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中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2012)02-000-01
摘 要 只有安居才能乐业，随着我国房地产市场调控与保障房建设的不断深入，促进房地产市场良性运转，实现民众居者有其屋，保障国民经济平稳较快发展成为必须正视的课题。在2011年政府调控进一步加强，房价稳中有降的大背景下，影响我国房价的主要因素及一段时间内房地产价格的趋势如何值得探讨。
关键词 房价 影响因素 趋势分析
房价的走势牵动着百姓敏感的神经，对社会经济的发展产生较大影响，甚至对社会的和谐稳定起着至关重要的作用。经过持续、严厉的房地产调控，我国房价过快上涨的局面在2011年得到了一定程度的控制，部分城市房价企稳并出现合理回落，房地产调控的效果在逐步显现。下面就对2012年乃至今后几年我国城市房地产价格的趋进行探讨。
一、影响我国房地产价格看涨的因素分析
房地产价格的构成绝非由单一因素所能影响，而是众多相关因素相互调和的产物。而主要影响因素体现在以下几方面：1. 房地产开发的成本不断提高。2. 人口因素对房地产价格的影响。3. 欧美金融危机带动我国股市疲弱，致使房产地产品成为人们投资的重要标底之一。4. 开发商哄抬物价，市场秩序混乱。5. “城市化”导致房地产需求量增加。6. 人均可支配收入增加
二、政府调控政策对我国房价的影响分析
由于前几年，国家为了抵御世界性金融危机的冲击，采取了过度宽松的财政政策，在刺激经济发展的同时，也导致了房地产业的过快发展，这与其它因素合力推高了房地产产品的价格，产生了泡沫经济。为了促进经济平稳发展，促进房地产价格合理回归成为政府政策制定中必须要考虑的问题。目前来看，政府为对房地产业的政策及对房价的影响趋势如下：
1．限购政策将坚持实施，并将范围扩大
2011年7月，国务院如开了常务会议讨论我国房地产市场形势，研究并部署了继续加强房地产调控工作，除对一线城市限购外，又对房价上涨过快的二、三线城市也采取了必要的限购措施，以促进房价的合理回归。目前来看，限购政策短期之内是不可能取消的，在一段时间内依然对房价的上涨构成较大压力。
此外，目前住建部对40余个大中城市住房信息进行联网已从理论探讨逐步实施，这些候选城市均是房地产市场中的热点城市，联网完成后，“异地购房限购”将会成为现实，这是实现在二三线城市住宅房地产市场中“去投资化”目标的重要手段。
2．银行银根继续收紧，开发商资金链异常脆弱
2010年至今，央行对存款准备金率不断提升，迫使各银行授信贷款额度不断降低，直接导致开发商资金紧张、个人购房可贷额度变少、获得贷款速度变慢等。加之银监会在过去两年对银行进行多次压力测试，以评估银行贷款业务对房价下跌的承受能力，评估表明，银行对抵御房地产市场因为调控使房价理性回归所带来的风险。
3．相关税收制度将成为房地产价格调控的新措施
2011年中国社科院在北京发布的《房地产蓝皮书》称,住房持有环节或成为调控重点。蓝皮书还建议,政府应该开征房地产持有税,改变“重流通、轻持有”的房地产税费思路。国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。这为部分城市进行房产税改革试点提供了依据。试点开始后，三部委将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。这类税收政策的实施必然会对房价形成打压态势。
三、未来一段时期内我国房地产价格变化趋势分析
新一轮调控不能与2007年那次调控相提并论。因为2007年那轮调控之所以半途而废，是因为席卷全球金融危机的爆发，政府为了保就业、保民生、保稳定，不得不进行大规模的固定资产投资拉动经济。除了如铁路、公路等市政基础设施投资外，民间固定资产投资只有房地产了，这也使得城市房价非理性上涨席卷全国。
而本轮调控，政府态度非常坚决，这也基本上指明了房地房价格的发展趋势。即政府在房地产市场调控处于关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不会改变、调控力度绝不放松，将房地产调控政策落到实处。具体的措施是：一要坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，同时要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。二要适当增加房地产用地供应，促进当前和今后一个时期住房有效供给，重点抓好保障性住房和普通商品房建设。三要强化责任和督促检查，对调控政策落实不到位、房价上涨过快和保障性住房建设滞后的城市，要加强督查，限期改正。四要利用目前房地产市场相持的这段时间，抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策。
通过上面谈到的政府房地产调控政策，足以抵消内在推动房地产价格上涨的因素。因此，在2012年及以后相当长一段时期内，我国的房地产价格将会在现有水平保持平稳，并小幅波动，如调控政策继续加强，则不排除短期房地产价格走弱，适当下行的可能。但从长期来看，我国城市的房地产价格将保持温和上涨的态势。
四、结语
我国城市房地产价格与民生息息相关，更事关经济发展、社会稳定。因此，一定要正视现状，明确房价的影响因素，在进一步巩固调控效果的同时，加快推进保障房建设，加快完善住房供应体系，以实现房地产市场的良性运转，推动国民经济健康、较快增长的目的。
参考文献：
[1]马丽娅.关于杭州市房价走势的探讨.知识经济.2011(15).
[2]郑少峰.房价趋势分析.现代经济信息.2011(16).
[3]刘义,郑力宏,高雪,郭灵华.中国房地产业与房价危机.合作经济与科技 2011(20).
