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摘要：随着社会的快速发展，人们对于房屋质量的关注度和维权意识越来越强，住宅项目的分户验收的质量成为住宅项目在交付业主前的最后一道关卡，如果分户验收不到位将会导致后续的投诉、索赔等一系列问题，从而导致企业产生损失甚至产生恶劣的社会影响，影响企业的声誉和发展。因此在住宅项目分户验收时要严格按照分户验收的标准，将检验制度落实到位，对于一些常见的质量通病和影响到后续使用功能的重要关注点加强重视和检验，及时发现问题并进行整改，促使住宅项目的质量和使用功能得到整体提升。
关键词：住宅项目;分户验收;质量;控制要点
0前言
在住宅项目交房前，需要参建各方连同后续使用的物业方联合对房屋进行分户验收，在验收过程中及时发现存在的质量问题并及时进行整改到位，避免业主收房时或入住后发现存在问题，影响房屋正常使用乃至提出索赔。在分户验收时，要严格按照住宅工程分户验收管理的规定选取数量和部位进行仔细验收，确保分户验收的质量。本文通过对分户验收时经常出现的质量问题进行总结，并对这些质量通病提出了整改措施，避免在今后的住宅项目中再次出现，提高住宅项目分户验收的整体质量。
1住宅项目分户验收过程中常见的质量问题
1.1墙面裂缝、空鼓
在住宅项目的分户验收过程中，墙面的裂缝、空鼓是比较常见从质量问题，有经验的施工单位会提前做好预控措施，但由于工人操作或者管理不到位以及气候影响，仍然会出现裂缝、空鼓等质量问题。尽管住宅分户验收标准中对于墙面的空鼓面积有规定，但在实际交房过程中往往难易实施，业主一般不会认可墙面空鼓、开裂等问题的存在，因此在分户验收时要对墙面进行系统检查，确保及时发现并整改存在的裂缝、空鼓等质量问题。在分户验收时对于发现的抹灰层空鼓部位，要根据实际情况选择局部剔凿或整体墙面剔凿后重新抹灰，在重新抹灰时要注意新旧接茬部位的处理，加强粘结，同时注意抹灰砂浆的强度控制和后期养护。
1.2室内净空、净高尺寸偏差过大
在住宅项目分户验收过程中，室内净空、净高不夠，房间两端净空偏差大等质量问题较普遍，根据国家相关法律，室内净高不够，超出规范允许偏差会被判定为严重房屋质量问题，会产生索赔等恶劣后果，同时房间内的两端尺寸偏差大在业主验房过程中也极度重视，这种现象也被业主深恶痛绝，所以在分户验收过程中要按照设计图纸和验收标准，规范取点，准确测量和记录统计，确保分户验收过程中的准确性。必要时要提前对存在的类似质量问题进行整改处理，使其达到设计和规范要求。
1.3门窗、厨房、卫生间渗漏
对于屋面、厨房、卫生间等有防水要求的部位是分户验收时重点关注部位，因为在后续过程中不容易返修，而且容易对业主产生衍生损失，所以包括施工单位在内，对厕浴间地面的防水还是比较注意的，住宅分户验收时蓄水检查基本未发现有渗漏现象，但是阳台、露台蓄水、外墙淋水检查窗台发现有不同程度的渗漏。阳台、露台渗漏的质量通病重点防治措施应包括：按设计要求做好地面柔性防水层，露台处外墙的墙体与楼地面交接处应做混凝土翻边，混凝土翻边高度应保证最终完成装饰后的净高度不小于 120mm。砼上翻边吊模施工，与地面一次性浇注，形成一个整体的盆状结构，防止积水向墙体扩散，这与厕浴间混凝土翻边的做法一致。防止窗台出现渗漏的关键在于做好以下几个方面措施：门窗洞口两侧未设置混凝土构件或抗裂柱时，发现分户验收时外脚手架往往已经拆除，发现的渗漏问题处理比较困难，验收单位没在架体拆除前来做淋水实验，进而出现渗、漏等质量缺陷 [1]。因此在分户验收过程中对于有防水要求的部位要严格按照规范要求进行验收，发现问题及时有效的进行整改到位，充分保证住宅项目的防渗漏效果。
