时，基础设施配套的更加完善，社会公共服务的大量投入将引发新一轮房地产市场刚需攀升。可见，新型城镇化建设将为房地产行业发展带来新机遇、新动力。
（4）创新发展逐渐成为新趋势
我国“十三五”规划建议中着重提出“创新发展”的理念，这意味着我国的经济增速正在从高速向中高速换挡，原有的经济增长逻辑正在被新的逻辑所取代，而对于房地产这一特殊行业，也将步入创新发展道路。房地产行业在追求质量品质的前提下，将更加注重产品细化、产品分类、产品多元化、综合功能和综合效益，将更加注重市场需求分化，主动完善优化提高产品市场竞争力，不断创新寻找新的利润点。房地产企业将不断加强产品质量，采用新的竞争模式，引进新概念、新技术，结合不同产业特点，融合新的行业需求，如健康、养老、社区服务、互联网、职能服务、金融业与行业整合联姻。随着房地产行业进入新常态，创新发展将成为行业发展的新特征、新趋势。
（5）住房需求结构转向改善性需求
自住房改革制度实施以来，房地产市场快速发展，无论从形态还是时间上，刚性需求一直占据着市场的主导地位，但随着社会发展以及意识形态、文化因素、人口结构等因素影响，住房问题正逐步由“量”向“质”转移。未来住房市场主力军将是改善性需求和刚性需求并存，且改善性需求将逐渐超出刚性需求，最终住房需求结构转向改善性需求。
（6）商业地产进入存量房时代
受产业结构调整、消费结构升级、开发经营主体不断增加以及城市开发建设驱动等因素叠加作用，商业地产投资建设逐步加快。但商业住宅、办公等商业地产作为销售型物业，其获取利润主要是依靠销售实现而非回收租金，当市场几近饱和，供求关系基本平衡时，开发销售规模便会萎缩，商业地产则进入存量房时代。同时，国家对城市发展规模及新增城镇建设用地的控制，也将进一步加速商业地产迈入存量房时代的步伐。