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作者简介：白珂（1993—），男，汉族，河南洛阳人，管理学硕士，中国石油大学（华东）经济管理学院工商管理专业，研究方向：投资理论及应用。
摘要：作为在国民经济发展中具有基础性与先导性地位的行业，房地产对我国经济的发展起着重要的推动作用，房地产市场的发展问题成为了影响我国经济发展的关键。房地产市场的发展问题归根结底是房价问题。文章从房地产市场的参与主体出发，将“政府”与“市场”两大主体划分为三大角色，分析主体对房地产市场价格的合作与博弈，以期理清房地产价格的确定机制。
关键词：政府；市场；房产价格；合作与博弈
一、前言
房价是多方博弈结果的外在表现，这一博弈主体包括政府、房地产运营商、市场购买方，同时还受宏观经济发展现状、信贷机构、地区差异、季节等因素的影响。在这一博弈中，房地产的供需双方构成了“市场”，“政府”通过政府行政政策、财政政策、货币政策等手段对房地产“市场”进行调节与控制，以使得房地产能够在维护社会和谐稳定的同时，促进经济的稳步快速增长。在这一调节与控制中，“政府”与“市场”的合作与博弈发挥着重要作用。
二、基础理论介绍
（一）房地产市场对我国经济发展影响的分析
1、积极影响。首先，促进经济发展。房地产行业是我国的支柱行业，在所有行业发展中处于领导地位，其合理快速发展能够支撑并带动着我国基础行业的发展；其次，优化产业结构。房地产市场的合理快速发展能够促进第三产业结构优化和升级；再次，加快城镇化步伐。房地产市场的合理快速发展能够增加社会就业、吸引农村劳动力转移、满足城镇居民日益增长的房地产需求。
2、消极影响。首先，扩大两极分化。房地产市场的不合理发展使得无房者“望房兴叹”、财富占有者“囤房”消费，使得两极分化更为严重。其次，加剧金融风险。房地产市场的不和谐发展必然影响信贷市场的资金链条，甚至产生全球性的金融危机。最后，加剧社会危机。由于房地产作为中心行业的存在，其发展的波动必然影响钢材、建材、家电制造等相关行业，必然影响社会的不安与动荡。
（二）房产价格形成机制
在完全竞争市场的条件下，供求状况决定价格水平。但由于我国房地产市场的不完全性，使得市场机制在房产价格表现为部分失灵，房价也受以下因素影响：①居民的住宅需求；②受限的住房需求；③住宅的供应周期；④政府主导房产市场；⑤低收入全体的住房保障。
三、“政府”机制与“市场”机制在房价升降问题上的作用分析
（一）房地产市场主体分析
房地产行业是国民经济发展的支柱行业，“政府”与“市场”两大主体在这一行业中相互作用，共同促进房地产市场的发展。
1、“市场”机制在房地产市场发展中的作用
市场机制在房地产行业的发展中发挥着至关重要的核心作用。在市场机制中，价格是经济参与者相互之间联系和传递经济信息的机制，价格机制使得经济资源得到有效率的配置。从资源配置的角度来讲，价格是房地产市场的核心，房地产市场的供给与需求形成一个资源配置的市场，市场机制对于资源配置帕累托效率的实现发挥着关键作用。
2、“政府”机制在房地产市场发展中的作用
政府宏观调控的实质是“走钢丝”的过程：既要向前走，又要时刻保持平衡，同时还须分清哪些政府可以调控，哪些则必须留给市场。与其它产业有别，房地产领域存在的问题，是宏观经济运行和经济体制中一系列问题的综合反映，比如资本市场萎缩、投资渠道不畅、地方政府盲目推进城市化以及汇率、利率、税率等经济参数扭曲等问题。因此，房地产宏观调控必须运用相关政策“组合”来进行综合治理。
（二）“政府”与“市场”相互作用效果分析
在市场主体方面，市场主体细分为房地产供给者主体与消费需求者主体两大角色。这样在房地产市场价格的决定机制中形成了三方角色合作与博弈机制，具体如图1所示。
从房地产供给者（即开发商）的角度分析，更高的价格才能够使得供给者的收入增加，获得超出均衡水平的超额利润，这是市场供给者对于产品价格的本质追求。故而其对政府宏观调控与需求者的诉求均是房地产价格上升；从房地产需求者（消费者）的角度分析，在产品质量一定的情况下，消费者能够从产品中获得的效用与产品价格成反比，这是市场需求者对于产品价格的本质追求。故而其对政府宏观调控与供给者的诉求均是房地产价格下降。
从政府宏观调控的角度分析其对于房地产供给者的诉求：一方面，房地产行业作为经济发展的支柱行业，只有该行业稳定、健康、繁荣的发展才能促进并带动关联行业的发展，促进社会进步。另一方面，政府财政收入对于房地产市场税收的依赖作用使得政府对于房地产供应商关于房地产价格的诉求是房价的稳定与上升。以上两方面决定了政府对于房地产供应商的诉求是房价的稳定与上升。