2住宅项目分户验收的质量控制要点
2.1完善住宅工程质量分户验收工作制度、优化人员素质为有效提高住宅工程分户验收的质量，首要任务就是完
善分户验收制度。强化分户验收工作中的责任制度，制定明责机制，在住宅工程出现质量问题时可以立即明确责任，找到责任人和负责人。只有这样利用制度的硬性要求来约束分户验收工作人员行为，才能发挥分户验收的职能和作用。可以说有效性的分户验收离不开制度。制定制度时必须全面考虑，科学制定，确保制度的科学性和可操作性。另外对分户验收人员加强培训和学习，强化其自身专业知识和技能，提高工作责任心，使分户验收工作能够按照规范要求落实到位。
2.2防水防渗漏的分户验收质量控制
为有效保证分户验收时有防水要求的部位的防渗漏，需要在施工过程中加强管理和控制，从源头上杜绝渗漏。在钢筋分项施工时，在楼板面钢筋分项施工时，应将有排水要求的结构楼面与相邻的结构楼面分界处进行 50mm高低差调整，严禁将楼板面钢筋直接拉通，造成混凝土浇捣施工时无法留置 50mm高低差。在混凝土分项施工时，在高低差处必须进行模板隔档，使有排水要求的结构楼面与相邻的结构楼面分界处高低差得到有效控制;在地面分项施工时，往往因结构降板或地漏口位置等设计不合理，经地面找坡后在高差分界处出现高差不足或没有的现象。同时，在施工之前必须做好图纸会审工作，通过卫生间降板或调整地漏口位置等措施以达到设计及规范要求[2]。通过在施工过程中对防水工程进行细化处理和加强监督，确保在分户验收时有防水要求的房间和部位能够验收合格。
2.3加强墙面防裂、防空鼓的质量控制
在施工过程中导致墙面开裂和空鼓的因素比较多，首先抹灰前基层清理不到位，墙面浇水润湿不够等会导致抹灰层与基层粘结不到位，时间长了产生空鼓;其次由于预拌砂浆搅拌不均匀、外加剂添加过多、含泥量大等质量缺陷也会影响抹灰层的质量;最后一次抹灰厚度过大，不同材料交接部位为按照规范约定设置钢丝网，抹灰厚度超过 35mm时未采取加强措施、以及后期浇水润湿养护不到位等也会导致墙面出现空鼓、开裂现象。综上可见，在施工过程中要加强抹灰质量的管理和控制，加强基底处理，对基底表面的油污必须清除干净，对于凹凸不平的墙面需要剔凿平整、空洞或者凹陷处用水泥砂浆封堵密实并填平，不同基层材料相接处必须使用钢丝网，每边搭接长度不少于 100mm;将基层墙面提前浇水润湿，浇透浇匀，充分保证抹灰层与基层的结合;加强对抹灰用预拌砂浆的质量控制，并加强搅拌时用水量的添加和搅拌的均匀性;注意抹灰面层完成后及时浇水润湿养护，在风力较强部位的墙面需采用薄膜覆盖来防止水分蒸发过快而导致空鼓开裂等问题的出现。
3结语
住宅工程分户验收的质量直接关系到后续交付后的效果反馈，如果住宅存在质量问题未在分户验收环节中被发现或者发现后未及时整改，都会造成经济损失和社会不良影响，因此要严格按照分户验收规范，加强对住宅工程分户验收的质量控制，确保验收效果，强化验收质量，对促进住宅工程的健康化发展有着积极且深远的意义。
参考文献
[1]张仲灵 .浅谈住宅工程分户验收的质量控制 [J].管理观察 ，2012：237-238.