摘 要 只有安居才能乐业，随着我国房地产市场调控与保障房建设的不断深入，促进房地产市场良性运转，实现民众居者有其屋，保障国民经济平稳较快发展成为必须正视的课题。在2011年政府调控进一步加强，房价稳中有降的大背景下，影响我国房价的主要因素及一段时间内房地产价格的趋势如何值得探讨。
关键词 房价 影响因素 趋势分析
房价的走势牵动着百姓敏感的神经，对社会经济的发展产生较大影响，甚至对社会的和谐稳定起着至关重要的作用。经过持续、严厉的房地产调控，我国房价过快上涨的局面在2011年得到了一定程度的控制，部分城市房价企稳并出现合理回落，房地产调控的效果在逐步显现。下面就对2012年乃至今后几年我国城市房地产价格的趋进行探讨。
一、影响我国房地产价格看涨的因素分析
房地产价格的构成绝非由单一因素所能影响，而是众多相关因素相互调和的产物。而主要影响因素体现在以下几方面：1. 房地产开发的成本不断提高。2. 人口因素对房地产价格的影响。3. 欧美金融危机带动我国股市疲弱，致使房产地产品成为人们投资的重要标底之一。4. 开发商哄抬物价，市场秩序混乱。5. “城市化”导致房地产需求量增加。6. 人均可支配收入增加
二、政府调控政策对我国房价的影响分析
由于前几年，国家为了抵御世界性金融危机的冲击，采取了过度宽松的财政政策，在刺激经济发展的同时，也导致了房地产业的过快发展，这与其它因素合力推高了房地产产品的价格，产生了泡沫经济。为了促进经济平稳发展，促进房地产价格合理回归成为政府政策制定中必须要考虑的问题。目前来看，政府为对房地产业的政策及对房价的影响趋势如下：
1．限购政策将坚持实施，并将范围扩大
2011年7月，国务院如开了常务会议讨论我国房地产市场形势，研究并部署了继续加强房地产调控工作，除对一线城市限购外，又对房价上涨过快的二、三线城市也采取了必要的限购措施，以促进房价的合理回归。目前来看，限购政策短期之内是不可能取消的，在一段时间内依然对房价的上涨构成较大压力。
此外，目前住建部对40余个大中城市住房信息进行联网已从理论探讨逐步实施，这些候选城市均是房地产市场中的热点城市，联网完成后，“异地购房限购”将会成为现实，这是实现在二三线城市住宅房地产市场中“去投资化”目标的重要手段。
2．银行银根继续收紧，开发商资金链异常脆弱
2010年至今，央行对存款准备金率不断提升，迫使各银行授信贷款额度不断降低，直接导致开发商资金紧张、个人购房可贷额度变少、获得贷款速度变慢等。加之银监会在过去两年对银行进行多次压力测试，以评估银行贷款业务对房价下跌的承受能力，评估表明，银行对抵御房地产市场因为调控使房价理性回归所带来的风险。
3．相关税收制度将成为房地产价格调控的新措施
2011年中国社科院在北京发布的《房地产蓝皮书》称,住房持有环节或成为调控重点。蓝皮书还建议,政府应该开征房地产持有税,改变“重流通、轻持有”的房地产税费思路。国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。这为部分城市进行房产税改革试点提供了依据。试点开始后，三部委将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。这类税收政策的实施必然会对房价形成打压态势。
三、未来一段时期内我国房地产价格变化趋势分析
新一轮调控不能与2007年那次调控相提并论。因为2007年那轮调控之所以半途而废，是因为席卷全球金融危机的爆发，政府为了保就业、保民生、保稳定，不得不进行大规模的固定资产投资拉动经济。除了如铁路、公路等市政基础设施投资外，民间固定资产投资只有房地产了，这也使得城市房价非理性上涨席卷全国。
而本轮调控，政府态度非常坚决，这也基本上指明了房地房价格的发展趋势。即政府在房地产市场调控处于关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不会改变、调控力度绝不放松，将房地产调控政策落到实处。具体的措施是：一要坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，同时要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。二要适当增加房地产用地供应，促进当前和今后一个时期住房有效供给，重点抓好保障性住房和普通商品房建设。三要强化责任和督促检查，对调控政策落实不到位、房价上涨过快和保障性住房建设滞后的城市，要加强督查，限期改正。四要利用目前房地产市场相持的这段时间，抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策。
通过上面谈到的政府房地产调控政策，足以抵消内在推动房地产价格上涨的因素。因此，在2012年及以后相当长一段时期内，我国的房地产价格将会在现有水平保持平稳，并小幅波动，如调控政策继续加强，则不排除短期房地产价格走弱，适当下行的可能。但从长期来看，我国城市的房地产价格将保持温和上涨的态势。
四、结语
我国城市房地产价格与民生息息相关，更事关经济发展、社会稳定。因此，一定要正视现状，明确房价的影响因素，在进一步巩固调控效果的同时，加快推进保障房建设，加快完善住房供应体系，以实现房地产市场的良性运转，推动国民经济健康、较快增长的目的。
参考文献：
[1]马丽娅.关于杭州市房价走势的探讨.知识经济.2011(15).
[2]郑少峰.房价趋势分析.现代经济信息.2011(16).
[3]刘义,郑力宏,高雪,郭灵华.中国房地产业与房价危机.合作经济与科技 2011(20).