高 善文
　　本刊特约评论员,安信证券首席经济学家。
　　
　　国务院接连出台针对房地产行业的调控政策,市场反响强烈。此轮地产“新政”对地产市场未来的走向以及其对经济的影响,可以通过房地产市场价格、交易量、开发投资等驱动因素进行判断。
　　通过集中分析中国2008年的案例、美国1991年和2007-2008年的案例、日本1970年代初以及1990年以来的案例,我们发现,房地产市场泡沫的崩溃,往往与流动性骤然收缩以及严重的金融危机相联系,否则泡沫的破裂更可能表现为缓慢和持续的阴跌。
　　具体而言,如果在房地产市场调整的同时,流动性并没有出现急剧的收紧,那么调整形式将更多地表现为市场的盘整或者阴跌局面,即调整时间长但是年度调整幅度较小,如1990年代泡沫破裂后的日本。如果房地产市场调整与严重的金融危机或者流动性骤然紧张的局面互相强化,那么房地产市场调整更多会以破坏性的方式出现,即调整时间较短但是交易量及价格可能会出现急速的下跌,如2008年中国房地产市场的调整,美国2007-2008年的地产市场调整。
　　那么,此轮地产“新政”下,中国的房地产市场又会如何调整呢?是会出现“跌跌不休”的局面,还是会出现短期“剧烈调整”的格局呢?
　　通过对数据的收集、类比和分析,我们对目前的房地产市场是这样认识的:其一,目前房地产市场,尤其是一线城市市场的泡沫正在开始破裂,房价已经开始走过本轮的高点。其二,在未来的两三年里,房地产市场将经历温和的调整,表现为房价的盘整或者缓慢下跌,交易量以低于历史平均水平的速度增长。其三,泡沫的破裂对经济的负面影响不太可能超过2个百分点,这具体体现在房地产开发投资的下降,上游相关行业的产能过剩程度加剧,经济产能利用率修复的时间延长,但整体影响是相对可控。最后,从长期看,如果房地产泡沫的崩溃与可能的经济危机相纠缠,那么不排除出现泡沫崩溃的风险,但在短期内这样的风险尚不显著。
　　中短期内房地产市场剧烈调整的风险尚小。目前一、二线城市的房地产市场已经累积了严重泡沫,似乎已经开始破裂。但是我们认为,在近期、甚至两年内出现泡沫崩溃、市场急剧调整的风险并不大。从历史上看,中国在2008年以及美国在2007-2008年均出现了泡沫的急速崩溃过程,但这主要与流动性的骤然收紧或者严重的金融危机相关联。目前,中国面临的这种风险尚小。
　　我们倾向于认为在未来的两三年内,房地产市场将经历较为缓慢的调整,表现为交易量依然保持一定增速,但增速维持在低于25%的历史平均水平,而房价将出现盘整或者缓慢但持续的下跌。这与日本在1990年代以后所经历的缓慢调整过程有一些相似之处。
　　破坏性调整风险可能在更长期内爆发。从更长的视角看,由于中国经济面临诸多结构性问题,这可能会最终引发房地产市场出现破坏性调整的局面。具体而言,由于我国同时面临着低端劳动力短缺,出口部门竞争力削弱,以及地方融资平台资产质量恶化等风险,经济增速将面临系统性下降的压力。然而释放压力的过程很可能表现为通货膨胀的急剧恶化,随之货币政策的快速收紧,进而导致从金融市场到实体经济广泛的剧烈波动。货币政策的紧缩,以及银行体系可能因为资产质量而出现惜贷,都会对房地产市场造成较大冲击。这与日本在1970 年代初所经历的调整比较相似。
　　
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