[2]孙湘 .浅谈住宅分户验收施工质量控制 [J].科技视界 ，2012：285-286+316.
[3]周荣兴 .浅谈住宅分户验收在施工过程中的质量控制要点 [J].《城市建筑》，2014：150-150.
关键词：住宅项目;分户验收;质量;控制要点
0前言
在住宅项目交房前，需要参建各方连同后续使用的物业方联合对房屋进行分户验收，在验收过程中及时发现存在的质量问题并及时进行整改到位，避免业主收房时或入住后发现存在问题，影响房屋正常使用乃至提出索赔。在分户验收时，要严格按照住宅工程分户验收管理的规定选取数量和部位进行仔细验收，确保分户验收的质量。本文通过对分户验收时经常出现的质量问题进行总结，并对这些质量通病提出了整改措施，避免在今后的住宅项目中再次出现，提高住宅项目分户验收的整体质量。
1住宅项目分户验收过程中常见的质量问题
1.1墙面裂缝、空鼓
在住宅项目的分户验收过程中，墙面的裂缝、空鼓是比较常见从质量问题，有经验的施工单位会提前做好预控措施，但由于工人操作或者管理不到位以及气候影响，仍然会出现裂缝、空鼓等质量问题。尽管住宅分户验收标准中对于墙面的空鼓面积有规定，但在实际交房过程中往往难易实施，业主一般不会认可墙面空鼓、开裂等问题的存在，因此在分户验收时要对墙面进行系统检查，确保及时发现并整改存在的裂缝、空鼓等质量问题。在分户验收时对于发现的抹灰层空鼓部位，要根据实际情况选择局部剔凿或整体墙面剔凿后重新抹灰，在重新抹灰时要注意新旧接茬部位的处理，加强粘结，同时注意抹灰砂浆的强度控制和后期养护。
1.2室内净空、净高尺寸偏差过大
在住宅项目分户验收过程中，室内净空、净高不夠，房间两端净空偏差大等质量问题较普遍，根据国家相关法律，室内净高不够，超出规范允许偏差会被判定为严重房屋质量问题，会产生索赔等恶劣后果，同时房间内的两端尺寸偏差大在业主验房过程中也极度重视，这种现象也被业主深恶痛绝，所以在分户验收过程中要按照设计图纸和验收标准，规范取点，准确测量和记录统计，确保分户验收过程中的准确性。必要时要提前对存在的类似质量问题进行整改处理，使其达到设计和规范要求。
1.3门窗、厨房、卫生间渗漏
对于屋面、厨房、卫生间等有防水要求的部位是分户验收时重点关注部位，因为在后续过程中不容易返修，而且容易对业主产生衍生损失，所以包括施工单位在内，对厕浴间地面的防水还是比较注意的，住宅分户验收时蓄水检查基本未发现有渗漏现象，但是阳台、露台蓄水、外墙淋水检查窗台发现有不同程度的渗漏。阳台、露台渗漏的质量通病重点防治措施应包括：按设计要求做好地面柔性防水层，露台处外墙的墙体与楼地面交接处应做混凝土翻边，混凝土翻边高度应保证最终完成装饰后的净高度不小于 120mm。砼上翻边吊模施工，与地面一次性浇注，形成一个整体的盆状结构，防止积水向墙体扩散，这与厕浴间混凝土翻边的做法一致。防止窗台出现渗漏的关键在于做好以下几个方面措施：门窗洞口两侧未设置混凝土构件或抗裂柱时，发现分户验收时外脚手架往往已经拆除，发现的渗漏问题处理比较困难，验收单位没在架体拆除前来做淋水实验，进而出现渗、漏等质量缺陷 [1]。因此在分户验收过程中对于有防水要求的部位要严格按照规范要求进行验收，发现问题及时有效的进行整改到位，充分保证住宅项目的防渗漏效果。
2住宅项目分户验收的质量控制要点