从政府宏观调控的角度分析其对房地产需求者的诉求，政府为了缩小贫富差距、促进经济增长，希望房价能够稳中有降。但由于税收、经济发展等因素的限制，政府对消费者房价稳中有降的诉求是不坚定的。
（三）两主体在房价问题上的合作与博弈
1、“政府”与“市场”在房价问题上的合作机制
在房产价格的问题上，从政府宏观调控的角度出发，政府与市场的供给者之间相互的诉求是价格上涨，政府与市场的需求者之间相互的诉求是价格下降。政府与市场单个主体之间的这种诉求的同一性证明政府与市场表现出了相互之间的合作关系。政府与市场之间的这一合作关系，归根结底是政府与市场之间的互利互惠。
2、“政府”与“市场”在房价问题上的博弈机制
虽然站在微观角度分析政府与市场之间存在互利共赢的合作关系，但在宏观的角度分析，两者相互之间存在博弈关系。这一博弈机制在现实经济中表现在：（1）当经济下滑、市场萎靡、经济发展前景堪忧时，房产价格由于市场供求关系的决定作用出现下滑。此时，政府通过拥有的“看得见的手”对市场“看不见的手”进行宏观调控。（2）当经济过热、市场通胀加剧时，房地产市场需求大于供给，房地产价格上升，易导致房地产行业泡沫的出现，加剧金融危机的发生。此时，政府需出台相关政策通过房产相关税收、限制性条款等手段抑制经济过热与房地产市场的过度繁荣。
四、结论与启示
本文从房地产价格的形成机制出发，考虑房产价格的主要影响因素将决定该价格的因素分为两大主体三大角色进行分析，通过本文的研究发现以下结论与启示：（1）从微观角度分析，“政府”与“市场”主体间表现出合作的关系。（2）从宏观角度分析，由于“政府”与“市场”两主体的三角色之间对房产价格引导目标的相反决定了“政府”与“市场”两主体的博弈关系。（3）房价下降较为困难的原因：①由于政府财政收入、经济增长等因素的存在，使得政府与市场作用促进房价下降的意图是不坚定的。②从本质上讲，由于房价涉及主体过多，房产价格的剧烈下降必然导致严重的金融危机和社会危机。（作者单位：中国石油大学（华东））
参考文献：
[1]丁烈云.房地产周期波动成因分析[J].华中科技大学学报（社会科学版），2010，11（02）：71-72.
[2]衷海，万年红.房价调控中中央政府与地方政府博弈的分析[J].价格月刊，2011，05：37-40.
[3]谢百三，王巍.我国房地产宏观调控的成效及风险防范研究[J].价格理论与实践，2005，10：16-19.
摘要：作为在国民经济发展中具有基础性与先导性地位的行业，房地产对我国经济的发展起着重要的推动作用，房地产市场的发展问题成为了影响我国经济发展的关键。房地产市场的发展问题归根结底是房价问题。文章从房地产市场的参与主体出发，将“政府”与“市场”两大主体划分为三大角色，分析主体对房地产市场价格的合作与博弈，以期理清房地产价格的确定机制。
关键词：政府；市场；房产价格；合作与博弈
一、前言
房价是多方博弈结果的外在表现，这一博弈主体包括政府、房地产运营商、市场购买方，同时还受宏观经济发展现状、信贷机构、地区差异、季节等因素的影响。在这一博弈中，房地产的供需双方构成了“市场”，“政府”通过政府行政政策、财政政策、货币政策等手段对房地产“市场”进行调节与控制，以使得房地产能够在维护社会和谐稳定的同时，促进经济的稳步快速增长。在这一调节与控制中，“政府”与“市场”的合作与博弈发挥着重要作用。
二、基础理论介绍
（一）房地产市场对我国经济发展影响的分析
1、积极影响。首先，促进经济发展。房地产行业是我国的支柱行业，在所有行业发展中处于领导地位，其合理快速发展能够支撑并带动着我国基础行业的发展；其次，优化产业结构。房地产市场的合理快速发展能够促进第三产业结构优化和升级；再次，加快城镇化步伐。房地产市场的合理快速发展能够增加社会就业、吸引农村劳动力转移、满足城镇居民日益增长的房地产需求。
2、消极影响。首先，扩大两极分化。房地产市场的不合理发展使得无房者“望房兴叹”、财富占有者“囤房”消费，使得两极分化更为严重。其次，加剧金融风险。房地产市场的不和谐发展必然影响信贷市场的资金链条，甚至产生全球性的金融危机。最后，加剧社会危机。由于房地产作为中心行业的存在，其发展的波动必然影响钢材、建材、家电制造等相关行业，必然影响社会的不安与动荡。
（二）房产价格形成机制
在完全竞争市场的条件下，供求状况决定价格水平。但由于我国房地产市场的不完全性，使得市场机制在房产价格表现为部分失灵，房价也受以下因素影响：①居民的住宅需求；②受限的住房需求；③住宅的供应周期；④政府主导房产市场；⑤低收入全体的住房保障。