2.1完善住宅工程质量分户验收工作制度、优化人员素质为有效提高住宅工程分户验收的质量，首要任务就是完
善分户验收制度。强化分户验收工作中的责任制度，制定明责机制，在住宅工程出现质量问题时可以立即明确责任，找到责任人和负责人。只有这样利用制度的硬性要求来约束分户验收工作人员行为，才能发挥分户验收的职能和作用。可以说有效性的分户验收离不开制度。制定制度时必须全面考虑，科学制定，确保制度的科学性和可操作性。另外对分户验收人员加强培训和学习，强化其自身专业知识和技能，提高工作责任心，使分户验收工作能够按照规范要求落实到位。
2.2防水防渗漏的分户验收质量控制
为有效保证分户验收时有防水要求的部位的防渗漏，需要在施工过程中加强管理和控制，从源头上杜绝渗漏。在钢筋分项施工时，在楼板面钢筋分项施工时，应将有排水要求的结构楼面与相邻的结构楼面分界处进行 50mm高低差调整，严禁将楼板面钢筋直接拉通，造成混凝土浇捣施工时无法留置 50mm高低差。在混凝土分项施工时，在高低差处必须进行模板隔档，使有排水要求的结构楼面与相邻的结构楼面分界处高低差得到有效控制;在地面分项施工时，往往因结构降板或地漏口位置等设计不合理，经地面找坡后在高差分界处出现高差不足或没有的现象。同时，在施工之前必须做好图纸会审工作，通过卫生间降板或调整地漏口位置等措施以达到设计及规范要求[2]。通过在施工过程中对防水工程进行细化处理和加强监督，确保在分户验收时有防水要求的房间和部位能够验收合格。
2.3加强墙面防裂、防空鼓的质量控制
在施工过程中导致墙面开裂和空鼓的因素比较多，首先抹灰前基层清理不到位，墙面浇水润湿不够等会导致抹灰层与基层粘结不到位，时间长了产生空鼓;其次由于预拌砂浆搅拌不均匀、外加剂添加过多、含泥量大等质量缺陷也会影响抹灰层的质量;最后一次抹灰厚度过大，不同材料交接部位为按照规范约定设置钢丝网，抹灰厚度超过 35mm时未采取加强措施、以及后期浇水润湿养护不到位等也会导致墙面出现空鼓、开裂现象。综上可见，在施工过程中要加强抹灰质量的管理和控制，加强基底处理，对基底表面的油污必须清除干净，对于凹凸不平的墙面需要剔凿平整、空洞或者凹陷处用水泥砂浆封堵密实并填平，不同基层材料相接处必须使用钢丝网，每边搭接长度不少于 100mm;将基层墙面提前浇水润湿，浇透浇匀，充分保证抹灰层与基层的结合;加强对抹灰用预拌砂浆的质量控制，并加强搅拌时用水量的添加和搅拌的均匀性;注意抹灰面层完成后及时浇水润湿养护，在风力较强部位的墙面需采用薄膜覆盖来防止水分蒸发过快而导致空鼓开裂等问题的出现。
3结语
住宅工程分户验收的质量直接关系到后续交付后的效果反馈，如果住宅存在质量问题未在分户验收环节中被发现或者发现后未及时整改，都会造成经济损失和社会不良影响，因此要严格按照分户验收规范，加强对住宅工程分户验收的质量控制，确保验收效果，强化验收质量，对促进住宅工程的健康化发展有着积极且深远的意义。
参考文献
[1]张仲灵 .浅谈住宅工程分户验收的质量控制 [J].管理观察 ，2012：237-238.
[2]孙湘 .浅谈住宅分户验收施工质量控制 [J].科技视界 ，2012：285-286+316.
[3]周荣兴 .浅谈住宅分户验收在施工过程中的质量控制要点 [J].《城市建筑》，2014：150-150.