三、“政府”机制与“市场”机制在房价升降问题上的作用分析
（一）房地产市场主体分析
房地产行业是国民经济发展的支柱行业，“政府”与“市场”两大主体在这一行业中相互作用，共同促进房地产市场的发展。
1、“市场”机制在房地产市场发展中的作用
市场机制在房地产行业的发展中发挥着至关重要的核心作用。在市场机制中，价格是经济参与者相互之间联系和传递经济信息的机制，价格机制使得经济资源得到有效率的配置。从资源配置的角度来讲，价格是房地产市场的核心，房地产市场的供给与需求形成一个资源配置的市场，市场机制对于资源配置帕累托效率的实现发挥着关键作用。
2、“政府”机制在房地产市场发展中的作用
政府宏观调控的实质是“走钢丝”的过程：既要向前走，又要时刻保持平衡，同时还须分清哪些政府可以调控，哪些则必须留给市场。与其它产业有别，房地产领域存在的问题，是宏观经济运行和经济体制中一系列问题的综合反映，比如资本市场萎缩、投资渠道不畅、地方政府盲目推进城市化以及汇率、利率、税率等经济参数扭曲等问题。因此，房地产宏观调控必须运用相关政策“组合”来进行综合治理。
（二）“政府”与“市场”相互作用效果分析
在市场主体方面，市场主体细分为房地产供给者主体与消费需求者主体两大角色。这样在房地产市场价格的决定机制中形成了三方角色合作与博弈机制，具体如图1所示。
从房地产供给者（即开发商）的角度分析，更高的价格才能够使得供给者的收入增加，获得超出均衡水平的超额利润，这是市场供给者对于产品价格的本质追求。故而其对政府宏观调控与需求者的诉求均是房地产价格上升；从房地产需求者（消费者）的角度分析，在产品质量一定的情况下，消费者能够从产品中获得的效用与产品价格成反比，这是市场需求者对于产品价格的本质追求。故而其对政府宏观调控与供给者的诉求均是房地产价格下降。
从政府宏观调控的角度分析其对于房地产供给者的诉求：一方面，房地产行业作为经济发展的支柱行业，只有该行业稳定、健康、繁荣的发展才能促进并带动关联行业的发展，促进社会进步。另一方面，政府财政收入对于房地产市场税收的依赖作用使得政府对于房地产供应商关于房地产价格的诉求是房价的稳定与上升。以上两方面决定了政府对于房地产供应商的诉求是房价的稳定与上升。
从政府宏观调控的角度分析其对房地产需求者的诉求，政府为了缩小贫富差距、促进经济增长，希望房价能够稳中有降。但由于税收、经济发展等因素的限制，政府对消费者房价稳中有降的诉求是不坚定的。
（三）两主体在房价问题上的合作与博弈
1、“政府”与“市场”在房价问题上的合作机制
在房产价格的问题上，从政府宏观调控的角度出发，政府与市场的供给者之间相互的诉求是价格上涨，政府与市场的需求者之间相互的诉求是价格下降。政府与市场单个主体之间的这种诉求的同一性证明政府与市场表现出了相互之间的合作关系。政府与市场之间的这一合作关系，归根结底是政府与市场之间的互利互惠。
2、“政府”与“市场”在房价问题上的博弈机制
虽然站在微观角度分析政府与市场之间存在互利共赢的合作关系，但在宏观的角度分析，两者相互之间存在博弈关系。这一博弈机制在现实经济中表现在：（1）当经济下滑、市场萎靡、经济发展前景堪忧时，房产价格由于市场供求关系的决定作用出现下滑。此时，政府通过拥有的“看得见的手”对市场“看不见的手”进行宏观调控。（2）当经济过热、市场通胀加剧时，房地产市场需求大于供给，房地产价格上升，易导致房地产行业泡沫的出现，加剧金融危机的发生。此时，政府需出台相关政策通过房产相关税收、限制性条款等手段抑制经济过热与房地产市场的过度繁荣。
四、结论与启示
本文从房地产价格的形成机制出发，考虑房产价格的主要影响因素将决定该价格的因素分为两大主体三大角色进行分析，通过本文的研究发现以下结论与启示：（1）从微观角度分析，“政府”与“市场”主体间表现出合作的关系。（2）从宏观角度分析，由于“政府”与“市场”两主体的三角色之间对房产价格引导目标的相反决定了“政府”与“市场”两主体的博弈关系。（3）房价下降较为困难的原因：①由于政府财政收入、经济增长等因素的存在，使得政府与市场作用促进房价下降的意图是不坚定的。②从本质上讲，由于房价涉及主体过多，房产价格的剧烈下降必然导致严重的金融危机和社会危机。（作者单位：中国石油大学（华东））
参考文献：
[1]丁烈云.房地产周期波动成因分析[J].华中科技大学学报（社会科学版），2010，11（02）：71-72.
[2]衷海，万年红.房价调控中中央政府与地方政府博弈的分析[J].价格月刊，2011，05：37-40.
[3]谢百三，王巍.我国房地产宏观调控的成效及风险防范研究[J].价格理论与实践，2005，10：16-19.